Die Veräußerung eines belasteten Grundstücks unter Anrechnung auf den Kaufpreis

Inhalt

Einleitung

Erster Teil – Grundlagen
I. Veräußerung eines Grundstücks
A. Grundstückskaufvertrag
B. Einigung
C. Eintragung
II. Grundstücksbelastungen
A. Arten von Grundstücksbelastungen
B. Beschränkt dingliche Rechte als Grundstücksbelastungen

Zweiter Teil – Interessenlage und Gestaltungsmöglichkeiten bei
der Veräußerung von belasteten Grundstücken
I. Veräußerung eines unbelasteten Grundstücks
II. Veräußerung eines Grundstücks unter Übernahme der Belastung
A. Veräußerung von – mit Dienstbarkeiten – belasteten
Grundstücken
1. Wesentliche Merkmale der Grunddienstbarkeit
2. Wesentliche Merkmale der beschränkt persönlichen
Dienstbarkeit
3. Wesentliche Merkmale des Nießbrauchs
4. Ausgewählte Gestaltungsmöglichkeiten bei der Veräußerung
eines – mit einer Dienstbarkeit – belasteten Grundstücks
B. Veräußerung von – mit Grundpfandrechten – belasteten
Grundstücken
1. Veräußerung eines – mit einer Rentenschuld oder einer
Reallast – belasteten Grundstücks
a. Wesentliche Merkmale von Rentenschuld und Reallast
b. Ausgewählte Gestaltungsmöglichkeiten bei der Ver-
äußerung eines – mit Reallast bzw. Rentenschuld –
belasteten Grundstücks
2. Veräußerung eines – mit einer Hypothek bzw. mit
einer Grundschuld – belasteten Grundstücks
a. Wesentliche Merkmale der Hypothek
b. Wesentliche Merkmale der Grundschuld
c. Ausgewählte Gestaltungsmöglichkeiten bei der
Veräußerung eines – mit einer Hypothek bzw.
mit einer Grundschuld – belasteten Grundstücks
aa. Grundstücksveräußerung mit Hypothek bzw.
Grundschuld und zugrundeliegendem Darlehen
(1) Befreiende Schuldübernahme
(2) Vertragsübernahme
bb. Grundstücksveräußerung mit Hypothek bzw.
Grundschuld jedoch ohne Übernahme des
zugrundeliegenden Darlehens
(1) Übernahme „zur weiteren Duldung“
(2) „Isolierte“ Übernahme
d. Zusammenfassende Übersicht

Schlussbemerkungen

Einleitung

Die vorliegende Seminararbeit untersucht im Rahmen eines Seminars zur ‚Vertragsgestaltung im Grundstücksrecht’ die Thematik der ‚Veräußerung belasteter Grundstücke – unter Anrechnung auf den Kaufpreis’. Ziel der Arbeit ist es folglich – auf Basis der gesetzlichen Regelungen zur Grundstücksveräußerung – insbesondere praktischen Gestaltungsmöglichkeiten beim Verkauf belasteter Grundstücke darzustellen und zu analysieren.

Dieses Feld ist vor allem deshalb praktisch relevant, weil Immobilien auch heut-zutage ein bedeutender Wertträger und deshalb oft Gegenstand des wirtschaftlichen Verkehrs sind.^[1] Wegen ihrer Krisensicherheit und der obligatorischen Grundbucheintragung abgeleiteter Rechte, sind Grundstücke jedoch auch ein beliebtes Sicherungsmittel. So werden Grundstücke z.B. zur Forderungssicherung, oft mit Rechten Dritter belastet. Wird das belastete Grundstück sodann veräußerst, stellt sich die Frage, was aus Belastung und zu sichernder Forderung wird. Geht die Belastung mit dem Grundstück über oder ist sie vor der Veräußerung zu beseitigen? Was geschieht mit der zugrundeliegenden Forderung? Ferner fragt sich, wie die gewählte Gestaltung im Kaufpreis zu berücksichtigen ist.

Zur schlüssigen Behandlung dieser Thematik ist es erforderlich, im Ersten Teil der Arbeit die notwendigen Grundlagen zu legen, indem die maßgeblichen Abläufe und Bestandteile einer Grundstücksveräußerung aufgezeigt werden. Darüber hinaus werden Charakter und Merkmale der Grundstücksbelastungen sowie deren Ausprägungen vorgestellt.

