Zum Jahreswechsel 2000/2001 stand die Entscheidung über den Verkauf der Eisenbahnerwohnungen des Bundeseisenbahnvermögens (BEV) an. Ein Bieterkonsortium bestehend aus verschiedenen Landesentwicklungsgesellschaften (LEG), WCM, der Investorengruppe Berlin Haus, der Bergmannswohnstätten Essen und dem ausländische
Finanzinvestor Principal Finance Group (PFG)erhielt den Zuschlag über die insgesamt 114.000 Wohnungen in 18 Wohnungsbaugesellschaften. Die PFG erhielt davon 64.000 Wohnungen.
Erstmals trat damit ein ausländischer Finanzinvestor als Käufer eines großen deutschen Wohnimmobilienportfolios auf. Nachdem in den beiden Folgejahren Wohnimmobilienportfoliotransaktionen an ausländische Investoren eher die Ausnahme waren, änderte sich das zunehmend in den Folgejahren. Insbesondere seit 2004 traten bei den großen Transaktionen z.B. von GSW, GAGFAH, Thyssen-Krupp-Wohnimmobilien und Viterra fast ausschließlich ausländische Investoren auf, i.d.R. Finanzinvestoren aus dem angelsächsischen Raum.
Ziel der Arbeit wird es sein herauszuarbeiten, wer die Investoren in die Wohnimmobilienportfolios sind, welche Ziele sie verfolgen und wie sie diese Ziele realisieren wollen.
Dazu wird in Punkt 2 ein Überblick über den deutschen Wohnungsmarkt und dessen Entwicklungsperspektiven gegeben, um dessen Marktattraktivität beurteilen zu können.
In Punkt 3 werden die Portfoliotransaktionen ab dem Jahr 2000 genauer betrachtet, um Käufer und Verkäufer zu typologisieren, ihre Beweggründe zu erkennen, sowie die Wertschöpfungsstrategien der Käufer zu betrachten.
In Punkt 4 wird anhand einer Cash Flow-Projektion dargestellt, welche Wertschöpfungspotentiale Wohnimmobilienportfolios beinhalten, wie sensitiv der Erfolg auf Veränderungen der verschiedener Determinanten reagiert sowie welche Wertschöpfungspotentiale mit den verschiedenen Strategien verbunden sind.
Inhaltsverzeichnis
1 EINFÜHRUNG
2 PERSPEKTIVEN DES DEUTSCHEN WOHNUNGSMARKTES
2.1 MARKTSTRUKTUR DES DEUTSCHEN WOHNUNGSMARKTES
2.2 ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN DES DEUTSCHEN WOHNUNGSMARKTES
2.2.1 Funktionslogik des Wohnungsmarktes
2.2.2 Entwicklungsperspektiven der exogenen Determinanten von Angebot und Nachfrage
2.2.3 Ausblick über die zukünftige Entwicklung des deutschen Wohnungsmarktes
3 MARKT FÜR WOHNIMMOBILIENPORTFOLIOS
3.1 TRANSAKTIONEN VON WOHNIMMOBILIENPORTFOLIOS
3.1.1 Akteure auf der Käuferseite – Opportunity Fonds
3.1.2 Akteure auf der Verkäuferseite
3.2 WERTSCHÖPFUNG VON OPPORTUNITY FONDS BEI INVESTITIONEN IN WOHNIMMOBILIENPORTFOLIOS
3.2.1 Akquisition von Wohnimmobilienportfolios
3.2.1.1 Akquisitionsstrategie
3.2.1.2 Transaktionsart – Asset vs. Share Deal
3.2.1.3 Akquisitionsfinanzierung
3.2.2 Management von Wohnimmobilienportfolios
3.2.2.1 Immobilienportfoliomanagement
3.2.2.2 Projektentwicklung und Redevelopment
3.2.2.3 Immobilienhandel
3.2.2.4 Objektmanagement
3.2.3 Veräußerung von Wohnimmobilienportfolios – Exit
