Die Unternehmensführung ist sich größtenteils einig darüber, dass es zur langfristigen Sicherung einer ausreichenden Kapitalausstattung zwingend erforderlich ist, ihr Steuerungsinstrumentarium an die Ziele des sog. „Shareholder Value-Ansatzes“ anzupassen. Hierbei gilt neben der Konservierung existierender Vermögenswerte vor allem die Schaffung zusätzlicher Werte als Maßstab für das Erfolgspotential eines Unternehmens. Obwohl der Zusammenhang zwischen externer Wertschaffung auf den Aktienmärkten und den dahinter liegenden unternehmensinternen Werthebeln theoretisch weitgehend erörtert wurde, besteht hinsichtlich der praktischen Umsetzung des Shareholder Value-Ansatzes innerhalb der Unternehmen noch Beratungsbedarf.
Die Schwierigkeit liegt dabei vor allem in der Integration eines Wertmanagementsystems in allen Unternehmenseinheiten (Konzerntöchter, Geschäftsbereiche, Produktsegmente, etc.) bis hinunter zur operativen Ebene. Infolge einer Umsetzung des Shareholder Value-Ansatzes im Unternehmen, ist jede einzelne Unternehmenseinheit eines Unternehmens aufgefordert, die Kosten seiner Kapitalnutzung zu erwirtschaften. So stehen auch verstärkt die kapitalintensiven Unternehmensimmobilien auf dem Prüfstand, denn im betrieblichen Immobilienbestand werden große Wertsteigerungspotentiale vermutet, was nicht zuletzt daran liegt, dass Immobilien einen bedeutenden Anteil des Vermögens eines Unternehmens darstellen.
In Bezug auf Immobilien getroffen Entscheidungen gehören zu den folgeschwersten in einem Unternehmen. Ihre Auswirkungen auf den Unternehmenswert werden besonders deutlich, wenn man etwa die beträchtliche Höhe der langfristig gebundenen Finanzmittel, die Erstarrung der Kostenstruktur und die mangelnde Korrekturfähigkeit bei Fehlentscheidungen bedenkt. Mit der Zunahme einer Shareholder Value-Orientierung in den Unternehmen haben deshalb der betriebliche Immobilienbestand in Theorie und Praxis stärker an Bedeutung gewonnen. Das Augenmerk gilt dabei der Entwicklung und Analyse immobilienspezifischer Wertmanagementsysteme, mit deren Vorgabe Unternehmensimmobilien optimal zur Shareholder Value-Maximierung gesteuert werden sollen. Damit die in den betrieblichen Immobiliebeständen verborgenen Werte optimal gemanagt werden, ist insb. die Definition geeigneter Steuerungsgrößen elementar. Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, einen Ansatz zur Berechung adäquater "Hurdle Rates" für den Immobilienbereich von Unternehmen darzustellen.
Inhaltsverzeichnis
- 1 Einleitung
- 1.1 Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit
- 1.2 Gang der Untersuchung
- 1.3 Schematische Übersicht
- 2 Shareholder Value-Orientierung als Maxime eines betrieblichen Immobilienmanagements
- 2.1 Shareholder Value-Maximierung als Unternehmensstrategie
- 2.2 Konsequenzen für das betriebliche Immobilienmanagement
- 2.2.1 Systematisierung von Unternehmensimmobilien
- 2.2.2 Unterstützungsfunktion der Konzernstrategie
- 2.2.3 Einführung eines Corporate Real Estate Managements
- 2.3 Handlungsalternativen eines wertorientierten CREM
- 3 Ansatz zur Bestimmung immobilienspezifischer Hurdle Rates
- 3.1 Bezugsrahmen des Ansatzes
- 3.2 Risikoadjustierte Kapitalkosten als Hurdle Rate
- 3.3 Ermittlung risikoadjustierter Kapitalkosten
- 3.3.1 Finanzierungsstruktur zu Marktwerten
- 3.3.2 Renditeforderungen der Fremdkapitalgeber
- 3.3.3 Renditeforderungen der Eigenkapitalgeber
- 3.4 Bewertung des Ansatzes
- 4 Herleitung immobilienspezifischer Beta-Faktoren
- 4.1 Vorgehensweise
- 4.2 Beta-Faktoren europäischer Immobilien AGS
- 4.3 Beta-Faktoren europäischer Immobilienindizes
- 4.4 Unverschuldete Beta-Faktoren
- 5 Fallbeispiel einer Shareholder Value-Analyse
- 5.1 Ausgangssituation und Vorgehensweise
- 5.2 Bestimmung der Hurdle Rate
- 5.3 Halten oder Sale-and-Lease-Back
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Die Diplomarbeit widmet sich der Anwendung von Shareholder Value-Analysen im Corporate Real Estate Management (CREM). Das Ziel ist es, eine Methode zu entwickeln, die es Unternehmen ermöglicht, den Wertbeitrag ihrer Immobilien zu quantifizieren und Entscheidungen im Immobilienbereich unter Berücksichtigung der Shareholder Value-Maximierung zu treffen.
- Shareholder Value-Maximierung als Unternehmensstrategie
- Konsequenzen für das betriebliche Immobilienmanagement
- Ermittlung immobilienspezifischer Hurdle Rates
- Herleitung immobilienspezifischer Beta-Faktoren
- Fallbeispiel einer Shareholder Value-Analyse
Zusammenfassung der Kapitel
Kapitel 1 führt in die Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit ein. Es erläutert den Forschungsansatz und gibt eine schematische Übersicht über den Aufbau der Arbeit.
Kapitel 2 beleuchtet die Bedeutung der Shareholder Value-Orientierung im Immobilienmanagement. Es diskutiert die Auswirkungen der Shareholder Value-Maximierung auf die Unternehmensstrategie und die daraus resultierenden Konsequenzen für das betriebliche Immobilienmanagement.
Kapitel 3 beschäftigt sich mit der Entwicklung eines Ansatzes zur Bestimmung immobilienspezifischer Hurdle Rates. Es definiert den Bezugsrahmen des Ansatzes und erläutert die Ermittlung von risikoadjustierten Kapitalkosten als Hurdle Rate. Das Kapitel behandelt außerdem die Finanzierungsstruktur, die Renditeforderungen von Fremdkapitalgebern und Eigenkapitalgebern sowie die Bewertung des entwickelten Ansatzes.
Kapitel 4 widmet sich der Herleitung immobilienspezifischer Beta-Faktoren. Es beschreibt die Vorgehensweise, analysiert Beta-Faktoren europäischer Immobilien-AGs und Immobilienindizes und behandelt die Berechnung unverschuldeter Beta-Faktoren.
Kapitel 5 präsentiert ein Fallbeispiel einer Shareholder Value-Analyse. Es beschreibt die Ausgangssituation und die Vorgehensweise, die Bestimmung der Hurdle Rate und die Entscheidung zwischen Halten und Sale-and-Lease-Back.
Schlüsselwörter
Shareholder Value, Corporate Real Estate Management, Immobilienmanagement, Hurdle Rate, Beta-Faktor, Kapitalkosten, Risikoadjustierung, Finanzierungsstruktur, Sale-and-Lease-Back.
- Quote paper
- Sebastian Leyser (Author), 2003, Ansätze zur Shareholder Value-Analyse im Corporate Real Estate Management, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/60162
