German Real Estate Investment Trusts - Umwandlung geschlossener Immobilienfonds in G-REITs

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Grundlegung und Problemstellung
1.2 Ziel und Gang der Untersuchung

2. Grundmerkmale des G-REIT
2.1 Organisationsstruktur
2.1.1 Gesellschaftsform und Unternehmensgegenstand
2.1.2 Börsennotierung
2.1.3 Anlegerstruktur
2.1.4 Rechnungslegung
2.1.5 Regulierung
2.2 Vermögens- und Ertragsstruktur
2.3 Gewinnermittlung und Ausschüttung
2.4 Besteuerung
2.4.1 Besteuerung auf REIT-Ebene
2.4.2 Besteuerung auf Aktionärsebene
2.4.3 Die Exit-Tax: Besteuerung bei Überführungen von Immobilien in den G-REIT
2.5 Sanktionen

3. Grundmerkmale geschlossener Immobilenfonds
3.1 Rechtsformen
3.1.1 BGB-Fonds
3.1.2 KG-Fonds und GmbH & Co. KG-Fonds
3.2 Beiräte
3.3 Die Gesellschafterversammlung

4. Going Public Prozesse von G-REITs
4.1 Gründung einer Aktiengesellschaft
4.2 Der Weg der Aktiengesellschaft in den Vor-REIT
4.2.1 Eigenschaften des Vor-REITs
4.2.2 Erlangung des Vor-REIT-Status
4.2.3 Dauer und Beendigung des Vor-REIT-Status
4.3 Die Qualifikation als REIT Aktiengesellschaft
4.3.1 Erfüllung der REIT-Kriterien
4.3.2 Zulassung im organisierten Markt
4.3.3 Die Handelsregistereintragung

5. Umwandlung geschlossener Immobilienfonds in REITs
5.1 Die Umwandlung gem. UmwG
5.1.1 Die Verschmelzung
5.1.2 Der Formwechsel in eine AG
5.1.3 Zwischenfazit bzgl. der Umwandlungsalternativen
5.2 Die „unechte Umwandlung“

6. Being Public von G-REITs
6.1 Pflichten eines REITs
6.2 Erfolgskriterien eines REITs

7. Grundsätzliche Probleme bei der Umwandlung von geschlossenen Fonds in REITs
7.1 REITs als Entsorgungsvehikel für schlechte Immobilien
7.2 Wechsel im Anlegerprofil
7.3 Liquidität des umwandelnden Unternehmens

8. Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Quellen und Marktpotenzial für G-REITs

Abbildung 2: Rücklagenbildung

Abbildung 3: Auswirkungen der Exit Tax auf den Verkaufspreis

Abbildung 4: Going Public-Phase II: Der Weg der AG in den Vor-REIT

Abbildung 5: Going Public Phase III: Der Weg des Vor-REITs in den REIT

Abbildung 6: Die Verschmelzung durch Aufnahme

Abbildung 7: Die Verschmelzung durch Neugründung

Abbildung 8: Verschmelzung auf bestehende normale AG

Abbildung 9: Verschmelzung auf den Vor-REIT zum Buchwert

Abbildung 10: Verschmelzung auf den Vor-REIT mit Auflösung der stillen Reserven

Abbildung 11: Verschmelzung auf den REIT

Abbildung 12: Der Formwechsel

Abbildung 13: "Unechte Umwandlung" der IC Immobilien AG

Abbildung 14: Investor Relations – Pflichttermine im Prime Standard

Abbildung 15: Being Public von REITs

Abbildung 16: Erwartete G-REIT-Nachfrage

Abbildung 17: Warum lohnt sich Transparenz?

Abbildung 18: Investor Relations - Kür- und Pflichttermine

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Auswirkungen der Exit-Tax auf den Nettoerlös

Tabelle 2: Gegenüberstellung "Geschlossener Immobilienfonds / G-REIT

Tabelle 3: Handlungsempfehlungen bei echten Umwandlungen

Tabelle 4: Auswirkungen einer Nicht-Zurechnung von Anteilen an Immobilienpersonengesellschaften zur Immobilienquote

Tabelle 5: Faktoren des inneren Wertes ausgewählter Fonds

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Seit dem Jahre 2004 wird in Deutschland über die Einführung eines neuen Immobilienanlageproduktes debattiert: Real Estate Investment Trusts. Die 1960 erstmals in den USA eingeführten REITs sind mittlerweile in über 20 Ländern weltweit vertreten, alleine von den EU-Staaten bieten dieses Produkt die Niederlande (seit 1969), Luxemburg (1988), Belgien (1995), Frankreich (2003) und Großbritannien (2006) an. Es handelt sich bei REITs also um ein international durchaus gängiges und erfolgreiches Anlagevehikel. Daher entschloss sich die Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) im Juni 2004 einen Gesetzesvorschlag zu Einführung eines German Real Estate Investment Trusts (G-REIT) zu entwickeln und somit den deutschen Immobilienmarkt für ausländische Investoren interessanter zu gestalten, das im Immobilienvermögen gebundene Kapital zu mobilisieren und die Liquidität von Unternehmen zu stärken.

Ursprünglich sollte der G-REIT zusammen mit dem UK-REIT im Jahre 2006 eingeführt werden. Zum einen wurde dies durch die vom damaligen Bundeskanzler Gerhard Schröder im Mai 2005 angekündigten Neuwahlen verhindert. Durch Auflösung der alten und die Bildung einer neuen Regierung verschob sich der Zeitplan um etwa 6-8 Monate. Des Weiteren kam es in der neu gegründeten großen Koalition im Gesetzgebungsverfahren zu langwierigen Diskussionen. Insbesondere eine europarechtskonforme und sichere Besteuerung für ausländische Investoren war für den Gesetzgeber eine große und zeitraubende Herausforderung. Außerdem wurde ausgiebig über die sozialen Folgen einer Einbeziehung von Wohnimmobilien in den G-REIT debattiert. Nach langer Vorbereitungszeit fand der Gesetzesvorschlag schließlich im März 2007, also mit einem Jahr Verspätung, eine Mehrheit im Bundestag und Bundesrat. Mit der Verkündung des „Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen“ im Bundesgesetzblatt hat Deutschland somit eine gesetzliche Grundlage für den G-REIT geschaffen. Das von Bundespräsident Köhler, Kanzlerin Merkel und Finanzminister Steinbrück unterzeichnete Gesetz tritt rückwirkend zum 01.01.07 in Kraft.

