Die bilanzielle Behandlung von Investment Properties im Einzel- und Konzernabschluss nach IFRS

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

A. Einleitung

B. Definition von Investment Properties
I. Definiton
II. Abgrenzung zu sonstigen Immobilien
III. Konzerninterne Vermietungen

C. Ansatz von Investment Properties

D. Bewertung von Investment Properties nach IAS 40
I. Erstbewertung
1. Anschaffungs- und Herstellungskosten
2. Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten
3. Erstbewertung bei Leasingobjekten
II. Folgebewertung
1. „Fair-Value-Modell“
2. „Cost-Modell“
III. Bewertung bei Verwendungswechsel
IV. Bewertung bei Veräußerung und Abgang

E. Ausweis von Investment Properties

F. Angabepflichten

G. Fazit

H. Anhang

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Klassifikation von Immobilien nach IFRS

Abbildung 2: Umfang der Anschaffungskosten

Abbildung 3: Das Stufenkonzept des IAS 40

Abbildung 4: IAS 40 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (1/2)

Abbildung 5: IAS 40 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (2/2)

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A. Einleitung

Der Immobilienmarkt hat in den vergangen Jahren nicht nur in Deutschland eine rasante Entwicklung erfahren. Daraus folgend hat sich die Immobilie weg von der reinen Eigennutzung hin zum Kapitalanlageobjekt entwickelt und daher auch für große Konzerne an Attraktivität gewonnen. Bereits im Jahre 2000 wurde seitens des IASB mit der Verabschiedung eines eigenen Rechnungslegungsstandards (IAS 40) für Finanzanlagen in Immobilien („Investment Properites“) auf diese Entwicklung reagiert. Hierin wurde erstmals, das im Sinne einer Fair Presentation bevorzugte „Fair Value-Accounting“ für nicht monetäre Vermögenswerte durch ein Wahlrecht ermöglicht. Im Rahmen des „Improvement Projects“ wurde der Anwendungsbereich des IAS 40 (2000) dann mit Wirkung zum 01. Januar 2005 erweitert. Leasingnehmer haben seither das Wahlrecht, bestimmte im Rahmen eines Operate-Leasingverhältnisses gehaltene Immobilien ebenfalls als Finanzinvestitionen zu klassifizieren.

Im Folgenden werden die Inhalte des IAS 40 systematisch dargestellt. Dabei wird v.a. auf die Frage der Klassifikation der Immobilien und deren Bewertung und ausgewählte, damit zusammenhängende Probleme eingegangen. Ergänzend wird dann auf den Ausweis und die Offenlegungspflichten kurz eingegangen. Die IAS bzw. IFRS unterscheiden grundsätzlich nicht zwischen Einzel- und Konzernabschluss. Die Folgenden Erläuterungen beziehen sich daher – soweit nicht anders verdeutlicht – sowohl auf Einzel- als auch auf Konzernabschlüsse.

B. Definition von Investment Properties

I. Definiton

IAS 40.5 definiert Investment Properties als Immobilien (Grundstücke oder Gebäude – oder Teile von Gebäuden – oder beides), die (vom Eigentümer oder Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses) zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und nicht zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. zur Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens dienen^[1].

Ebenfalls können sämtliche vom Leasingnehmer im Rahmen eines Operate-Leasingverhältnisses geleasten Immobilien als Investment Properties qualifiziert werden, sofern diese die o.g. grundlegende Definition erfüllen und nach dem „Fair-Value-Modell“ folgebewertet werden (IAS 40.6)^[2].

II. Abgrenzung zu sonstigen Immobilien

Anhand der Beispiele für Investment Properties in IAS 40.8 wird deutlich, dass Immobilien, die im Wesentlichen den Charakter einer Kapitalanlage haben und von der sonstigen Geschäftstätigkeit des Unternehmens unabhängig sind nach IAS 40 zu Bilanzieren und Bewerten sind^[3]. Besonders erwähnenswert ist, dass gemäß IAS 40.8(b) Immobilien, deren Nutzungsabsicht noch nicht (oder nicht mehr) feststeht, nach IAS 40 zu Bilanzieren und Bewerten sind. Entscheidend für die Klassifikation der Immobilie ist die Verwendungsabsicht des haltenden Unternehmens^[4].

