1 Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema G-REIT
Als internationaler Standard für ein steuerlich neutrales Instrument zur indirekten Immobilienanlage haben sich bereits in über 20 Ländern der Welt die sogenannten Real Estate Investment Trusts (REITs) durchgesetzt. Nach langwierigen politischen Diskussionen hat Deutschland nunmehr nachgezogen: Nachdem das Kabinett Zustimmung am 30.03.2007 vom Bundesrat erteilt.
Die Auswirkungen für die Marktbeteiligten (Unternehmen und Anleger) sind gravierend.
Traditionell werden Immobilien in Deutschland überwiegend als Langfrist-Investment gehalten. Durch seine zwingende Börsennotierung markiert der REIT als wesentliche Ziele zum einen den Schritt in die Richtung, Immobilien als flexibel handelbare Anlagegüter zu sehen, die über die Börse kurzfristig ge- oder verkauft werden können, zum anderen, Unternehmen einen steuerlichen Anreiz zu geben, ihr nicht betriebsnotwendiges Immobilienvermögen zu mobilisieren, insbesondere zugunsten ihrer Wettbewerbsfähigkeit gegenüber internationalen Finanz- und Immobilienstandorten. Die Besonderheit des REITs ist ihre Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene und die verpflichtend damit einhergehende Mindestausschüttung an ihre Anleger i. H. von 90 % des ausschüttungsfähigen Gewinns. Daher stellt die Einführung von deutschen REITs einen Paradigmenwechsel für den deutschen Immobilienmarkt dar.
Mit der vorliegenden Thesis soll untersucht werden, ob die Einführung des deutschen REITs für den Immobilienmarkt aus der Sicht der Unternehmen erforderlich ist, welche neuen Chancen der deutsche REIT für (non) real estate -Unternehmen bietet und welche Anforderungen und Restriktionen bei der durch das REIT-Gesetz eingeführten Exit Tax mit der Veräußerung oder Transformation an REITs und Vor-REITs zu beachten sind.
In einer kritischen Würdigung werden die Kriterien und dazu gehörigen Argumente überprüft und eine Einschätzung dazu abgegeben, ob die mit dem deutschen REIT-Kompromiss verbundenen Effekte, insbesondere der steuerbegünstigten Mobilisierung von Unternehmens-Immobilien, im dargestellten und erwarteten Umfang tatsächlich den gewünschten Erfolg eintreten lassen oder der derzeitige REIT-Kompromiss in Anbetracht der geschäftspolitischen Restriktionen des Gesetzes und dem Ausschluss von Wohnungs-REITs die Unternehmen eher verunsichert und der G-REIT den Reiz für Unternehmen schon vor dem Start verloren hat.
Inhaltsverzeichnis
- Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema Deutscher REIT
- Allgemeine Kriterien zur Erlangung des REIT-Status
- Begriff der REIT-Aktiengesellschaft
- Unternehmensgegenstand
- Sicherung des deutschen Steueraufkommens
- Anlegerstruktur
- Allgemeine Besteuerung der REIT AG
- Ertragssteuern / Grunderwerbsteuer
- Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer
- Grunderwerbsteuer
- Wesens- und Strukturmerkmale der REIT AG
- Auf die REIT-AG anwendbares Recht
- Umfang und Überprüfbarkeit der Voraussetzungen der Steuerbefreiungen einer REIT AG
- Bilanzierung
- Vor-REIT
- Exit-Tax gem. §3 Nr. 70 EStG
- Die Veräußerung im Sinne des § 3 Nr. 70 EStG
- Realisierung durch Statuswechsel
- Ausnahmetatbestände
- Restriktionen
- Der Erwerber im Sinne des § 3 Nr. 70 EStG
- Steuerliche Sanktionsmöglichkeiten / Ende der Steuerbefreiung
- Sanktionen nach § 16 REITG
- Verlust der Steuerbefreiung nach § 18 REITG
- Ertragssteuern / Grunderwerbsteuer
- Pro und Contra der REIT AG
- Akquirierung von internationalem Kapital?
- REIT als volkswirtschaftliche Wertschöpfung?
- Die REIT-AG als Sale-and-Lease-Back-Konstruktion
- Sinn und Zweck des Wechsels / der Wahl für Unternehmen in eine REIT-AG
- Die REIT-AG für Unternehmen aus Industrie und Handel?
