Die Zielstellung der vorliegenden Arbeit ist die Erarbeitung einer Rating- Methode für deutsche Immobilien AG´s und REITs, die im Ergebnis eine bessere Einschätzung des Kursverlustrisikos ermöglicht. Es wird hier aufbauend auf die Portfoliotheorie von Harry M. Markowitz unterstellt, dass das Verlustrisiko mit der Stärke der Diversifikation des Anlageproduktes, im zu untersuchenden Fall, des Immobilienportfolios, negativ korreliert. Dies bedeutet, dass ein diversifiziertes Immobilienportfolio mit einer Vielzahl von Immobilien an unterschiedlichen Standorten mit verschiedenen Nutzungen ein geringeres Wertverlustpotenzial aufweist, als beispielsweise ein Immobilienpaket ausschließlich mit Büroimmobilien in Frankfurt am Main.
Die zu erarbeitende Rating-Methode soll sowohl auf Immobilien AG´s als auch auf REITs anwendbar sein. Schwerpunktmäßig wird jedoch ein Rating für die bestehenden Immobilien AG´s in Deutschland entwickelt, da die exakte Ausgestaltung der G-REITs noch nicht feststeht. Die Erarbeitung das Ratings erfolgt auf Basis der Untersuchung von den drei deutschen börsennotierte Unternehmen IVG Immobilien AG, Deutsche Wohnen AG und Deutsche Euroshop AG.
Die Rating-Methode soll den Besonderheiten von indirekten immobilienspezifischen Anlageprodukten Rechnung tragen. Zielgerichtet werden dafür Kriterien herausgearbeitet, wie beispielsweise die strategische Ausrichtung des Immobilienportfolios und die spezifische Unternehmensorganisation. Außerdem werden für das Rating die klassischen aktienanalytischen Performancekennziffern, ergänzt um spezielle Kennzahlen der Immobilien AG- und REIT-Analyse, herangezogen.
Die Rating-Methode soll im Rahmen eines Ratings ohne Beauftragung, eines sogenannten Initiativratings, zur Anwendung kommen. Die Informationen für das Rating stammen hauptsächlich aus allgemein zugänglichem Datenmaterial, sogenannten Sekundärdaten. Insbesondere werden Geschäftsberichte und die jeweiligen Internetauftritte als Datenquellen herangezogen.
Das Thema wurde eigenständig aus der Berufstätigkeit des Diplomanden bei der deutschen Ratingagentur Scope Analysis GmbH entwickelt. Die zu erarbeitende Methode wird Aspekte von bestehenden Unternehmens- und Produktratings der Scope Group sowie Elemente der klassischen Aktienanalyse beinhalten.
Inhaltsverzeichnis
- 0. Vorbemerkungen und Zielstellung
- 1. Vorgehensweise
- 2. Unternehmensdarstellungen
- 2.1. IVG Immobilien AG
- 2.2. Deutsche Wohnen AG
- 2.3. Deutsche Euroshop AG
- 3. Vergangenheitsrendite
- 3.1. Ermittlung und Vergleich der Vergangenheitsrendite
- 3.2. Vor- und Nachteile der Vergangenheitsrendite
- 4. Oberkriterium „Immobilienportfolio“
- 4.1. Unterkriterium „Standortdiversifikation“
- 4.2. Unterkriterium „Nutzungsdiversifikation“
- 4.3. Unterkriterium „Spezialisierungsgrad“
- 4.4. Gewichtung im Oberkriterium „Immobilienportfolio“
- 5. Oberkriterium „Managementqualität“
- 5.1. Unterkriterium „Unternehmensstrategie“
- 5.2. Unterkriterium „Unternehmenskommunikation“
- 5.3. Unterkriterium „Ertragsdiversifikation“
- 5.4. Unterkriterium „Betreuungsqualität“
- 5.5. Gewichtung im Oberkriterium „Managementqualität“
- 6. Oberkriterium „Aktienkennziffern“
- 6.1. Unterkriterium „Performancevergleich“
- 6.2. Unterkriterium „Gewinnwachstum je Aktie“
- 6.3. Unterkriterium „Kurs-Gewinn-Verhältnis“
- 6.4. Unterkriterium „PEG-Ratio“
- 6.5. Unterkriterium „Dividendenrendite“
- 6.6. Unterkriterium „Preisprämie zum NAV“
- 6.7. Unterkriterium „Marktkapitalisierung“
- 6.8. Unterkriterium „Streubesitz“
- 6.9. Unterkriterium „Eigenkapitalquote“
- 6.10. Performancekennziffern der REIT-Analyse
- 6.10.1. Funds from Operations
- 6.10.2. Funds Available for Distribution
- 6.11. Gewichtung in Oberkriterium „Aktienkennziffern“
- 7. Zusammenfassung und Ratingergebnis
- 8. Quellenverzeichnis
- 8.1. Literaturverzeichnis
- 8.2. Internetverzeichnis
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Diplomarbeit befasst sich mit der Entwicklung einer Rating-Methode für deutsche Immobilien AG´s und Real Estate Investment Trusts (REITs). Ziel der Arbeit ist es, ein Instrument zur Bewertung der Performance und des Risikos dieser Unternehmen zu schaffen, welches Investoren bei der Auswahl geeigneter Anlageobjekte unterstützen kann.
