Vor allem in den letzten Jahren befand sich die Kommunalverwaltung in einem großen Reformprozess. Auch heute werden weitere leistungsorientierte Erwartungen seitens der Bürgerinnen und Bürger geäußert. Demgegenüber stehen aber schrumpfende öffentliche Finanzmittel […]. Hinzu kommt der immer stärker werdende Wettbewerb mit Angeboten aus der freien Wirtschaft. Um dieser Herausforderung gerecht zu werden, muss zwangsweise eine Neuorientierung in der Kommunalverwaltung erfolgen. Das Konzept lautet somit: Weg von der Behörde, hin zum öffentlichen Dienstleistungsunternehmen.
Deutsche Kommunen besitzen und nutzen eine Vielzahl an Gebäuden. Diese sind an enorme Vermögenswerte gebunden und verursachen erhebliche Kosten. Da in diesem Bereich die laufenden Aufwendungen noch nicht ganzheitlich optimiert wurden, muss auch die Liegenschaftsverwaltung ihren Beitrag zur Effizienzsteigerung leisten, um die Verantwortungslosigkeit im Umgang mit öffentlichen Mitteln zu stoppen. Doch wo genau der Hebel anzusetzen ist, weiß man nicht, da vielen Kommunen die nötige Transparenz für das professionelle Bestandsmanagement fehlt. Eine bundesweite Umfrage zur Erfassung von Bewirtschaftungskosten ergab ein alarmierendes Bild: Nur 50 % der Kommunen können dazu exakt Auskunft geben und über 8 % gaben an, ihre Kosten zu schätzen. […]
Politiker fordern in diesem Zusammenhang immer wieder, alternative Bewirtschaftungsstrategien zu nutzen, da „…die öffentliche Hand anderes zu tun habe, als in Immobilien zu investieren und zu betreiben“. Solche Bauchentscheidungen besitzen für die Kommune jedoch selten einen Mehrwert – schlimmer noch, sie können die finanzielle Notlage sogar verschärfen.
„PPP - Eine Chance für Kommunen“ – mit solchen Slogans werden Kommunen zurzeit überschüttet, da sie mit einer sehr angespannten Haushaltslage zu kämpfen haben und zum Handeln gezwungen sind. Vergleichsrechnungen zeigen, dass sich mit der Vergabe von umfassenden Dienstleistungen auf einen Dritten unmittelbar beachtliche Einsparungen realisieren lassen. […]
Um den eigenen Immobilienbestand sinnvoll zu managen, muss die Kommune zunächst Kostentransparenz im Inneren der Verwaltung schaffen. Auf dieser Basis ist jedoch nicht nur eine Wirtschaftlichkeitsvergleichsrechnung zu verschiedenen Outsourcingmodellen denkbar. Durch Benchmarking lassen sich dann u.a. auch Potentiale feststellen, die bei der Bewirtschaftung der öffentlichen Liegenschaften in der Vergangenheit ungenutzt blieben.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Einführung in die Thematik
1.2. Zielsetzung, Methodik und Aufbau der Arbeit
2. Grundzüge des Benchmarking
2.1. Definition, Aufgaben und Objektgegenstand
2.2. Einordnung des Benchmarking in das strategische Management - Benchmarking als Teildisziplin des Controlling
2.3. Arten des Benchmarking
2.3.1. Internes- und externes Benchmarking
2.3.2. Externes Benchmarking
2.3.2.1. Konkurrenz- und branchenbezogenes Benchmarking
2.3.2.2. Branchenübergreifendes Benchmarking
2.4. Erfolgsfaktoren
2.5. Kennzahlen-Benchmarking
2.6. Immobilien-Benchmarking in Kommunen
3. Das Benchmarking-Projekt „KIJ-Bench2006“
3.1. Projektziel
3.2. Projektablauf
3.3. Benchmark-Objekte
3.4. KGSt als Dateninhaber
3.5. KIJ als Initiator
3.6. Teilnehmende Kommunen
4. Konzeption des Datenpools
4.1. Datenaufbereitung
4.2. Datenbestand und -umfang
4.3. Datenqualität
4.4. Probleme bei der Erstellung und Auswertung der Daten
4.4.1. Datendynamik
4.4.2. Bundesdeutsche Preisniveauunterschiede
4.4.3. Objektzuordnungskatalog
4.4.4. Berechnung des Gebäudewertes
5. Kennzahlen und Benchmarks im „KIJ-Bench2006“
