Ziel und Gang der Untersuchung
Die folgende Ausarbeitung soll aufzeigen, ob und wie es möglich ist, geschlossene Immobilienfonds in Real Estate Investment Trusts umzuwandeln, welche Pflichten während des Umwandlungsprozesses auf einen bestehenden geschlossenen Fonds zukommen und was nach dem Umwandlungsprozess zu beachten ist, wenn der REIT sowohl gesetzeskonform als auch erfolgreich sein soll.
Hierfür wird zunächst auf das neue REIT-Gesetz eingegangen... ...Da sich die Arbeit mit der Umwandlung geschlossener Immobilienfonds in REITs befasst, werden anschließend grob die Eigenschaften dieser geschlossenen Fondsart aufgezeigt. Hierbei werde ich mich im Hinblick auf den bevorstehenden möglichen Umwandlungsprozess vorrangig auf gesellschafts-rechtliche Aspekte beschränken und setze Kenntnisse über die Funktionsweise des etablierten Produktes größtenteils voraus.
Im weiteren Verlauf der Arbeit werde ich auf den Umwandlungsprozess in die Aktiengesellschaft mit REIT-Status eingehen. Hierbei werde ich zuerst den standardmäßigen Wandlungsprozess einer (Aktien-)Gesellschaft in den REIT beschreiben, wobei der Weg der Gesellschaft in den Vor-REIT und der des Vor-REITs in den REIT dargestellt werden.
Anschließend werde ich „echte“ und „unechte“ Umwandlungsmöglichkeiten geschlossener Immobilienfonds in REITs beschreiben. Der Begriff „echte Umwandlung“ wird im Folgenden so benutzt werden, dass es sich um eine Umwandlung gemäß Umwandlungsgesetz handelt, wobei der ursprüngliche Fonds erlischt. Der Fonds und die Anleger haben allerdings auch Alternativ-möglichkeiten zur echten Umwandlung, die ein Fortbestehen des geschlossenen Fonds zulassen, gleichzeitig aber Eigenschaften des REITs enthalten. Diese Alternativen könnten in der Praxis von großer Bedeutung sein und wer-den daher, obwohl sie keine „echte Umwandlung“ darstellen, vorgestellt.
Da sich der ehemalige Fonds nun in einer neuen Gesellschaftsform befindet, hat er neue Anforderungen zu erfüllen, die den Erfolg des REITs wesentlich beeinflussen und somit von großer Bedeutung sind. Diese Erfolgskriterien werden im Abschnitt „Being Public“ vorgestellt.
Im weiteren Verlauf gehe ich auf mögliche Probleme ein.
Abschließend werden die in der Ausarbeitung erlangten Kenntnisse in einem Fazit gewichtet und eine Zukunftsprognose bezüglich der Praxisrelevanz des Umwandlungsprozesses gewagt.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Grundlegung und Problemstellung
1.2 Ziel und Gang der Untersuchung
2. Grundmerkmale des G-REIT
2.1 Organisationsstruktur
2.1.1 Gesellschaftsform und Unternehmensgegenstand
2.1.2 Börsennotierung
2.1.3 Anlegerstruktur
2.1.4 Rechnungslegung
2.1.5 Regulierung
2.2 Vermögens- und Ertragsstruktur
2.3 Gewinnermittlung und Ausschüttung
2.4 Besteuerung
2.4.1 Besteuerung auf REIT-Ebene
2.4.2 Besteuerung auf Aktionärsebene
2.4.3 Die Exit-Tax: Besteuerung bei Überführungen von Immobilien in den G-REIT
2.5 Sanktionen
3. Grundmerkmale geschlossener Immobilenfonds
3.1 Rechtsformen
3.1.1 BGB-Fonds
3.1.2 KG-Fonds und GmbH & Co. KG-Fonds
3.2 Beiräte
3.3 Die Gesellschafterversammlung
4. Going Public Prozesse von G-REITs
4.1 Gründung einer Aktiengesellschaft
4.2 Der Weg der Aktiengesellschaft in den Vor-REIT
4.2.1 Eigenschaften des Vor-REITs
4.2.2 Erlangung des Vor-REIT-Status
4.2.3 Dauer und Beendigung des Vor-REIT-Status
4.3 Die Qualifikation als REIT Aktiengesellschaft
4.3.1 Erfüllung der REIT-Kriterien
4.3.2 Zulassung im organisierten Markt
4.3.3 Die Handelsregistereintragung
5. Umwandlung geschlossener Immobilienfonds in REITs
5.1 Die Umwandlung gem. UmwG
5.1.1 Die Verschmelzung
5.1.2 Der Formwechsel in eine AG
5.1.3 Zwischenfazit bzgl. der Umwandlungsalternativen
5.2 Die „unechte Umwandlung“
6. Being Public von G-REITs
6.1 Pflichten eines REITs
6.2 Erfolgskriterien eines REITs
7. Grundsätzliche Probleme bei der Umwandlung von geschlossenen Fonds in REITs
7.1 REITs als Entsorgungsvehikel für schlechte Immobilien
7.2 Wechsel im Anlegerprofil
7.3 Liquidität des umwandelnden Unternehmens
8. Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht, unter welchen Voraussetzungen und durch welche Methoden geschlossene Immobilienfonds in G-REITs (German Real Estate Investment Trusts) umgewandelt werden können, wobei sowohl rechtliche als auch steuerliche Aspekte der Umwandlung im Vordergrund stehen.
