Vermarktungskonzept für einen Bürokomplex mit Tiefgarage in Berlin

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1 Ausgangsituation

2 Marktsituation
2.1 Analyse des Makrostandorts
2.2 Analyse von Immobilienteilmärkten
2.2.1 Europäischer Büroflächenmarkt 3. Quartal 2004
2.2.2 Entwicklungen auf dem Berliner Büromarkt
2.2.2.1 Berliner Büromarkt 2002/2003
2.2.2.2 Berliner Büromarkt 1. Halbjahr 2004
2.2.2.3 Berliner Büromarkt 3. Quartal 2004
2.2.2.4 Fazit
2.3 Entwicklung auf dem Berliner Einzelhandelsmarkt
2.3.1. Quartal 2004
2.3.1.1 Fazit
2.3.2 Trends zum Handelsflächenmarkt Berlin 2004/ 2005
2.4 Analyse des Mikrostandorts
2.5 Konkurrenzanalyse
2.5.1 Wettbewerbssituation Büroflächen
2.5.2 Wettbewerbssituation Einzelhandelsflächen

3 Marketingziele und -strategien
3.1 Zielplanung
3.2 Formulierung einer Marketingstrategie

4 Marketingmaßnahmen
4.1 Produktpolitik
4.1.1 Hauptleistung der Immobilie Friedrichstraße 108
4.1.2 Nebenleistungen des Produkts Friedrichstraße 108
4.1.3 Herausstellung des Kundennutzens
4.2 Kontrahierungspolitik
4.3 Distributionspolitik
4.4 Kommunikationspolitik
4.5 Planung und Durchführung der Kommunikationspolitik
4.5.1 Kommunikationsziele
4.5.2 Ermittlung der Zielgruppen
4.5.3 Festlegung der Kommunikationsstrategie
4.5.4 Die Kommunikationsinstrumente
4.5.5 Durchführung und Kontrolle der kommunikativen Maßnahmen
4.6 Darstellung der Kommunikationsinstrumente
4.6.1 Kreative Elemente der Werbekonzeption
4.6.2 Klassische Werbemittel
4.6.2.1 Printmedien
4.6.2.2 Neue Medien
4.6.3 Direktmarketing
4.6.4 Öffentlichkeitsarbeit / Public Relations

5 Marketingbudget

6 Marketing-Controlling
6.1 Ansätze und Aufgaben des Marketing-Controlling
6.2 Marketing-Controlling bei den Marketingmaßnahmen
6.3 Fazit

7 Handlungsempfehlungen

Anlage 1 – Spitzenmieten der Index- und vier europäischen Städte

Anlage 2 – Definitionen zum Berliner Büromarkt 2002/2003

Anlage 3 – Definitionen zum Berliner Büromarkt 1. Halbjahr 2004

Anlage 4 – Büromarktzonen Berlin

Anlage 5 – Konkurrenzanalyse Büroflächen

Anlage 6 – Konkurrenzanalyse Einzelhandelsflächen

Anlage 7 – Konkurrenzanalyse Bar, Café, Gaststätte

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 - Makrostandort innerhalb Europas

Abbildung 2 - Makrostandort innerhalb Deutschlands

Abbildung 3 - Berlin innerhalb Brandenburg

Abbildung 4 - Die 12 Bezirke Berlins

Abbildung 5 - Daten und Fakten zum Makrostandort

Abbildung 6 - Immobilien Uhr 3.Quartal 2004

Abbildung 7 - Vermietungen nach Flächengrößen

Abbildung 8 - Vermietungen nach Branchen

Abbildung 9 - Makrodaten zum Büroflächenmarkt

Abbildung 10 - Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten

Abbildung 11 - Flächenumsatz nach Lagen in m² (total 155.000 m²)

Abbildung 12 - Flächenumsatz nach Größenklassen

Abbildung 13 - Flächenumsatz nach Branchen in Prozent

Abbildung 14 - Leerstand nach Lagen in m² (total 1.724.000m²)

Abbildung 15 - Kennzahlen in Berlin Januar bis September 2004

Abbildung 16 - Höchstmieten nach Lagen in Berlin*

Abbildung 17 - Entwicklung der Höchstmieten in Berlin* (Netto/Monat in €/m²)

Abbildung 18 - Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen* (in %)

Abbildung 19 - Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Berlin* (in %)

Abbildung 20 - Flächen und Mieten nach Branchen

Abbildung 21 - Makrodaten zum Handelsflächenmarkt

Abbildung 22 - Daten und Fakten zum Mikrostandort

Abbildung 23 - Lage des Objekts

Abbildung 24 - Anbindung des Objekts an den ÖPNV

Abbildung 25 - Büroflächenbeschreibung

Abbildung 26 - Einzelhandelsflächenbeschreibung

Abbildung 27 - Gebäudedaten Friedrichstraße 108

Abbildung 28 - Kriterien zur Wahl eines Distributionssystems

Abbildung 29 - Marketingplan: Produkt/Marke

Abbildung 30 - Operatives und strategisches Marketing-Controlling

Abbildung 31 - Aufgaben des operativen und strategischen Marketing-Controlling

Abbildung 32 - Spitzenmieten der Index- und vier mittel- sowie osteuropäischen Städte

Abbildung 33 - Büromarktzonen Berlin

1 Ausgangsituation

Unsere Marketingabteilung wurde vom Management der ABG-Gruppe der Auftrag erteilt, ein Marketingkonzept für das derzeit leer stehende Büro- und Geschäftshaus Friedrichstraße108 in Berlin-Mitte zu erstellen.

Das vorliegende Marketingkonzept orientiert sich an den Elementen eines Marketingplans, welcher Fragestellungen der Marktsituation und -segmente beantwortet. Darüber hinaus definiert er Marketingziele und -strategien, um daraus Marketingmaßnahmen sowie deren Umsetzung abzuleiten. Abschließend beinhaltet der Marketingplan Vorgehensweisen des Marketingcontrollings.

Auf Grund der Vorgaben des Marketingplans werden im Folgenden der Mikro- bzw. Makrostandort, die Immobilienteilmärkte von Büro- und Einzelhandelsflächen sowie die Wettbewerbssituation des Objekts Friedrichstraße 108 analysiert. Basierend auf dieser Informationsgenerierung werden Marketingziele und -strategien definiert, die den Vorgaben des Managements der ABG-Gruppe entsprechen. Anschließend sind Marketingmaßnahmen wie Produkt-, Kontrahierungs-, Distributions- und Kommunikationspolitik als Mittel der Zielerreichung und Strategieeinhaltung formuliert, die das vorgegebene Marketingbudget einzuhalten haben, was wiederum durch das Marketing-Controlling überprüft wird.

