Der Innovationsgehalt von so genannten REITs und deren steuerliche Vorzüge de lege lata und de lege ferenda

Inhaltsverzeichnis

A Einleitung
I. Abgrenzung des Themas
II. Bewertung des bestehenden Immobilienanlagemarktes
III. REITs im Ausland

B Der geplante G-REIT in Deutschland
I. Voraussichtliche Ausgestaltung
II. Steuerliche Behandlung
1. Gesellschaftsebene
2. Gesellschafterebene
a) inländische Anteilseigner
b) ausländische Anteilseigner

C Der Innovationsgehalt eines G-REIT
I. Aus Investorensicht
II. Aus Sicht der derzeitigen Immobilien-AGs
III. Aus Sicht deutscher Großunternehmen mit Immobilienbestand

D Die steuerlichen Vorzüge de lege lata und de lege ferenda
I. Gesellschafterebene
1. Voll-Ausschüttung der Immobilien-AG
2. Voll-Thesaurierung der Immobilien-AG
3. Kritische Ausschüttungsquoten der Immobilien-AG
4. 90% Mindestausschüttung G-REIT
II. Gesellschaftsebene
1. Änderung des Unternehmenswertes
2. Aufdeckung stiller Reserven

E Fazit und Ausblick

Anhang

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A Einleitung

I. Abgrenzung des Themas

Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit einem in Deutschland noch weitgehend unbekannten Anlagevehikel, dem so genannten REIT (Real Estate Investment Trust). Diese geplante neue Asset-Klasse im Bereich der indirekten Immobilienanlage steht in jüngerer Zeit verstärkt im Mittelpunkt einer lebhaften Diskussion in Politik und Wirtschaft. Aufgrund des im internationalen Vergleich erheblich ungenutzten „toten“ Immobilienvermögens deutscher Großunternehmen und der Gefahr den internationalen Wettbewerb um einen der führenden Finanzplätze in Europa zu verlieren, dürften die Befürworter zurzeit wohl überwiegen. Nicht zuletzt deshalb gab das BMF in einer Pressemitteilung im Januar 2005 seine generell positive Einstellung REITs gegenüber bekannt^[1]. Um die entstehenden steuerlichen Auswirkungen und die vom Markt erwarteten Mindestanforderungen auszuloten, wurde eigens dazu eine „Projektgruppe REITs“ ins Leben gerufen^[2]. Ausdrückliches Ziel hierbei soll die Stärkung des Finanzplatz Deutschland sowie der öffentlichen Haushalte sein^[3]. Auch im Koalitionsvertrag vom 11.11.2005 wurde die baldige Einführung eines so genannten G-REIT (German-REIT) verankert^[4]. Ausgehend von der derzeitigen Situation auf dem indirekten Immobilienanlagemarkt sollen im Folgenden die Notwendigkeit und der Innovationsgehalt dieses neuartigen Finanzproduktes vor dem Hintergrund bestehender Erwartungen der marktrelevanten Akteure analysiert werden. Der Schwerpunkt liegt dabei vor allem auf steuerlichen Aspekten. Zuvor soll kurz die historische Entwicklung von REITs im Ausland und die geplante Ausgestaltung eines G-REIT in Deutschland skizziert werden, wobei der regulatorische Rahmen und die steuerliche Behandlung im Vordergrund stehen. In diesem Zusammenhang stellt die Besteuerung ausländischer Investoren für den deutschen Fiskus ein besonders brisantes Problem dar^[5]. Der Hauptteil der Arbeit umfasst eine analytische Untersuchung, die explizit die steuerlichen Vorzüge dieser Anlageform herausarbeitet. Dabei steht der Vergleich mit der konventionellen Immobilien-AG im Mittelpunkt. Betrachtet werden die Ebenen der Kapitalgesellschaft und der Anteilseigner unter den rechtlichen Bedingungen de lege lata sowie de lege ferenda. Auch ein mögliches Steuermehraufkommen auf Seiten des Staates soll in diesem Zusammenhang erörtert werden.

II. Bewertung des bestehenden Immobilienanlagemarktes

In Deutschland existieren zurzeit neben der direkten Anlage drei Möglichkeiten indirekt in Immobilienvermögen zu investieren^[6]. Nachfolgend möchte ich in Kurzform auf ihre Vor- und Nachteile eingehen, um auf dieser Basis in der späteren Betrachtung mögliche Vorzüge eines REIT zu verdeutlichen. Für einen privaten Kleinanleger ist eine direkte Immobilienanlage ausschließlich zur Vermögensbildung wegen einiger entscheidender Nachteile eher ungeeignet. So ist eine kurzfristige und unkomplizierte Veräußerung einer Immobilie ohne erhebliche Nebenkosten kaum zu realisieren. Auch eine breite Risikostreuung ist hierbei nicht möglich. Eine indirekte Anlage ist über die traditionellen offenen und geschlossenen Immobilienfonds, sowie über die Immobilien-AG zu realisieren. Die entscheidenden Nachteile hierbei sind die schlechte Fungibilität durch geringen Streubesitz sowie Unflexibilität durch zahlreiche Restriktionen und Kontrollvorschriften, bspw. durch das InvG. Einen Überblick über die Merkmale der verschiedenen Anlageformen gibt Tab. 1.