1.1 Grundlegung und Problemstellung

Wenn auch mit Verzögerung ist das REIT-Gesetz nun endlich da, der Einführung der ersten REITs in Deutschland steht nichts mehr im Wege. Die Deutsche Börse schätzte das Marktpotenzial anfänglich auf 80 bis 120 Mrd. Euro bis zum Jahr 2010^[1]. Aktuellere Schätzungen wurden nach unten korrigiert, da Wohnbestandsimmobilien aus dem G-REIT ausgeschlossen wurden: das Potenzial reicht von rund 60 Mrd. Euro^[2] bis hin zur bisher pessimistischsten Angabe von 15 bis 40 Mrd. Euro.^[3] Unabhängig davon, welche dieser Erwartungen zutreffend sein wird, stellt sich die Frage, woher das Immobilienvermögen in dieser Größenordnung stammen soll.

Sicherlich wird ein Teil aus dem hohen Potenzial der in Unternehmen gebundenen Immobilien von rd. 1.000 Mrd. Euro mobilisiert werden.^[4] Eine Billion Euro als Potenzial erscheint sehr viel, jedoch ist dieser Wert zu relativieren, da es sich hierbei um alle deutschen Unternehmensimmobilien handelt, wobei die meisten nicht in REITs eingebracht werden, weil sie schlichtweg zu klein (alleine der Bewertungsaufwand wäre enorm) oder nicht wieder vom REIT an Dritte veräußerbar sind (z.B. Spezialimmobilien). Daher macht es Sinn die Betrachtung auf Großunternehmen zu beschränken, weil deren Immobilienbestände in der Praxis wesentlich interessanter für REIT-Gesellschaften sind. Die 65 größten deutschen Unternehmen weisen ein Immobilienvermögen von rund 80 Mrd. Euro auf. Die Eigentumsquote liegt mit 70% weit über dem international üblichen Wert von 30 bis 40%.^[5] Durch eine Einbringung von betriebsnotwendigem Immobilienvermögen durch „Sale-and-lease-back“ oder/und den Verkauf von nicht betriebsnotwendigen Immobilien^[6] ist eine Angleichung also zu erwarten. Die Großunternehmen (DAX-, M-DAX-, S-Dax-Unternehmen) haben sich zu über 80% bereits mit der Möglichkeit beschäftigt, den G-REIT als Exit für ihre Unternehmensimmobilien zu nutzen. Auffällig hierbei ist, dass die meisten von den Unternehmen, die sich vorstellen könnten, ihre Immobilien in einen REIT auszugliedern, in Ihren Planungen wenig fortgeschritten sind und somit eine kurzfristige Einbringung unwahrscheinlich ist.^[7]

Ein weiterer Teil der Immobilien könnte aus bereits bestehenden und etablierten Immobilienanlageprodukten stammen. Dabei kommen in Deutschland Immobilienaktiengesellschaften, offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds in Betracht. In Immobilienaktiengesellschaften ist mit etwa 11,5 Mrd. Euro^[8] verhältnismäßig wenig investiert, bei offenen Fonds sind es 74 Mrd. und bei geschlossenen Immobilienfonds mit 130 Mrd. Euro fast doppelt soviel.^[9] Aus diesem Grund drängt sich die Frage auf, inwiefern das Immobilienvermögen geschlossener Immobilienfonds in REITs einfließen kann.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Quellen und Marktpotenzial für G-REITs^[10]

1.2 Ziel und Gang der Untersuchung

Die folgende Ausarbeitung soll aufzeigen, ob und wie es möglich ist, geschlossene Immobilienfonds in Real Estate Investment Trusts umzuwandeln, welche Pflichten während des Umwandlungsprozesses auf einen bestehenden geschlossenen Fonds zukommen und was nach dem Umwandlungsprozess zu beachten ist, wenn der REIT sowohl gesetzeskonform als auch erfolgreich sein soll.

Hierfür wird zunächst auf das neue REIT-Gesetz eingegangen. Wie bereits beschrieben wurde über die Grundmerkmale der REITs lange diskutiert. Es sind momentan sehr viele Kommentare und Berichte zur REIT-Einführung im Umlauf, die aufgrund ständiger Änderungen während des Gesetzgebungsprozesses nicht mehr aktuell und somit nicht mehr richtig sind. Daher ist es unumgänglich, dass die im endgültigen REIT-Gesetz verankerten Grundmerkmale aufgeführt werden. Zum einen wird somit eine aktuelle Wissensbasis geschaffen, zum anderen ist das REIT-Gesetz natürlich auch für den Umwandlungsprozess an sich fundamental.

Da sich die Arbeit mit der Umwandlung geschlossener Immobilienfonds in REITs befasst, werden anschließend grob die Eigenschaften dieser geschlossenen Fondsart aufgezeigt. Hierbei werde ich mich im Hinblick auf den bevorstehenden möglichen Umwandlungsprozess vorrangig auf gesellschaftsrechtliche Aspekte beschränken und setze Kenntnisse über die Funktionsweise des etablierten Produktes größtenteils voraus.

Im weiteren Verlauf der Arbeit werde ich auf den Umwandlungsprozess in die Aktiengesellschaft mit REIT-Status eingehen. Hierbei werde ich zuerst den standardmäßigen Wandlungsprozess einer (Aktien-)Gesellschaft in den REIT beschreiben, wobei der Weg der Gesellschaft in den Vor-REIT und der des Vor-REITs in den REIT dargestellt werden.