Die am Ende aufgeführten Handlungsempfehlungen sollen dem Management der ABG-Gruppe als Entscheidungshilfe für die Vermarktung des Büro- und Geschäftshauses Friedrichstraße108 in Berlin-Mitte dienen.

2 Marktsituation

2.1 Analyse des Makrostandorts

Abbildung 1 ­- Makrostandort innerhalb Europas

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Landeshauptstadt Berlin befindet sich im Zentrum Europas – auf der Ost -West -Achse zwischen Paris sowie Warschau und Moskau und auf der Nord -Süd -Linie zwischen Stockholm und Prag-Wien-Budapest. Das wiedervereinigte Berlin ist heute ein Ort, in dem sich Ost- und Westeuropa begegnen.

Abbildung 2 - Makrostandort innerhalb Deutschlands

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Vorteile der Metropole bestehen in der zentralen Lage in der Mitte des zusammenwachsenden Europas, einermodernen Verkehrs- und Telekommunikationsinfrastruktur sowie der Schnittstelle für einen großen Teil des inner- und außereuropäischen Personen- und Warentransports. Durch diese Schnittstelle zwischen Ost- und Mitteleuropa ist Berlin zu einer der wichtigsten Transitregionen der Welt aufgestiegen: transeuropäische Verkehrsnetze von der Straße, über Schiene, bis hin zu Luft- und Binnenschifffahrt kreuzen sich in der Hauptstadt-Region.

Abbildung 3 - Berlin innerhalb Brandenburg

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Innerhalb Deutschlands liegt Berlin in der Region Brandenburg. Berlin und Brandenburg stellen als Einheit Deutschlands politisches und wirtschaftliches Entscheidungszentrum dar, da die Potenziale des im Nordosten der Bundesrepublik gelegenen Brandenburg in idealer Weise Berlins Standortvorteile ergänzen. Vor allem die Kombination von Flächenland und Metropole bietet für die Ansiedlung von Unternehmen attraktive Rahmenbedingungen.^[1]

Berlin hat als größter Stadtstaat Deutschlands eine Stadtgebietsfläche von 892 km² sowie eine Bevölkerungsgröße von 3.386.929 Einwohnern.^[2] Wie in der nachfolgenden Grafik zu sehen, setzt sich Berlin aus 12 Stadtteilen zusammen, die sich jeweils noch mal in verschiedene Bezirke untergliedern. Die Stadt bietet ein gutes Kooperationsklima zwischen Wirtschaft, Wissenschaft und Technologie, eine einzigartige technische Infrastruktur, preiswerte Wohn- und Gewerbemieten sowie gut qualifizierte Arbeitnehmer. Durch die Verlegung des Regierungssitzes nach Berlin verlagerten sich vor allem auch Botschaften, Landesvertretungen, wirtschaftsnahe Organisationen sowie 200 Spitzenverbände der Wirtschaft, der Finanzwelt und der Versicherungsbranche an diesen Standort. Durch die somit erreichte Internationalität präsentiert sich Berlin als weltoffene Stadt, die einen hohen Anziehungswert auf Menschen verschiedenster Nationen ausübt.^[3]

Abbildung 4 - Die 12 Bezirke Berlins

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Als Wirtschaftsstandort hat Berlin sich im internationalen Wettbewerb als einer der attraktivsten Standorte für High-Tech- und moderne Dienstleistungsunternehmen etabliert. Insbesondere die veränderten Rahmenbedingungen nach der Wiedervereinigung Deutschlands sind als Chance für Erneuerung und Modernisierung genutzt wurden. Der daraus entstandene Wachstumsschub wird begünstigt durch eine einmalige Wissenschafts- und Forschungslandschaft, leistungsfähige Kommunikationsnetze, Kompetenz in der Informations- und Kommunikationstechnik sowie günstigen Büro- und Gewerbeflächen.^[4]

Abbildung 5 - Daten und Fakten zum Makrostandort

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.2 Analyse von Immobilienteilmärkten

2.2.1 Europäischer Büroflächenmarkt 3. Quartal 2004

Nach Jones Lang LaSalle ist zwischen dem ersten und dem zweiten Quartal dieses Jahres ein Anstieg des westeuropäischen Mietpreisindex um 1,9% festzustellen, was besonders auf ein deutliches Plus in Londons West End zurückzuführen ist, wobei der Mietpreisindex die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London (West End), Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, München, Paris, Rotterdam, Stockholm, Den Haag und Utrecht umfasst. Von Ende Juni bis Ende September zeigt die Mietpreisentwicklung der Städte gegenüber den vorangegangenen drei Monaten einen minimalen Rückgang (-0,3%). Lediglich Berlin (-2,4%) und München (-1,8%) lagen im negativen Bereich. In den anderen 17Städten erwiesen sich die Mietpreise als stabil, wobei Lyon als einzige Stadt ein Wachstum von 3,2% ausweisen konnte. Insgesamt verzeichnete der Mietpreisindex in den letzten drei Jahren einen Rückgang von 17,8%. Die Beträge der Spitzenmieten sind für die einzelnen Märkte der Tabelle (siehe Anlage 1) zu entnehmen.

In den 20 untersuchten Index-Städten ist hinsichtlich des Umsatzvolumens mit 5,8Mio.m² über die ersten neun Monate hinweg im Jahresvergleich ein Plus von 18% zu notieren. Lediglich Brüssel (-20%), Frankfurt (-39%) und Madrid (-5%) lagen unter ihren entsprechenden Ergebnissen in 2003. Im Jahresvergleich zeigten 14 Städte einen Zuwachs im zweistelligen Bereich, darunter Düsseldorf (+14%) und Hamburg (+39%). Zu beobachten ist, dass das Marktgeschehen vom Flächentausch dominiert wird. Neuzuzüge und Expansionen finden auf sehr geringem Niveau statt. Die durchschnittliche Leerstandrate der Index-Städte im dritten Quartal beträgt 9,8%. Erwartet wird, dass sie bis zum Ende dieses Jahres mit knapp 10% ihren Höchststand erreicht hat. Mit Ausnahme von Düsseldorf und Hamburg weisen die deutschen Immobilienhochburgen Frankfurt, Berlin und München ein Volumen kurzfristig zur Verfügung stehender Flächen von jeweils deutlich mehr als 1,5 Mio.m² auf. Wobei Frankfurt mit 1,9 Mio.m² der Spitzenreiter ist.