Der Zweite Teil stellt sodann, anhand er jeweils untersuchten Belastung dar, welche Besonderheiten bei der Veräußerung eines derart belasteten Grundstücks zu beachten sind – und welche Vertragsgestaltungen sich diesbezüglich anbieten. Schwerpunktmäßig werden dabei die Hypothek und die, insbesondere in der Praxis häufig verwendete, Grundschuld analysiert. Schließlich werden die Ausführungen in der gebotenen Kürze in den Schlussbemerkungen zusammengefasst.

Erster Teil – Grundlagen

I. Veräußerung eines Grundstücks

Das Eigentum an einem Grundstück^[2] ist eine umfassende dingliche Vollrechtsposition, über welche nach §903 S.1 BGB^[3] im Rahmen der Gesetze beliebig verfügt werden kann.^[4] Mithin kann der Eigentümer diese Rechtsposition, gänzlich (oder auch nur partiell) an andere übertragen. Dazu bedarf es nach §873 I der Einigung der Beteiligten über den Eigentumsübergang (sog. Auflassung) und der Eintragung dieser Rechtsänderung in das Grundbuch. Zu beachten ist, dass der Eigentumswechsel dabei in aller Regel auf einem schuldrechtlichen (Kauf-)Vertrag beruht, welcher unter anderem die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung begründet.^[5]

Diese drei maßgeblichen Elemente einer Grundstücksveräußerung – welche aufgrund des Trennungs- und Abstraktionsgrundsatzes strikt auseinander zu halten sind – werden im Folgenden dargestellt.

A. Grundstückskaufvertrag

Das Verpflichtungsgeschäft – als causa der Grundstücksübereignung – kommt nur zu Stande, wenn sich die Beteiligten darüber einig sind, dass der Verkäufer sich verpflichtet, dem Käufer ein bestimmtes Grundstück zu übergeben und zu übereignen – wohingegen der Käufer sich verpflichtet den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen (§433).

§311b I S.1 i.V.m. §125 S.1 stellt jedoch für Verträge, welche die Pflicht zur Grundstücksübereignung enthalten, das Formerfordernis der notariellen Beurkundung auf. Damit soll vor allem sichergestellt werden, dass die Beteiligten bei der Eingehung einer derart bedeutenden Verpflichtung fachmännisch und unparteiisch beraten sind.^[6] Nach §311b I S.2 ist ein solcher Formmangel jedoch heilbar, wenn der an sich unwirksame Vertrag durch Auflassung und Eintragung geheilt wird.

Die Pflicht des Verkäufers, dem Käufer Eigentum am Grundstück zu verschaffen, wird durch §§433 I S.2, 435 S.1 noch präzisiert: das Eigentum muss frei von Rechten Dritter sein – darf also nicht mit Rechtsmängeln^[7] (= Belastungen) behaftet sein. Das bedeutet im Rahmen der behandelten Thematik insbesondere, dass der Verkäufer nach der gesetzgeberischen Vorstellung stets ein „von Belastungen freies“ Grundstückseigentum zu verschaffen hat.^[8] Wie der Titel dieser Arbeit jedoch schon nahe legt, muss es möglich sein, auch belastetes Grundeigentum zu veräußern. Diese Thematik bildet den Schwerpunkt des ‚Zweiten Teil’ und wird mithin erst dort eingehender behandelt.

B. Einigung

Wie bereits angedeutet, bedarf es nach §873 I für den Übergang des Grundeigentums neben schuldrechtlicher causa und Eintragung, auch der Einigung über den Eigentumswechsel. Diese, von der Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts unabhängige, Einigung wird auch als Auflassung bezeichnet (§925) und hat die dingliche Rechtsänderung am Grundstück selbst zum Gegen-stand.^[9] Sie bildet die Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch (§20 GBO) und kann, im Gegensatz zu ihrer schuldrechtlichen Grundlage, weder bedingt noch befristet werden (§925 II).^[10] Im Regelfall hat die Auflassung vor einem Notar – wobei die Beteiligten gleichzeitig (wenn auch nicht notwendig persönlich) anwesend sein müssen – zu erfolgen (§925 I S.1 und S.2). An sich würden dabei übereinstimmende mündliche Einigungserklärungen zur Wirksamkeit der Auflassung genügen, doch macht das Grundbuchverfahren eine Beurkundung erforderlich (§§20, 29 I S.1 GBO), weshalb der die Erklärungen empfangende Notar diese zweckmäßigerweise auch beurkundet.^[11]

