Die Leerstandsproblematik in Deutschland am Beispiel der Einzelhandels- und Büroimmobilienentwicklung in Berlin, München und Köln

Gliederung

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Leerstand und Leerstandsursachen

3. Leerstandsklassifizierung

4.1 Die Entwicklung des Einzelhandels in der Beispielstadt Berlin
4.2 Die Entwicklung des Einzelhandels in der Beispielstadt Köln
4.3 Die Entwicklung des Einzelhandels in der Beispielstadt München

5. Akteure auf dem Büroimmobilienmarkt

6.Büroflächenleerstand

7. Der Büroimmobilienmarkt in Deutschland
7.1 Der Büroimmobilienmarkt in der Beispielstadt Berlin
7.2 Der Büroimmobilienmarkt in der Beispielstadt Köln
7.3 Der Büroimmobilienmarkt in der Beispielstadt München

Literatur

Anhang

Abbildungsverzeichnis:

Abb. 1: Tauentzienstraße und Ku´damm in Berlin nach Maßstab 1 : 20.000

Abb. 2: Spitzenmiete pro m² in Berlin / Einzelhandel

Abb. 3: Schildergasse in Köln (Ausschnitt aus Stadtplan, Maßstab 1:15.000)

Abb. 4: Einzelhandelslagen- und Vorhaben in der Münchener Altstadt (2001)

Abb. 5: Vermietungsleistung und Leerstand in m² der Büroflächen in Berlin

Abb. 6: Leerstandsquote und Spitzenmiete der Bürofläche in Berlin

Abb. 7: Entwicklung der Bürofertigstellungen 1990 bis 2000, in 1000 m² Nutzfläche und Leerstandsquote in %

Abb. 8: Bürofertigstellungen und Leerstandsquote von 1990 bis 2000 in Köln

Abb. 9: Vermietungsleistung im Büromarkt Köln von 1990 bis 2001

Abb. 10: Leerstandsquote und Spitzenmiete für den Kölner Büromarkt

Abb. 11: Vermietungsleistung und Leerstand in m² von Büroflächen der Stadt Köln

Abb. 12: Bürofertigstellungen in der Stadt München 1990 bis 2000 und Prognose bis 2005

Abb. 13: Vermietungsleistung und Leerstand der Büroflächen in der Stadt München

Abb. 14: Leerstandsquote und Spitzenmiete in München

1. Einleitung

Leerstände sind heutzutage immer häufiger zu beobachten und besitzen daher auch eine aktuelle Relevanz. Ungenutzte Flächen und Gebäude gehören in einer gewissen Weise als Reserveflächen zum Immobilienmarkt. Treten Leerstände jedoch vermehrt im Immobilienmarkt einer Region auf, so entstehen dadurch weit reichende Probleme. Diese Leerstandsproblematik ist nicht nur bei Büroflächen, sondern auch bei Flächen des Einzelhandels zu beobachten und ist Gegenstand dieser Ausarbeitung.

Zu Beginn der Ausarbeitung wird der Begriff „Leerstand“ definiert und in Verbindung mit den möglichen Ursachen des Leerstandes erläutert. Anschließend wird eine Klassifizierung der Leerstände in die drei Bereiche Neubauleerstand, Fluktuationsleerstand und Sockelleerstand vorgenommen.

Im Vierten Punkt der Ausarbeitung wird die Situation im deutschen Einzelhandel und dem damit verbundenen Immobilienmarkt in aller Kürze vorgestellt. Darauf folgend werden die besonderen Marktstrukturen der Beispielstädte Berlin, Köln und München näher erläutert und veranschaulicht.

Nach der Betrachtung des Einzelhandelsmarktes richtet sich der Fokus auf den Büroimmobilienmarkt. Zu Beginn werden die Akteure auf dem Immobilienmarkt vorgestellt. Daraufhin folgt eine Begriffsklärung bezüglich des Büroflächenleerstandes und im Anschluss daran wird ein Einblick in den Büroimmo­bilienmarkt Deutschlands gegeben, welcher im Punkt 7 auf die Beispielstädte Berlin, Köln und München übertragen wird.

Im abschließenden Fazit werden die gewonnenen Erkenntnisse noch einmal kurz zusammengefasst und die Besonderheiten herausgestellt.

2. Leerstand und Leerstandsursachen

„Als Leerstand wird die Summe aller Geschäftsflächen bezeichnet, die zu einem bestimmten Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, zur Vermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind“ (deka Immobilien Glossar 2004).

Nach Trumpp (2005) sind Flächenleerstände auf vier Ursachengruppen zurückzuführen, die gleichzeitig eintreten oder sich gegenseitig beeinflussen. Zum einen sind es konjunkturelle Zyklen, welche für Leerstände verantwortlich gemacht werden. Diese Zyklen beziehen sich sowohl auf den „Anlagendruck“ der Investoren, als auch auf die konjunkturelle Situation der Nachfrageseite.