- Die REIT-AG für aktive Immobiliengesellschaften?
- Die REIT-AG für Bestandshalter?
- Die REIT-AG als Missbrauch zum Exit?
- Zusammenfassung und Empfehlung für Unternehmens-Transformierungen
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Arbeit untersucht die Wirtschaftlichkeit und Eignung des deutschen REIT als Rechtsform für Unternehmen, um ihr umfangreiches Immobilienvermögen steuerbegünstigt zu übertragen. Die Analyse beleuchtet die steuerlichen Aspekte, rechtlichen Rahmenbedingungen und die verschiedenen Szenarien, in denen ein Wechsel in die REIT-Struktur sinnvoll sein kann.
- Steuerliche Vorteile des deutschen REIT
- Rechtliche Anforderungen an REIT-Aktiengesellschaften
- Wirtschaftliche Aspekte und Vergleich mit alternativen Strukturen
- Anwendungsfälle für verschiedene Unternehmenstypen
- Risiken und potenzielle Nachteile
Zusammenfassung der Kapitel
Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema Deutscher REIT: Dieses einführende Kapitel liefert einen Überblick über den deutschen REIT und seine Bedeutung im Kontext der Immobilienwirtschaft. Es legt den Grundstein für das Verständnis der nachfolgenden, detaillierteren Analysen, indem es die grundlegenden Konzepte und den Kontext des Themas erläutert. Der Fokus liegt auf der Vorstellung des deutschen REIT-Modells und seiner Positionierung im Vergleich zu internationalen REIT-Strukturen.
Allgemeine Kriterien zur Erlangung des REIT-Status: Dieses Kapitel beschreibt die zentralen Kriterien, die erfüllt sein müssen, um den Status einer REIT-Aktiengesellschaft zu erlangen. Es analysiert detailliert den Begriff der REIT-Aktiengesellschaft, den Unternehmensgegenstand, die Sicherung des deutschen Steueraufkommens und die Anforderungen an die Anlegerstruktur. Die Bedeutung jeder einzelnen Anforderung wird im Detail erläutert, um das Verständnis für die Komplexität des REIT-Status zu fördern.
Allgemeine Besteuerung der REIT AG: Dieser Abschnitt befasst sich ausführlich mit der steuerlichen Behandlung von REIT-Aktiengesellschaften in Deutschland. Er untersucht die Ertragssteuern, insbesondere die Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer, sowie die Grunderwerbsteuer. Darüber hinaus werden die Wesens- und Strukturmerkmale der REIT AG im Hinblick auf die Steuergesetzgebung analysiert, inkl. anwendbarer Rechtsnormen, Bilanzierung, Vor-REIT-Situationen und der Exit-Tax. Der Fokus liegt auf dem Verständnis der komplexen Interaktion zwischen der REIT-Struktur und dem deutschen Steuersystem.
Pro und Contra der REIT AG: Dieses Kapitel bietet eine ausgewogene Betrachtung der Vor- und Nachteile einer REIT-Struktur. Es analysiert die Potenziale zur Akquisition internationalen Kapitals und die volkswirtschaftliche Wertschöpfung, sowie die Eignung als Sale-and-Lease-Back-Konstruktion. Die verschiedenen Perspektiven werden gegenübergestellt, um eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu schaffen.
Sinn und Zweck des Wechsels / der Wahl für Unternehmen in eine REIT-AG: Der letzte analysierte Abschnitt untersucht die verschiedenen Szenarien, in denen ein Wechsel in eine REIT-Struktur für Unternehmen sinnvoll sein kann. Er analysiert die Eignung für Unternehmen aus Industrie und Handel, aktive Immobiliengesellschaften und Bestandshalter, sowie das Risiko eines Missbrauchs als Exit-Strategie. Die unterschiedlichen Anwendungsfälle werden detailliert beleuchtet und kritisch bewertet.
Schlüsselwörter
Deutscher REIT, REIT-Aktiengesellschaft, Steuerbegünstigung, Immobilienvermögen, Steuerrecht, Körperschaftssteuer, Gewerbesteuer, Grunderwerbsteuer, Exit-Tax, Sale-and-Lease-Back, Immobilienwirtschaft, Kapitalbeschaffung, Volkswirtschaftliche Wertschöpfung.
