Die vorliegende Seminararbeit untersucht im Rahmen eines Seminars zur ‚Vertragsgestaltung im Grundstücksrecht’ die Thematik der ‚Veräußerung belasteter Grundstücke - unter Anrechnung auf den Kaufpreis’. Ziel der Arbeit ist es folglich - auf Basis der gesetzlichen Regelungen zur Grundstücksveräußerung - insbesondere praktischen Gestaltungsmöglichkeiten beim Verkauf belasteter Grundstücke darzustellen und zu analysieren.
Dieses Feld ist vor allem deshalb praktisch relevant, weil Immobilien auch heutzutage ein bedeutender Wertträger und deshalb oft Gegenstand des wirtschaftlichen Verkehrs sind. Wegen ihrer Krisensicherheit und der obligatorischen Grundbucheintragung abgeleiteter Rechte, sind Grundstücke jedoch auch ein beliebtes Sicherungsmittel. So werden Grundstücke z.B. zur Forderungssicherung, oft mit Rechten Dritter belastet. Wird das belastete Grundstück sodann veräußerst, stellt sich die Frage, was aus Belastung und zu sichernder Forderung wird. Geht die Belastung mit dem Grundstück über oder ist sie vor der Veräußerung zu beseitigen? Was geschieht mit der zugrundeliegenden Forderung? Ferner fragt sich, wie die gewählte Gestaltung im Kaufpreis zu berücksichtigen ist.
Zur schlüssigen Behandlung dieser Thematik ist es erforderlich, im Ersten Teil der Arbeit die notwendigen Grundlagen zu legen, indem die maßgeblichen Abläufe und Bestandteile einer Grundstücksveräußerung aufgezeigt werden. Darüber hinaus werden Charakter und Merkmale der Grundstücksbelastungen sowie deren Ausprägungen vorgestellt.
Der Zweite Teil stellt sodann, anhand er jeweils untersuchten Belastung dar, welche Besonderheiten bei der Veräußerung eines derart belasteten Grundstücks zu beachten sind - und welche Vertragsgestaltungen sich diesbezüglich anbieten. Schwerpunktmäßig werden dabei die Hypothek und die, insbesondere in der Praxis häufig verwendete, Grundschuld analysiert. Schließlich werden die Ausführungen in der gebotenen Kürze in den Schlussbemerkungen zusammengefasst.
Inhaltsverzeichnis
Einleitung
Erster Teil – Grundlagen
I. Veräußerung eines Grundstücks
A. Grundstückskaufvertrag
B. Einigung
C. Eintragung
II. Grundstücksbelastungen
A. Arten von Grundstücksbelastungen
B. Beschränkt dingliche Rechte als Grundstücksbelastungen
Zweiter Teil – Interessenlage und Gestaltungsmöglichkeiten bei der Veräußerung von belasteten Grundstücken
I. Veräußerung eines unbelasteten Grundstücks
II. Veräußerung eines Grundstücks unter Übernahme der Belastung
A. Veräußerung von – mit Dienstbarkeiten – belasteten Grundstücken
1. Wesentliche Merkmale der Grunddienstbarkeit
2. Wesentliche Merkmale der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit
3. Wesentliche Merkmale des Nießbrauchs
4. Ausgewählte Gestaltungsmöglichkeiten bei der Veräußerung eines – mit einer Dienstbarkeit – belasteten Grundstücks
B. Veräußerung von – mit Grundpfandrechten – belasteten Grundstücken
1. Veräußerung eines – mit einer Rentenschuld oder einer Reallast – belasteten Grundstücks
a. Wesentliche Merkmale von Rentenschuld und Reallast
b. Ausgewählte Gestaltungsmöglichkeiten bei der Veräußerung eines – mit Reallast bzw. Rentenschuld – belasteten Grundstücks
2. Veräußerung eines – mit einer Hypothek bzw. mit einer Grundschuld – belasteten Grundstücks
a. Wesentliche Merkmale der Hypothek
b. Wesentliche Merkmale der Grundschuld
c. Ausgewählte Gestaltungsmöglichkeiten bei der Veräußerung eines – mit einer Hypothek bzw. mit einer Grundschuld – belasteten Grundstücks
aa. Grundstücksveräußerung mit Hypothek bzw. Grundschuld und zugrundeliegendem Darlehen
(1) Befreiende Schuldübernahme
(2) Vertragsübernahme
bb. Grundstücksveräußerung mit Hypothek bzw. Grundschuld jedoch ohne Übernahme des zugrundeliegenden Darlehens
(1) Übernahme „zur weiteren Duldung“
(2) „Isolierte“ Übernahme
d. Zusammenfassende Übersicht
Schlussbemerkungen
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit analysiert die rechtlichen und praktischen Herausforderungen sowie die Gestaltungsmöglichkeiten bei der Veräußerung von Grundstücken, die mit dinglichen Belastungen behaftet sind, wobei der Fokus auf der Anrechnung dieser Belastungen auf den Kaufpreis liegt.