C. Eintragung

Die Wirkungen der dargestellten Verfügung treten jedoch erst dann ein, wenn auch die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erfolgt ist.^[12] Die Eintragung ist also Voraussetzung des Verfügungstatbestandes, womit die Grundbuchrichtigkeit weitgehend gewährleistet sein soll.^[13] Inhalt der Eintragung im Grundbuch ist der neue Eigentümer und die Grundlage der Eigentumsänderung – also z.B. die Auflassung. Verfahrensrechtlich ist zu beachten, dass sie von einem der Beteiligten zu beantragen ist (§13 I GBO) und der Alteigentümer sie darüber hinaus zu bewilligen hat (§19 GBO).^[14]

II. Grundstücksbelastungen

A. Arten von Grundstücksbelastungen

Ein Grundstück kann vielfältigen Belastungen ausgesetzt sein, wobei nach dem allgemeinen – privatrechtlichen – Verständnis eine Grundstücksbelastung dann vorliegt, wenn neben dem Eigentümer auch Dritte Rechte an dem jeweiligen Grundstück besitzen.^[15] Diese belastenden Berechtigungen Dritter können sodann einerseits aus Schuldverhältnissen resultieren (man spricht von obligatorischen Rechten), oder andererseits sachenrechtlicher Natur sein. In die erste Gruppe fallen beispielsweise Grundstücksberechtigungen aus Miet- oder Pachtvertrag, während der zweiten Gruppe insbesondere die dinglichen Verwertungs- und Nutzungsrechte – wie Hypothek oder Nießbrauch – zuzuordnen sind.

Ein Grundstück kann ferner durch Rechte Dritter an anderen Grundstücken belastet sein – nämlich dann, wenn diese Rechte die Gebrauchsmöglichkeiten des eigenen Grundstücks beschränken, was insbesondere auf nachbarrechtliche Beschränkungen zutrifft.^[16]

Neben den privatrechtlichen Grundstücksbelastungen haben noch die öffentlich-rechtlichen Belastungen enorme Bedeutung. Das sind jene Belastungen, die aus dem Verhältnis Berechtigter – Staat resultieren.^[17] In diesen Bereich sind neben den Steuern und Abgaben vor allem die baurechtlichen Beschränkungen einzuordnen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

B. Beschränkt dingliche Rechte als Grundstücksbelastungen

Wie einführend dargelegt wurde, ist das Eigentum ein dingliches Vollrecht. Es räumt dem Eigentümer umfassende Rechte am jeweiligen Grundstück ein (§903 S.1)^[18]. Der Eigentümer kann diese Rechtsposition im Ganzen an Dritte übertragen, womit eine Grundstücksveräußerung vorliegt (s.o.). Der Eigentümer kann von den ‚Berechtigungen am Grundstück’ jedoch auch lediglich Einzelne abspalten und diese an Dritte übertragen. Damit erlangen die Dritten einzelne Rechte bzw. Befugnisse in Bezug auf das Grundstück – sog. beschränkt dingliche Rechte.^[19] Faktisch stellt sich das Grundstück dann als belastet dar, denn die beschränkt dinglichen Rechte gewähren eine unmittelbar – das heißt direkt aus der Immobilie abgeleitete – Berechtigung an dem Grundstück.^[20]

In diesem Punkt unterscheiden sich die beschränkt dinglichen Rechte ganz massiv von den – durch Schuldvertrag begründeten – obligatorischen Rechten, welche zwar auch eine Berechtigung an einem Grundstück zum Gegenstand haben können, diese Berechtigung sodann aber ‚nur’ von einer Person abgeleitet ist.^[21] Dieser Unterschied zeigt sich vor allem bei der Veräußerung eines Grundstücks deutlich. Der durch ein obligatorisches Recht Berechtigte, verliert seine Berechtigung mit der Übertragung des Grundstücks auf den Neueigentümer, weil diesen die schuldrechtlichen Verträge des Alteigentümers in aller Regel nicht (zwingend) binden.^[22] Anders verhält es sich bei beschränkt dinglichen Rechten, da der Berechtigte seine Rechtsposition unmittelbar aus der Immobilie ableitet, hat die Eigentumsübertragung weder für ihn (noch für den Bestand des beschränkt dinglichen Rechts) eine Auswirkung.^[23]

[...]

