Der Mietpreisdeckel in Berlin. Welche Auswirkungen sind zu erwarten?

Inhaltsverzeichnis

Einleitung

1 Hintergrund des Mietpreisdeckels
1.1 Mietpreisbildung
1.2 Mietpreisbindung

2 Der Mietpreisdeckel
2.1 Argumente für den Eingriff in den Markt
2.2 Der Mietendeckel im Detail

3 Auswirkungen des Mietendeckels
3.1 Auf die Wohnungsnachfrage
3.2 Auf Matchings im Mietenmarkt
3.3 Auf Vermieter
3.4 Auf Investitionen in Neubau
3.5 Auf Investitionen in Wohnungsbestände

Fazit

Literaturverzeichnis

Einleitung

Assar Lindbeck sagte einst, dass die Mietpreisbindung der zweitbeste Weg sei eine Stadt zu zerstören, nur die Bombardierung ist effektiver.¹ Eine äußerst drastische Aus-sage und doch wurde in Berlin ein neues Gesetz verabschiedet, das eine solche Miet-preisbindung in abgeschwächter Form darstellt. In dieser Arbeit soll daher untersucht werden, welche Auswirkungen der Berliner Mietendeckel mit sich bringen könnte.

Dazu muss zuerst geklärt werden, wie sich der Preis im Mietenmarkt bildet. Des Wei-teren ist es nötig, sich mit der Theorie der Mietpreisbindung zu befassen und zu klären, warum es in Berlin zu einem derart drastischen Eingriff in den Markt kommt. Im letz-ten Schritt wird dann der Gesetzesentwurf dargestellt und mögliche Folgen des Mie-tendeckels abgewogen. Es wird nicht darauf eingegangen, ob der Mietendeckel recht-lich durchsetzbar oder mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

Da es nach dem zweiten Weltkrieg auch in anderen Ländern zu ähnlichen Gesetzen kam, ist das Thema der Mietpreisbindung sehr gut untersucht. Auch in Deutschland gibt es bereits ein deutlich abgeschwächtes Gesetz zur Regulierung der Mietpreisstei-gerungen, die Mietpreisbremse. Untersuchungen und Gutachten stellen dementspre-chend die Grundlage dieser Arbeit dar.

1 Hintergrund des Mietpreisdeckels

Um die Hintergründe der Auswirkungen zu verstehen ist es essenziell, die Grund-züge der Preisbildung zu verstehen. In diesem Zusammenhang wird im Nachfolgen-den die Mietpreisbindung erklärt und untersucht ,wann es sinnvoll ist sie als Mittel der staatlichen Regulierung einzusetzen.

1.1 Mietpreisbildung

Der Wohnungsmarkt folgt den allgemein gültigen Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage. Jedoch ist der Wohnungsmarkt im Gegensatz zu anderen Märkten, wie beispielsweise dem Wertpapier- und Rohstoffmarkt, relativ intransparent. Preise und Eigenschaften können nicht direkt verglichen werden.² Dies liegt insbesondere daran, dass für einen Vergleich homogene Güter auf einem ausreichend großen Markt vorlie- gen müssen. Da sich Immobilien in ihren individuellen Eigenschaften stark unterschei-den liegen diese Voraussetzungen nicht vor. Dementsprechend gestaltet sich auch die Preisbildung deutlich komplexer.³

Die Intransparenz des Wohnungsmarkts erklärt die Differenz zwischen Wert und Preis. Der Preis einer Immobilie ist ein rein subjektiver Wert, der lediglich zum Zeit-punkt des Kaufes zwischen den beiden beteiligten Parteien besteht. Wohingegen der Wert einer Immobilie durch normierte Wertermittlungsverfahren berechnet wird. So-mit wird versucht den Wert ausschließlich auf objektive Einflüsse zu beschränken.⁴

