Der Immobilienmarkt hat in den vergangen Jahren nicht nur in Deutschland sondern gerade auch international eine rasante Entwicklung erfahren. Daraus folgend hat sich die Immobilie weg von der reinen Eigennutzung hin zum Kapitalanlageobjekt entwi-ckelt und daher auch für große Konzerne an Attraktivität gewonnen. Bereits im Jahre 2000 wurde seitens des IASB mit der Verabschiedung eines eigenen Rechnungsle-gungsstandards (IAS 40) für Finanzanlagen in Immobilien (investment properties) auf diese Entwicklung reagiert. Hierin wurde erstmals, das im Sinne einer fair presentati-on bevorzugte „fair-value-accounting“ für nicht monetäre Vermögenswerte, durch ein Wahlrecht ermöglicht. Im Rahmen des Improvement Projects wurde der Anwen-dungsbereich des IAS 40 (2000) dann mit Wirkung zum 01. Januar 2005 erweitert. Leasingnehmer haben seither das Wahlrecht, bestimmte, im Rahmen eines operate-Leasingverhältnisses gehaltene, Immobilien ebenfalls als Finanzinvestitionen zu klas-sifizieren.
Im Folgenden werden die Inhalte des IAS 40 systematisch dargestellt. Dabei wird hauptsächlich auf die Frage der Klassifikation der Immobilien und deren Bewertung sowie ausgewählte, damit zusammenhängende Probleme eingegangen. Ergänzend wird dann kurz auf den Ausweis und die Offenlegungspflichten eingegangen. Die IAS bzw. IFRS unterscheiden grundsätzlich nicht zwischen Einzel- und Konzernab-schluss. Die Folgenden Erläuterungen beziehen sich daher – soweit nicht anders ver-deutlicht – sowohl auf Einzel- als auch auf Konzernabschlüsse.
Inhaltsverzeichnis
A. Einleitung
B. Definition von Investment Properties
I. Definiton
II. Abgrenzung zu sonstigen Immobilien
III. Konzerninterne Vermietungen
C. Ansatz von Investment Properties
D. Bewertung von Investment Properties nach IAS 40
I. Erstbewertung
1. Anschaffungs- und Herstellungskosten
2. Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten
3. Erstbewertung bei Leasingobjekten
II. Folgebewertung
1. „Fair-Value-Modell“
2. „Cost-Modell“
III. Bewertung bei Verwendungswechsel
IV. Bewertung bei Veräußerung und Abgang
E. Ausweis von Investment Properties
F. Angabepflichten
G. Fazit
H. Anhang
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht die systematische bilanzielle Behandlung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Investment Properties) nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) im Einzel- und Konzernabschluss. Der Fokus liegt dabei auf der Klassifizierung, der Erst- und Folgebewertung sowie den damit verbundenen praktischen Problemen und Offenlegungspflichten.
- Abgrenzung von Investment Properties zu anderen Immobilienkategorien
- Erstbewertung mittels Anschaffungs- und Herstellungskosten
- Vergleich des „Fair-Value-Modells“ mit dem „Cost-Modell“
- Bilanzielle Auswirkungen bei einem Verwendungswechsel
- Kritische Analyse der Fair-Value-Bewertung in der Praxis
Auszug aus dem Buch
1. „Fair-Value-Modell“
Entscheidet sich das Unternehmen dafür, die Investment Properties nach dem „Fair-Value-Modell“ zu bilanzieren, ist der Wert der Immobilie nach einer dreistufigen Bewertungshierarchie zu ermitteln (siehe auch Abbildung 3). Gemäß IAS 40.35 sind Wertveränderungen gegenüber dem bisherigen Bilanzausweis erfolgswirksam vorzunehmen. Unter Fair Value wird demnach ein fiktiver Transaktionspreis des Vermögenswertes am Bilanzstichtag verstanden, der zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern zustande kommen würde (IAS 40.36-40). Unternehmensspezifische Nutzenpotentiale spielen anders als beim sog. Nutzungswert („Value in use“) des IAS 36 keine Rolle. Gegebenenfalls bei einem späteren Verkauf anfallende Transaktionskosten dürfen gemäß IAS 40.37 nicht abgezogen werden.
