Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit einem in Deutschland noch weitgehend unbekannten Anlagevehikel, dem so genannten REIT (Real Estate Investment Trust). Diese geplante neue Asset- Klasse im Bereich der indirekten Immobilienanlage steht in jüngerer Zeit verstärkt im Mittelpunkt einer lebhaften Diskussion in Politik und Wirtschaft. Aufgrund des im internationalen Vergleich erheblich ungenutzten „toten“ Immobilienvermögens deutscher Großunternehmen und der Gefahr den internationalen Wettbewerb um einen der führenden Finanzplätze in Europa zu verlieren, dürften die Befürworter zurzeit wohl überwiegen. Nicht zuletzt deshalb gab das BMF in einer Pressemitteilung im Januar 2005 seine generell positive Einstellung REITs gegenüber bekannt. Um die entstehenden steuerlichen Auswirkungen und die vom Markt erwarteten Mindestanforderungen auszuloten, wurde eigens dazu eine „Projektgruppe REITs“ ins Leben gerufen. Ausdrückliches Ziel hierbei soll die Stärkung des Finanzplatz Deutschland sowie der öffentlichen Haushalte sein. Auch im Koalitionsvertrag vom 11.11.2005 wurde die baldige Einführung eines so genannten G-REIT (German-REIT) verankert. Ausgehend von der derzeitigen Situation auf dem indirekten Immobilienanlagemarkt sollen im Folgenden die Notwendigkeit und der Innovationsgehalt dieses neuartigen Finanzproduktes vor dem Hintergrund bestehender Erwartungen der marktrelevanten Akteure analysiert werden. Der Schwerpunkt liegt dabei vor allem auf steuerlichen Aspekten. Zuvor soll kurz die historische Entwicklung von REITs im Ausland und die geplante Ausgestaltung eines GREIT in Deutschland skizziert werden, wobei der regulatorische Rahmen und die steuerliche Behandlung im Vordergrund stehen. In diesem Zusammenhang stellt die Besteuerung ausländischer Investoren für den deutschen Fiskus ein besonders brisantes Problem dar5. Der Hauptteil der Arbeit umfasst eine analytische Untersuchung, die explizit die steuerlichen Vorzüge dieser Anlageform herausarbeitet. Dabei steht der Vergleich mit der konventionellen Immobilien-AG im Mittelpunkt. Betrachtet werden die Ebenen der Kapitalgesellschaft und der Anteilseigner unter den rechtlichen Bedingungen de lege lata sowie de lege ferenda. Auch ein mögliches Steuermehraufkommen auf Seiten des Staates soll in diesem Zusammenhang erörtert werden.
Inhaltsverzeichnis
A Einleitung
I. Abgrenzung des Themas
II. Bewertung des bestehenden Immobilienanlagemarktes
III. REITs im Ausland
B Der geplante G-REIT in Deutschland
I. Voraussichtliche Ausgestaltung
II. Steuerliche Behandlung
1. Gesellschaftsebene
2. Gesellschafterebene
a) inländische Anteilseigner
b) ausländische Anteilseigner
C Der Innovationsgehalt eines G-REIT
I. Aus Investorensicht
II. Aus Sicht der derzeitigen Immobilien-AGs
III. Aus Sicht deutscher Großunternehmen mit Immobilienbestand
D Die steuerlichen Vorzüge de lege lata und de lege ferenda
I. Gesellschafterebene
1. Voll-Ausschüttung der Immobilien-AG
2. Voll-Thesaurierung der Immobilien-AG
3. Kritische Ausschüttungsquoten der Immobilien-AG
4. 90% Mindestausschüttung G-REIT
II. Gesellschaftsebene
1. Änderung des Unternehmenswertes
2. Aufdeckung stiller Reserven
F Fazit und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht den Innovationsgehalt und die steuerlichen Implikationen der Einführung von sogenannten REITs (Real Estate Investment Trusts) in Deutschland. Dabei wird analysiert, inwieweit diese neue Asset-Klasse die Attraktivität des Finanzplatzes Deutschland steigern kann und welche steuerlichen Rahmenbedingungen für Investoren und Unternehmen bei einem Vergleich mit der konventionellen Immobilien-AG vorteilhaft sind.
- Analyse des Innovationspotenzials von REITs im deutschen Markt
- Steueranalytischer Vergleich zwischen REITs und Immobilien-AGs
- Untersuchung der steuerlichen Auswirkungen auf Gesellschafts- und Gesellschafterebene
- Bewertung der Exit-Tax-Regelungen zur Mobilisierung von Immobilienvermögen
- Modellierung von Szenarien de lege lata und de lege ferenda
Auszug aus dem Buch
III. Aus Sicht deutscher Großunternehmen mit Immobilienbestand
Das Immobilienvermögen deutscher Großunternehmen beträgt in etwa 10-20% ihrer Bilanzsummen. Deutschland verfügt zudem mit insgesamt 1.052 Mrd. Euro über den größten gewerblichen Immobiliengesamtwert in Europa54. Dieser durch die derzeitigen Anlageformen nur suboptimal genutzte Bestand erzeugt ein enormes Ausgliederungspotenzial55. Unternehmen können ihr in Immobilien gebundenes „totes“ Kapital nicht in ein profitableres Kerngeschäft investieren56.
Der internationale Vergleich macht dies noch deutlicher: Während die Eigenimmobilienquote deutscher Unternehmen im Schnitt bei einem sehr hohen Wert von 73% liegt, sind es in Europa nur 33% und in den USA sowie in Asien sogar nur 25 bzw. 20%57. Dies ist in Abb. 2 grafisch veranschaulicht.