Hinzu kommen verschiedene Marktfaktoren, die auf den Preis wirken. Diese hängen nicht direkt mit den Immobilien zusammen, sondern wirken aus dem Umfeld auf die Mietpreise. Hierzu zählen politische, wirtschaftliche und weiche Standortfaktoren. Zu den wirtschaftlichen Faktoren zählen das Haushaltseinkommen, die Arbeitslosenquote oder das Preisniveau. Weiche Standortfaktoren geben Aufschluss auf die Lebensqua-lität am Wohnort. Zu den politischen Faktoren zählen staatliche Regulationsmechanis-men wie Steuern und Förderungen. Hier lässt sich auch der Mietpreisdeckel einord-nen.⁵

1.2 Mietpreisbindung

Der Mietendeckel ähnelt in seiner Ausführung stark einer Mietpreisbindung. Da die Auswirkungen einer Mietpreisbindung ausreichend untersucht sind und Rückschlüsse auf die Auswirkungen des Mietpreisdeckels ermöglichen wird im Folgenden die Miet-preisbindung näher erläutert.⁶

Eine Mietpreisregelung kommt nur dann in Betracht, wenn aufgrund verschiedener Faktoren der Mietpreis nicht durch einen funktionierenden Markt gebildet werden kann. Ein hoher Preis spiegelt dann eine hohe Nachfrage wieder. Diese Situation tritt beispielsweise infolge eines Kriegs auf, in dem viele Häuser zerstört wurden. Durch die zerstörten Häuser wird das Angebot verknappt und der Preis steigt. Um der stei-genden Preisentwicklung entgegen zu wirken greifen Regierungen zu regulatorischen Maßnahmen. Eine Mietobergrenze ist eine häufig gewählte Regulation, die hier zum Einsatz kommt. Dadurch, dass sich die Folgen einer Obergrenze nur langsam einstel-len sind sie weniger ersichtlich und können zudem auch von anderen Faktoren beein-flusst werden. ⁷

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Kurzfristige und langfristige Auswirkungen der Mietpreisbindung Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Mankie u.a. (2008), S. 146.

Da es Eigentümern und Vermietern kurzfristig nicht möglich ist ihr Angebot auf die geänderte Marktsituation anzupassen verhält sich die Angebotskurve kurz nach Einführung des Mietpreisdeckels relativ unelastisch. Da die Mietpreisbindung keine Auswirkungen auf die Nachfragekurve hat bleibt die Nachfrage gleich. Es kommt zu einem geringen Nachfrageüberschuss. ⁸

Der zweite Graph zeigt die Marktsituation nachdem sich die Eigentümer und Vermieter an die neue Situation angepasst haben. Es ist zu erkennen, dass das Angebot aufgrund des geringeren Mietpreises zurückgegangen ist und der Nachfrageüberschuss sich weiter ausgebaut hat. Der Höchstpreis sorgt dafür, dass Investoren weniger in bereits bestehende Immobilien investieren und zugleich weniger neuen Wohnraum bauen. Gleichzeitig kommt es aufgrund der geringeren Mietpreise dazu, dass mehr Menschen in die Stadt ziehen, wodurch sich der Nachfrageüberschuss zusätzlich verschärft. Es ist zu beobachten, dass sowohl die langfristige Elastizität des Angebots, als auch der Nachfrage zugenommen hat.⁹

2 Der Mietpreisdeckel

In diesem Kapitel wird untersucht, warum sich das Land dazu entschlossen hat einen Mietendeckel einzuführen und wie das Gesetz in der finalen Form aussehen soll. Da zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Arbeit noch keine endgültige Fassung des Geset-zes veröffentlicht wurde, wird sich diese Arbeit im nachfolgenden auf den Geset-zesentwurf mit Stand vom 10. Februar 2020 beziehen.

