Real Estate Investment Trusts - Darstellung und Bewertung

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 US-REIT
2.1 Gesetzliche Vorgaben
2.2 Kategorisierung und Anlagestruktur
2.3 Strukturelle Aspekte
2.4 Performancemessung und Bewertung

3 REIT-ähnliche Strukturen außerhalb der USA
3.1 Niederlande
3.2 Belgien
3.3 Frankreich

4 Einführung eines deutschen Real Estate Investment Trusts
4.1 Vorschlag der IFD

5 Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Zusammensetzung des Equity-REIT Index Mai 2006

Abbildung 2: Struktur eines UPREIT

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Real Estate Investment Trusts sind steuerlich begünstigte Aktiengesellschaften, deren Haupt­erwerb aus Immobilienvermögen resultiert. Mit dem Besitz von Immobilien geht, investitions­technisch gesprochen, eine vergleichsweise hohe und gleichzeitig unflexible Kapitalbindung einher. Die Weltbank beziffert das weltweite Immobilienvermögen auf rund 14.519 Mrd. US-$. Allein der deutsche Immobilienbestand macht einen Anteil am weltweiten Vermögen von 7,4% aus.^[1]

Gegenstand der vorliegenden Arbeit ist die Darstellung und Bewertung des Anlageinstru­ments Real Estate Investment Trust (REIT). Hierbei soll im folgenden Kapitel auf die Kern­merkmale des US-REITs eingegangen werden. Dieser war der weltweit erste REIT und gilt als Vorbild für die folgenden Generationen und Abwandlungen dieser Anlageform. US-REITs sind bis heute die am meisten gehandelte und volumenmäßig stärkste vertretene Form der besagten Immobilienanlage.

Im dritten Kapitel werden dann außeramerikanische REIT-ähnliche Anlageformen vorgestellt. Hierbei wird der Fokus klar auf die in Europa eingeführten REITs gerichtet. Im speziellen wird deren Umsetzung und steuerliche Handhabung näher betrachtet und verglichen.

Um dem Titel des Seminars „Aktuelle Entwicklungen in der Finanzindustrie“, in dessen Rahmen die vorliegende Arbeit verfasst wird, gerecht zu werden, wird im vierten Kapitel ein richtungweisender Vorschlag der Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) zur Einführung des deutschen REITs, dem so genannten G-REIT, aufgeführt.

2 US-REIT

Die Ursprünge des heute weltweit, in verschiedenen Formen verbreiteten Real Estate Investment Trusts finden sich in den Vereinigten Staaten. Ins Leben gerufen wurde der erste REIT durch den U.S. Congress unter Präsident Eisenhower in Form des „Real Estate Investment Trust Act of 1960“, welcher im Jahre 1963 erste Früchte trug. Ziel sollte es sein, Kapital­anlegern auch mit relativ geringen Investitionsvolumina die Partizipation an hohen Skalener­trägen der größeren gewerblich genutzten Immobilien zu ermöglichen.^[2]

Auf diese ursprünglich anvisierte Immobilienkategorie beschränkt man sich jedoch lange nicht mehr. Längst haben auch privat genutzte Wohnimmobilien Einzug in Portfolios der REITs gehalten. Der nationale Dachverband der derzeit 180 in den USA gelisteten REITs ist die National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT). Dieser beschreibt einen REIT als eine öffentlich gehandelte Gesellschaft, welche Immobilienbesitz gewinnbringend betreibt. Hierbei kann es sich zum Beispiel um Einkaufszentren, Bürogebäude, Kinos oder Appartement­komplexe handeln.^[3] Hauptmerkmal ist, dass Erträge auf Gesellschaftsebene unver­steuert bleiben und einzig auf der Ebene der Anteilseigner mit dem hier vorgesehenen individuellen Satz steuerlich belastet werden.