Für die Top-Lagen der mittel- und osteuropäischen Städten Budapest, Prag, Moskau und Warschau blieben die Spitzenmieten für Büroflächen in diesem Quartal stabil. Ein Einjahresvergleich zeigt, dass der Rückgang des Mietpreises mit -1,2% deutlich niedriger ausfiel, als drei Monate zuvor (-2,2%). Gegenüber dem letzten Quartal 2003 sind die Umsatzvolumen der mittel- und osteuropäischen Städte rückläufig (zwischen 404.000 und 323.000m²). Im Bezug auf den Vergleichszeitraum 2003 wies das Umsatzvolumen jedoch insgesamt ein Plus von 36% auf. Bis zum Ende des dritten Quartals 2004 konnten in Budapest, Prag, Moskau und Warschau insgesamt 1,1 Mio.m² vermietet werden. Dabei verzeichnete Warschau ein Umsatzplus von 60%, Budapest +47% und Moskau +45%. In Prag schlug dagegen ein Rückgang von 34% zu Buche. Auf Grund von sehr guten Vermietungsaktivitäten nahm die Leerstandsrate im dritten Quartal 2004 um 1,2% auf 10,1% ab. (Quelle Jones Lang LaSalle, Europäischer Büroflächenmarkt 3. Quartal 2004 – kurzfristiger Vermietungszyklus)

Es zeigt sich, dass die Spitzenmieten in Berlin mit 246€/m² p.a. im Vergleich zu den Index- sowie den vier mittel- und osteuropäischen Städten gering sind. Die höchsten Spitzenmieten werden in London West End (1.216 €/m²), Paris (650 €/m²) und Moskau (487 €/m²) erzielt. Frankfurt belegt mit 414 €/m² im Jahr Platz sechs. Hinsichtlich der Leerstandsrate ist Berlin im Mittelfeld anzusiedeln. Auf Grund seiner zentralen Lage in Europa, der guten Infrastruktur sowie der im Vergleich zu anderen europäischen Städten niedrigen Spitzenmiete, stellt die Hauptstadt Deutschlands für ausländische Unternehmen daher einen attraktiven Standort dar. Zumal sich Berlin, wie die Immobilienuhr zeigt, noch in der Phase des verlangsamten Mietpreisrückgangs befindet, so dass zurzeit für Nachfrager günstige Vertrags- und Mietpreiskonditionen ausgehandelt werden können.^[5]

Abbildung 6 - Immobilien Uhr 3.Quartal 2004

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: o. V., Jones Lang LaSalle (2004), Europäische Büroimmobilienuhr (Büroflächenmarkt) 3. Quartal 2004, Immobilienuhr (pdf), http://www.joneslanglasalle.de/ [12.12.04]

2.2.2 Entwicklungen auf dem Berliner Büromarkt

2.2.2.1 Berliner Büromarkt 2002/2003

Dieser Abschnitt basiert auf dem Office Market Report 2004 der ATIS Müller International GmbH und liegt den in der Anlage 2 aufgeführten Definitionen zu Grunde.

Der Berliner Büromarkt konnte in 2003 den Flächenumsatz des Vorjahres nicht halten. Mit 312.000 m² war die Vermietungsleistung 22 % geringer als im Jahr 2002, was im Vergleich zu anderen deutschen Standorten einen sehr deutlichen Rückgang bedeutet. Lediglich in Düsseldorf war die Abweichung des Flächenumsatzes in 2003 höher. Der Grund für den niedrigen Umsatz besteht in dem geringen Anteil an Großvermietungen. In Berlin sind wenige weltweit tätige Konzerne ansässig, die für eine kontinuierlich große Nachfrage nach Büroräumen sorgen könnten.

Das Vermietungsgeschehen in den City-Lagen hat ebenfalls abgenommen. In 2002 lag ihr Anteil bei 77%, aktuell liegt dieser bei 58%. Den größten Anteil hatten in 2003 die City-Bürostandorte im Ostteil der Stadt mit 65%. Besonders favorisiert wurden die Büromarktzonen Tempelhof/Neukölln/Steglitz (60.000m²), wobei das Ergebnis überwiegend auf die Ansiedlung der Bundesversicherungsanstalt für Angestellten zurückzuführen ist. Weitere bevorzugte Lagen waren Kreuzberg/Friedrichshain mit einer Großanmietung von 42.000m² durch die AOK Berlin; Topcity Ost und Berlin-Mitte mit je 27.500m² sowie die Büromarktzonen Checkpoint Charlie/Spittelmarkt und Charlottenburg mit jeweils 21.000m². Werden die Vermietungen nach Größenklassen näher betrachtet, wird der Einbruch bei den Großvermietungen deutlich. Betrug der Anteil der Größenklasse von 10.000m² und mehr im Jahr 2002 noch 42%, so fiel er in 2003 auf 19% ab. Ähnlich verhält es sich in der Kategorie 5.001m² bis 10.000m². Dort sank der Anteil von 14% in 2002 auf 11%. Die Verschiebungen gab es auch in anderen Größenklassen. Zugenommen hat der Anteil der Größenklassen in der Kategorie 501m² bis 1.000m² (von 9% in 2002 auf 21% in 2003) sowie in der Kategorie 201m² bis 500m² (von 11% in 2002 auf 19% in 2003).