2.1 Argumente für den Eingriff in den Markt

Durch den weiter ansteigenden Mietpreis ist es für einkommensschwache Haushalte und zunehmend auch für Durchschnittsverdiener schwieriger, bezahlbare Wohnungen zu finden. Als Folge dessen wird die ansässige Bevölkerung aus ihren Wohnungen verdrängt. Dies hat zur Folge, dass die dort ansässigen Mieter durch wohlhabendere Mieter ersetzt werden. Hierdurch kommt es zu einer Gefährdung des sozialen Friedens. Zudem haben umfangreiche Förderungen seit 2014 nicht zu einer Entspannung des Wohnungsmarktes geführt¹⁰ Diese derzeitige Situation lässt sich auf einen Wohnungsengpass zurückführen. Dies verdeutlicht sich auch unter Betrachtung der aufgerufenen Mietpreise je Quadratmeter.¹¹ Für diesen Engpass gibt es unterschiedliche Ursachen. Die zwei wichtigsten sind zum einen eine allgemeine Tendenz zur Landflucht und zum anderen der Zuzug von verschiedenen Einwanderungswellen. Da der Wohnungsmarkt aufgrund von Bauzeiten relativ unelastisch und sich die Nachfrage nach Mietwohnungen sehr elastisch verhält, kommt es infolge von Einwanderungswellen zu Anpassungsmägeln seitens des Angebots.¹² Um Fehlentwicklung durch Anpassungsmängel entgegenzuwirken ist nach Meinung des Berliner Senats eine Mietobergrenze unerlässlich.¹³

2.2 Der Mietendeckel im Detail Das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher

Vorschriften zur Mietbegrenzung, oder auch umgangssprachlich als Berliner Mietendeckel bezeichnet, sieht eine Begrenzung der Mieten im Raum Berlin vor. Die zulässige Höchstmiete richtet sich sowohl nach Baualter und Ausstattung des Gebäudes als auch nach dessen Lage. Grundlage hierfür bildet der Berliner Mietspiegel vom Mai 2019. Ab Inkrafttreten des Gesetzes werden die Mietpreise rückwirkend zum 18. Juni 2019 festgesetzt. Mieten die zu diesem Stichtag mehr als 20 Prozent über dem maßgeblichen Höchstpreis liegen sind nicht zulässig und müssen gesenkt werden. ¹⁴

Tabelle 1: Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zul ä ssigen Miete Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an: Land Berlin (Hrsg.) (2020) Werk 1, § 5.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Zusätzlich zur Miettabelle gibt es verschiedene Merkmale, die Einfluss auf den Höchstpreis ausüben. Für die Lage der Wohnungen sollen demnächst Lageeinordnungen stattfinden. Bisher gelten die Einordnungen in einfache Wohnlage (-0,28€), Mittlere Wohnlage (-0,09€) und gute Wohnlage (+0,74€).¹⁵ Sollte eine Wohnung in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohungen bestehen, erhöht sich die Höchstmiete um 10%. Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich die Miete zusätzlich um einen Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale erfüllt sind¹⁶:

- Schwellenlos von der Wohnung und vom Eingang erreichbarer Personenaufzug
- Einbauküche
- Hochwertige Sanitärausstattung
- Hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/m2

[...]

¹ Vgl. Schmidt; Schöne (2018), S. 1.

² Vgl. Mankiw u.a. (2008), S. 140ff.

³ Vgl. Kofner 2004, S.19ff; Vgl. Hiller; Schultewolter 2014, S. 2f.

⁴ Vgl. Haas 2010, S. 38.

⁵ Vgl. Hass 2010, S.42ff.

⁶ Vgl. Mankiw u.a. (2008), S. 145f.

⁷ Vgl. Mankiw u.a. (2008), S. 145f.

⁸ Vgl. Mankiw u.a. (2008), S. 145f; Vgl. Bohn 2015, S.3f.

⁹ Vgl. Mankiw u.a. (2008), S. 145f.

¹⁰ Vgl. Berliner SPD (Hrsg.) (2019), Unser Ziel.

¹¹ Vgl. Land Berlin (Hrsg.) Werk 3 (2019), S. 5.

¹² Vgl. Hiller; Schultewolter (2014), S. 1ff.

¹³ Vgl. Berliner SPD (Hrsg.) (2019), Unser Ziel.

¹⁴ Vgl. Kersting; Streit (2020), Wann müssen Vermieter die Miete senken?.

¹⁵ Vgl. Land Berlin (Hrsg.) (2020) Werk 1, §4.

¹⁶ Vgl. Land Berlin (Hrsg.) (2020) Werk 1, §5.