2.1 Gesetzliche Vorgaben

Um den steuerbegünstigten REIT-Status zu erhalten, muss die betreffende Firma eine Reihe von Auflagen erfüllen. Mindestens 90 Prozent des zu versteuernden Einkommens müssen dafür in Form von Dividenden an die Anteilseigner abgeführt werden. Eine Mindestzahl von 100 Anteilsinhabern ist einzuhalten, wobei nicht mehr als 50% der Anteilsscheine im Besitz von fünf oder weniger Personen innerhalb der zweiten Hälfte des steuerpflichtigen Jahres sein dürfen (5/50 Regel).^[4] Mindestens 75% des Anlagemögens muss in Immobilien, Hypotheken­darlehen, Anteilen an anderen REITs, oder in anderen Arten von Immobilienvermögen inves­tiert sein. Mindestens 75% des Brutto-Gewinns sind durch Mieteinnahmen aus Immobilien­besitz und Hypothekenzinsen auf Grundvermögen zu erwirtschaften.

Die gewinnbringende Veräußerung, sowohl von Immobilien, welche sich weniger als vier Jahre im Portfolio des REIT befanden, als auch von Wertpapieren, deren Haltedauer weniger als ein Jahr betrug, darf nicht mehr als 30% zum Gesamtgewinn der Gesellschaft beitragen.^[5]

2.2 Kategorisierung und Anlagestruktur

US-REITS verbriefen derzeit insgesamt eine Marktkapitalisierung von 358 Mrd. US-$.^[6] Das entspricht immerhin etwa der Hälfte der Marktkapitalisierung aller im DAX gelisteten Unter­nehmen.^[7]

Unterschieden werden zunächst drei Gruppen von REIT-Formen. Die mit Abstand am häu­figsten anzutreffende Gruppe ist die der Equity-REITs. Diese machen einen Anteil von insge­samt 91,53% aus, bzw. besitzen eine Marktkapitalisierung von 327,7 Mrd. US-$.^[8]

Ein Equity-REIT zeichnet sich dadurch aus, dass er gewinnbringend Immobilien betreibt und auch selbst solche besitzt. Häufig konzentrieren sich diese auf bestimmte Nutzungsarten, wie zum Beispiel Shoppingmalls, Kinos oder Bürokomplexe. Eine regionale Fokussierung ist ebenfalls üblich. Durch die Form der Direktinvestition haben Equity-REITs die Möglichkeit den Kapitalrück­fluss in Form von Mieteinahmen unmittelbar zu steuern. Diese Eigenschaft macht den Equity-REIT vergleichsweise resistent gegen Auswirkungen möglicher Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus.^[9] Mögliche Risiken liegen hingegen hier besonders in der von Marktteilnehmern antizipierten und bereits im Kurs berücksichtigten zukünftigen Entwicklung des REIT.

Abbildung 1 zeigt die Zusammenstellung der im US-amerikanischen Equity-REIT-Index ge­führten Equity-REITs, gewichtet mit deren Marktkapitalisierung. Hier wird insbesondere deutlich, dass mit etwa 7% nur die wenigsten Equity-REITs ihre Mittel diversifiziert investie­ren. Eine Fokussierung auf bestimmte Nutzungsarten ist vorherrschend.

[...]

^[1] Vgl. Arison, J./Hughes, F. 2005, S. 2.

^[2] Vgl. Block, R. 2002, S. 50.

^[3] Vgl. NAREIT 2006a.

^[4] Vgl. Rehkugler, H./Jandura, I./Morawski, J. 2005, S.14f.

^[5] Vgl. Rehkugler, H./Jandura, I./Morawski, J. 2005, S.14f.

^[6] Vgl. NAREIT 2006b.

^[7] Vgl. DAX (Kursindex) Market Cap.: 579.112,84 Mio. €, 1,2775 €/$, Quelle: Deutsche-Börse AG, Stand: 06.06.2006.

^[8] Vgl. NAREIT 2006b.

^[9] Vgl. Huesmann, M. 2005, S.42.