Abbildung 7 - Vermietungen nach Flächengrößen

Dunkelblau: Anzahl der Vermietungen in %

Hellblau: Flächenumfang der Vermietungen in %

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH (2004), Office Market Report 2004, S. 14

Hinsichtlich der Branchenstruktur führt, auf Grund der großflächigen Nachfrage der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte, der Wirtschaftszweig öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von 28%. Platz zwei belegt die Gruppe der sonstigen Dienstleistungen mit knapp 20% gefolgt den Beratungsgesellschaften mit 10% (15% in 2002). Da die Lobbyisten fast vollständig nach Berlin umgezogen sind, fiel ihr Anteil von 17% auf 9%. Im Gegensatz dazu ist der Anteil am Flächenumsatz der Unternehmen aus dem Bereich Medien und Werbung von 4% auf 10% gestiegen. Die Gruppe Informations- und Kommunikationstechnologien ist mit aktuellen 3% (Vorjahr 9%) kaum von Bedeutung.^[6]

Abbildung 8 - Vermietungen nach Branchen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH (2004), Office Market Report 2004, S. 15

Das verfügbare Flächenangebot hat sich in 2003 nur leicht erhöht, denn es ist von 1,75 Mio. m² auf 1,8 Mio. m² gestiegen. Deutlich zugenommen haben die Leerstandsflächen von 1,33 Mio.m² Ende 2002 auf 1,53 Mio. m², was einer Leerstandsquote von 8,5% entspricht. Von der Steigerung der leer stehenden Flächen waren alle Flächenkategorien betroffen, d. h. nicht nur die mit moderner Ausstattungsqualität (überwiegend in Jahr 2003 fertiggestellte Objekte). Die Verteilung auf den Büromarktzonen blieb ebenfalls stabil. Von zunehmendem Leerstand sind jedoch besonders die Büromarktzonen Topcity Ost (von 135.000m² auf 180.000m²) und Potsdamer / Leipziger Platz (von 28.000 auf 80.000m²) betroffen, die in den letzten Jahren einen Bauboom erlebten.

Ein Vergleich der Bautätigkeit zeigt, dass diese gegenüber dem Vorjahr von 628.000m² auf 571.000m² deutlich abgenommen hat. Davon hat sich der Teil, der dem Markt zur Verfügung steht stärker reduziert. Der verfügbare Anteil der Flächen im Bau betrug zum Jahreswechsel 2002/2003 noch 423.000m², aktuell umfasst er lediglich 276.000m². Mit 750.000°m² haben sich die konkreten Projektplanungen seit dem Jahreswechsel 2002/2003 kaum verändert. Im Bezug auf die Verteilung im Stadtgebiet sind Bewegungen sichtbar. Am Potsdamer/Leipziger Platz wurden z. B. die Planvorhaben in Höhe von 87.000m² vorläufig zurückgestellt, da diese Büromarktzone besonders vom Leerstand betroffen ist. Projekte im Regierungsviertel haben sich dagegen um 60.000m² erhöht.

Hinsichtlich des Mietpreisniveaus drückte die schwache Nachfrage bei einem weiterhin überdurchschnittlich hohen Flächenangebot die Preise in 2003 weiter nach unten. Mit aktuell €23/m² ist der Höchstmietpreis, der in der Topcity Ost und am Potsdamer / Leipziger Platz erzielt wird, um 12% niedriger als in 2002. Die anderen Büromarktzo­nen verzeichneten jedoch bei den Spitzen- und Durchschnittsmieten ebenfalls einen deutlichen Rückgang.^[7]

2.2.2.2 Berliner Büromarkt 1. Halbjahr 2004

Abbildung 9 - Makrodaten zum Büroflächenmarkt

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Dieser Abschnitt basiert auf dem City Report Berlin 2004 der ATIS Müller International GmbH und basiert auf den im Anlage 3 aufgeführten Definitionen.

Mit einem Flächenumsatz von 155.000m² konnte das Berliner Ergebnis im ersten Halbjahr 2004 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 40% gesteigert werden. Besonders kleine und mittlere Abschlüsse haben zu diesem Anstieg beigetragen. Zu beobachten war eine hohe Nachfrage nach Büroflächen im unteren und mittleren Mietpreissegment, wohingegen die Nachfrage nach Top-Flächen im oberen Preissegment verhalten war. Dies könnte ein Indiz dafür sein, dass der Berliner Büromarkt immer noch stark von Umschichtungen bestimmt wird.

Abbildung 10 - Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten

Dunkelblau: Entwicklung des Flächenumsatzes in m²

Hellblau: Entwicklung des Leerstands in m²

Rot: Entwicklung der Höchstmieten in €/m²

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 3

In der ersten Jahreshälfte 2004 verteile sich der Flächenumsatz homogen über die einzelnen Büromarktzonen, d. h. keine Zone dominierte. An acht Standorten wurden jeweils über 5% des Umsatzes generiert. Mit 23.500m², was einem Anteil von 15,2% entspricht, belegt die Zone Checkpoint Charlie/Spittelmarkt Platz eins, gefolgt von Charlottenburg mit 14.500m² (9,4%). Ebenfalls eine hohe Nachfrage verzeichnete Topcity Ost mit 14.000m² (9%) und die Büromarktzone Mitte mit 13.500m² (8,7%).

Abbildung 11 - Flächenumsatz nach Lagen in m² (total 155.000 m²)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 4

An keinem anderen deutschen Standort verteilte sich der Flächenumsatz so homogen über alle Größenklassen wie in Berlin. Es führt die Größenklasse von 5.001m² bis 10.000m² mit einem Anteil am Flächenumsatz von 24,6%. Der Anteil der Vertragsabschlüsse zwischen 201m² und 500m² belegte mit 18% nur Platz zwei. Darüber hinaus wurde das Gesamtergebnis von den Flächensegmenten zwischen 501m² und 1.000m² (13,5%), 1.001m² und 2.000m² (17,2%) sowie 2.001m² bis 5.000m² (10,3%) bestimmt. Mit einem Anteil von 10,2% haben die Größenvermietungen in Höhe von 10.000m² an Bedeutung verloren, denn im Jahr 2003 entfielen noch knapp 20% des Flächenumsatzes auf diese Größenklasse.

Abbildung 12 - Flächenumsatz nach Größenklassen

Dunkelblau: Anzahl der Verträge in %

Hellblau: Flächenumsatz der Verträge in %

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 5

In Bezug auf die Branchengruppe liegt die öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von 30% auf Platz eins, was auf die vielen Großvermietungen in dieser Gruppe zurückzuführen ist. Den zweiten Platz belegten die sonstigen Dienstleistungen (20,7%), bei denen Anmietungen überwiegend im kleinteiligen und mittleren Flächensegment stattfanden, gefolgt von den Informations- und Kommunikationstechnologien mit einem Anteil von 13,6% sowie den Beratungsgesellschaffen mit 12,8%. Die Branchen Medien und Werbung (5%) sowie die Lobbyisten (4,7%) haben demgegenüber in der ersten Jahreshälfte 2004 an Bedeutung verloren. Es scheint, als seien besonders die Lobbyisten mittlerweile weitgehend versorgt.