3.2.3.1 Exit durch Blockverkäufe
3.2.3.2 Exit durch Portfolioverkauf
3.2.3.3 Exit durch IPO – Immobilien-AG/REIT
4 TRANSAKTION EINES WOHNIMMOBILIENPORTFOLIOS – EINE SIMULATION DER INVESTITION VON FORTRESS IN DIE GAGFAH
4.1 ANNAHMEN HINTER DER INVESTITIONSENTSCHEIDUNG
4.2 SENSITIVITÄT DER IRR BEI DER VERÄNDERUNG EINZELNER DETERMINANTEN
4.3 BEDEUTUNG DER EINZELNEN WERTSCHÖPFUNGSSTRATEGIEN
5 ABSCHLIEßENDE ERÖRTERUNG
Zielsetzung & Themen
Die Diplomarbeit untersucht die zunehmende Bedeutung internationaler Finanzinvestoren, sogenannter Opportunity Fonds, bei Transaktionen deutscher Wohnimmobilienportfolios. Ziel ist es zu analysieren, wer diese Investoren sind, welche Ziele sie verfolgen und mit welchen Strategien sie Wertschöpfung realisieren, illustriert durch eine Simulation der Fortress-Investition in die GAGFAH.
- Strukturanalyse des deutschen Wohnungsmarktes und dessen Entwicklungsperspektiven
- Typologisierung der Käufer- und Verkäuferlandschaft bei Portfoliotransaktionen
- Wertschöpfungsstrategien von Opportunity Fonds (Akquisition, Management, Exit)
- Simulation und Sensitivitätsanalyse der Investition von Fortress in die GAGFAH
Auszug aus dem Buch
3.2.1.2 Transaktionsart – Asset vs. Share Deal
Die Transaktionen der Wohnimmobilienportfolios sind mittels Asset Deal, Share Deal oder einer Kombination beider möglich.
Ein Asset Deal bedeutet beim Kauf eines Immobilienportfolios die Übertragung der Einzelwirtschaftsgüter nebst aufstehenden Gebäuden vom Verkäufer auf den Käufer. Wenn alle Einzelwirtschaftsgüter eines Unternehmens übertragen werden, liegt ein so genannter „Unternehmenskauf“ vor. Der Asset Deal stellt einen Sachkauf dar, der zur Folge hat, dass die gesetzliche Gewährleistungspflicht des Verkäufers greift. Die vom Verkäufer geschlossenen Mietverträge gehen mit dem Eigentumsübertrag der Immobilie auf den Käufer über, wie auch die Sachversicherungen. Andere Vertragsverhältnisse, wie Dienstleistungsverträge, und sonstige Rechtsbeziehungen, wie latente Risiken aus dem bisherigen Geschäftsbetrieb, gehen grundsätzlich nicht auf den Verkäufer über.
Ein Share Deal bedeutet, dass der Käufer nicht einzelne Wirtschaftsgüter erwirbt, sondern ein Recht bzw. eine Beteiligung an der Zielgesellschaft. Der Käufer erwirbt also alle Forderungen, Verbindlichkeiten, Rechtsstreitigkeiten und Risiken der Gesellschaft. Die Gesellschaft ihrerseits hält das Grundstück mit den Mietverhältnissen.
Zusammenfassung der Kapitel
1 EINFÜHRUNG: Die Einleitung beleuchtet den Markteintritt internationaler Finanzinvestoren in den deutschen Wohnungsmarkt anhand des Beispiels des Verkaufs von Eisenbahnerwohnungen und definiert die Zielsetzung der Arbeit.
2 PERSPEKTIVEN DES DEUTSCHEN WOHNUNGSMARKTES: Dieses Kapitel liefert einen Überblick über die Marktstruktur, Haushalts- und Eigentümerverhältnisse sowie Preisstrukturen und analysiert zukünftige Entwicklungsfaktoren wie Demographie und staatliche Wohnungspolitik.