Anschließend werde ich „echte“ und „unechte“ Umwandlungsmöglichkeiten geschlossener Immobilienfonds in REITs beschreiben. Der Begriff „echte Umwandlung“ wird im Folgenden so benutzt werden, dass es sich um eine Umwandlung gemäß Umwandlungsgesetz handelt, wobei der ursprüngliche Fonds erlischt. Der Fonds und die Anleger haben allerdings auch Alternativmöglichkeiten zur echten Umwandlung, die ein Fortbestehen des geschlossenen Fonds zulassen, gleichzeitig aber Eigenschaften des REITs enthalten. Diese Alternativen könnten in der Praxis von großer Bedeutung sein und werden daher, obwohl sie keine „echte Umwandlung“ darstellen, vorgestellt.

Da sich der ehemalige Fonds nun in einer neuen Gesellschaftsform befindet, hat er neue Anforderungen zu erfüllen, die den Erfolg des REITs wesentlich beeinflussen und somit von großer Bedeutung sind. Diese Erfolgskriterien werden im Abschnitt „Being Public“ vorgestellt.

Im weiteren Verlauf gehe ich auf mögliche Probleme ein.

Abschließend werden die in der Ausarbeitung erlangten Kenntnisse in einem Fazit gewichtet und eine Zukunftsprognose bezüglich der Praxisrelevanz des Umwandlungsprozesses gewagt.

2. Grundmerkmale des G-REIT

2.1 Organisationsstruktur

2.1.1 Gesellschaftsform und Unternehmensgegenstand

2.1.1.1 Gesellschaftsform

Deutsche REITs sind Aktiengesellschaften, die ihren Sitz in Deutschland haben.^[11] Diese Voraussetzungen können sowohl durch deutsche als auch europäische AGs erfüllt werden. Für REITs gelten die Vorschriften des Aktiengesetzes und des Handelsgesetzbuches, sowie weitere für Aktiengesellschaften geltende Gesetze und Rechtsverordnungen (z.B. das Umwandlungsgesetz, die Handelsregisterverordnung), sofern das REIT-Gesetz nichts Abweichendes bestimmt.^[12] Mit dem REIT-Gesetz soll keine neue Gesellschaftsform geschaffen werden, lediglich einige insbesondere bilanz- und steuerrechtliche Regelungen sollen speziell für den REIT gelten.^[13] REITs stellen eine Sonderform der Aktiengesellschaft dar.^[14]

Die Firma einer REIT-Gesellschaft muss die Bezeichnung „REIT-AG“ oder „REIT-Aktiengesellschaft“ halten^[15]. Somit soll eine einfache Identifikation von Gesellschaften mit diesem Status und den damit verbundenen besonderen (steuer-)rechtlichen Regelungen ermöglicht werden.^[16] Die Bezeichnungen „REIT-AG“ und „REIT-Aktiengesellschaft“ sind geschützt. Hierdurch ist es nicht möglich, dass diese Bezeichnung irreführenderweise von Gesellschaften benutzt wird, die den REIT-Status nicht erlangen.^[17]

Das Mindestnennkapital von REITs beträgt 15 Millionen Euro.^[18] Die Gesetzgebung begründet dieses Mindestkapital mit der zwingend vorgeschriebenen Börsennotierung. Der Börsengang erfordere eine bestimmte Größe und eine gewisse Mindestkapitalisierung und somit ein erhöhtes Grundkapital. Kleine und mittelständische Immobilienunternehmen könnten sich zusammenschließen um eine börsenfähige Größenordnung zu erreichen.^[19]

Bei sämtlichen von einer REIT-AG ausgegebenen Aktien muss es sich um stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung handeln.^[20] Sowohl Stückaktien als auch auf einen Nennwert lautende Aktien sind möglich^[21], nicht jedoch stimmrechtslose Vorzugsaktien^[22]. Ein Anspruch des Aktionärs auf Verbriefung besteht nicht^[23], eine Verbriefung ist jedoch möglich. Damit ist im Vergleich zur bestehenden Rechtslage keine Satzungsbestimmung mehr nötig, um den Verbriefungsanspruch auszuschließen.^[24]

2.1.1.2 Unternehmensgegenstand

Der Unternehmensgegenstand einer REIT-AG ist darauf beschränkt

a) Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an
a. inländischen Immobilien mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien
b. ausländischem Immobilienvermögen, sofern dies der Belegenheitsstaat zulässt,
c. anderen Vermögensgegenständen

zu erwerben, zu halten, im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und des Leasings einschließlich notwendiger immobiliennaher Hilfstätigkeiten zu verwalten und zu veräußern.^[25]

Im Rahmen der Vermögens- und Ertragsstruktur (vgl. 2.2) wird auf diese Einzelpunkte detaillierter eingegangen.

b) Anteile an
a. Immobilienpersonengesellschaften
b. REIT-Dienstleistungsgesellschaften
c. Auslandsobjektgesellschaften
d. Kapitalgesellschaften, die persönlich haftende Gesellschafter einer Immobilienpersonengesellschaft sind, an der sie vermögensmäßig nicht beteiligt sind zu erwerben, zu halten, zu verwalten, und zu veräußern.^[26]

Immobilienpersonengesellschaften sind reine Objekt- oder Zweckgesellschaften, die –wie auch REITs- auf immobiliennahe Tätigkeiten in Bezug auf den eigenen Anlagebestand beschränkt sind.^[27] Somit sind geschlossene Immobilienfonds klassische Immobilienpersonengesellschaften. Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften sind uneingeschränkt, d.h. auch zu weniger als 100%, möglich.^[28]