Gemäß der dreistufigen Bewertungshierarchie soll der „Fair Value“ der Immobilie bevorzugt auf der Grundlage von Marktpreisen auf einem aktiven Markt ermittelt werden (1. Stufe; IAS 40.45). Da für Immobilien allerdings i. d. R. kein aktiver (mit homogenen Gütern handelnder) Markt wie z.B. für Wertpapiere besteht, soll auf der 2. Stufe der Marktwert nahezu identischer Investment Properties, auf ähnlichen, aktiven Märkten, zur Ermittlung herangezogen werden. Da auch solche Märkte aufgrund der starken Unterschiede einzelner Immobilien in der Praxis mit wenigen Ausnahmen (z.B. standardisierte Einfamilienhäuser) nicht annähernd gegeben sind, sind auf der 3. Stufe hilfsweise zuverlässige und glaubwürdige Alternativverfahren zur Wertermittlung heranzuziehen (IAS 40.46).
Zusammenfassung der Kapitel
A. Einleitung: Vorstellung des gewachsenen Immobilienmarktes und der Einführung des IAS 40 sowie der Zielsetzung der Arbeit.
B. Definition von Investment Properties: Erläuterung des Begriffs sowie Abgrenzung zu anderen Immobilienarten und Behandlung konzerninterner Vermietungen.
C. Ansatz von Investment Properties: Darlegung der Voraussetzungen für den Ansatz als Finanzinvestition im Sinne des IAS 40.
D. Bewertung von Investment Properties nach IAS 40: Detaillierte Betrachtung der Erst- und Folgebewertung inklusive der Modelle sowie der Bewertung bei Verwendungswechsel oder Abgang.
E. Ausweis von Investment Properties: Darstellung der Anforderungen für den Ausweis in der Bilanz und GuV.
F. Angabepflichten: Übersicht über die notwendigen Informationen, die im Anhang eines IFRS-Abschlusses bereitzustellen sind.
G. Fazit: Zusammenfassende kritische Würdigung der Immobilienbilanzierung nach IAS 40.
H. Anhang: Ergänzende Abbildungen zur Klassifizierung und Bewertung von Investment Properties.
Schlüsselwörter
Investment Properties, IAS 40, IFRS, Finanzinvestition, Fair-Value-Modell, Cost-Modell, Immobilienbewertung, Anschaffungskosten, Folgebewertung, Bewertungs-Hierarchie, Konzernabschluss, Nutzungsänderung, Offenlegungspflichten, Diskontierung, Sachanlagevermögen.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der bilanziellen Behandlung von Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden, gemäß den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS) nach IAS 40.
Was sind die zentralen Themenfelder der Publikation?
Zu den Kernbereichen zählen die Definition von Investment Properties, die Abgrenzung zum betrieblichen Sachanlagevermögen, die Wahl zwischen Fair-Value- und Cost-Modell sowie die Offenlegungspflichten.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, die systematischen Regeln für die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien aufzuzeigen und dabei auch die Probleme der praktischen Umsetzung zu adressieren.
Welche wissenschaftliche Methode wird in der Arbeit angewandt?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Analyse und systematischen Darstellung der einschlägigen IAS/IFRS-Rechnungslegungsstandards sowie der relevanten Fachliteratur.
Was wird schwerpunktmäßig im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil widmet sich intensiv der Bewertungsproblematik (Erst- und Folgebewertung), den Methoden der Fair-Value-Ermittlung und den Auswirkungen von Nutzungsänderungen.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind insbesondere Investment Properties, Fair Value, Cost-Modell, Anschaffungskosten, IAS 40 und IFRS-Abschluss.
Warum wird das Fair-Value-Modell kritisch betrachtet?
Der Autor kritisiert, dass mangels aktiver Märkte für Immobilien oft zu große Ermessensspielräume bestehen und die Transparenz durch die erfolgswirksame Erfassung nicht zwangsläufig erhöht wird.
Wie unterscheidet sich die Behandlung bei einem Wechsel der Nutzung?
Die Behandlung hängt vom gewählten Bewertungsmodell ab. Während beim Cost-Modell oft keine Ergebnisauswirkungen entstehen, erfordert das Fair-Value-Modell bei bestimmten Umgliederungen eine erfolgswirksame Erfassung.
- Quote paper
- Diplom-Betriebswirt Jochen Doster (Author), 2006, Die bilanzielle Behandlung von Investment Properties im Einzel- und Konzernabschluss nach IFRS, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/77736
