Die Unternehmensführung ist sich größtenteils einig darüber, dass es zur langfristigen Sicherung einer ausreichenden Kapitalausstattung zwingend erforderlich ist, ihr Steuerungsinstrumentarium an die Ziele des sog. „Shareholder Value-Ansatzes“ anzupassen. Hierbei gilt neben der Konservierung existierender Vermögenswerte vor allem die Schaffung zusätzlicher Werte als Maßstab für das Erfolgspotential eines Unternehmens. Obwohl der Zusammenhang zwischen externer Wertschaffung auf den Aktienmärkten und den dahinter liegenden unternehmensinternen Werthebeln theoretisch weitgehend erörtert wurde, besteht hinsichtlich der praktischen Umsetzung des Shareholder Value-Ansatzes innerhalb der Unternehmen noch Beratungsbedarf.
Die Schwierigkeit liegt dabei vor allem in der Integration eines Wertmanagementsystems in allen Unternehmenseinheiten (Konzerntöchter, Geschäftsbereiche, Produktsegmente, etc.) bis hinunter zur operativen Ebene. Infolge einer Umsetzung des Shareholder Value-Ansatzes im Unternehmen, ist jede einzelne Unternehmenseinheit eines Unternehmens aufgefordert, die Kosten seiner Kapitalnutzung zu erwirtschaften. So stehen auch verstärkt die kapitalintensiven Unternehmensimmobilien auf dem Prüfstand, denn im betrieblichen Immobilienbestand werden große Wertsteigerungspotentiale vermutet, was nicht zuletzt daran liegt, dass Immobilien einen bedeutenden Anteil des Vermögens eines Unternehmens darstellen.
In Bezug auf Immobilien getroffen Entscheidungen gehören zu den folgeschwersten in einem Unternehmen. Ihre Auswirkungen auf den Unternehmenswert werden besonders deutlich, wenn man etwa die beträchtliche Höhe der langfristig gebundenen Finanzmittel, die Erstarrung der Kostenstruktur und die mangelnde Korrekturfähigkeit bei Fehlentscheidungen bedenkt. Mit der Zunahme einer Shareholder Value-Orientierung in den Unternehmen haben deshalb der betriebliche Immobilienbestand in Theorie und Praxis stärker an Bedeutung gewonnen. Das Augenmerk gilt dabei der Entwicklung und Analyse immobilienspezifischer Wertmanagementsysteme, mit deren Vorgabe Unternehmensimmobilien optimal zur Shareholder Value-Maximierung gesteuert werden sollen. Damit die in den betrieblichen Immobiliebeständen verborgenen Werte optimal gemanagt werden, ist insb. die Definition geeigneter Steuerungsgrößen elementar. Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, einen Ansatz zur Berechung adäquater "Hurdle Rates" für den Immobilienbereich von Unternehmen darzustellen.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit
1.2 Gang der Untersuchung
1.3 Schematische Übersicht
2 Shareholder Value-Orientierung als Maxime eines betrieblichen Immobilienmanagements
2.1 Shareholder Value-Maximierung als Unternehmensstrategie
2.2 Konsequenzen für das betriebliche Immobilienmanagement
2.2.1 Systematisierung von Unternehmensimmobilien
2.2.2 Unterstützungsfunktion der Konzernstrategie
2.2.3 Einführung eines Corporate Real Estate Managements
2.3 Handlungsalternativen eines wertorientierten CREM
3 Ansatz zur Bestimmung immobilienspezifischer Hurdle Rates
3.1 Bezugsrahmen des Ansatzes
3.2 Risikoadjustierte Kapitalkosten als Hurdle Rate
3.3 Ermittlung risikoadjustierter Kapitalkosten
3.3.1 Finanzierungsstruktur zu Marktwerten
3.3.2 Renditeforderungen der Fremdkapitalgeber
3.3.3 Renditeforderungen der Eigenkapitalgeber
3.4 Bewertung des Ansatzes
4 Herleitung immobilienspezifischer Beta-Faktoren
4.1 Vorgehensweise
4.2 Beta-Faktoren europäischer Immobilien AGs
4.3 Beta-Faktoren europäischer Immobilienindizes
4.4 Unverschuldete Beta-Faktoren
5 Fallbeispiel einer Shareholder Value-Analyse
5.1 Ausgangssituation und Vorgehensweise
5.2 Bestimmung der Hurdle Rate
5.3 Halten oder Sale-and-Lease-Back
6 Zusammenfassung und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit zielt darauf ab, einen methodischen Ansatz zur Bestimmung adäquater Hurdle Rates für den Immobilienbereich von Unternehmen zu entwickeln, um eine am Shareholder Value orientierte Steuerung des betrieblichen Immobilienbestands zu ermöglichen.
- Integration von Unternehmensimmobilien in das wertorientierte Management.
- Ermittlung immobilienspezifischer Kapitalkosten und Risikomaße (Beta-Faktoren).
- Analyse und Vergleich von Strategiealternativen im Corporate Real Estate Management.
- Anwendung des Shareholder Value-Ansatzes auf Sale-and-Lease-Back-Transaktionen.
- Empirische Untersuchung europäischer Immobilien-AGs zur Risikobestimmung.