5.1. Struktur der (Kosten-)Miete
5.2. Bildung von Kennzahlen und Kennzahlenbandbreiten
5.3. Benchmarks im Fokus
5.4. Bindung ausgewählter Benchmarks
6. Ergebnisse
6.1. Kapitalkosten
6.2. Bewirtschaftungskosten
6.2.1. Abschreibung
6.2.2. Verwaltungskosten
6.2.3. Mietausfallwagnis
6.2.4. Instandhaltungskosten
6.2.5. Betriebskosten
6.2.5.1. Definition und Betriebskostenarten
6.2.5.2. Gebäudereinigung
6.2.5.3. Hausmeister
6.2.5.4. Heizung
6.2.5.5. Strom
6.3. Zusammenfassende Darstellungen
7. Fazit und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit ist die Schaffung von Kostentransparenz innerhalb der kommunalen Immobilienlandschaft in Deutschland, um den Kommunen ein verlässliches Controlling-Instrument zur Optimierung ihrer Liegenschaftsverwaltung bereitzustellen. Die Forschungsfrage konzentriert sich dabei darauf, wie durch die Ermittlung bundesweit vergleichbarer Kennzahlen und Benchmarks Ineffizienzen aufgedeckt und Potenziale zur Kostenoptimierung im Bereich der Bewirtschaftung gehoben werden können.
- Grundlagen des Benchmarkings in der öffentlichen Verwaltung
- Konzeption eines umfassenden Datenpools für kommunale Liegenschaften
- Methodik der Kennzahlenbildung für laufende Aufwendungen und Betriebskosten
- Analyse und Vergleich von Kostenpositionen nach unterschiedlichen Objektarten
- Identifikation von Optimierungspotenzialen in der Immobilienbewirtschaftung
Auszug aus dem Buch
1.1. Einführung in die Thematik
Vor allem in den letzten Jahren befand sich die Kommunalverwaltung in einem großen Reformprozess. Auch heute werden weitere leistungsorientierte Erwartungen seitens der Bürgerinnen und Bürger geäußert. Demgegenüber stehen aber schrumpfende öffentliche Finanzmittel, was dazu führt, dass die öffentlichen Verwaltungen gezwungen sind, mit „leeren Kassen“ die wachsenden Anforderungen zu bewältigen. Hinzu kommt der immer stärker werdende Wettbewerb mit Angeboten aus der freien Wirtschaft. Um dieser Herausforderung gerecht zu werden, muss zwangsweise eine Neuorientierung in der Kommunalverwaltung erfolgen. Das Konzept lautet somit: Weg von der Behörde, hin zum öffentlichen Dienstleistungsunternehmen.
Deutsche Kommunen besitzen und nutzen eine Vielzahl an Gebäuden. Diese sind an enorme Vermögenswerte gebunden und verursachen erhebliche Kosten. Da in diesem Bereich die laufenden Aufwendungen noch nicht ganzheitlich optimiert wurden, muss auch die Liegenschaftsverwaltung ihren Beitrag zur Effizienzsteigerung leisten, um die Verantwortungslosigkeit im Umgang mit öffentlichen Mitteln zu stoppen. Doch wo genau der Hebel anzusetzen ist, weiß man nicht, da vielen Kommunen die nötige Transparenz für das professionelle Bestandsmanagement fehlt. Eine bundesweite Umfrage zur Erfassung von Bewirtschaftungskosten ergab ein alarmierendes Bild: Nur 50 % der Kommunen können dazu exakt Auskunft geben und über 8 % gaben an, ihre Kosten zu schätzen.
„Selbst über Eier pro Huhn gibt es verlässliche Statistiken als über Immobilien.“
Politiker fordern in diesem Zusammenhang immer wieder, alternative Bewirtschaftungsstrategien zu nutzen, da „…die öffentliche Hand anderes zu tun habe, als in Immobilien zu investieren und zu betreiben“. Solche Bauchentscheidungen besitzen für die Kommune jedoch selten einen Mehrwert – schlimmer noch, sie können die finanzielle Notlage sogar verschärfen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Dieses Kapitel erläutert den Reformdruck in der Kommunalverwaltung sowie die Notwendigkeit von Kostentransparenz und Benchmarking als Instrument zur Effizienzsteigerung.