Abbildung 13 - Flächenumsatz nach Branchen in Prozent

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 6

Hinsichtlich des verfügbaren Flächenangebots ist ein leichter Anstieg um ca. 2,5% zu beobachten, was auf die weitere Leerstandszunahme um ca. 146.000m² zurückzuführen ist. Es wird deutlich, dass der hohe Flächenumsatz zum einen aus Umzügen resultiert, bei denen gleichzeitig Flächen freigezogen werden. Zum anderen sind im ersten Halbjahr 2004 mehrere Objekte fertiggestellt worden, die jetzt zum Leerstand zählen. Vom Leerstand sind besonders die Büromarktzonen Topcity Ost mit 182.500m² und Kreuzberg/Friedrichshain mit 176.000m² betroffen.^[8]

Abbildung 14 - Leerstand nach Lagen in m² (total 1.724.000m²)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 6

2.2.2.3 Berliner Büromarkt 3. Quartal 2004

Dieser Abschnitt basiert auf den City News, 3rd Quarter 2004, Office Market Berlin, der ATIS Müller International GmbH.

Mit 262.000m² wurden bisher 19% mehr Büroflächen umgesetzt als im Vorjahr, was auf die zunehmenden Großvermietungen in den vergangen Monaten zurückzuführen ist. Hohe Anteile am Flächenumsatz hatten vor allem die Büromarktzonen City- und Cityrandlagen Checkpoint Charlie (43.500m²), Kreuzberg/Friedrichshain(24.000m²), Mitte (22.500m²), Topcity Ost und Charlottenburg mit jeweils 21.000m². Die am Gesamtumsatz beteiligten Branchen verteilten sich wie folgt: sonstige Dienstleistungen (29%), öffentliche Hand (22%), Beratungsgesellschaften (12%) und Informations- und Kommunikationstechnologien (11%). Der Leerstand ist seit dem 2. Quartal weiter gestiegen und beträgt zurzeit 1,75 Mio. m². Es wird erwartet, dass der Leerstand bis zum Ende dieses Jahres, auf Grund der fertig gestellten Büroflächen und der weiterhin niedrigen Absorptionsrate, weiter ansteigt. Die im Bau befindlichen Flächen haben ab­genommen und liegen aktuell bei 319.000m². Der Anteil an noch verfügbaren Flächen ist von 184.000m² (2. Quartal) auf 136.00m² ebenfalls gesunken. Das verfügbare Büroflächenangebot liegt bei 1,88 Mio. m². Weiterhin ist der Höchstmietpreis von €23/m² stabil. Er wird zwar nicht mehr am Potsdamer/Leipziger Platz, dafür aber immer noch in Topcity Ost erzielt. Die in nachfolgender Tabelle farblich akzentuierten Büromarktzonen beziehen sich auf die in Anlage4 aufgeführte Karte Berlins.

Abbildung 15 - Kennzahlen in Berlin Januar bis September 2004

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

* Der Höchstpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5%.

In Anlehnung an: Müller International Immobilien GmbH, Office Market Berlin, Quarterly News, 3rd Quarter 2004, S.2 und

Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 8

2.2.2.4 Fazit

Für das Gesamtjahr 2004 wird der Flächenumsatz auf Grund der gestiegenen Nachfrage deutlich höher liegen als in 2003. ATIS REAL Müller erwartet ein Jahresergebnis von ca. 350.000m². Alle Anzeichen deuten daraufhin, dass der Leerstandsanstieg am Jahresende seinen Höhepunkt erreicht, jedoch ab Ende 2005/Anfang 2006 eine Trendwende am Markt einsetzen wird.^[9]

Da sich das zu vermarktende Objekt in der Friedrichstraße befindet, zählt es in den Berichten von ATIS Müller zur Büromarktzone Topcity Ost. Wie die Entwicklungen auf dem Berliner Büromarkt in den Jahren 2002 bis 2004 zeigen, gehört Topcity Ost zu den bevorzugten, aber auch zu den teuren Bürostandorten in Berlin. Es werden dort Höchstmieten von € 23/m² erzielt.

2.3 Entwicklung auf dem Berliner Einzelhandelsmarkt

2.3.1 Quartal 2004

Berlin gilt mit über 4,16Mio.m² Verkaufsfläche als größter Einzelhandelsstandort in Deutschland. Wobei sich das reichhaltige Flächenangebot auf Grund Berlins polyzentraler Struktur einerseits über mehrere Citylagen, andererseits über viele Bezirks- und Ortsteilzentren verteilt. Der bedeutendste Einzelhandelsstandort ist City West. Trotz der hohen Flächenexpansionen der letzten Jahre zählen die in City West liegenden Tauentzienstraße und der Kurfürstendamm zu den bevorzugten Einkaufsorten, da 31% der Berliner Kunden mindestens einmal pro Monat dort einkaufen. Neben der hohen Kundenfrequenz ist dort auch die Vermietungsleistung, mit einem Anteil von 34% an den Vermietungen der wichtigsten Berliner Standorte, am größten. Mit bis zu 200€/m² für einen Standardladen (Größe = 100 m²) werden daher auf der Südseite der Tauentzienstraße die höchsten Mieten der Stadt gezahlt. Zu finden sind in der Tautenzienstraße sowie auf dem Kurfürstendamm zwischen Kaufhaus des Westens und dem Neuen Kanzler Eck konsumorientierte Händler wie Zara und Hennes & Mauritz. Mit 1.000m² nahm Benetton die größte Anmietung in dieser Konsumlage vor. Darüber hinaus eröffnete MCDonald´s sein drittgrößtes Restaurants in Europa (1.300m²). Zudem zogen der Luxusanbieter Louis Vuitton sowie Chanel und Cartier aus der Fasanenstraße an den Kurfürstendamm um. Weitere Umzüge, wie z. B. der von Bulgari, werden folgen. Veränderungen waren auch in einer Randlage der City West zu beobachten. Das Haus Hardenberg (ehemals Buchhandlung Kiepert) wurde umgebaut, so dass dort insgesamt 3.500m² zur Verfügung stehen, wovon 1.000m² von der Firma Manufactum angemietet wurden.