Nach Meinung der IFD werden Unternehmen derzeit vor allem durch steuerliche Regelungen gehindert, ihr weitgehend inaktives Immobilienvermögen freizusetzen58. Bei dessen Verkauf oder einer Rechtsumwandlung müssen i. allg. die stillen Reserven voll aufgedeckt und versteuert werden. Ausnahmen bilden nur der Verkauf aus dem Privatvermögen außerhalb der noch gültigen 10-jährigen Spekulationsfrist sowie die Übertragung der stillen Reserven nach § 6b EStG auf neue Investitionsobjekte. Der oft schon sehr schmale Einigungsbereich zwischen Käufer und Verkäufer wird durch hohe Steuerbelastungen weiter eingeengt oder verschwindet vollkommen. Eine Transaktion kommt nur dann zustande, wenn der potenzielle Erwerber mit dem Objekt eine entsprechend höhere Rendite als der bisherige Eigentümer erwirtschaften kann. Kommen nun steuerliche Faktoren hinzu, wird ein zusätzlicher Keil zwischen Angebot und Nachfrage geschoben. Durch diese starken Einsperreffekte werden gesamtwirtschaftlich sinnvolle und zu einem erheblichen Teil zwingend notwendige Immobilientransaktionen verhindert59 (s. Abb. 3).
Zusammenfassung der Kapitel
A Einleitung: Dieses Kapitel führt in das Thema REITs ein, grenzt es von anderen Anlageformen ab und erläutert die Relevanz für den deutschen Markt sowie die wissenschaftliche Zielsetzung der Arbeit.
B Der geplante G-REIT in Deutschland: Es wird die voraussichtliche Ausgestaltung eines G-REITs, insbesondere basierend auf den Vorschlägen der Initiative Finanzplatz Deutschland, sowie die geplante steuerliche Behandlung auf Gesellschafts- und Gesellschafterebene dargelegt.
C Der Innovationsgehalt eines G-REIT: Hier wird der Mehrwert der neuen Anlageform aus der Perspektive verschiedener Marktteilnehmer beleuchtet, einschließlich privater Investoren, bestehender Immobilien-AGs und Großunternehmen mit Immobilienbestand.
D Die steuerlichen Vorzüge de lege lata und de lege ferenda: Dieser Hauptteil bietet eine detaillierte steueranalytische Untersuchung, die mittels Modellrechnungen die Gesamtsteuerbelastung vergleicht und die Vorteilhaftigkeit eines REIT unter verschiedenen Rahmenbedingungen prüft.
F Fazit und Ausblick: Das Fazit fasst die zentralen Ergebnisse zusammen und bewertet die Einführung eines REITs als sinnvolle Erweiterung des Anlagespektrums trotz bestehender steuerlicher Hürden bei der Aufdeckung stiller Reserven.
Schlüsselwörter
REIT, G-REIT, Immobilien-AG, Steueranalyse, Gesamtsteuerbelastung, Immobilienanlagemarkt, Immobilienvermögen, Exit-Tax, stille Reserven, Kapitalallokation, Transparenzprinzip, Unternehmensbewertung, Steuermehraufkommen, Investorensicht, Immobilienfonds
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit der Einführung von REITs (Real Estate Investment Trusts) in Deutschland und analysiert deren Innovationsgehalt sowie steuerliche Vor- und Nachteile im Vergleich zur herkömmlichen Immobilien-AG.
Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Zentrale Themen sind die steuerliche Transparenz, die Auswirkungen auf die Unternehmensfinanzierung und Immobilienstrategie von Großunternehmen sowie die Effizienzsteigerung auf dem Immobilienanlagemarkt.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist es, analytisch zu prüfen, unter welchen steuerlichen Rahmenbedingungen ein REIT für Investoren und Unternehmen vorteilhafter ist als eine klassische Immobilien-AG, wobei sowohl die aktuelle Rechtslage als auch zukünftige Änderungen betrachtet werden.
Welche wissenschaftliche Methode wird in der Arbeit angewandt?
Die Autor verwendet eine steueranalytische Untersuchung, die auf mathematischen Modellrechnungen zur Gesamtsteuerbelastung und zur Unternehmensbewertung (u.a. KGV-Vergleiche) basiert.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil analysiert die steuerliche Gesamtbelastung der Unternehmensgewinne auf Gesellschafts- und Gesellschafterebene, vergleicht Ausschüttungsszenarien und untersucht die steuerlichen Effekte bei der Umwandlung von Immobilienbeständen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind G-REIT, Immobilien-AG, Steueranalyse, Transparenzprinzip, Exit-Tax und stille Reserven.
Warum stellt die Besteuerung ausländischer Investoren ein brisantes Problem dar?
Da REITs auf Unternehmensebene steuerfrei gestellt werden sollen, besteht die Gefahr, dass Unternehmensgewinne in Deutschland bei ausländischen Investoren überhaupt nicht mehr besteuert werden, was der deutsche Fiskus durch Quellensteuer-Modelle verhindern will.
Welche Bedeutung hat die sogenannte Exit-Tax für die Umwandlung in einen REIT?
Die Exit-Tax soll steuerliche Anreize schaffen, indem sie die Aufdeckung stiller Reserven bei der Einbringung von Immobilien in einen REIT steuerlich begünstigt (z.B. hälftiger Steuersatz), um so den "Einsperreffekt" von inaktivem Immobilienkapital zu lösen.
- Quote paper
- Mark Krusic (Author), 2006, Der Innovationsgehalt von so genannten REITs und deren steuerliche Vorzüge de lege lata und de lege ferenda, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/68086