- Grundmerkmale und regulatorische Anforderungen an den G-REIT.
- Struktur und Charakteristika geschlossener Immobilienfonds.
- Prozess der Umwandlung (Going Public sowie Umwandlungsarten wie Verschmelzung und Formwechsel).
- Steuerliche Besonderheiten (Exit-Tax und Besteuerung auf verschiedenen Ebenen).
- Herausforderungen in der Kapitalmarktkommunikation für ehemalige Fondsinitiatoren.
Auszug aus dem Buch
1.1 Grundlegung und Problemstellung
Wenn auch mit Verzögerung ist das REIT-Gesetz nun endlich da, der Einführung der ersten REITs in Deutschland steht nichts mehr im Wege. Die Deutsche Börse schätzte das Marktpotenzial anfänglich auf 80 bis 120 Mrd. Euro bis zum Jahr 2010. Aktuellere Schätzungen wurden nach unten korrigiert, da Wohnbestandsimmobilien aus dem G-REIT ausgeschlossen wurden: das Potenzial reicht von rund 60 Mrd. Euro bis hin zur bisher pessimistischsten Angabe von 15 bis 40 Mrd. Euro. Unabhängig davon, welche dieser Erwartungen zutreffend sein wird, stellt sich die Frage, woher das Immobilienvermögen in dieser Größenordnung stammen soll.
Sicherlich wird ein Teil aus dem hohen Potenzial der in Unternehmen gebundenen Immobilien von rd. 1.000 Mrd. Euro mobilisiert werden. Eine Billion Euro als Potenzial erscheint sehr viel, jedoch ist dieser Wert zu relativieren, da es sich hierbei um alle deutschen Unternehmensimmobilien handelt, wobei die meisten nicht in REITs eingebracht werden, weil sie schlichtweg zu klein (alleine der Bewertungsaufwand wäre enorm) oder nicht wieder vom REIT an Dritte veräußerbar sind (z.B. Spezialimmobilien). Daher macht es Sinn die Betrachtung auf Großunternehmen zu beschränken, weil deren Immobilienbestände in der Praxis wesentlich interessanter für REIT-Gesellschaften sind.
Die 65 größten deutschen Unternehmen weisen ein Immobilienvermögen von rund 80 Mrd. Euro auf. Die Eigentumsquote liegt mit 70% weit über dem international üblichen Wert von 30 bis 40%. Durch eine Einbringung von betriebsnotwendigem Immobilienvermögen durch „Sale-and-lease-back“ oder/und den Verkauf von nicht betriebsnotwendigen Immobilien ist eine Angleichung also zu erwarten. Die Großunternehmen (DAX-, M-DAX-, S-Dax-Unternehmen) haben sich zu über 80% bereits mit der Möglichkeit beschäftigt, den G-REIT als Exit für ihre Unternehmensimmobilien zu nutzen. Auffällig hierbei ist, dass die meisten von den Unternehmen, die sich vorstellen könnten, ihre Immobilien in einen REIT auszugliedern, in Ihren Planungen wenig fortgeschritten sind und somit eine kurzfristige Einbringung unwahrscheinlich ist.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung erläutert die Entstehung des G-REIT in Deutschland und definiert die Zielsetzung der Arbeit, die sich mit der Umwandlung geschlossener Immobilienfonds in REITs befasst.
2. Grundmerkmale des G-REIT: Dieses Kapitel beschreibt die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen, Organisationsstrukturen sowie die speziellen Kriterien, die eine Gesellschaft erfüllen muss, um als G-REIT anerkannt zu werden.