2. Grundzüge des Benchmarking: Hier werden die theoretischen Grundlagen des Benchmarking, seine Bedeutung für das strategische Management sowie die verschiedenen Arten des Vergleichs dargelegt.
3. Das Benchmarking-Projekt „KIJ-Bench2006“: Dieses Kapitel beschreibt das konkrete Projekt, den Projektablauf sowie die beteiligten Kommunen und Akteure.
4. Konzeption des Datenpools: Es werden die Methoden der Datenaufbereitung, die Datenqualität sowie die Herausforderungen bei der Erstellung des Datenpools detailliert beschrieben.
5. Kennzahlen und Benchmarks im „KIJ-Bench2006“: Dieses Kapitel widmet sich der methodischen Herleitung der Kennzahlen, der Bildung von Bandbreiten und der Definition der Benchmarks.
6. Ergebnisse: Der Hauptteil präsentiert die detaillierten Analyseergebnisse zu Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten unterteilt in verschiedene Kostenarten und Objektkategorien.
7. Fazit und Ausblick: Abschließend werden die zentralen Erkenntnisse der Arbeit zusammengefasst und Perspektiven für ein nachhaltiges, professionelles kommunales Immobilienmanagement aufgezeigt.
Schlüsselwörter
Kommunales Immobilienmanagement, Benchmarking, Kostentransparenz, Immobilienwirtschaft, Kennzahlen, Bewirtschaftungskosten, Kapitalkosten, Instandhaltungsstau, Gebäudereinigung, Haushaltskonsolidierung, Immobilienbestandsmanagement, Flächeneffizienz, Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Schaffung von Kostentransparenz im kommunalen Gebäudemanagement durch den Einsatz von Benchmarking-Methoden.
Was sind die zentralen Themenfelder der Studie?
Die Arbeit analysiert immobilienbezogene Kosten wie Kapitalverzinsung, Abschreibung, Instandhaltungsaufwendungen und verschiedene Betriebskostenarten.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, für Kommunen einheitliche Kennzahlen und Benchmarks zu entwickeln, um Optimierungspotenziale in der Liegenschaftsverwaltung aufzudecken.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Es wird eine empirische Analyse von Daten aus verschiedenen interkommunalen Vergleichsringen unter Anwendung betriebswirtschaftlicher Kalkulationsmodelle genutzt.
Was wird im Hauptteil der Arbeit detailliert behandelt?
Der Hauptteil analysiert spezifische Kostenpositionen wie Kapitalkosten, Instandhaltung und Betriebskosten (z.B. Reinigung, Hausmeister) nach verschiedenen Gebäudetypen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren das Werk?
Zentrale Begriffe sind Kommunales Immobilienmanagement, Benchmarking, Kostentransparenz, Kennzahlen und Instandhaltungsstau.
Warum ist das Projekt „KIJ-Bench2006“ besonders relevant für Kommunen?
Es bietet erstmals einen gesamtdeutschen Vergleich für verschiedene kommunale Objekttypen und hilft Entscheidungsträgern, ihre eigene Kostenstruktur objektiv einzuordnen.
Welche Herausforderungen bei der Datenerhebung werden adressiert?
Die Arbeit thematisiert die mangelnde Transparenz, heterogene Datenqualitäten bei den Kommunen und die Schwierigkeit, unterschiedliche Preisniveaus vergleichbar zu machen.
Wie gehen die Ergebnisse mit der Problematik von Preisniveauunterschieden um?
Der Verfasser verzichtet auf einen bundesweiten Preisindex, da dieser die Ergebnisse durch Suboptimalität verzerren würde und setzt stattdessen auf eine Ursachenanalyse vor Ort.
- Citation du texte
- Marcus Gergele (Auteur), 2006, Kostentransparenz bei kommunalen Liegenschaften in Deutschland. Ermittlung von Kennzahlen als Grundlage für das kommunale Immobilienbenchmarking, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/63792