- Entwicklung einer umfassenden Rating-Methode für deutsche Immobilien AG´s und REITs
- Bewertung der Performance und des Risikos dieser Unternehmen
- Analyse relevanter Kriterien, wie z.B. Immobilienportfolio, Managementqualität und Aktienkennziffern
- Ermittlung von Schlüsselfaktoren für die Bewertung von Immobilien-Investmentgesellschaften
- Entwicklung von Handlungsempfehlungen für Investoren
Zusammenfassung der Kapitel
- Kapitel 0: Vorbemerkungen und Zielstellung: Dieser Abschnitt bietet einen Überblick über das Thema der Arbeit und die Motivation für die Entwicklung einer Rating-Methode für deutsche Immobilien AG´s und REITs. Er erläutert die Bedeutung und den aktuellen Stand der Entwicklung dieser Anlageklasse.
- Kapitel 1: Vorgehensweise: Das Kapitel beschreibt die Methodik der Arbeit, die Auswahl der untersuchten Unternehmen und die Herangehensweise bei der Entwicklung der Rating-Methode.
- Kapitel 2: Unternehmensdarstellungen: Dieses Kapitel stellt die drei ausgewählten Unternehmen – IVG Immobilien AG, Deutsche Wohnen AG und Deutsche Euroshop AG – näher vor und beschreibt deren Geschäftstätigkeit, Marktposition und finanzielle Situation.
- Kapitel 3: Vergangenheitsrendite: Dieses Kapitel analysiert die historische Performance der untersuchten Unternehmen anhand verschiedener Kennzahlen und zeigt die Bedeutung der Vergangenheitsrendite als Indikator für die zukünftige Performance.
- Kapitel 4: Oberkriterium „Immobilienportfolio“: Dieses Kapitel untersucht die Bedeutung des Immobilienportfolios für die Performance und das Risiko von Immobilien-Investmentgesellschaften. Es werden verschiedene Unterkriterien, wie z.B. Standortdiversifikation, Nutzungsdiversifikation und Spezialisierungsgrad, analysiert.
- Kapitel 5: Oberkriterium „Managementqualität“: Dieses Kapitel betrachtet die Managementqualität der untersuchten Unternehmen und analysiert verschiedene Unterkriterien, wie z.B. Unternehmensstrategie, Unternehmenskommunikation, Ertragsdiversifikation und Betreuungsqualität.
- Kapitel 6: Oberkriterium „Aktienkennziffern“: Dieses Kapitel untersucht die Bedeutung verschiedener Aktienkennziffern für die Bewertung von Immobilien-Investmentgesellschaften. Es werden Kriterien wie Performancevergleich, Gewinnwachstum je Aktie, Kurs-Gewinn-Verhältnis, PEG-Ratio, Dividendenrendite, Preisprämie zum NAV, Marktkapitalisierung, Streubesitz und Eigenkapitalquote analysiert. Zudem werden die für REITs spezifischen Performancekennziffern Funds from Operations (FFO) und Funds Available for Distribution (FAD) erläutert.
Schlüsselwörter
Die Arbeit befasst sich mit der Entwicklung einer Rating-Methode für deutsche Immobilien AG´s und REITs. Die wichtigsten Schlüsselbegriffe sind: Immobilienportfolio, Managementqualität, Aktienkennziffern, Performance, Risiko, Bewertung, Dividendenrendite, NAV, Funds from Operations, Funds Available for Distribution, Standortdiversifikation, Nutzungsdiversifikation, Spezialisierungsgrad, Ertragsdiversifikation.
- Arbeit zitieren
- Dipl.-Wirtschaftsing. André Adami (Autor:in), 2006, Erarbeitung einer Rating-Methode für deutsche Immobilien AGs und Real Estate Investment Trusts (G-REITs), München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/69680