Die Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Vorwort

1. Der REIT
1.1 Was ist ein REIT?
1.2 Herkunft des REIT

2. Der G-REIT (German REIT)
2.1 Ziel der Einführung von REITs in Deutschland
2.2 Konzeption des G-REIT
2.3 Jahresabschluss und Rechnungslegung
2.4 Steuerliche Behandlung
2.4.1 Besteuerung der Gesellschaft
2.4.2 Besteuerung der Anteilseigner
2.4.3 Exit Tax (§3 Nr.70 und §3c Abs. 3 EStG)
2.5 Finanz- und gesellschaftspolitische Problematiken
2.5.1 Bestandsmietwohnimmobilien
2.5.2 Zwingende Börsennotierung des G-REIT

3. Vergleich mit ausländischen REIT-Modellen

4. Fazit
4.1. Aus steuerlicher Sicht
4.2. Aus Sicht des Kapitalmarktes

Literatur- und Quellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Vorwort

Der Real Estate Investment Trust – nur zu oft wurde dieses Thema in den letzten Monaten von den Medien aufgegriffen.

Ursprünglich wurde seine Einführung bereits seit Jahren von der Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD)^[1] gefordert, 2005 fand das Vorhaben Einzug in den Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD^[2] und nach langer politischer Diskussion zzgl. zwischenzeitlicher Änderung des Gesetzesentwurfs stimmte der Bundesrat am 30.03.2007 dem Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen zu, wobei das eigentliche REIT-Gesetz nur Art. 1 des Gesetzes umfasst; in den weiteren Artikeln werden Änderungen von bestehenden Gesetzen vorgenommen. Damit folgte Deutschland den europäischen Nachbarstaaten Frankreich und Großbritannien, welche die REITs in den Jahren 2003 und 2007 einführten.

Doch was ist eigentlich ein REIT? Wie ist dieser aufgebaut? Wie sieht die steuerliche Behandlung aus und was bedeutet die Einführung von REITs für den Finanzstandort Deutschland?

Mit diesen und weiteren Fragen wird sich in der vorliegen Arbeit auseinander gesetzt; da der Umfang derselben seine Schranken dabei in der Seitenzahl findet, kann lediglich ein Überblick gegeben und ausgewählte Problematiken aufgegriffen werden.

Aufgrund der Tatsache, dass die endgültige Fassung des Gesetzes noch nicht veröffentlicht wurde, wird zum einen auf die Beschlussempfehlung und den Bericht des Finanzausschusses v. 21.03.2007 (enthält den vom Bundesrat beschlossenen Gesetzestext) und zum anderen auf den Gesetzesentwurf der Bundesregierung v. 12.01.2007 (enthält die vollständige Begründung des Gesetzes) zurück gegriffen.

1. Der REIT

1.1 Was ist ein REIT?

Der Begriff „REIT“ ist aus den Initialen des englischen Begriffs „Real Estate Investment Trust“ gebildet, was übersetzt „Immobilienfonds“ heißt.^[3]

Grundsätzlich handelt es sich bei einem REIT um eine Kapitalgesellschaft, zumeist in Form einer Aktiengesellschaft, deren Unternehmenszweck in der Abwicklung direkter oder indirekter Immobiliengeschäfte besteht, wie z.B. dem Erwerb, der Errichtung, dem Verkauf sowie der Vermietung und Verpachtung eigener aber auch der Finanzierung fremder Immobilien.^[4]

REITs können sowohl börsennotierte (public REITs) als auch nur einem bestimmten Anlegerkreis zugängliche Gesellschaften (private REITs) sein^[5] und werden grundsätzlich in Equity-, Mortgage- und Hybrid-REITs unterschieden; je nachdem ob sich ihre Geschäftstätigkeit auf die Immobilienkapitalanlage, die Immobilienfinanzierung oder beide Geschäftsfelder erstreckt.^[6]

Kennzeichnend für den REIT ist seine steuerliche Behandlung. Die Gewinne unterliegen i.d.R. auf Unternehmensebene keinen Ertragsteuern bzw. lediglich in dem Umfang des Teils, welcher nicht an die Anteilseigner ausgeschüttet wurde. Die Besteuerung der Erträge erfolgt erst auf der Ebene der Anleger. Dieses Steuerprivileg ist allerdings an bestimmte Anforderungen geknüpft, die von Land zu Land variieren. Die wichtigste Vorgabe ist hierbei, dass der Großteil der Erträge (80 bis 100 v.H.) in Form einer Dividende an die Anleger ausgezahlt werden muss.^[7]