Hinsichtlich der Bezirkszentren findet eine Weiterentwicklung statt. Aktivitäten sind in der Schloßstraße und der Wilmersdorfer Straße in Chalottenburg, den wichtigsten Bezirkszentren des ehemaligen Westteils, zu beobachten. Die Schloßstraße verfügt zur Zeit über 106.000m² Verkaufsfläche. Wobei dort zusätzlich zwei Einkaufszentren entstehen, deren Sortiment von Mode über Medien bis hin zu Lebensmitteln reicht. Es handelt sich um die Schloßgalerie mit einer Verkaufsfläche von 36.000m², deren Eröffnung Ende nächsten Jahres erwartet wird, sowie um das Schloßstraßen-Center mit einer Verkaufsfläche von 16.500m² (Eröffnung Herbst 2006). Die Höchstmiete in der Schloßstraße liegt zurzeit bei 95€/m². In der Wilmersdorfer Straße können dagegen höchsten 85 €/m² erzielt werden. Dort entstand an der Ecke Schillerstraße ein gläserner Neubau mit Fielmann und Hugendubel als Hauptmieter. Weiterhin werden auch dort zwei Einkaufszentren realisiert und zwar das Kant Center mit einer Verkaufsfläche von 21.000m² (Eröffnung Herbst 2004) und die Wilmersdorfer Arcarden mit 27.500m² Verkaufsfläche (voraussichtliche Eröffnung in 2006). Beide Zentren werden zur Attraktivitätssteigerung der Charlottenburger Fußgängerzone beitragen.

Die Friedrichstraße hat mittlerweile ihr Profil gefunden. Das Überangebot an Verkaufsflächen konnte in den letzten Jahren abgebaut werden, so dass sogar Innenbereiche von Passagen, wie z. B. die des Q205, vollvermietet sind. Wobei sich die Friedrichstraße durch einen differenzierten Branchenmix auszeichnet. Es gibt dort sowohl Luxusanbieter als auch Ketten wie z. B. Görtz 17 (Schuhe) oder Rossmann (Drogeriemarkt). Das erweiterte Angebot hat jedoch nicht zu einer höheren Kundenfrequenz geführt. Mit 13% spielt die Friedrichstraße beim regelmäßigen Einkauf der Berliner Kunden, d. h. mindestens einmal pro Monat) eine untergeordnete Rolle. Demgegenüber wird sie jedoch sehr gut von vielen Berliner Touristen und Kunden aus dem Regierungsviertel angenommen. Die Höchstmieten liegen zur Zeit bei 95€/m².

In Berlin-Mitte findet außerdem, rund um den Hackeschen Markt, das Szene-Shopping statt. Neben Szenelokalen und individuellen Anbietern (Modegeschäft Stoffwechsel oder Schuhladen Scandalo) befinden sich Filialisten wie Replay und Diesel sowie ein adidas concept store. Die Höchstmieten liegen dort bei 75€/m².^[10]

Die nachfolgenden Abbildungen dienen zur Veranschaulichung der Entwicklungen der Berliner Einzelhandelsflächen.

Abbildung 16 - Höchstmieten nach Lagen in Berlin*

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

* Idealtypischer 100-m²-Standardshop in bestfrequentierter Lage

Quelle: Mülller International Immobilien GmbH, Retail Services, 2004, S. 6

Abbildung 17 - Entwicklung der Höchstmieten in Berlin* (Netto/Monat in €/m²)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

* Idealtypischer 100-m²-Standardshop in bestfrequentierter Lage

Quelle: Mülller International Immobilien GmbH, Retail Services, 2004, S. 7

Abbildung 18 - Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen* (in %)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

* Gilt für die ausgewählten Mikrolagen

Quelle: Mülller International Immobilien GmbH, Retail Services, 2004, S. 7

Abbildung 19 - Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Berlin* (in %)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

*Gilt für die ausgewählten Mikrolagen

Quelle: Mülller International Immobilien GmbH, Retail Services, 2004, S. 8

Abbildung 20 - Flächen und Mieten nach Branchen

Dunkelblau: Durchschnittliche Flächengröße in m²

Rot: Durchschnittliche Miete in €/m²

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

* Gilt für die ausgewählten Mikrolagen

Quelle: Mülller International Immobilien GmbH, Retail Services, 2004, S. 9

2.3.1.1 Fazit

Wie den vorangegangen Abbildungen zu entnehmen ist, nimmt die Friedrichstraße in Bezug auf die Höchstmieten für einen idealtypischen 100-m²-Standardshop mit 95€/m² Platz Nummer fünf ein und liegt somit im Mittelfeld der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in Berlin. Mit einem Anteil von 34,9% erfolgten die meisten Vermietungen im Flächensegment 61–120m², gefolgt von dem Flächensegment 251–500m² mit einem Anteil von 25,6% an den Vermietungen. Hinsichtlich der Branchen führt die Bekleidungsbranche mit 21,2% an den Vermietungen, gefolgt von Freizeit-/Persönlicher Bedarf (20,2%), Dienstleistungen (15,2%) und Gastronomie (11,7%). Die durchschnittliche Flächengröße liegt bei 430m² für Bekleidungsbranche, 180m² für Dienstleistungen und 200m² für Gastronomie.

2.3.2 Trends zum Handelsflächenmarkt Berlin 2004/ 2005

- Die fortgesetzte Ausweitung der Verkaufsflächen in Verbindung mit dem immer noch relativ niedrigen Kaufkraftpotential verstärkt den bereits vorhandenen Verdrängungsprozess im Berliner Einzelhandel.
- Die Nachfrage von Seiten internationaler Filialisten und Modemarken fehlt aufgrund schwacher wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und einer unsicheren Zukunft des Landes.
- Konsolidierung im Inland bei nationalen Filialisten steht intensive Expansion im europäischen Ausland gegenüber.
- Aufgrund restriktiver Kreditvergabe der Banken (Basel II) ist zudem kaum noch Nachfrage aus dem inländischen Mittelstand oder von Existenzgründern zu verzeichnen.
- Vertrags- und Flächenoptimierung dominieren das Geschäft.
- Für Anmietungen sind insbesondere 1a-Lagen wie Tauentzienstraße, Kurfürstendamm, Friedrichstraße, Schloßstraße, Wilmersdorfer Straße und Hackescher Markt unverändert das Ziel des Interesses. B-Lagen erweisen sich als schwer vermietbar.^[11]