Abschließend lässt sich feststellen: Auf dem deutschen Immobilienanlagemarkt existiert derzeit keine äquivalente Asset-Klasse, die die international üblichen Anforderungen dieses Marktsegments erfüllt^[7]. Die bestehenden Anlageformen weisen entscheidende Mängel in Hinblick auf einen effizienten Kapitalmarkt auf. Das enorme Potential des in Deutschland in Immobilien gebundenen Vermögens kann somit durch die bestehenden Anlageformen nur sehr eingeschränkt am Markt verwertet werden^[8].

III. REITs im Ausland

Die aktuelle Debatte um eine REIT-Einführung hierzulande wurde durch überwiegend positive Erfahrungen der Vergangenheit im Ausland angeregt^[9].
REITs wurden in den USA erstmals 1960 mit dem Ziel eingeführt, dem durchschnittlichen Kleinanleger die Möglichkeit zu eröffnen, anteilsmäßig und ohne große Kapitalintensität in Immobilien investieren zu können^[10]. Dies geschah auch aus Gründen eines unterentwickelten und ineffizienten Immobilienmarktes. Betrug die Marktkapitalisierung 1986 noch um die 10 Mrd. US-Dollar, so waren es Mitte 2004 bereits 265 Mrd. US-Dollar^[11]. Die besonderen Erfolgsfaktoren der letzten 30 Jahre waren dabei die sehr geringe Volatilität und durchschnittlich viermal so hohe Ausschüttungen gegenüber anderen Aktien^[12]. Eine Performance von rund 12% p. a. in den vergangenen zehn Jahren ließen REITs dort zur erfolgreichsten Anlagekategorie werden^[13]. Vorreiter in Europa waren die Niederlande, wo es bereits 1969 zu einer Einführung kam. Die dortige REIT-ähnliche Anlageform mit dem Namen Fiscale Beleggingstelling (FBI), verfügt über eine Marktkapitalisierung von 9 Mrd. Euro. Es folgten Belgien 1995 und zuletzt Frankreich 2003 mit dem Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC), der mit rund 19 Mrd. Euro inzwischen die höchste Marktkapitalisierung in Europa besitzt. Auch in Asien boomt der REIT-Markt seit dem Jahr 2000, u. a. wegen der dort schon seit längerem negativen realen Zinsen^[14]. Im Jahr 2005 existierten weltweit ca. 200 REITs mit einer entsprechenden Marktkapitalisierung von 400 Mrd. Dollar^[15].

Es ist festzustellen: Auf dem internationalen Kapitalmarkt hat sich bisher kein einheitliches REIT-Modell entwickelt. Ausgehend vom Grundkonzept des US-REITs haben die jeweiligen Staaten dieses Anlageprodukt auf unterschiedliche Art und Weise in ihre bestehenden steuerlichen und gesellschaftsrechtlichen Rahmen eingebunden^[16]. Nichts desto trotz hat sich die REIT-Struktur als internationaler Standard etabliert.

Einen zusammenfassenden Überblick geben Abb. 1 und Tab. 2.

B Der geplante G-REIT in Deutschland

I. Voraussichtliche Ausgestaltung

Ein REIT stellt eine in Deutschland neuartige indirekte Anlageform in Immobilienvermögen dar. Hierbei bewirtschaft und verwaltet eine börsennotierte Kapitalgesellschaft Immobilien, wobei deren Einkünfte von der Gewerbe- und Körperschaftsteuer befreit sind.^[17] Das Modell der steuerbefreiten Kapitalgesellschaft wird in der aktuellen Diskussion favorisiert, da es sich steuerrechtlich relativ unproblematisch umsetzen lässt und die Anwendung der Mutter-Tochter-Richtlinie somit umgangen werden kann^[18]. Ein REIT müsste danach in den Kreis der persönlich steuerbefreiten Körperschaften des § 5 KStG und § 3 GewStG aufgenommen werden^[19]. Um diese Konstruktion verwirklichen zu können, müssen einige regulatorische Vorgaben und Anforderungen eingehalten werden. Als führend hierbei hat sich in der Vergangenheit die Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) hervorgetan. Dies ist ein Zusammenschluss von Instituten aus allen Bereichen der deutschen Kreditwirtschaft, der Versicherungen, der Deutschen Börse, der Deutschen Bundesbank, des Bundesministeriums der Finanzen, sowie der Spitzenverbände der deutschen Finanzwirtschaft^[20]. Der IFD-Vorschlag zum regulatorischen Rahmen, der auch der gebildeten Projektgruppe des BMF als Grundlage diente^[21], sieht hierzu folgendes vor: Das Unternehmen muss in der Form einer börsennotierten Aktiengesellschaft mit mindestens 25%igen Streubesitz geführt werden^[22]. Die Bilanzierung erfolgt, wie ab 2005 bei allen kapitalmarktorientierten Unternehmen vorgesehen, nach IFRS^[23]. Die Immobilien sind in diesem Zusammenhang nach Verkehrswerten (Fair Value) auszuweisen^[24]. Die Haupttätigkeit der Gesellschaft muss im Erwerb, der Errichtung, Veräußerung oder Vermietung und Verpachtung von direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien liegen. Dies drückt sich in einzuhaltenden Grenzwerten aus, die international zwischen 50 und 100% liegen (s. Tab. 2). Der Vorschlag der IFD sieht für Deutschland vor, dass mindestens 75% des Vermögens zu Marktwerten in Immobilien investiert ist und ebenfalls 75% der Bruttoerträge aus oben genannten Tätigkeiten stammen^[25]. Zudem sind mindestens 90% der Nettoerträge an die Anteilsinhaber auszuschütten^[26]. Aus steuerlicher Sicht ist eine klare Abgrenzung vom gewerblichen Immobilienhandel zwingend notwendig: Innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraumes sind maximal Immobilien im Wert von 50% des durchschnittlichen Anlagevermögens veräußerbar^[27]. Der primäre Zweck der Gesellschaft ist somit das Erzielen von Erträgen durch Halten der Immobilien. Der deutsche REIT soll weder wie eine bisherige AG im AktG noch wie ein Immobilienfonds im InvG geregelt sein. Speziell hierfür ist ein eigenständiges REIT-Gesetz vorgesehen. Eine zusätzliche Aufsicht durch die BaFin ist nicht geplant^[28]. Wegen der steuerlichen Sonder-Behandlung sowie der ähnlichen Gesellschaftsstruktur betrachtet lassen sich REITs als Mischform aus Immobilienfonds sowie Immobilienaktiengesellschaft charakterisieren^[29].