3 MARKT FÜR WOHNIMMOBILIENPORTFOLIOS: Hier werden die Akteure auf Käufer- und Verkäuferseite typologisiert und der detaillierte Wertschöpfungsprozess von Opportunity Fonds, von der Akquisition über das Management bis zum Exit, erörtert.
4 TRANSAKTION EINES WOHNIMMOBILIENPORTFOLIOS – EINE SIMULATION DER INVESTITION VON FORTRESS IN DIE GAGFAH: Dieses Kapitel simuliert die Rendite (IRR) einer konkreten Investition unter verschiedenen Marktszenarien und analysiert die Sensitivität gegenüber verschiedenen Einflussfaktoren.
5 ABSCHLIEßENDE ERÖRTERUNG: Das Fazit fasst zusammen, unter welchen Bedingungen die Investitionen von Opportunity Fonds in deutsche Wohnimmobilienportfolios erfolgreich sein können und bewertet das Investitionsumfeld.
Schlüsselwörter
Wohnimmobilienportfolios, Opportunity Fonds, Private Equity, Wertschöpfung, Wohnungsprivatisierung, Asset Deal, Share Deal, Immobilientransaktionen, Cash Flow-Projektion, IRR, Leverage-Effekt, Immobilienmanagement, GAGFAH, G-REIT, Portfoliooptimierung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der vorliegenden Arbeit grundsätzlich?
Die Diplomarbeit befasst sich mit dem zunehmenden Engagement internationaler Finanzinvestoren (Opportunity Fonds) am deutschen Wohnimmobilienmarkt und den damit verbundenen Transaktionsstrukturen.
Was sind die zentralen Themenfelder der Analyse?
Zentrale Themen sind die Marktstruktur des deutschen Wohnungsmarktes, die Charakterisierung der Marktteilnehmer, die Mechanismen der Wertschöpfung durch professionelles Management sowie die quantitative Simulation von Investitionsrenditen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Die Arbeit analysiert, wer die Investoren in Wohnimmobilienportfolios sind, welche strategischen Ziele sie verfolgen und wie sie diese Ziele im deutschen Marktumfeld realisieren.
Welche wissenschaftliche Methode wird für die Simulation verwendet?
Der Autor verwendet eine Cash Flow-Projektion, um die Rentabilität (gemessen am internen Zinsfuß, IRR) unter verschiedenen Marktszenarien zu berechnen und die Sensitivität gegenüber Determinanten wie Mietentwicklung, Privatisierung und Finanzierung zu untersuchen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Im Hauptteil werden der deutsche Wohnungsmarkt, die Marktteilnehmer bei Portfoliotransaktionen sowie die spezifischen Wertschöpfungshebel wie Immobilienmanagement, Wohnungsprivatisierung und Finanzierungsstruktur detailliert dargestellt.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Fachbegriffe sind Opportunity Fonds, Real Estate Private Equity, Leverage-Effekt, Asset/Share Deal, Due Diligence und Exit-Strategien wie IPO oder G-REIT.
Wie unterscheiden sich Asset Deal und Share Deal in dieser Arbeit?
Der Asset Deal beschreibt den direkten Kauf einzelner Immobilien, während der Share Deal den Kauf von Anteilen an der besitzenden Gesellschaft bezeichnet, was erhebliche steuerliche und haftungsrechtliche Unterschiede bedeutet.
Welche Bedeutung kommt dem Leverage-Effekt zu?
Der Leverage-Effekt ist zentral, da die Eigenkapitalrendite der Opportunity Fonds durch den Einsatz von hohen Fremdkapitalquoten signifikant gesteigert wird, sofern die Gesamtkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt.
- Quote paper
- Michael Rommel (Author), 2006, Transaktionen von Wohnimmobilienportfolios. Deutsche Wohnimmobilien im Visier internationaler Investoren, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/62890
