Wer die kapitalmarktorientierten Medien seit etwa Anfang des Jahres verfolgt, kommt an einem Thema nicht vorbei: „REITs – REAL ESTATE INVESMENT TRUSTS”.
Die so genannten Immobilienaktien sollen in Deutschland eingeführt werden. REITs sind steuerlich privilegierte Aktiengesellschaften, deren primärer Geschäftszweck im Erwerb, der Veräußerung sowie Vermietung und Verpachtung von Immobilien besteht und deren Gewinn zum größten Teil an die Anleger weiter gegeben wird.
Es gilt die beste Lösung für den Standort Deutschland zu finden. Dabei müssen die Interessen verschiedener Marktteilnehmer berücksichtigt werden.
Zum Ersten die des Staates, der durch die REITs seine Einnahmen über die Besteuerung der Ausschüttungen und das Heben der schlafenden Besitztümer, den stillen Reserven, steigern will. Zum Zweiten müssen für die Eigentümer der Immobilienbesitztümer mit den über Jahre angehäuften stillen Reserven Anreize geschaffen werden, so dass sie diese in die German-REITs einbringen. Zum Dritten muss auch den Investoren ein Anreiz gegeben werden in die neuen Vehikel am Kapitalmarkt in Deutschland zu investieren. Denn nur durch sie kann das deutsche Immobilienvermögen effizient an die Börse gebracht werden.
Trotz all dieser Faktoren, die eine Art magisches Dreieck der REITs bilden, soll das neue Instrument am Immobilienmarkt transparent sein. Aus diesem Grund sind mit der Einführung komplizierte und umfangreiche Diskussionen verbunden.
Ziel dieses Buches ist es daher, den Real Estate Investment Trust zunächst zu definieren und gegenüber den anderen Immobilienanlageformen, welche in Deutschland existieren, abzugrenzen. Des Weiteren soll die steuerliche Problematik behandelt werden, um zum Abschluss eine mögliche Empfehlung für den deutschen Markt zu geben, bei der alle Seiten des magischen Dreiecks genügend Berücksichtigung finden.
Hierzu müssen auch die bestehenden Immobilienanlagevehikel in Deutschland charakterisiert und analysiert werden. Nur so kann den neuen G-REITs ein Platz im deutschen Kapitalmarkt-system zugesprochen werden. In dieser Arbeit werden im Hinblick auf die Einführung des REITs der offene Immobilienfonds sowie die Immobilien-AG näher betrachtet.
Inhaltsverzeichnis
1) EINLEITUNG UND ZIEL DER ARBEIT
2) DER DEUTSCHE IMMOBILIENSEKTOR
2.1) AKTUELLE LAGE
2.2) AUSGEWÄHLTE INVESTITIONSVEHIKEL AM DEUTSCHEN IMMOBILIENMARKT
2.2.1) OFFENE IMMOBILIENFONDS
2.2.1.1) Definition
2.2.1.2) Rechtliche Rahmenbedingungen und Besteuerung
2.2.1.3) Entwicklung offener Immobilienfonds und aktuelle Lage
2.2.2) IMMOBILIEN-AKTIENGESELLSCHAFTEN
2.2.2.1) Definition
2.2.2.2) Besteuerung
2.2.2.3) Entwicklung und Bedeutung der Immobilien-AG’s
3) REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS
3.1) DEFINITION
3.2) ANFORDERUNGEN UND RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN
3.3) STEUERLICHE BEHANDLUNG
3.3.1) BESTEUERUNG AUF EBENE DER GESELLSCHAFT
3.3.2) BESTEUERUNG AUF EBENE DER ANTEILSEIGNER
3.4) EQUITY-, MORTGAGE- UND HYBRID-REITS
3.5) ENTWICKLUNG UND PERFORMANCE DER U.S. REITS
4) IMPLEMENTIERUNG DES G-REIT
4.1) STATUS QUO / MARKTUMFELD IN DEUTSCHLAND / POTENTIAL
4.2) DISKUTIERTE MODELLE
4.2.1) IFD
4.2.2) EBS UND ZEW
4.3) PROBLEMATIK DER BESTEUERUNG VON AUSLÄNDISCHEN INVESTOREN
4.3.1) EINHEITSMODELL
4.3.2) TRENNUNGSMODELL
4.4) DAS MÖGLICHE MODELL FÜR DEN FINANZSTANDORT DEUTSCHLAND
5) SCHLUSSBETRACHTUNG
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht die steuerliche Problematik bei der möglichen Implementierung von Real Estate Investment Trusts (REITs) am deutschen Kapitalmarkt, mit dem Ziel, unter Berücksichtigung verschiedener Interessen ein empfehlenswertes Modell für den Finanzstandort Deutschland abzuleiten.
- Analyse des bestehenden deutschen Immobiliensektors und seiner Anlagevehikel.
- Untersuchung der Funktionsweise, Struktur und Besteuerung amerikanischer REITs.
- Bewertung verschiedener Konzepte zur Einführung eines G-REIT.
- Erörterung der steuerlichen Herausforderungen bei ausländischen Investitionen.