REIT-Dienstleistungsgesellschaften werden zu 100% von der REIT-AG gehalten und erbringen entgeltlich immobiliennahe Nebentätigkeiten (z.B. Projektverwaltung, Projektentwicklung, Vermittlung) in deren Auftrag für Dritte. REIT-Aktiengesellschaften wird somit ermöglicht Konzernstrukturen auszubilden. REIT-Dienstleistungsgesellschaften sind nicht zwingend börsennotiert.^[29] Sie sind sowohl körperschafts- als auch gewerbesteuerpflichtig.^[30]

Auslandsobjektgesellschaften sind ebenfalls im Alleineigentum der REIT-AG. 90% des Vermögens der Auslandsobjektgesellschaft hat aus Immobilien zu bestehen, die alle im Ausland belegen sein müssen.^[31] Sie werden gegründet, weil die REIT-AG als deutsche Gesellschaft in bestimmten Staaten keine Grundstücke erwerben darf. Als ausländische Tochtergesellschaft, nicht zwingend in der Form der AG, soll die Auslandsobjektgesellschaft problemlos in ausländisches Immobilienvermögen investieren können.^[32] Der inländische REIT-Status schlägt nicht auf die ausländische Besteuerung durch, ausländische Immobilienerträge sind somit steuerpflichtig.^[33]

Das Halten von Kapitalgesellschaften wurde zugelassen, damit die Bildung inländischer Konzernstrukturen, z.B. einer Tochter-GmbH & Co. KG, ermöglicht wird.^[34]

Der aufgeführte Unternehmensgegenstand ist für die Erhaltung des Vor-REIT-Status (vgl. 4.2.2) von besonderer Bedeutung und somit als eine der ersten Hürden auf dem Weg in den REIT zu sehen.

2.1.1.3 Ausschluss des Immobilienhandels

Nicht zum Unternehmensgegenstand von REITs gehört der Handel mit Immobilien, dieser ist untersagt.^[35] Dennoch muss einem REIT die Möglichkeit gegeben werden, seine Immobilien in begrenztem Umfang zu veräußern und so auf Marktveränderungen zu reagieren und sein Immobilienportfolio effektiv und professionell zu gestalten.^[36] Innerhalb einer Haltefrist von fünf Jahren darf maximal die Hälfte des Wertes des durchschnittlichen Immobilienbestandes, bewertet nach Marktwerten, verkauft werden. Wird diese Grenze überschritten, hat die REIT-AG Immobilienhandel betrieben und somit mit schwerwiegenden Konsequenzen zu rechnen (vgl. 2.4.1.1).^[37]

Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass eine REIT-Struktur mit nur einer Immobilie (Ein-Objekt-REIT) faktisch ausgeschlossen wird.^[38] Besäße der REIT nur ein Objekt, so wäre die AG gezwungen, dieses Objekt für mindestens fünf Jahre zu halten und wäre in ihrer Flexibilität extrem eingeschränkt.

2.1.2 Börsennotierung

Die Aktien einer REIT-Gesellschaft müssen zwingend an der Börse zugelassen sein. Konkret ist eine Zulassung an einem organisierten Markt in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum erforderlich.^[39] Nicht börsennotierte Private REITs sind somit nicht vorgesehen. Begründet wird dies damit, dass es in Deutschland, anders als in Staaten, in denen auch nicht börsennotierte REITs angeboten werden, mit offenen Immobilienfonds bereits ein nicht börsennotiertes Anlageprodukt gibt.^[40] Diese Argumentation steht im Widerspruch zur Begründung, warum der REIT in Deutschland eingeführt werden soll. Da dem deutschen Finanzmarkt kein international anerkanntes Kapitalanlageprodukt für die indirekte Immobilienanlage zur Verfügung stehe, solle der REIT eingeführt werden,^[41] andererseits verweist der Gesetzgeber gerade bei nicht börsennotierten REITs auf bestehende offene Immobilienfonds, die international nicht anerkannt sind, als Alternativanlage.

Mit der Börsennotierung soll ein täglich handelbares Anlageprodukt geschaffen werden, das auch Privatanlegern mit geringen Investitionsvolumen die indirekte Anlage in Immobilien ermöglicht. Der öffentliche Handel soll hierbei Transparenz schaffen, nicht zuletzt durch die mit einer Börsennotierung verbundenen Berichts- und Mitteilungspflichten (vgl. 4.3.2; 6.2), und eine tägliche Bewertung des Investments sichern.^[42]

2.1.3 Anlegerstruktur

Auch Kleinanlegern soll die Möglichkeit gegeben werden, Gelder in REIT-Aktiengesellschaften zu investieren. Die Streubesitzregelung soll sicherstellen, dass ein Teil der REIT-Aktien für einen weiten Anlegerkreis verfügbar ist und keine „Quasi-Private REITs“ entstehen.^[43]

Mindestens 15% der Aktien müssen sich dauerhaft im Streubesitz befinden, d.h. von Aktionären gehalten werden, die weniger als 3% der REIT-Aktien halten. Somit ist der Begriff „Streubesitz“ erstmals gesetzlich definiert. Zum Zeitpunkt des Börsenganges ist eine Streubesitzquote von mindestens 25% erforderlich.^[44]