1.2 Herkunft des REIT

Die ersten REITs gab es bereits seit 1880 in den USA; ihr steuerrechtlich privilegierter REIT-Status wurde allerdings in den dreißiger Jahren wieder abgeschafft.^[8] Erst mit dem Real Estate Investment Trust Act von 1960 wurden die REITs vom amerikanischen Gesetzgeber erneut ins Leben gerufen, um ein für den Immobilienanleger attraktives Anlageinstrument zu schaffen.^[9]

Dies geschah vor dem Hintergrund einer sich nach dem 2. Weltkrieg an einem Tiefpunkt befindenden amerikanischen Wirtschaft (so auch die Immobilienwirtschaft), welcher es nur schwer gelang die für dringend benötigte Immobilieninvestitionen erforderlichen finanziellen Mittel zu mobilisieren.^[10]

Das Wachstum des Anlageprodukts REIT verlief aufgrund wechselnder wirtschaftlicher und steuerpolitischer Bedingungen auf dem amerikanischen Markt zwar nicht ohne Probleme; trotzdem kann das REIT-Konzept angesichts einer gewachsenen Marktkapitalisierung der REITs v. über 300 Mrd. US-$ im Jahr 2005^[11] (1971: 1,5 Mrd. US-$^[12] ) und einer durchschnittlichen Performance der börsennotierten REITs von 13,80 v.H. pro Jahr in den Jahren 1975-2005 (der Aktienindex Dow Jones Industrials verzeichnete durchschnittlich 8,80 v.H. in demselben Zeitraum)^[13] durchaus als Erfolgsstory bezeichnet werden. Bis zur diesjährigen Einführung der REITs in Deutschland und Großbritannien hatten daher bereits mehr als 20 weitere Länder, vorwiegend in Europa (so z.B. die Benelux-Staaten und Frankreich) und Asien (z.B. Japan und Hongkong) REITs oder REIT-ähnliche Strukturen eingeführt.

2. Der G-REIT (German REIT)

2.1 Ziel der Einführung von REITs in Deutschland

Deutschland verfügt zwar, neben der Alternative einer direkten Immobilienanlage (z.B. der Kauf von Wohneigentum), mit offenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie Immobilienaktiengesellschaften über ein breites Spektrum an indirekten Immobilienanlagemöglichkeiten^[14] ; jedoch macht die Bundesregierung in der Gesetzesbegründung deutlich, dass es Deutschland an einem international bekannten und anerkannten Instrument zur indirekten Immobilienanlage mit transparenter Besteuerung mangelt bzw. in diesem Bereich Nachholbedarf besteht.^[15]

Die Schaffung von REITs in Deutschland soll nun für die notwendige Ergänzung im Bereich der indirekten Immobilienanlagen sorgen und den Wirtschaftsstandort stärken.

Als weitere Effekte werden die Herstellung von Wettbewerbsgleichheit gegenüber anderen europäischen Finanz- und Immobilienstandorten sowie die Schaffung von neuen Berufssparten und qualifizierten Arbeitsplätzen in der Immobilienwirtschaft erwartet.

Ferner werde mit der Einführung von REITs für deutsche Unternehmen die Möglichkeit geschaffen, die im internationalen Vergleich niedrige Eigenkapitalquote durch die Ausgliederung von Immobilieneigentum zu stärken (steuerliche Begünstigung der Aufdeckung stiller Reserven mittels der Exit Tax) und das verfügbare Eigenkapital für Investitionen in die wirtschaftliche Fortentwicklung des Betriebes und die Schaffung von Arbeitsplätzen zu mobilisieren.^[16]

2.2 Konzeption des G-REIT

Auf den deutschen REIT, der zwingend in Form einer Aktiengesellschaft zu führen ist, finden generell die allgemeinen für Aktiengesellschaften geltenden Vorschriften Anwendung, soweit das REITG nichts Abweichendes bestimmt (§1 Abs.3 REITG). Der deutsche REIT muss gemäß §1 Abs.1 REITG eine börsennotierte Aktiengesellschaft mit einem Grundkapital von mindestens 15 Mio. € (§4 REITG) sein, deren Unternehmensgegenstand sich vornehmlich darauf beschränkt Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an inländischem (ausgenommen Bestandsmietwohnimmobilien) und ausländischem unbeweglichen Vermögen zu erwerben, zu halten sowie im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und des Leasings einschließlich immobiliennaher Hilfstätigkeiten zu verwalten und zu veräußern.