- Empfehlung eines Modells für den deutschen Markt zur Belebung des Immobilienkapitalmarktes.
Auszug aus dem Buch
3.1) Definition
Ein Real Estate Investment Trust ist eine Gesellschaft, deren Geschäftszweck im Besitz sowie der Verwaltung von Immobilien und damit verbundenen Geschäften liegt. Auf Grund seiner Konstruktion ist der Real Estate Investment Trust steuerlich privilegiert, so dass er keine KSt abführen muss. Die Besteuerung erfolgt somit nur auf Ebene der Anteilseigner. Die National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) vertritt die Interessen der U.S. REITs und erhebt regelmäßig statistische Daten zum amerikanischen Immobilienmarkt sowie der Situation von U.S. REITs. Sie definiert REITs auf Ihrer Internetseite wie folgt:
„A Real Estate Investment Trust, or REIT, is a company that owns, and in most cases, operates income producing real estate. Some REITs finance real estate. To be a REIT, a company must distribute at least 90% of its taxable income to shareholders annually in the form of dividends.”
Zusammenfassung der Kapitel
1) EINLEITUNG UND ZIEL DER ARBEIT: Einführung in das Thema der deutschen REIT-Einführung und Darlegung der Zielsetzung, bestehende Anlageformen zu vergleichen und steuerliche Empfehlungen zu formulieren.
2) DER DEUTSCHE IMMOBILIENSEKTOR: Analyse des Status quo des deutschen Immobilienmarktes sowie Charakterisierung der offenen Immobilienfonds und Immobilien-Aktiengesellschaften als bisherige Anlagevehikel.
3) REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS: Detaillierte Betrachtung der amerikanischen REITs hinsichtlich ihrer Definition, steuerlichen Privilegierung, Arten und historischen Performance.
4) IMPLEMENTIERUNG DES G-REIT: Untersuchung der Marktsituation für deutsche REITs, Vergleich der Konzepte von IFD und ebs/ZEW sowie Analyse der Besteuerungsproblematik ausländischer Investoren.
5) SCHLUSSBETRACHTUNG: Zusammenfassende Bewertung, dass die Einführung des REITs erhebliche Chancen bietet, sofern ein marktgerechtes, nicht zu stark reguliertes Modell gewählt wird.
Schlüsselwörter
G-REIT, Immobilienaktien, Steuerliche Behandlung, Immobilienfonds, Immobilien-AG, Kapitalmarkt, Finanzstandort Deutschland, Einheitsmodell, Trennungsmodell, Investitionsvehikel, Besteuerung, Immobilienmarkt, Ausschüttung, Immobilienvermögen, Altersvorsorge.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser wissenschaftlichen Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Herausforderungen und Chancen bei der Einführung des "German REIT" (G-REIT) in Deutschland, insbesondere unter dem Gesichtspunkt der steuerlichen Gestaltung.
Was sind die zentralen Themenfelder der Analyse?
Im Fokus stehen der deutsche Immobiliensektor, die Struktur amerikanischer REITs sowie verschiedene Konzepte und steuerliche Modelle für eine Implementierung in Deutschland.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Ziel ist es, den REIT als Anlageform zu definieren, von bestehenden deutschen Vehikeln abzugrenzen und eine Empfehlung für ein steuerlich akzeptables Modell zu erarbeiten.
Welche wissenschaftliche Methode wird in dieser Arbeit primär verwendet?
Es handelt sich um eine vergleichende Analyse bestehender Marktkonzepte und steuerlicher Rahmenbedingungen in Deutschland und den USA zur Ableitung von Handlungsempfehlungen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil befasst sich mit der Analyse bestehender deutscher Anlagevehikel, der Struktur der US-REITs sowie der kritischen Diskussion der Implementierungsmodelle (IFD vs. ebs/ZEW).
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die vorliegende Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind G-REIT, steuerliche Behandlung, Immobilienkapitalmarkt, Einheitsmodell und Immobilien-Aktiengesellschaften.
Warum spielt die Besteuerung ausländischer Investoren eine so große Rolle für den G-REIT?
Weil bei der Gestaltung der steuerlichen Abwicklung (Quellensteuer) aufgrund bestehender Doppelbesteuerungsabkommen die Gefahr eines zu geringen Steueraufkommens für Deutschland besteht.
Worin liegt der Hauptunterschied zwischen dem Einheitsmodell und dem Trennungsmodell?
Das Einheitsmodell versucht, Ausschüttungen als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen statt als Dividenden zu deklarieren, während das Trennungsmodell Immobilienvermögen als separates Sondervermögen auslagert.
Welche Empfehlung gibt der Autor hinsichtlich des zu wählenden Modells?
Der Autor empfiehlt das Einheitsmodell, da es eine schnellere Umsetzbarkeit bietet, weniger steuerliche Verkomplizierung bedeutet und sich kapitalmarktrechtlich als effizienter erweist.
- Quote paper
- Tobias Kröber (Author), 2005, Die Einführung des German Real Estate Investment Trust - Problematik der steuerlichen Behandlung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/60098
