Die Zielstellung der vorliegenden Arbeit ist die Erarbeitung einer Rating- Methode für deutsche Immobilien AG´s und REITs, die im Ergebnis eine bessere Einschätzung des Kursverlustrisikos ermöglicht. Es wird hier aufbauend auf die Portfoliotheorie von Harry M. Markowitz unterstellt, dass das Verlustrisiko mit der Stärke der Diversifikation des Anlageproduktes, im zu untersuchenden Fall, des Immobilienportfolios, negativ korreliert. Dies bedeutet, dass ein diversifiziertes Immobilienportfolio mit einer Vielzahl von Immobilien an unterschiedlichen Standorten mit verschiedenen Nutzungen ein geringeres Wertverlustpotenzial aufweist, als beispielsweise ein Immobilienpaket ausschließlich mit Büroimmobilien in Frankfurt am Main.
Die zu erarbeitende Rating-Methode soll sowohl auf Immobilien AG´s als auch auf REITs anwendbar sein. Schwerpunktmäßig wird jedoch ein Rating für die bestehenden Immobilien AG´s in Deutschland entwickelt, da die exakte Ausgestaltung der G-REITs noch nicht feststeht. Die Erarbeitung das Ratings erfolgt auf Basis der Untersuchung von den drei deutschen börsennotierte Unternehmen IVG Immobilien AG, Deutsche Wohnen AG und Deutsche Euroshop AG.
Die Rating-Methode soll den Besonderheiten von indirekten immobilienspezifischen Anlageprodukten Rechnung tragen. Zielgerichtet werden dafür Kriterien herausgearbeitet, wie beispielsweise die strategische Ausrichtung des Immobilienportfolios und die spezifische Unternehmensorganisation. Außerdem werden für das Rating die klassischen aktienanalytischen Performancekennziffern, ergänzt um spezielle Kennzahlen der Immobilien AG- und REIT-Analyse, herangezogen.
Die Rating-Methode soll im Rahmen eines Ratings ohne Beauftragung, eines sogenannten Initiativratings, zur Anwendung kommen. Die Informationen für das Rating stammen hauptsächlich aus allgemein zugänglichem Datenmaterial, sogenannten Sekundärdaten. Insbesondere werden Geschäftsberichte und die jeweiligen Internetauftritte als Datenquellen herangezogen.
Das Thema wurde eigenständig aus der Berufstätigkeit des Diplomanden bei der deutschen Ratingagentur Scope Analysis GmbH entwickelt. Die zu erarbeitende Methode wird Aspekte von bestehenden Unternehmens- und Produktratings der Scope Group sowie Elemente der klassischen Aktienanalyse beinhalten.
Inhaltsverzeichnis
0. Vorbemerkungen und Zielstellung
1. Vorgehensweise
2. Unternehmensdarstellungen
2.1. IVG Immobilien AG
2.2. Deutsche Wohnen AG
2.3. Deutsche Euroshop AG
3. Vergangenheitsrendite
3.1. Ermittlung und Vergleich der Vergangenheitsrendite
3.2. Vor- und Nachteile der Vergangenheitsrendite
4. Oberkriterium „Immobilienportfolio“
4.1. Unterkriterium „Standortdiversifikation“
4.2. Unterkriterium „Nutzungsdiversifikation“
4.3. Unterkriterium „Spezialisierungsgrad“
4.4. Gewichtung im Oberkriterium „Immobilienportfolio“
5. Oberkriterium „Managementqualität“
5.1. Unterkriterium „Unternehmensstrategie“
5.2. Unterkriterium „Unternehmenskommunikation“
5.3. Unterkriterium „Ertragsdiversifikation“
5.4. Unterkriterium „Betreuungsqualität“
5.5. Gewichtung im Oberkriterium „Managementqualität“
6. Oberkriterium „Aktienkennziffern“
6.1. Unterkriterium „Performancevergleich“
6.2. Unterkriterium „Gewinnwachstum je Aktie“
6.3. Unterkriterium „Kurs-Gewinn-Verhältnis“
6.4. Unterkriterium „PEG-Ratio“
6.5. Unterkriterium „Dividendenrendite“
6.6. Unterkriterium „Preisprämie zum NAV“
6.7. Unterkriterium „Marktkapitalisierung“
6.8. Unterkriterium „Streubesitz“
6.9. Unterkriterium „Eigenkapitalquote“
6.10. Performancekennziffern der REIT-Analyse
6.10.1. Funds from Operations
6.10.2. Funds Available for Distribution
6.11. Gewichtung in Oberkriterium „Aktienkennziffern“
7. Zusammenfassung und Ratingergebnis
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit hat zum Ziel, eine fundierte Rating-Methode für deutsche Immobilienaktiengesellschaften und Real Estate Investment Trusts (REITs) zu erarbeiten, um deren Kursverlustrisiko für Investoren besser einschätzbar zu machen. Die zentrale Forschungsfrage fokussiert dabei auf die Entwicklung eines Kriterienkatalogs, der sowohl qualitative Aspekte des Immobilienportfolios und der Managementqualität als auch quantitative aktienanalytische Kennziffern integriert.