Auszug aus dem Buch
3.2 Risikoadjustierte Kapitalkosten als Hurdle Rate
Der Ermittlung von Hurdle Rates beruht auf der Überlegung, dass die den Unternehmen zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel begrenzt sind, und es für den nachhaltigen Unternehmenserfolg daher entscheidend ist, dass Unternehmen ihr knappes Budget einer Verwendung zukommen lassen, welche den Renditeerwartungen der Kapitalgeber entspricht. Die Frage nach der optimalen Budgetierung der knappen Kapitalressourcen beschäftigt dabei seit vielen Jahren Theorie und Praxis gleichermaßen. In diesem Zusammenhang hat sich der Begriff „Corporate Finance“ etabliert, der ein Themen- bzw. Aufgabengebiet beschreibt, welches sich mit Lösungsansätzen zur optimalen Kapitalallokation beschäftigt.
Es herrscht in der Corporate Finance weitestgehend Einigkeit darüber, dass vor jeder Budgetentscheidung geprüft werden muss, ob das Projekt eine angemessene Verzinsung erwarten lässt, oder ob das Kapital einer besseren Alternative zugeführt werden könnte (sog. „Opportunitätsprinzip“). Die rationale Entscheidungsfindung solle dabei alleine aus Risiko/Rendite-Gesichtspunkten erfolgen und mögliche Imponderabilien vernachlässigen. Demzufolge ist jenes Projekt vorzuziehen, welches für ein gegebenes Risiko, die höchste Renditeerwartung bietet. Oder anders ausgedrückt: Bei gegebenen Renditeerwartungen ist jenes Projekt vorzuziehen, welches das geringste Risiko beinhaltet. In der Folge müssen größerer Risiken durch höhere Renditeerwartungen in Form von sog. Risikoprämien kompensiert werden.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Dieses Kapitel begründet die Notwendigkeit einer wertorientierten Immobiliensteuerung und definiert das Ziel der Arbeit, einen Ansatz zur Berechnung von Hurdle Rates zu liefern.
2 Shareholder Value-Orientierung als Maxime eines betrieblichen Immobilienmanagements: Es wird die konzeptionelle Einbettung des Immobilienmanagements in den Shareholder Value-Ansatz erläutert und die strategische Bedeutung von Unternehmensimmobilien hervorgehoben.
3 Ansatz zur Bestimmung immobilienspezifischer Hurdle Rates: Dieses Kapitel stellt einen Mechanismus zur Bestimmung von Kapitalkosten vor, inklusive der Ermittlung von Fremd- und Eigenkapitalkosten für den Immobilienbereich.
4 Herleitung immobilienspezifischer Beta-Faktoren: Hier werden die Ergebnisse einer empirischen Untersuchung präsentiert, um immobilienspezifische Beta-Faktoren zur Risikoquantifizierung abzuleiten.
5 Fallbeispiel einer Shareholder Value-Analyse: In einem Praxisbeispiel wird der zuvor entwickelte Ansatz genutzt, um die Handlungsoptionen "Halten" und "Sale-and-Lease-Back" zu bewerten.
6 Zusammenfassung und Ausblick: Das Fazit fasst die methodischen Ergebnisse zusammen und gibt einen Ausblick auf künftige Forschungsaufgaben.
Schlüsselwörter
Shareholder Value, Corporate Real Estate Management, CREM, Hurdle Rate, Kapitalkosten, WACC, Beta-Faktor, Risikoprämie, Unternehmensimmobilien, Investitionsrechnung, Kapitalallokation, Immobilienleasing, Marktwert, Performance-Measurement, Asset Pricing.
Häufig gestellte Fragen
Was ist das grundlegende Thema der Arbeit?
Die Arbeit befasst sich mit der wertorientierten Steuerung von Unternehmensimmobilien im Rahmen des Shareholder Value-Konzepts.
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Zentrale Themen sind die Integration des Immobilienbestands in das Unternehmensmanagement, die Bestimmung spezifischer Kapitalkosten sowie die strategische Entscheidungsfindung bei Immobilieninvestitionen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist die Entwicklung und Präsentation eines methodischen Ansatzes zur Berechnung adäquater Hurdle Rates, um immobilienspezifische Wertsteigerungspotenziale messbar zu machen.
Welche wissenschaftlichen Methoden kommen zum Einsatz?
Es werden Erkenntnisse der Kapitalmarkttheorie (insb. CAPM), Investitionsrechnungsverfahren sowie empirische Datenanalysen zu Beta-Faktoren verwendet.
Welche Inhalte umfasst der Hauptteil?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretische Fundierung des Shareholder Value-Ansatzes im CREM, den mathematischen Mechanismus zur Hurdle-Rate-Bestimmung, die empirische Herleitung von Beta-Faktoren sowie eine praktische Anwendung in einem Fallbeispiel.
Was charakterisiert diese Arbeit inhaltlich?
Sie zeichnet sich durch die Verbindung von theoretischer Finanzmarkttheorie mit der praktischen Anwendung auf immobilienwirtschaftliche Fragestellungen in Nicht-Immobilienkonzernen aus.
Wie werden die Kapitalkosten für Immobilien bestimmt?
Die Bestimmung erfolgt über den WACC-Ansatz, wobei Fremd- und Eigenkapitalkosten mittels marktbasierter Daten, wie Beta-Faktoren und Zinsaufschlägen, gewichtet werden.
Welche Schlussfolgerung zieht der Autor für Sale-and-Lease-Back-Transaktionen?
Der Autor zeigt anhand des Fallbeispiels, dass eine solche Transaktion nur dann sinnvoll ist, wenn der erzielte Verkaufserlös in effizientere Projekte reinvestiert werden kann, die den geschaffenen Shareholder Value steigern.
- Quote paper
- Sebastian Leyser (Author), 2003, Ansätze zur Shareholder Value-Analyse im Corporate Real Estate Management, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/60162