Abbildung 21 - Makrodaten zum Handelsflächenmarkt

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Engel & Völkers Research: „Immobilienfokus – Handelsflächen 2004/ 2005“,

in Zusammenarbeit mit: HVB Expertise GmbH, Bundesagentur für Arbeit, http://www.engelvoelkers.com/assets/download/mb/gewerbe/hfv/E&V-Berlin_HFV.pdf [13.12.04], S. 3

2.4 Analyse des Mikrostandorts

Die Friedrichstraße 108 gehört dem Bezirk Berlin-Mitte an. Am 01. Januar 2001 entstand im Rahmen der Berliner Gebietsreform aus den Altbezirken Mitte, Tiergarten und Wedding der neue Bezirk Mitte. Dieser gliedert sich in sechs Ortsteile (Gesundbrunnen, Hansaviertel, Mitte, Moabit, Tiergarten und Wedding) und bietet durch seinen Facettenreichtum Bewohnern, Erwerbstätigen und Touristen ein attraktives Umfeld mit einer hohen Lebens- und Arbeitsqualität. So verfügt der Bezirk durch seine Theater, Konzerthäuser, Museen und Opernhäusern über eine abwechslungsreiche Kulturszene. Ruhe und Erholung finden die Menschen dagegen in zahlreichen Parkanlagen wie den Volksparks Rehberge und Humboldthain sowie in vielen kleineren Grünanlagen und Uferbereichen der Spree, Panke, Kanäle und Seen. Viele Plätze und Straßen des Bezirks wie z. B. der Alexanderplatz, der Pariser Platz mit dem Brandenburger Tor, der Potsdamer Platz sowie der Gendarmenmarkt sind weltweit bekannt. Des Weiteren verfügt Berlin Mitte über attraktive, zentral gelegene und bezahlbare Quartiere für Handwerk, High-Tech, Logistik, Produktion und Dienstleister. Im letzten Jahr wurden dort 2.237 Handwerksbetriebe gemeldet. Darüber hinaus gibt es im verarbeitenden Gewerbe 88 Betriebe, die 14.432 Personen beschäftigen und 91 Beherbergungsstätten, die insgesamt 19.049 Betten zur Verfügung stellen. In dem neuen Bezirk befinden sich außerdem zahlreiche Bundesbehörden, über 60 Botschaften, Generalkonsulate und Konsulate, Vertretungen der Länder beim Bund sowie viele Wirtschaftsverbände und namhafte Institutionen.^[12] Es fällt jedoch auf, dass der Bezirk durch starke Gegensätze gekennzeichnet ist. Im Westen und Norden wird er durch die sich im Wandel befindlichen ehemaligen Industriequartiere Moabit, Wedding und Gesundbrunnen geprägt. Dort finden sich unterschiedliche soziale Schichten, so dass ethnische Fragen zunehmend von Bedeutung sind, wobei mit Hilfe von Instrumentarien wie z. B. dem Quartiersmanagement und der Sprachförderung gezielte Verbesserung erreicht werden sollen. Am Spreeufer in Alt-Moabit liegt die historische Meierei C. Bolle. Auf dem sogenannten Freiberger Gelände entstanden einerseits neue Gebäude, anderseits wurden historische Bauten miteinander verknüpft, in welche das SORAT Hotel Spree-Bogen, das Bundesministerium des Inneren und die Berliner Gerichte eingezogen sind. Im benachbarten Büropark Focus Teleport mit einer Gesamtfläche von ca. 50.000m² und über 800 Pkw-Stellplätzen sind Firmen der Computer- und Elektronikbranche wie z. B. Compaq, Condat, AVM, SAP und General Electric ansässig. Charakteristisch für Berlin Mitte sind auch das Gesundbrunnen-Center mit dem im Bau befindlichen Regionalbahnhof sowie die Gewerbezentren an der Voltastraße und die OsramHöfe. Die OsramHöfe sind ein Zentrum für Kunst, Kultur und Gewerbe mit ca. 60 Firmen und Einrichtungen der unterschiedlichsten Branchen sowie zwei Restaurants und bieten insgesamt 3.000 Arbeitsplätze. Wirtschaftliche Impulse geben dem Bezirk der Westhafen, der Großmarkt Beusselstraße, verschiedene Unternehmen und Institute der Biotechnologie und der Campus Virchow der Charité. Auf dem Gelände der ehemaligen AEG-Fabriken mit einer Gesamtfläche von 92.000m² befindet sich heute das Innovations- und Gründerzentrum sowie der Technologie- und Innovationspark Berlin. Seit Mitte der 90er Jahre ziehen dort verstärkt Firmen aus den Bereichen Information und Kommunikation, technische Dienstleistungen und der Medienbranche ein. Der Vorteil des Standorts liegt in der unmittelbaren Nähe der Firmen zu den 14 Forschungsinstituten der Technischen Universität Berlin (TUB), der Frauenhofer Gesellschaft (FHG) unmittelbar im Park sowie zur Humboldt Universität zu Berlin, wodurch Synergieeffekte ausgeschöpft werden können. Im Süden des Bezirks befinden sich das Hansaviertel, das sich durch eine offene Architektur auszeichnet und der Große Tiergarten als Naturdenkmal. Der Zoologische Garten und das Aquarium mit den sich anschließenden Hotel- und Wohnbauten der westlichen Innenstadt bilden einen markanten Eckpunkt an der Südwestspitze des Bezirks. Im Ortsteil Tiergarten beschreiben das Schloss Bellevue, der Deutsche Bundestag im Reichstagsgebäude, das Diplomatenviertel, Botschaften und Landesvertretungen, das Kulturforum mit seinen Museen, der Philharmonie, dem Kammermusiksaal und der Bibliothek einen Bogen zum Potsdamer Platz. Akzente setzten hier die markanten Bauten von DaimlerChrysler und das SonyCenter. Auffallend im südlichen Teil des Altbezirks Mitte ist der Gendarmenmarkt mit seinen Domen und dem Schauspielhaus sowie die Geschäfts- und Bürohäuser der Friedrichstadt. Zwischen dem Brandenburger Tor und dem Dom pulsiert der Verkehr unter den Linden. Links und rechts der Chausseestraße befinden sich die Wilhelmstadt und die Oranienburger Vorstadt, die Entwicklungspotenziale bieten. Im Osten fügt sich die Spandauer Vorstadt an, die bekannt ist für die Kneipen- und Kunstszene rund um den Hackeschen Markt. In acht Hinterhöfen befinden sich zahlreiche Restaurants, kleine Werkstätten, ein Kino und ein Kabarett. Rund um den Fernsehturm am Alexanderplatz, der neben der City-West eine der Adressen für Handel darstellt, laden Geschäfte und Restaurants zum Einkaufen und Verweilen ein.