Gem. §11 Abs. 4 REITG darf sich kein Anleger mit 10% oder mehr an einem REIT beteiligen. Eine Umgehung dieser Grenze durch treuhänderisch gehaltene Aktien ist nicht möglich; Aktien, die für Rechnung eines Dritten gehalten werden, gelten als direkt durch den Dritten gehalten. Neben der Streuung der Aktien hat die 10%ige Beteiligungshöchstgrenze den Vorteil, dass das Steueraufkommen im Verhältnis zu ausländischen Investoren gesichert ist. Deutschland hat gemäß bestehender Doppelbesteuerungsabkommen ein Anrecht auf eine Quellensteuer von i.d.R. 15% auf die an einen Aktionär ausgeschüttete Dividende, sofern dieser weniger als 10% der Aktien hält. Bei höheren Beteiligungsquoten würden DBA-Schachtelprivilegien greifen und sich der Quellensteuersatz auf 5% oder gar 0% verringern und zu Steuermindereinnahmen führen.^[45] International hat sich dieses Modell der Anteilseignerstruktur nicht durchgesetzt und wird vom Markt, insbesondere den großen institutionellen Anlegern, nicht gewünscht. Es wird argumentiert, dass ein Verzicht auf eine Höchstbeteiligungsquote auch für Kleinanleger von Nutzen sei, da der Zwang zum Erfolg für den REIT gegeben sei, weil ein ineffizienter REIT schnell zum Übernahmekandidaten werde. Kleinanleger würden durch steigende Kurse entweder wegen effizient arbeitender REITs oder andernfalls im Zuge von Übernahmespekulationen profitieren.^[46]

Möglicherweise wird dieses Modell nur ein Übergangsmodell werden und nach Neuverhandlungen von Doppelbesteuerungsabkommen, die allerdings sehr zeitintensiv sind, durch das Trustvermögensmodell abgelöst werden.^[47]

Zu den Kriterien in der Anlegerstruktur sind folgende kritische Anmerkungen zu machen, da die Missachtung der Kriterien mit dem Verlust der Steuerbefreiung weitreichende Folgen haben kann (vgl. 2.4.1.1):

1) Trotz der Erweiterung der Meldegrenzen des WpHG (§11 Abs.5 REITG; vgl. 6.1) kann es vorkommen, dass der REIT eine Verletzung der dauerhaften Mindeststreubesitzquote nicht erkennen kann.

Hierzu folgendes Erklärungsbeispiel:

Ein REIT besitzt in der Ausgangslage eine Streubesitzquote von 19%. Ein Aktionär meldet eine Beteiligung von 3,5%, dadurch sinkt die Streubesitzquote auf 15,5%. Eine Erhöhung des Anteiles auf 4,5% wäre nicht meldepflichtig, hätte jedoch eine weitere Senkung der Streubesitzquote auf nunmehr unter 15% zur Folge. Die REIT-AG hätte ein REIT-Kriterium nicht erfüllt, hätte über die Nichterfüllung jedoch keine Kenntnis.^[48]

Für diesen Fall wird dem REIT die Möglichkeit gegeben, nach Aufdeckung des Verstoßes bis zum Ende des darauf folgenden Wirtschaftsjahres wieder gesetzeskonforme Verhältnisse zu schaffen.^[49] Diese Exkulpationsmöglichkeit entkräftet jedoch nicht folgende Problematik:

2) Die AG hat keine Möglichkeit direkt auf die Streubesitzquote einzuwirken, lediglich über aktive Investor-Relations (aber es kann wohl kaum Ziel von Investor-Relations oder Roadshows sein, Aktionäre zum Verkauf ihrer Aktien zu bewegen) und Kapitalerhöhungen unter Bezugsrechtsausschluss. Zu beachten wären hierbei aktienrechtliche Probleme (z.B. Gleichbehandlungsgrundsatz),^[50] auf die hier nicht näher eingegangen werden soll.

Die beiden Kritikpunkte könnte man durch die Ausgabe vinkulierter Namensaktien umgehen, wodurch die Übertragung der Aktien nur mit Zustimmung der Gesellschaft möglich wäre. Allerdings wäre dies mit unverhältnismäßig großem Aufwand und hohen Verwaltungsgebühren verbunden, da die AG ein Aktienregister zu führen hätte.^[51]

2.1.4 Rechnungslegung

Bezüglich der Rechnungslegung ist beim REIT zu unterscheiden, ob man sich

a) im Rahmen der Gewinnermittlung und -ausschüttung an die Anleger

oder

b) im Rahmen der Bewertung von Immobilien zur Aufstellung der Vermögens- und Ertragsstruktur

bewegt.

a) Der auszuschüttende Jahresüberschuss (vgl. 2.3) wird nach den Regelungen des HGB ermittelt, wie bei jeder anderen Aktiengesellschaft auch. Planmäßige Abschreibungen sind jedoch nur linear möglich. Hierdurch soll ein hohes Ausschüttungsvolumen gewährleistet werden.

Gewinne aus Immobilienverkäufen können zur Hälfte in eine Rücklage eingestellt werden, die jedoch spätestens im zweiten auf das Jahr der Einstellung folgenden Geschäftsjahr aufzulösen ist. Somit steht die Hälfte des Veräußerungsgewinns zwei Jahre lang für Neuanschaffungen zur Verfügung.^[52]

b) Zur Aufstellung der Vermögens- und Ertragsstruktur (vgl. 2.2) ist eine Bewertungsbasis nötig. Diese berechnet sich aus den Marktwerten der Immobilien gem. IFRS.

2.1.5 Regulierung

REITs unterliegen keiner Produkt- und Managementaufsicht durch die BaFin. Der Anlegerschutz soll alleine aus den Instrumenten des Kapitalmarktes gewährleistet werden. So müssen beispielsweise die für Aktiengesellschaften vorgeschriebenen Publizitätspflichten eingehalten oder die Verwaltung und Führung durch den Vorstand und einen Aufsichtsrat erfolgen.^[53]

Eine besondere Rolle nimmt der Abschlussprüfer ein, der überprüfen und ggf. bestätigen muss, dass die gesetzlichen Voraussetzungen zur Erlangung des REIT-Status erfüllt sind. Sein Vermerk muss veröffentlicht und beim Finanzamt eingereicht werden.^[54]

2.2 Vermögens- und Ertragsstruktur

Die Ausrichtung der REIT-AG auf die Immobilientätigkeit, die im Unternehmensgegenstand (vgl. 2.1.1.2) beschrieben wurde, soll sich in der Zusammensetzung des Vermögens- und in der Ertragsstruktur widerspiegeln.^[55]