Häufig gestellte Fragen zum Thema "Deutscher REIT"
Was ist der Gegenstand dieses Dokuments?
Dieses Dokument bietet einen umfassenden Überblick über den deutschen REIT (Real Estate Investment Trust), einschließlich einer Einführung in die Immobilienwirtschaft, der Kriterien für den REIT-Status, der steuerlichen Aspekte, der Vor- und Nachteile, sowie der verschiedenen Anwendungsszenarien für Unternehmen.
Welche Kriterien müssen erfüllt sein, um den REIT-Status zu erhalten?
Um den Status einer REIT-Aktiengesellschaft zu erhalten, müssen verschiedene Kriterien erfüllt werden. Dazu gehören die Definition der REIT-Aktiengesellschaft selbst, der Unternehmensgegenstand, die Sicherung des deutschen Steueraufkommens und die Anforderungen an die Anlegerstruktur. Das Dokument analysiert diese Kriterien detailliert.
Wie wird eine REIT AG steuerlich behandelt?
Die steuerliche Behandlung einer REIT AG in Deutschland umfasst die Ertragssteuern (insbesondere die Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer), die Grunderwerbsteuer, die Wesens- und Strukturmerkmale im Hinblick auf die Steuergesetzgebung, anwendbare Rechtsnormen, Bilanzierung, Vor-REIT-Situationen und die Exit-Tax. Das Dokument erläutert die komplexen Interaktionen zwischen der REIT-Struktur und dem deutschen Steuersystem.
Welche Vor- und Nachteile hat eine REIT-AG-Struktur?
Das Dokument analysiert die Vor- und Nachteile einer REIT-Struktur ausgewogen. Zu den Vorteilen gehören das Potenzial zur Akquisition internationalen Kapitals und die volkswirtschaftliche Wertschöpfung, sowie die Eignung als Sale-and-Lease-Back-Konstruktion. Die Nachteile und Risiken werden ebenfalls beleuchtet.
Für welche Arten von Unternehmen ist eine REIT-AG-Struktur sinnvoll?
Das Dokument untersucht die verschiedenen Szenarien, in denen ein Wechsel in eine REIT-Struktur für Unternehmen sinnvoll sein kann. Es analysiert die Eignung für Unternehmen aus Industrie und Handel, aktive Immobiliengesellschaften und Bestandshalter, sowie das Risiko eines Missbrauchs als Exit-Strategie. Die unterschiedlichen Anwendungsfälle werden detailliert beleuchtet und kritisch bewertet.
Was sind die wichtigsten steuerlichen Aspekte einer REIT AG?
Wichtige steuerliche Aspekte beinhalten die Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer, die Behandlung der Grunderwerbsteuer, die Exit-Tax (§3 Nr. 70 EStG) mit ihren Ausnahmetatbeständen und Restriktionen, sowie die steuerlichen Sanktionsmöglichkeiten bei Nichteinhaltung der Voraussetzungen.
Welche Rolle spielt die Exit-Tax bei einer REIT AG?
Die Exit-Tax gem. § 3 Nr. 70 EStG wird detailliert beschrieben, inklusive der Definition der Veräußerung, des Statuswechsels, der Ausnahmetatbestände, der Restriktionen und der Definition des Erwerbers.
Wie wird die Bilanzierung einer REIT AG behandelt?
Das Dokument erwähnt die Bilanzierung einer REIT AG als einen wichtigen Aspekt der steuerlichen Behandlung und impliziert, dass spezielle Regelungen oder Anforderungen zu beachten sind.
Was ist der Unterschied zwischen einem deutschen und einem internationalen REIT?
Das Dokument vergleicht das deutsche REIT-Modell mit internationalen REIT-Strukturen, jedoch ohne konkrete Unterschiede detailliert aufzulisten. Der Vergleich findet eher implizit im Kontext der Einführung statt.
Welche Zusammenfassung und Empfehlungen gibt das Dokument für Unternehmens-Transformierungen?
Das Dokument bietet eine Zusammenfassung der Analyse und gibt Empfehlungen für Unternehmens-Transformierungen in Bezug auf die Wahl der Rechtsform REIT-AG, basierend auf den zuvor analysierten Vor- und Nachteilen und den unterschiedlichen Anwendungsszenarien.
- Quote paper
- Dr. Stephan Möllney (Author), 2007, Der Deutsche REIT, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/82044