II. Steuerliche Behandlung

1. Gesellschaftsebene

Sind die oben genannten Anforderungen erfüllt, kann eine inländische Immobilien-AG auf Antrag als G-REIT zugelassen werden. Die Einkünfte aus Immobilienbewirtschaftung unterliegen dann bei der Gesellschaft nicht der Körperschaft- und Gewerbesteuer. Schädliche Nebentätigkeiten außerhalb der Immobilienwirtschaft sind in steuerpflichtige Tochtergesellschaften auszulagern^[30].

2. Gesellschafterebene

a) inländische Anteilseigner

Nach dem oben bereits erwähnten Prinzip der Steuertransparenz erfolgt die Besteuerung bei Dividendenausschüttungen in voller Höhe beim Anleger. Aus systematischen Gründen gilt weder das HEV nach § 3 Nr. 40d EStG noch § 8b KStG, soweit keine KSt-Vorbelastung vorliegt^[31]. Der Gewinnanteil aus separaten Tochtergesellschaften unterliegt beim Aktionär hingegen dem HEV. Veräußerungsgewinne im Privatvermögen werden wie bei gewöhnlichen Aktien nach § 23 Abs.1 Nr.2 EStG behandelt und können derzeit nach einem Jahr steuerfrei vereinnahmt werden^[32].

[...]

^[1] BMF-Pressemitteilung Nr. 9/2005 vom 19.01.2005

^[2] Stock, Teske, DB 2005, S. 188

^[3] BMF-Pressemitteilung Nr. 9/2005 vom 19.01.2005

^[4] Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD vom 11.11.2005, Rdn. 3616

^[5] Vgl. Teske, Stock, Küppers, DB 2005, S. 910

^[6] Voigtländer: Der deutsche REIT – Grundzüge und steuerpolitischer Anpassungsbedarf, S. 2

^[7] Stock, Teske, DB 2005, S. 191

^[8] Schultz, Harrer, DB 2005, S. 574

^[9] Vgl. Schultz, Harrer, DB 2005, S. 574

^[10] Stock, Teske, DB 2005, S. 188

^[11] Stock, Teske, DB 2005, S. 188

^[12] KPMG: Einführung des Real Estate Investment Trust (REIT) in Deutschland, S. 3 f.

^[13] Ledermann, Die Aktiengesellschaft 2005, S. R371

^[14] Tross, Fröhlich, Going Public Magazin, Sonderausgabe März 2006, S. 14

^[15] Ledermann, Die Aktiengesellschaft 2005, S. R371

^[16] Vgl. Stock, Teske, DB 2005, S. 189

^[17] Wanke: a.a.O., S. 2

^[18] Vgl. Teske, Stock, Küppers, DB 2005, S. 908

^[19] Schultz, Harrer, DB 2005, S. 576

^[20] Ledermann, Die Aktiengesellschaft 2005, S. R371

^[21] Pluskat, Rogall, BB 2005, S. 1253

^[22] Vgl. IFD, Bericht vom 31.01.2005, S. 3

^[23] Geurts, BB 2005, S. 913

^[24] IFD, a.a.O., S. 3

^[25] IFD, a.a.O., S. 2

^[26] IFD, a.a.O., S. 4

^[27] IFD, a.a.O., S. 2

^[28] Pluskat, Rogall, BB 2005, S. 1253

^[29] Vgl. Ledermann, Die Aktiengesellschaft 2005, S. R371

^[30] IFD, a.a.O., S. 3

^[31] Stock, Teske, DB 2005, S. 192

^[32] Geurts, BB 2005, S. 916