- Entwicklung eines Rating-Systems für Immobilien-Aktien
- Analyse von Immobilien-Portfolio-Diversifikationsstrategien
- Bewertung von Management-Qualitätsmerkmalen
- Integration klassischer Aktienkennziffern und immobilienspezifischer Parameter
- Erarbeitung von Handlungsempfehlungen für Investoren
Auszug aus dem Buch
3.2. Vor- und Nachteile der Vergangenheitsrendite
Ein deutlicher Nachteil einer Stichtagsbetrachtung des Aktienkurses ist die nicht exakte Erfassung von Höchst- und Niedrigstwerten des Aktienkurses, der innerhalb eines Quartals erheblichen Schwankungen unterliegen kann. So betrug beispielsweise in den letzten vier Monaten des Jahres 2005 der Höchstkurs der IVG-Aktie 18,14 EUR am 08.09.2005 und der Niedrigstkurs 15,59 EUR am 28.10.2005. Die Schwankungsbreite innerhalb von zwei Monaten lag bei 2,55 EUR oder rund 16%. Zum Ende des Jahres am 30.12.2005 erreichte der Aktienkurs mit 17,71 EUR fast wieder seinen Höchststand des Jahres 2005.
Die sehr gute Kursentwicklung insbesondere der IVG-Aktie, aber auch anderer deutscher Immobilien AG´s, war in der letzten Jahresperiode stark durch die Erwartung getrieben, dass es in Kürze zu einer Einführung von REITs in Deutschland kommen wird. In den Monaten Juli bis September 2005 konnten die Kurse der Aktien der deutschen Immobilien AG´s ihre zwischenzeitlichen Höchststände erreichen, weil im Zuge der Neuwahlen eine schnelle Umsetzung der rechtlichen Grundlagen erwartet wurde.
Zusammenfassung der Kapitel
0. Vorbemerkungen und Zielstellung: Das Kapitel führt in die REIT-Thematik in Deutschland ein und beschreibt die Zielsetzung, eine Rating-Methode für Immobilien-Aktiengesellschaften zur Risikobeurteilung zu entwickeln.
1. Vorgehensweise: Es wird die methodische Herangehensweise erläutert, die auf der Analyse qualitativer und quantitativer Daten sowie dem Vergleich mit der Vergangenheitsrendite basiert.
2. Unternehmensdarstellungen: Kurzvorstellung der drei untersuchten Unternehmen IVG Immobilien AG, Deutsche Wohnen AG und Deutsche Euroshop AG zur Vorbereitung der Analyse.
3. Vergangenheitsrendite: Definition der Vergangenheitsrendite als Bewertungsmaßstab und Diskussion ihrer Vor- und Nachteile bei der Kursverlustrisiko-Analyse.
4. Oberkriterium „Immobilienportfolio“: Detaillierte Betrachtung der Diversifikation hinsichtlich Standort und Nutzung sowie des Spezialisierungsgrades als qualitative Rating-Kriterien.
5. Oberkriterium „Managementqualität“: Analyse der Unternehmensstrategie, Kommunikation und Betreuungsqualität unter Berücksichtigung öffentlich zugänglicher Daten.
6. Oberkriterium „Aktienkennziffern“: Ausführliche Vorstellung und Anwendung quantitativer Performancekennziffern wie KGV, PEG-Ratio, Dividendenrendite und NAV für das Rating.
7. Zusammenfassung und Ratingergebnis: Synthese der Einzelergebnisse zur finalen Einstufung der untersuchten Unternehmen in eine Buchstaben-Ratingskala.
Schlüsselwörter
Rating-Methode, Immobilien AG, REITs, G-REIT, Kursverlustrisiko, Portfoliotheorie, Immobilienportfolio, Managementqualität, Aktienkennziffern, Net Asset Value, Performancevergleich, Diversifikation, Unternehmensstrategie, Dividendenrendite, Finanzanalyse
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit entwickelt ein Rating-System, um das Kursverlustrisiko von börsennotierten deutschen Immobilien-Aktiengesellschaften und zukünftigen REITs vergleichbar zu machen.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Arbeit gliedert sich in die Analyse des Immobilienportfolios, die Bewertung der Managementqualität sowie die Anwendung spezifischer quantitativer Aktienkennziffern.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das primäre Ziel ist es, Investoren eine wissenschaftlich fundierte Grundlage zur Risikobewertung zu bieten, die durch Handlungsempfehlungen und Kursziele ergänzt wird.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird eine Initiativrating-Methodik angewendet, die auf Sekundärdaten basiert und sowohl ordinale als auch metrische Ratingskalen (Punktevergabe von 1 bis 10) nutzt.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil analysiert die drei Unternehmen IVG, Deutsche Wohnen und Deutsche Euroshop anhand eines detaillierten Kriterienkatalogs und vergleicht diese mit Benchmarks.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zentrale Begriffe sind Rating-Methode, Immobilien-Aktien, REITs, Kursverlustrisiko, Portfoliotheorie und Performancemessung.
Wie werden die Kriterien im Immobilienportfolio gewichtet?
Das Oberkriterium Immobilienportfolio wird zu 70% durch die Standort- und Nutzungsdiversifikation und zu 30% durch den Spezialisierungsgrad bestimmt.
Was ist das Ergebnis der Untersuchung der drei Unternehmen?
Die Untersuchung ergibt spezifische Ratingnoten (z.B. BB, B-, BBB) für die Unternehmen, woraus auf Basis der Risiko-Rendite-Matrix konkrete Handlungsempfehlungen abgeleitet werden.
Warum wird der NAV als Maßstab herangezogen?
Der Net Asset Value (NAV) gilt als wichtigster Substanzwert-Maßstab in der Immobilienwirtschaft, da er die Werthaltigkeit des Immobilienbestands direkt widerspiegelt.
- Quote paper
- Dipl.-Wirtschaftsing. André Adami (Author), 2006, Erarbeitung einer Rating-Methode für deutsche Immobilien AGs und Real Estate Investment Trusts (G-REITs), Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/69680