- Grundlagen der Grundstücksveräußerung im deutschen Sachenrecht
- Differenzierung zwischen verschiedenen Arten von Grundstücksbelastungen
- Gestaltungsmöglichkeiten bei Dienstbarkeiten und deren Auswirkungen auf den Kaufpreis
- Analyse von Grundpfandrechten (Hypotheken und Grundschulden) als Sicherungsmittel
- Notarielle Vertragsgestaltung bei der Übernahme belasteter Grundstücke
Auszug aus dem Buch
Zweiter Teil – Interessenlage und Gestaltungsmöglichkeiten bei der Veräußerung von belasteten Grundstücken
Der Rechtscharakter der beschränkt dinglichen Rechte als Rechte, welche direkt aus dem Grundstück abgeleitet sind (s.o.), führt bei der Veräußerung eines Grundstückes zu dem Problem, dass die beschränkt dinglichen Rechte weiter am Grundstück bestehen bleiben, der Veräußerer das Grundstück aber frei von Belastungen durch Rechte Dritter zu übertragen hat (s.o.). Dieser Konflikt kann auf zwei alternativen Wegen gelöst werden.
I. Veräußerung eines unbelasteten Grundstücks
Hat der Erwerber eines Grundstücks – entsprechend der gesetzgeberischen Intention – kein Interesse daran, ein belastetes Grundstück zu erwerben, z.B. weil er in der Lage ist den Kaufpreis vollständig in bar aufzubringen, so bleibt dem Veräußerer, sofern er die Veräußerung wirklich durchführen will, nichts anderes übrig, als sich mit dem dinglich Berechtigten auf einen Rechtsverzicht zu einigen. Das wird den Veräußerer regelmäßig eine ‚Entschädigung’ kosten oder zumindest wird der Berechtigte verlangen, dass ihm ein neues, gleichwertiges Recht – z.B. an einem anderen Grundstück – eingeräumt wird. Im erstgenannten Fall werden dem Veräußerer jedoch vor der Veräußerung häufig die notwendigen finanziellen Mittel für die Entschädigung fehlen, weshalb sodann mit dem Erwerber des Grundstücks eine Ablösung des Rechts mit Hilfe des Kaufpreises vereinbart wird. Der Erwerber zahlt dann die ‚Entschädigung’ an den dinglich Berechtigten und den um diesen Betrag geminderten Restkaufpreis an den Veräußerer des Grundstücks. Der Veräußerer kann nun seiner gesetzgeberisch auferlegten Pflicht ‚unbelastetes Eigentum’ an den Erwerber übertragen, nachkommen.
Zusammenfassung der Kapitel
Einleitung: Die Arbeit führt in die Thematik der Veräußerung belasteter Grundstücke ein und legt die methodische Vorgehensweise zur Analyse praktischer Gestaltungsmöglichkeiten fest.
Erster Teil – Grundlagen: Dieses Kapitel erläutert die wesentlichen Elemente der Grundstücksveräußerung sowie die Einteilung und rechtliche Natur verschiedener Grundstücksbelastungen.
Zweiter Teil – Interessenlage und Gestaltungsmöglichkeiten bei der Veräußerung von belasteten Grundstücken: Dieser Teil bildet den Schwerpunkt der Arbeit und analysiert detailliert die vertraglichen Lösungsansätze bei der Veräußerung von mit Dienstbarkeiten oder Grundpfandrechten belasteten Immobilien.
Schlussbemerkungen: Hier werden die zentralen Ergebnisse zusammengefasst, insbesondere die Notwendigkeit vertraglicher Regelungen zur Übernahme oder Ablösung von Belastungen.
Schlüsselwörter
Grundstücksveräußerung, Grundstücksrecht, Grundpfandrechte, Grundschuld, Hypothek, Dienstbarkeit, Nießbrauch, Reallast, Vertragsgestaltung, Kaufpreis, Lastenfreistellung, Schuldübernahme, Sicherungsvertrag, dingliche Belastung, notarielle Praxis.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht die juristischen Herausforderungen und vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten, die sich bei der Veräußerung eines Grundstücks ergeben, wenn dieses mit dinglichen Rechten Dritter belastet ist.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Im Mittelpunkt stehen Grundstücksbelastungen, insbesondere Dienstbarkeiten sowie Grundpfandrechte (Hypotheken und Grundschulden), und wie diese bei einem Eigentümerwechsel rechtssicher behandelt werden können.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Ziel ist die Analyse und Darstellung praktischer Wege, wie Veräußerer und Erwerber ein belastetes Grundstück unter Berücksichtigung der Belastungen im Kaufpreis vertraglich übertragen können.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer juristischen Analyse der gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und der Grundbuchordnung (GBO) unter Einbeziehung relevanter Kommentarliteratur und notarieller Praxis.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in Grundlagen, den Umgang mit Dienstbarkeiten und eine detaillierte Auseinandersetzung mit Grundpfandrechten, einschließlich der Schuld- und Vertragsübernahme.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit ist geprägt durch Fachbegriffe wie Grundstücksveräußerung, Grundpfandrecht, Vertragsübernahme, dingliche Belastung und notarielle Vertragsgestaltung.
Warum ist die Unterscheidung zwischen Hypothek und Grundschuld so wichtig?
Die Hypothek ist streng akzessorisch an die Forderung gebunden, was sie im Verkaufsfall oft unpraktikabel macht, während die Grundschuld als nicht-akzessorisches Sicherungsmittel flexibler gehandhabt werden kann.
Was versteht man unter einer „isolierten“ Übernahme?
Dies bezeichnet eine Gestaltung, bei der der Erwerber das Grundpfandrecht übernimmt, dieses jedoch nicht mehr zur Sicherung der ursprünglichen Darlehensforderung des Veräußerers dient, sondern beispielsweise durch Tilgung des alten Darlehens für andere Zwecke frei wird.
- Quote paper
- Andreas Kiontke (Author), 2004, Die Veräußerung eines belasteten Grundstücks unter Anrechnung auf den Kaufpreis, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/62870