Dabei ist zu beachten, dass die REIT-AG entgeltliche Nebentätigkeiten für Dritte nur über eine ausgelagerte REIT-Dienstleistungsgesellschaft erbringen darf (§1 Abs.2 REITG), welche im Gegensatz zur REIT-AG weder von der Körperschaft- noch von der Gewerbesteuer befreit ist (§16 Abs.1 REITG, Umkehrschluss).

Die REIT-AG muss ihren Sitz im Inland haben (§9 REITG) und ihre Firma ist dem zuständigen Gericht zur Eintragung in das Handelsregister anzumelden (§8 REITG).

Hinsichtlich der Börsenzulassung, welche an einem organisierten Markt i.S.d. §2 Abs.5 WpHG in einem Mitgliedstaat der EU oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum erfolgen muss (§10 Abs.1 REITG), setzt §11 Abs.1 S.2 REITG zudem voraus, dass sich mindestens 25 v.H. der Aktien im Streubesitz befinden, wobei Streubesitz durch §11 Abs.1 S.3 REITG als die Aktien derjenigen Aktionäre, denen jeweils weniger als 3 v.H. der Stimmrechte an der REIT-AG zustehen, definiert wird.^[17]

Des weiteren darf kein Anleger direkt 10 v.H. oder mehr der Aktien halten (§11 Abs.4 REITG).

Zudem stellt das REITG spezielle Vermögens- und Ertragsanforderungen an die REIT-AG. So ist diese nicht nur verpflichtet 75 v.H. ihrer gesamten Umsatzerlöse aus Vermietung, Leasing, Verpachtung oder Veräußerung von unbeweglichem Vermögen zu erzielen (§12 Abs.3 a) REITG), wobei REIT-Dienstleistungsgesellschaften höchstens mit 20 v.H. zu den Umsatzerlösen beitragen dürfen (§12 Abs.3 b) REITG); auch muss die Summe der Aktiva einer REIT-AG am Ende jedes Geschäftsjahres zu mindestens 75 v.H. aus unbeweglichem Vermögen^[18] bestehen (§12 Abs.2 a) REITG), wobei wiederum die Aktiva, die zum Vermögen von REIT-Dienstleistungsgesellschaften gehören, höchstens 20 v.H. der gesamten Aktiva ausmachen dürfen (§12 Abs.2 b) REITG).

[...]

^[1] Aktionsgruppe der deutschen Finanzbranche

^[2] Koalitionsvertrag v. 11.11.2005, S.73 Rz. 3613-3626

^[3] O.V., In: „Koalition ändert Details an Immobilien-Gesetz“, Süddeutsche Zeitung v. 20.03.2007

^[4] Pohl, In: Global Markets, S.6

^[5] Pohl, In: Global Markets, S.6

^[6] Funk, In: Handbuch Immobilien-Banking, S.793

^[7] Pohl, In: Global Markets, S.6

^[8] http://www.reitnet.com/reits101/history.phtml, besucht am 20.04.2007

^[9] Funk, In: Handbuch Immobilien-Banking, S.793

^[10] Volckens, In: IStR 2005, S. 104

^[11] Pohl, In: Global Markets, Schaubild 3 auf S.10

^[12] Funk, In: Handbuch Immobilien-Banking, S.797

^[13] http://www.usreitinfodesk.com/performance/comparison.cfm, besucht am 12.04.2007

^[14] Beck, In: Die Bank, 7/2006, S.12

^[15] Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Ziel des Gesetzes, S.14 – BT-Drucksache 16/4026

^[16] Begründung REITG-E, Allgemeiner Teil, Ziel des Gesetzes, S.14 – BT-Drucksache 16/4026

^[17] Nach dem Börsengang müssen sich lediglich noch 15 v.H. der Aktien im Streubesitz befinden (§11 Abs.1 S.1 REITG)

^[18] Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sowie vergleichbare Rechte nach dem Recht anderer Staaten.