Ein weiterer Vorteil von Berlin Mitte besteht in der bezirklichen Wirtschaftsförderung, die mit regionalem Bezug agiert. Sie fungiert als Vermittler zwischen der lokalen Wirtschaft und der Verwaltungsebene und ist bemüht, durch aktive Kommunikation Konsenslösungen herbeizuführen. Ihre Tätigkeitsfelder sind: Existenzgründungs- und Unternehmensberatung, Fach- und Politikberatung bei wirtschaftnahen Projekten, partnerschaftliche Entwicklung und Förderung, Interessenvertretung der lokalen Wirtschaft bei Bebauungs- und Bereichsentwicklungsplänen, Unterstützung des Ansiedlungsbegehrens von Investoren im Bezirk sowie Bestandspflege und Vernetzung der Akteure vor Ort.^[13]

Berlin Mitte gehört mit einer Gesamtfläche von ca. 39,47 km² zu den kleinsten Bezirken Berlins. Die Bevölkerungszahl ist jedoch hoch, wobei die bevölkerungsstärksten Bezirke Spandau, Reinickendorf und Neukölln sind.^[14]

Abbildung 22 - Daten und Fakten zum Mikrostandort

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin – Regionale Gliederung – Bezirk Mitte, http://www.statistik-berlin.de/berl/regional/bezirke/bez01.htm [07.12.04]

Friedrichstraße 108

In der Friedrichstraße sowie im nähren Umkreis haben sich sowohl viele nationale als auch internationale Unternehmen unterschiedlicher Branchen niedergelassen. Zu finden sind neben Banken, Versicherungen, Fluggesellschaften, großen Hotels, bedeutenden Kanzleien und Firmen aus der Medienbranche auch einige Botschaften.^[15] Es gibt dort z. B. Commerzbank, Norddeutsche Landesbank, Zürich Versicherung, Baker & McKenzie Rechtsanwälte, Völkel & Alt Rechtsanwälte, Weber & Partner Rechtsanwälte, Lufthansa City Center Travel & Touristik, Artist Hotel River Side, Maritim proArte Hotel Berlin, Westin Grand Hotel Berlin, Financial Times, Hugendubel, SPIEGEL-Verlag, Kanadische Botschaft, Botschaft der Republik Südafrika, Arabische Botschaft, Botschaft Republik Ägypten, Neuseeländische Botschaft und Niederländische Botschaft.^[16]

In direkter Nachbarschaft liegt außerdem der Friedrichstadtpalast, wie dem Auszug aus dem Stadtplan entnommen werden kann.

Abbildung 23 - Lage des Objekts

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: http://www.berlin.de/stadtplan/map.asp?sid=dcf855dc44072119367527533221c1b2&size=4x4

[11.12.04]

Das zu vermarktende Wohn- und Geschäftshaus verfügt über eine sehr gut Verkehrsanbindung und ist sowohl über den Individualverkehr als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Die U-Bahn-Station Oranienburger Tor (U6) sowie eine Haltestelle der Straßenbahnlinie eins befinden sich direkt vor dem Gebäude. Die Fahrt zur U-Bahn-Station Friedrichstraße, die zusätzlich über einen S-Bahn-Anschluss verfügt, dauert lediglich ca. eine Minute (U-Bahn oder Straßenbahn). Beide U-Bahn-Stationen sind mit Mobilitätshelfern ausgestattet, so dass auch Rollstuhlfahrern, die auf die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel angewiesen sind, eine problemlose Anreise gestattet wird.

Abbildung 24 - Anbindung des Objekts an den ÖPNV

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Standortplan, U6, S+U Friedrichstraße, http://www.bvg.de/grafik/umgebungplan/friedrichstr.pdf [09.12.04]

[...]

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^[1] Vgl. www.blc.berlin.de/online/de [04.12.2004]

^[2] Vgl. www.berlin.de/bin/print.php/berlin-im-ueberblick/fakten/fakt01.htm [07.12.2004]

^[3] Vgl. http://www.geschlossenefonds.de/6b_Fonds_I_Prospekt.pdf [07.12.2004]

^[4] Vgl. http://www.blc.berlin.de/online/de/A/i/prnseite0.jsp [04.12.2004]

^[5] Vgl. o. V., Jones Lang LaSalle, Europäische Büroimmobilienuhr (Büroflächenmarkt) 3.Quartal 2004, Kommentar (pdf), http://www.joneslanglasalle.de/ [12.12.04], S. 1und 2

^[6] Vgl. o. V., Müller International Immobilien GmbH, Office Market Report 2004, S. 12 ‑ 14

^[7] Vgl. o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 15 und 16

^[8] Vgl. o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, Seite 3 ‑ 7

^[9] Vgl. o. V., Müller International Immobilien GmbH, Office Market Berlin, Citynews, 3. Quartal, S. 1 und 2

^[10] Vgl. Müller International Immobilien GmbH, Retail Services, 2004, S. 6–9

^[11] Engel & VölkersResearch, Immobilienfokus Berlin – Handelsflächen 2004/2005, http://www.engelvoelkers.com/assets/download/mb/gewerbe/hfv/E&V-Berlin_HFV.pdf [07.12.04], S. 3

^[12] Vgl. Business Location Center, Wirtschaftsstandort Berlin, http://www.blc.berlin.de/online/de/A/ii/4/prnseite5.jsp [7.12.2004], S. 2, 4, 6, 7

^[13] Vgl. o.V., Ein Wirtschaftsleitfaden für den Bezirk Mitte, 2004, S. 15, 17

^[14] Vgl. Business Location Center, Wirtschaftsstandort Berlin, http://www.blc.berlin.de/online/de/A/ii/2/seite1.jsp?nav1=open&nav2=open [7.12.2004]

^[15] Vgl. o. V., Informationsbroschüre zur Friedrichstraße 108, Berlin Mitte

^[16] Vgl. Deutsche Telekom Medien GmbH, Das Telefonbuch, http://www.dastelefonbuch.de/NSAPI/ [09.12.04]