Das Vermögen eines G-REITs muss nach Abzug des ausschüttungspflichtigen Gewinns und der Reinvestitionsrücklage zu mindestens 75% aus unbeweglichem Vermögen bestehen.^[56]

Zum unbeweglichen Vermögen gehören

-Grundstücke
-grundstücksgleiche Rechte
-keine Schiffe und Luftfahrzeuge^[57]
Zum gesamten Vermögen gehören
-das unbewegliche Vermögen
-zu dessen Bewirtschaftung erforderliche Gegenstände
-Bankguthaben, Geldmarktinstrumente
-Forderungen und Verbindlichkeiten aus der Nutzung oder Veräußerung von unbeweglichem Vermögen
-Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften, Auslandsobjektgesellschaften, REIT-Dienstleistungsgesellschaften^[58]

Höchstens 20% des ausgewiesenen Vermögens dürfen aus REIT-Dienstleistungsgesellschaften stammen.^[59] Hierdurch soll sichergestellt werden, dass das Kerngeschäft der REIT-AG sinnvoll ergänzt, jedoch nicht überlagert werden kann.^[60]

Wie in 2.1.4 beschrieben, werden hierbei die Immobilien nach IFRS bewertet.

Das unbewegliche Vermögen muss durch Eigenkapital unterlegt sein. REIT-AGs haben ein Eigenkapital von 45% des unbeweglichen Vermögens vorzuweisen. Hierbei hat sich der Gesetzgeber am Eigenkapital von Immobilienaktiengesellschaften orientiert, welches zwischen 35% und 39% der Bilanzsumme liegt. Geht man bei den REITs von einem Anteil des unbeweglichen Vermögens am Gesamtvermögen zwischen 75% und 90% aus, so liegt der Eigenkapitalanteil bezogen auf die Bilanzsumme zwischen 33,75% und 40,5%.^[61]

Auch in der Ertragsstruktur gelten die Grenzen 75% und 20%: Mindestens 75% der Bruttoerträge müssen aus dem Unternehmensgegenstand erwirtschaftet werden. 20% der Erträge dürfen aus den Dienstleistungsgesellschaften stammen.^[62]

REITs haben ihren Unternehmensgegenstand darauf zu beschränken, Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an in- und ausländischem unbeweglichen Vermögen zu erwerben, zu halten, im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und des Leasings einschließlich notwendiger immobiliennaher Hilfstätigkeiten zu verwalten und zu veräußern. Hierbei dürfen sie jedoch nicht in inländische Bestandswohnimmobilien, d.h. vor dem 01.01.2007 errichtete Immobilien mit einem Wohnanteil von über 50%, investieren.^[63] Der Ausschluss wird damit begründet, dass Mieter und die öffentliche Hand vor negativen Auswirkungen auf den Wohnmietmarkt in Form von Mieterhöhungen geschützt werden sollen. Bei nach dem 01.01.2007 erbauten Wohnimmobilien sei es den Mietern hingegen bei Vertragsabschluss bewusst, dass die Immobilie an einen REIT veräußert werden könnte.^[64]

Über Sinn und Unsinn dieser Regelung soll an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden, jedoch ist festzuhalten, dass sie einen der größten Kritikpunkte am REIT-Gesetz darstellt und eher politischen als sachlichen Gründen Rechnung trägt. Nicht verhindert werden durch das REIT-Gesetz beispielsweise Privatisierungen von öffentlichen Wohnbeständen sondern allenfalls auf andere, auch ausländische Finanzierungsvehikel, verlagert.

In ausländische Wohnimmobilien dürfen deutsche REITs übrigens investieren, sofern das dortige REIT-Gesetz dieses zulässt.^[65]

2.3 Gewinnermittlung und Ausschüttung

Neben den Vermögens- und Ertragsstrukturkriterien hat eine REIT- AG Ausschüttungsverpflichtungen. Der Jahresüberschuss wird nach §275 HGB ermittelt. Mindestens 90% des Jahresüberschusses, gemindert um die Dotierung der Rücklage (50% des Veräußerungsgewinnes für max. 2 Jahre; vgl. 2.1.4) und erhöht um die Auflösung der Rücklage müssen an die Aktionäre als Dividende ausgeschüttet werden.^[66] Hierdurch wird die Rücklagenbildung erfolgsneutral.^[67]

Eine Besonderheit bezüglich der Rücklagenbildung ist zu beachten, wenn Rücklagen aus der Veräußerung von Immobilien stammen, die bereits zum Beginn der Steuerbefreiung (d.h. Erwerb im Vor-REIT-Status) zum Betriebsvermögen der REIT-AG gehört haben:

Der Veräußerungsgewinn setzt sich zusammen aus dem Veräußerungsgewinn I und dem Veräußerungsgewinn II. Der Veräußerungsgewinn I ist die Differenz zwischen Buchwert in der Handelsbilanz und dem vor der Steuerbefreiung für Grund und Boden angesetzten Wert. Der restliche Veräußerungsgewinn bildet den Veräußerungsgewinn II. Für die Rücklage darf nur der Veräußerungsgewinn II verwendet werden.^[68]

Dieser Zusammenhang soll anhand des folgenden Schaubildes und anhand des Beispiels verdeutlicht werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Rücklagenbildung

Beispiel^[69]: (aus Vereinfachungsgründen ohne Grund und Boden)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.4 Besteuerung

Die beschriebene 90%-Ausschüttungsregelung schafft das Gegengewicht zu den gewährten Steuerbefreiungen und -vergünstigungen des G-REITs:^[70]

2.4.1 Besteuerung auf REIT-Ebene

2.4.1.1 Körperschafts- und Gewerbesteuer

REITs sind von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit^[71]. Die Steuerbefreiung tritt mit Beginn des Geschäftsjahres, in dem die Eintragung ins Handelsregister als REIT-AG erfolgt, ein.^[72] Von der Steuerbefreiung ist grundsätzlich nur deutsches Immobilienvermögen betroffen. REITs, die ausländische Immobilien halten und daraus Einkünfte erzielen, haben diese i.d.R. im Belegenheitsstaat zu versteuern.^[73]