3. Grundmerkmale geschlossener Immobilenfonds: Hier werden die Struktur, Rechtsformen und die Funktionsweise von geschlossenen Immobilienfonds dargestellt, um eine Vergleichsbasis zum REIT zu schaffen.
4. Going Public Prozesse von G-REITs: Der Prozess vom einfachen Unternehmen über den Vor-REIT bis hin zur börsennotierten REIT-AG wird hier detailliert unter Einbeziehung von Prospektpflichten und Equity Story erläutert.
5. Umwandlung geschlossener Immobilienfonds in REITs: Dieses Kapitel analysiert verschiedene rechtliche Umwandlungswege wie Verschmelzung und Formwechsel sowie das Konzept der "unechten Umwandlung".
6. Being Public von G-REITs: Die Arbeit behandelt die Pflichten und Herausforderungen, die für ein Unternehmen nach dem erfolgreichen Gang an die Börse in Bezug auf Publizität und Anlegerkommunikation entstehen.
7. Grundsätzliche Probleme bei der Umwandlung von geschlossenen Fonds in REITs: Kritische Hürden wie die Immobilienqualität, das veränderte Anlegerprofil und die Liquiditätsbelastungen durch Steuern werden hier erörtert.
8. Fazit: Das Fazit fasst die Ergebnisse zusammen und bewertet die Zukunftsaussichten für Umwandlungen von geschlossenen Immobilienfonds in REITs, wobei insbesondere die "unechte Umwandlung" als präferiertes Modell hervorgehoben wird.
Schlüsselwörter
G-REIT, Immobilienfonds, Umwandlungsgesetz, Exit-Tax, Unternehmensimmobilien, Börsengang, Vor-REIT, Kapitalmarktkommunikation, Anlegerstruktur, Steuerbefreiung, Immobilienbewertung, Rechtliche Rahmenbedingungen, Transparenz, Equity Story, Immobilienwirtschaft.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundlegend?
Die Arbeit beschäftigt sich mit der Umwandlung von geschlossenen Immobilienfonds in das neue deutsche Anlageprodukt "German Real Estate Investment Trust" (G-REIT).
Was sind die zentralen Themenfelder?
Im Fokus stehen die gesetzlichen Grundmerkmale von G-REITs, die Charakteristika von geschlossenen Fonds, steuerliche Rahmenbedingungen wie die Exit-Tax sowie der gesamte Umwandlungsprozess inklusive Börsengang.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist aufzuzeigen, wie und unter welchen Voraussetzungen eine Umwandlung möglich ist und welche administrativen und steuerlichen Pflichten dabei für die Initiatoren anfallen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Analyse des REIT-Gesetzes, einschlägiger Literatur, aktueller Berichterstattung sowie Praxisbeispielen von Fondsinitiatoren, um den Umwandlungsprozess praxisnah darzustellen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil analysiert die Organisations- und Strukturvoraussetzungen für REITs, die methodischen Schritte der Umwandlung (echte vs. unechte Umwandlung) sowie die spezifischen Anforderungen an die Kapitalmarktkommunikation.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
G-REIT, Umwandlungsgesetz, Exit-Tax, Börsengang und Immobilienfonds sind die zentralen Begriffe, die den Inhalt der Publikation maßgeblich bestimmen.
Was unterscheidet die "echte" von der "unechten" Umwandlung?
Bei der "echten" Umwandlung gemäß Umwandlungsgesetz erlischt der ursprüngliche Fonds, während er bei der "unechten" Umwandlung als paralleles Vehikel bestehen bleibt, an dem der REIT Anteile hält.
Welche Rolle spielt die Exit-Tax bei diesem Prozess?
Die Exit-Tax ermöglicht eine steuerlich begünstigte Einbringung von Immobilien in einen REIT, indem nur ein Teil der stillen Reserven besteuert wird, was als Anreiz zur Umwandlung dient.
Warum ist die Kapitalmarktkommunikation für neue REIT-Initiatoren so entscheidend?
Da G-REITs börsennotiert sind und institutionelle Anleger eine hohe Informationsdichte und Transparenz erwarten, müssen Initiatoren, die bisher geschlossene Fonds betreut haben, ihre Kommunikationsstrategie grundlegend anpassen.
- Quote paper
- Bernd Louwen (Author), 2007, German Real Estate Investment Trusts - Umwandlung geschlossener Immobilienfonds in G-REITs, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/82012