Nicht zu den Investment Properties zählen gemäß IAS 40.9:

a) Immobilien, die für den kurzfristigen Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens gehalten werden (Bilanzierung nach IAS 2, Vorräte),
b) Für Dritte erstellte oder entwickelte Immobilien (Bilanzierung nach IAS 11, Fertigungsaufträge),
c) Eigenbetrieblich genutzte Immobilien (Bilanzierung nach IAS 16, Sachanlagen),
d) Immobilien die für die zukünftige Nutzung als Investment Properties vorgesehen sind und sich in der Herstellungsphase befinden (Bilanzierung und Bewertung bis zum Abschluss der der Erstellung oder Entwicklung nach IAS 16, Sachanlagevermögen).
e) Immobilien, die im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses an ein anderes Unternehmen vermietet wurden (keine Bilanzierung beim Leasinggeber)^[5].

Problematisch wird die Klassifizierung von Immobilien, wenn diese gemischt genutzt werden oder neben der eigentlichen Nutzung zur Renditeerzielung noch Nebenleistungen erbracht werden^[6]:

Können bei gemischter Nutzung die einzelnen Teile der Immobilie gesondert verkauft (oder im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses gesondert vermietet) werden, sind diese Teile durch das Unternehmen getrennt zu bilanzieren. Sollte eine solche Trennung nicht möglich sein, ist eine Bilanzierung als Investment Properties nach IAS 40.10 nur dann gestattet, wenn der nicht der Renditeerzielung unterliegende Anteil unbedeutend ist. Quantitative Grenzen wurden seitens des IASB nicht definiert. Vielmehr hat der Bilanzersteller die Klassifizierung anhand eines selbst erstellten Kriterienkatalogs vorzunehmen und diesen im Anhang nach IAS 40.14 offen zu legen^[7].

Bei der Erbringung von Nebenleistungen (z.B. Sicherheits-, Instandhaltungs- und Verwaltungsdienstleistungen) ist entscheidend, in welchem Verhältnis die erzielten Erträge aus den Nebenleistungen zu den Gesamterträgen stehen: Lediglich bei insgesamt unbedeutenden Nebenleistungen ist die Immobilie als Investment Property, ansonsten als Sachanlage nach IAS 16 zu bilanzieren (IAS 40.11). Auch hier wurde keine quantitative Höchstgrenze durch das IASB definiert. Es gilt daher in Grenzfällen erneut geeignete Abgrenzungskriterien aufzustellen und im Anhang offen zu legen (IAS 40.14)^[8]. Eine Übersicht zur Klassifikation von Immobilien nach IFRS bietet Abbildung 1.

III. Konzerninterne Vermietungen

Immobilien, die an ein verwandtes Unternehmen vermietet werden, sind in einem sowohl den Leasinggeber als auch den Leasingnehmer beinhaltenden Konzernabschluss nicht als Investment Properties auszuweisen, da aus der Perspektive des ganzen Konzerns diese als selbst genutzt anzusehen sind (IAS 40.15). Im Einzelabschluss behandelt der Leasinggeber die Immobilie bei vorliegen der Kriterien hingegen als Investment Property. Hierdurch können sich unterschiedliche Bewertungsansätze im Einzel- und Konzernabschluss ergeben, die auch bei Anwendung der Neubewertungsmethode bei der Bewertung der Immobilien im Konzernabschluss (als Sachanlagen) eine unterschiedliche Behandlung in der jeweiligen GuV zur Folge haben: Die Wertänderungen im Bereich des Sachanlagevermögens sind im Gegensatz zu Wertänderungen bei Investment Properties (bei Anwendung des Modells des beizulegenden Zeitwerts im Rahmen der Folgebewertung für die Investment Properties, siehe D.II.1) in der Regel ergebnisneutral in der Neubewertungsrücklage zu erfassen^[9].

[...]

^[1] Vgl. Zülch, H. (2005), S. 67

^[2] Vgl. Jung, H. (2006), § 6, Rz. 4; Zülch, H. (2005), S. 67; Buchholz, R. (2004), S. 173

^[3] Vgl. Baetge, J./Zülch, H./Matena, S. (2002), S. 418

^[4] Vgl. Böckem, H./Schurbohm-Ebneth, A. (2003), S. 335ff

^[5] Vgl. Beck, M. (2004), S. 498; Engel-Ciric, D. (2006), § 16, Rz. 7

^[6] Vgl. Böckem, H./Schurbohm-Ebneth, A. (2003), S. 338f; Zülch, H. (2005), S. 68

^[7] Vgl. Zülch, H. (2005), S. 68; Böckem, H./Schurbohm-Ebneth, A. (2003), S. 338f

^[8] Vgl. Bonham, M./u.A. (2004), S. 697; Zülch, H. (2005), S. 68

^[9] Vgl. Jung, H. (2006), § 6, Rz. 22; Engel-Ciric, D. (2006), § 16, Rz. 7