Die Steuerbefreiung endet bei

1) Verlust der Börsenzulassung: am Ende des dem Verlust vorausgehenden Wirtschaftsjahres
2) Handel mit Immobilienvermögen: für das Wirtschaftsjahr, in dem die 50%-Grenze überschritten wird^[74]
3) Nichteinhaltung der 15%-Streubesitzregelung oder der 10% Höchstbeteiligungsgrenze in drei aufeinanderfolgenden Wirtschaftsjahren: zum Ende des dritten Wirtschaftjahres
4) Verletzung des Mindesteigenkapitals in drei aufeinanderfolgenden Wirtschaftsjahren: zum Ende des dritten Wirtschaftsjahres
5) Verletzung derselben REIT-Kriterien bzgl. der Vermögens- und Ertragskriterien (2.2), der Nebentätigkeiten (2.1.1.2) oder der Ausschüttungskriterien (2.3) in drei aufeinanderfolgenden bzw. verschiedener REIT-Voraussetzungen in fünf aufeinander folgenden Wirtschaftsjahren: zum Ende des dritten bzw. fünften Wirtschaftsjahres^[75]

Anmerkung zu Fall 3: Endet die Steuerbefreiung aufgrund der Nichteinhaltung der Streubesitzquote, hat der REIT die Aktionäre, deren Anteil weniger als 3% beträgt, zu entschädigen.^[76] In Anbetracht der problematischen Einflussnahme auf den Streubesitz (vgl. 2.1.3) ist diese Gesetzesregelung kritisch zu sehen.

Die Steuerbefreiungen werden sich nach Schätzungen zu Zeiten des Gesetzentwurfes (d.h. in den Schätzungen sind auch noch Wohnbestandsimmobilien eingerechnet) folgendermaßen auswirken:

Jährliche Mindereinnahmen Gewerbesteuer: 30 Mio. €

Jährliche Mindereinnahmen Körperschaftssteuer: 15 Mio. €

2.4.1.2 Grunderwerbssteuer

Ertragssteuerlich sind REITs von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit, sie sind jedoch grunderwerbssteuerpflichtig. Demnach haben sie als Erwerber einer Immobilie 3,5% des Wertes der Gegenleistung, also des Kaufpreises, zu zahlen.^[77]

Die Grunderwerbsteuer wird auch bei Beteiligungen an Personengesellschaften ab 95% fällig.^[78]

Durch die REIT-Einführung werden Grunderwerbsteuermehreinnahmen erwartet. Diese beliefen sich im REITG-E noch auf jährlich durchschnittlich 120 Mio. € bis 2011.

2.4.2 Besteuerung auf Aktionärsebene

Auf Ebene der Anteilsinhaber, unabhängig davon, ob dieser natürliche oder juristische Person ist, erfolgt eine volle Besteuerung der Ausschüttungen gem. EStG als Einkünfte aus Kapitalvermögen (Dividenden) bzw. sie werden als Betriebseinnahmen angerechnet^[79]. Das Halbeinkünfteverfahren findet keine Anwendung, da die Erträge unvorbelastet, d.h. ohne Besteuerung auf der REIT-Ebene, an die Aktionäre ausgeschüttet wurden. Ebenso entfällt die 95%ige Steuerbefreiung gem. §8b KStG im Falle der Beteiligung einer anderen Kapitalgesellschaft.^[80]

Von den Ausschüttungen wird eine Kapitalertragssteuer i.H.v. 25% zzgl. Solidaritätszuschlag erhoben. Sie ist anrechnungs- bzw. erstattungsfähig und wird durch eine Steuerbescheinigung dokumentiert.^[81] Die jährlichen Steuereinnahmen durch die KapESt sind im REITG-E mit 115 Mio. € beziffert.

Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen sind bei Privatpersonen gem. §22 Nr. 2 und §23 Abs. 1 Satz 1 Nr.2 EStG als Private Veräußerungsgeschäfte zu versteuern, andernfalls ist der Gewinn gem. §4 oder §5 EStG zu ermitteln. Privatpersonen haben realisierte Kursgewinne innerhalb eines Jahres somit als Spekulationsgewinne anzugeben.

Ab 2009 werden die Dividenden und Veräußerungsgewinne wahrscheinlich der Abgeltungssteuer unterworfen werden.^[82]

2.4.3 Die Exit-Tax: Besteuerung bei Überführungen von Immobilien in den G-REIT

Bei einem Verkauf von Immobilien werden i.d.R. stille Reserven, also Differenzen aus Buchwerten und Marktwerten, aufgedeckt, die der Veräußerer als Betriebsvermögensmehrung oder Einnahmen aus der Veräußerung von Grund und Boden und Gebäuden versteuern muss. Bei der Veräußerung an einen Vor-REIT oder einen REIT unterliegt nur die Hälfte der aufgedeckten stillen Reserven der Körperschafts- und Gewerbesteuer, sofern sie am 01.01.2007 mindestens fünf Jahre zum Anlagevermögen eines inländischen Betriebsvermögens gehörte. Diese sogenannte Exit-Tax gilt nur für abgeschlossene Kaufverträge zwischen 31.12.2006 und 01.01.2010.^[83]

Privatanleger können alleine schon aufgrund der Betriebsvermögensvoraussetzung nicht in den Genuss der Exit-Tax kommen.^[84]

[...]