Weiterhin kann der lange Zeitraum zwischen Planung und Realisierung einer Immobilie zu Leerständen führen, da sich die Nachfrage in diesem Zeitraum negativ verändert haben könnte. In diesem Zusammenhang können auch Überangebote aus einer zu optimistischen Marktprognose entstehen. Eine weitere Ursache des Leerstandes kann jedoch im Standort und dem Objekt selbst begründet sein. Diese beiden Aspekte können sowohl allein, als auch in Kombination einen Leerstand begründen. Neben Schwächen der Immobilie in den Bereichen Architektur, Alter und Mietpreisen, sind Standortmängel, wie z.B. schlechte Erreichbarkeit oder „trading down^[1] “ Prozesse in der Umgebung des Objektes für die Leerstandsentwicklung verantwortlich (vgl. Trumpp, 2005). Ein weiterer Aspekt bezieht sich auf den Nachfragerückgang. Dieser ergibt sich aus einer flächeneffizienteren Nutzung von Büroimmobilien und einer anhaltenden Kaufzurückhaltung der Bürger im Einzelhandel. Gerade im Einzelhandel wechseln viele Kunden zum Erlebniseinkauf auf die „grüne Wiese“ oder kaufen preisbewusst ein und bevorzugen hierfür die Discount- und Fachmärkte „vor den Toren der Stadt“. Die Frequenz in den Kernbereichen sinkt, da Discounteragglomerationen (Aldi, Lidl, Schlecker etc.) die potentiellen Kunden an der Peripherie abfangen. Seit 1990 wuchs die Verkaufsfläche im Einzelhandel um ca. 50% an.

Demgegenüber stieg der Umsatz nur um gerade mal 8% an. Dieser Umsatz im Einzelhandel ist durch die anhaltende Kaufzurückhaltung der Bürger enorm geschrumpft.

Allein durch diese starken Umsatzeinbußen ist manche Insolvenz eines Einzelhändlers in Randlagen begründet, da sie die Mieten, welche sich in sehr guten Einzelhandelslagen zwischen 130 und 150 €/m² bewegen können, nicht mehr zahlen können. Durch diese Geschäftsaufgabe entsteht ein Leerstand, da die Verkaufsfläche ohne Nutzung ist und zur Weitervermietung frei steht.

Aber nicht nur durch hohe Mieten und einer enormen Kaufzurückhaltung der Bürger entsteht Leerstand. Eine weitere Möglichkeit des Leerstands kann durch eine ungeklärte Nachfolge entstehen. Geschäftsinhaber finden für die Weiterführung oder Weiternutzung ihres Geschäftes keinen Nachfolger in der eigenen Familie oder im Bekanntenkreis, da diese mit Mitte 60 in den Ruhestand wechseln wollen. Geeignete Nachfolger, mit identischer Geschäftsphilosophie, sind in der Regel schwer zu finden und erschweren somit den Fortbestand des Unternehmens.

3. Leerstandsklassifizierung

Eine Erweiterung zu den Leerstandsursachen aus Punkt 2, ist die Klassifizierung der ungenutzten Flächen. Leerstände lassen sich neben dem „Kriterium der Lage“ auch noch durch weitere Kriterien klassifizieren. In diesem Zusammenhang spielen Gebäudealter, allgemeiner Zustand und die Objektgröße eine gewichtige Rolle (vgl. Trumpp, 2005).

Aufgrund dieser Kriterien werden Leerstände wie folgt eingeteilt:

- Neubauleerstand,
- Fluktuationsleerstand,
- Sockelleerstand.

Bei dem Neubauleerstand handelt es sich um neu errichtete und kernsanierte Gebäude und Flächen. Leerstände können hier vor allem in der Lage und dem Image der Umgebung begründet sein, denn je weniger die entsprechenden Lagen etabliert sind, umso größer ist die Gefahr eines mittel- oder langfristigen Leerstandes. Eine weitere Möglichkeit des Leerstandes ist in der Mietforderung des Eigentümers zu finden, dass sich die erwarteten Mietpreise als zu hoch erweisen und auf keine Nachfrage treffen. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, dass die Neuflächen auch bei akzeptablen Mietpreisen nicht vermietet werden können, da die allgemeine Flächennachfrage rückläufig ist.

Fluktuationsleerstand bezeichnet den Leerstand von schon ehemals vermieteten Flächen. Dieser Bestand an Leerflächen bezieht sich auf jedes Gebäudealter und auch auf jeglichen Zustand. Auch „gebrauchte“ Flächen werden unter dem Begriff „Fluktuationsleerstand“ erfasst, welche jedoch nicht länger als sechs Monate leer stehen.

[...]

^[1] Trading down bedeutet eine Absenkung des Leistungsangebotes eines Handelsbetriebes. Das kann mehr oder weniger unbewusst in einem allmählichen Prozess geschehen, oder es handelt sich um eine gewollte strategische Neuausrichtung. Beim trading down besinnt man sich stärker auf die mittleren und unteren Preislagen und passt das Leistungsniveau dem allgemeinen Konsumklima entsprechend nach unten an. Dies kann auch durch den Aufbau oder Aufkauf einer Niedrigpreisschiene geschehen. (BBE Unternehmensberatung)