^[1] Beleg dessen bilden die 138,17 Mrd. Euro Immobilienumsatz in Deutschland im Jahre 2002 (Quelle: Pressemitteilung des ‚Ring Deutscher Makler’ vom 26.06.2003)

^[2] Grundstück i.S.d. Sachenrechts ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, welcher im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes unter einer eigenen Nummer gebucht ist. Der Vertrag kann sich auch auf bestimmte bzw. bestimmbare Teilflächen dieses Grundstücks beziehen (Lambert-Lang / Tropf / Frenz, Grundstückspraxis – Wolf, S.112 f., Rn.13 und 16).

^[3] Alle im folgenden verwandten Paragraphen ohne Gesetzesangabe sind solche des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

^[4] Auch für den Folgenden: Schwab / Prütting, Sachenrecht, S.138 f., Rn.306 f.

^[5] Baur / Stürner, Sachenrecht, S.236, Rn.1 ; Brehm / Berger, Sachenrecht, S.213, Rn.1.

^[6] Lambert-Lang / Tropf / Frenz, Grundstückspraxis – Wolf, S.135, Rn.128 f.

^[7] Gemäß §435 S.2 genügen auch im Grundbuch eingetragene, jedoch nicht bestehende Rechte Dritter für die Annahme eines Rechtsmangels. Diese berühren zwar an sich die Rechtstellung des Käufers nicht, doch können sie sich insbesondere wegen der Bestandsvermutung aus §891 I tatsächlich nachteilig auf diese auswirken (Palandt, BGB – Putzo, §435, Rn.14.).

^[8] Wobei die Frage, welche Rechte Dritter überhaupt ein Grundstück belasten können, erst unter II. am Ende des ‚Ersten Teils’ erörtert wird.

^[9] Schwab / Prütting, Sachenrecht, S.68, Rn.141 sowie S.166, Rn.356.

^[10] Lambert-Lang / Tropf / Frenz, Grundstückspraxis – Wolf, S.142, Rn.156.

^[11] Brehm / Berger, Sachenrecht, S.217, Rn.11.

^[12] Auch für die Folgenden: Brehm / Berger, Sachenrecht, S.170, Rn.6 und 11.

^[13] Schwab / Prütting, Sachenrecht, S.69, Rn.145 ; Baur / Stürner, Sachenrecht, S.207, Rn.22.

^[14] Lambert-Lang / Tropf / Frenz, Grundstückspraxis – Wahl, S.24, Rn.95 sowie S.30, Rn.124.

^[15] Rollmann, Immobilienkauf – Keim, §8, Rn.83 f. ; Palandt, BGB – Bassenge, §903, Rn.5.

^[16] Baur / Stürner, Sachenrecht, S.281, Rn.17 f.

^[17] Baur / Stürner, Sachenrecht, S.269, Rn.6 und S.295, Rn.1.

^[18] Anmerkung: Wenn im folgenden die Veräußerungen von belasteten Grundstücken untersucht wird, so bleibt die Darstellung auf die beschränkt dinglichen Rechte an Grundstücken begrenzt, da sich in diesem Bereich die interessantesten Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen. Demgemäß bezieht sich die Verwendung des Begriffs ‚Grundstücksbelastung’ nachfolgend nur auf Belastungen durch beschränkt dingliche Rechte.

^[19] Palandt, BGB – Bassenge, Einleitung §854, Rn.5.

^[20] Wieling, Sachenrecht, §1, S.5 ; Palandt, BGB – Bassenge, §903, Rn.27.

^[21] Brehm / Berger, Sachenrecht, S.7, Rn.9.

^[22] Palandt, BGB – Heinrichs, Einleitung §241, Rn.3 ; Brehm / Berger, Sachenrecht, S.8, Rn.11.

^[23] Brehm / Berger, Sachenrecht, S.8, Rn.12 (sog. Sukzessionsschutz).