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^[1] Vgl. von Freyend: Berliner Immobilienrunde, S. 14; Riess, vision+money 1585, S. 3

^[2] Vgl. Schoofs, Berliner Immobilienrunde, S. 79

^[3] Vgl. Goronczy, Wollnik: Branchenstudie Immobilien 2007, S.46

^[4] Vgl. von Freyend: Berliner Immobilienrunde, S.13

^[5] Vgl. von Homeyer, Going Public Magazin S. 6; Visker, Capital, S. 121

^[6] Vgl. Matthey, Deutsche Börse – Eigenkapitalforum, S. 5

^[7] Vgl. Linsin u.a., DEGI-Studie, S.58 ff.

^[8] Vgl. Deutsche Börse AG, Immobilienmarkt Deutschland, S. 7

^[9] Vgl. VGF, http://www.vgf-online.de, Abrufdatum: 13.07.07

^[10] Vgl. Just, Deutsche Bank Research, S. 28

^[11] §1 Abs. 1 REITG; §9 REITG

^[12] §1 Abs. 3 REITG; Begründung zu §1 Abs. 3 REITG

^[13] Vgl. Begründung zu §1 REITG

^[14] Vgl. Begründung zu §1 Abs. 3 REITG

^[15] §6 REITG

^[16] Vgl. Begründung §6 REITG-E; Begründung §7 REITG-E

^[17] §7 REITG; Begründung §7 REITG

^[18] §4 REITG

^[19] Vgl. Begründung zu §4 REITG-E

^[20] §5 REITG

^[21] Vgl. Begründung zu §5 REITG

^[22] Vgl. Polte, Weber, Going Public Magazin, S.50

^[23] §5 Abs. 2 REITG

^[24] $10 Abs. 5 AktG; Vgl. Begründung zu §5 REITG-E

^[25] §1 Abs. 1 REITG

^[26] §1 Abs. 1 REITG

^[27] §3 Abs. 1 REITG; Vgl. Begründung zu §3 REITG-E

^[28] Vgl. Begründung zu §12 REITG

^[29] §3 Abs. 2 REITG; Vgl. Begründung zu §3 REITG-E;

^[30] Vgl. Roche, Volckens, Berliner Immobilienrunde, S. 37

^[31] §3 Abs. 3 REITG

^[32] Begründung zu §3 Abs. 3 REITG

^[33] Vgl. Roche, Volckens, Berliner Immobilienrunde, S. 39

^[34] Vgl. Begründung zu §1 Abs. 1

^[35] §14 Abs. 1 REITG

^[36] Vgl. Begründung zu § 14 REITG-E

^[37] §14 Abs. 2 REITG; Vgl. Begründung zu §14 REITG-E

^[38] Vgl. Knebel/Lettau, Deutsche Börse - Eigenkapitalforum, S. 4

^[39] §10 Abs. 1 REITG

^[40] Vgl. Begründung zu §10 REITG-E

^[41] Vgl. Begründung REITG-E insgesamt (Problem und Ziel)

^[42] Vgl. Begründung zu §10 REITG-E

^[43] Vgl. Begründung zu §11 REITG-E

^[44] §11 Abs. 1 REITG

^[45] Vgl. Roche, Going Public S.39; Weinand-Härer, Eng, Going Public Magazin, S. 57

^[46] Vgl. Betsch, Bender, REITs in Deutschland, S. 127

^[47] Vgl. Betsch, Bender, REITs in Deutschland, S. 130f.

^[48] Vgl. Deutsches Aktieninstitut, Stellungnahme zum Regierungsentwurf, S. 5ff.

^[49] Vgl. Begründung zu §18 Abs.3 REITG

^[50] Vgl. Deutsches Aktieninstitut Stellungnahme zum Regierungsentwurf, S. 5

^[51] Vgl. Balmes, Öffentliche Anhörung, S. 5f.

^[52] Vgl. Begründung zu §13 REITG-E

^[53] Vgl. Begründung REITG-E, Allg. Teil, Wesentlicher Inhalt, Eckpunkte d. rechtl. Ausgestaltung

^[54] §1 Abs. 4 REITG

^[55] Vgl. Begründung zu §12 REITG-E

^[56] §12 Abs. 2 REITG

^[57] §3 Abs. 8 REITG

^[58] §3 Abs. 7 REITG

^[59] §12 Abs. 3 REITG

^[60] Vgl. Begründung zu §12 REITG-E

^[61] §15 REITG; Begründung zu §15 REITG

^[62] § 12 Abs. 3 REITG

^[63] Vgl. Dittmann, Keunecke, Going Public Magazin, S. 16

^[64] Vgl. Begründung Allgemeiner Teil, Wohnimmobilien REITG-E

^[65] §1 Abs. 1, 1b REITG

^[66] §13 Abs. 1 REITG

^[67] Vgl. Begründung zu §13 Abs. 1 REITG

^[68] §13 Abs.3 REITG

^[69] Vgl. Begründung zu §13 Abs.3 REITG; Anmerkung: Druckfehler (Veräußerungszeitpunkt) abgeändert

^[70] Vgl. Begründung zu §13 REITG-E

^[71] §16 Abs. 1 REITG

^[72] §17 Abs. 1 REITG

^[73] Vgl. Gemmel, Going Public Magazin, S. 52

^[74] Vgl. Deutsches Aktieninstitut, Stellungnahme zum Regierungsentwurf, S.

^[75] §18 REITG; Vgl. Roche, Volckens, Berliner Immobilienrunde, S. 15f.

^[76] §11 Abs. 3 REITG

^[77] §11 Abs.1 GrEStG; §8 Abs. 1 GrEStG; §9 Abs. 1 GrEStG

^[78] §2 Abs. 2a GrEStG

^[79] §19 Abs. 1 REITG

^[80] §19 Abs.3 REITG; Vgl. Begründung zu § 19 REITG-E

^[81] §20 REITG

^[82] Vgl. Kracht, FTD, 29.03.07; Vgl. Finanztip, Abgeltungssteuer – Zinssteuer ab 2009

^[83] Vgl. Artikel 2 REITG

^[84] Vgl. Bron, Das G-REIT-Gesetz, S.53