Der Deutsche REIT

Inhaltsverzeichnis und Gliederung

Abkürzungsverzeichnis

Darstellungsverzeichnis

1 Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema Deutscher REIT

2 Allgemeine Kriterien zur Erlangung des REIT-Status
2.1 Begriff der REIT-Aktiengesellschaft
2.2 Unternehmensgegenstand
2.3 Sicherung des deutschen Steueraufkommens
2.4 Anlegerstruktur

3 Allgemeine Besteuerung der REIT AG
3.1 Ertragssteuern / Grunderwerbsteuer
3.1.1 Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer
3.2.1 Grunderwerbsteuer
3.2 Wesens- und Strukturmerkmale der REIT AG
3.3 Auf die REIT-AG anwendbares Recht
3.4 Umfang und Überprüfbarkeit der Voraussetzungen der Steuerbefrei­ungen einer REIT AG
3.5 Bilanzierung
3.6 Vor-REIT
3.7 Exit-Tax gem. §3 Nr. 70 EStG
3.7.1 Die Veräußerung im Sinne des § 3 Nr. 70 EStG
3.7.2 Realisierung durch Statuswechsel
3.7.3 Ausnahmetatbestände
3.7.4 Restriktionen
3.7.5 Der Erwerber im Sinne des § 3 Nr. 70 EStG
3.8 Steuerliche Sanktionsmöglichkeiten / Ende der Steuerbefreiung
3.8.1 Sanktionen nach § 16 REITG
3.8.2 Verlust der Steuerbefreiung nach § 18 REITG

4 Pro und Contra der REIT AG
4.1 Akquirierung von internationalem Kapital?
4.2 REIT als volkswirtschaftliche Wertschöpfung?
4.3 Die REIT-AG als Sale-and-Lease-Back-Konstruktion

5 Sinn und Zweck des Wechsels / der Wahl für Unternehmen in eine REIT-AG
5.1 Die REIT-AG für Unternehmen aus Industrie und Handel?
5.2 Die REIT-AG für aktive Immobiliengesellschaften?
5.3 Die REIT-AG für Bestandshalter?
5.4 Die REIT-AG als Missbrauch zum Exit?

6 Zusammenfassung und Empfehlung für Unternehmens-Transformierungen

Anhang

Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen vom 28. Mai 2007 (BGBl. I. S. 914)

Art. 1 Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften

mit börsennotierten Anteilen vom 28. Mai 2007 (BGBl. I. S. 914)

Art. 2 Änderung des Einkommenssteuergesetzes § 3 Nr.

Literatur- / Quellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: REIT- Strukturen weltweit, vom Bundesministerium der Finanzen

Abbildung 2: Mögliche Beteiligungen der REIT-AG

Abbildung 3: Prüfungss chema der Ausnahmetatbestände

Abbildung 4: Positionierung eines REITs, Polis

Abbildung 5: Stille Reserven im Immobilienvermögen, in Anlehnung an Dibbern, R., (2005), S. 17

Abbildung 6: Quellen und Marktpotential von G-REITs bis 2010, in Anlehnung an Elmendorff, K. (2006), S. 82

Abbildung 7: Systematisierung von Monetarisierungsstrategien, in Anlehnung an Schäfers, W (2004), S. 539

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Entstehungsablauf einer REIT-AG

Tabelle 2: Steuerbefreiung und deren Entfallen

Tabelle 3: Gegenüberstellung Steuereinnahmen AG – G-REIT aktuell

Tabelle 4: Gegenüberstellung Steuereinnahmen AG – G-REIT ab dem 1.01.2008

1 Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema G-REIT

Als internationaler Standard für ein steuerlich neutrales Instrument zur indirekten Immobilienanlage haben sich bereits in über 20 Ländern der Welt die sogenannten Real Estate Investment Trusts (REITs) durchgesetzt. Nach langwierigen politischen Diskussionen hat Deutschland nunmehr nachgezogen: Nachdem das Kabinett am 02.11.2006 den Gesetzesentwurf zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen veröffentlicht hat, wurde die Gesetzesvorlage mit kleinen Änderungen rückwirkend zum 1.01.2007 am 23.03.07 im Bundestag beschlossen und die Zustimmung am 30.03.2007 vom Bundesrat erteilt

Die Auswirkungen für die Marktbeteiligten (Unternehmen und Anleger) sind gravierend

Traditionell werden Immobilien in Deutschland überwiegend als Langfrist-Investment gehalten. Durch seine zwingende Börsennotierung markiert der REIT als wesentliche Ziele zum einen den Schritt in die Richtung, Immobilien als flexibel handelbare Anlagegüter zu sehen, die über die Börse kurzfristig ge- oder verkauft werden können, zum anderen, Unternehmen einen steuerlichen Anreiz zu geben, ihr nicht betriebsnotwendiges Immobilienvermögen zu mobilisieren, insbesondere zugunsten ihrer Wettbewerbsfähigkeit gegenüber internationalen Finanz- und Immobilienstandorten. Die Besonderheit des REITs ist ihre Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene und die verpflichtend damit einhergehende Mindestausschüttung an ihre Anleger i. H. von 90 % des ausschüttungsfähigen Gewinns. Daher stellt die Einführung von deutschen REITs einen Paradigmenwechsel für den deutschen Immobilienmarkt dar

Mit der vorliegenden Thesis soll untersucht werden, ob die Einführung des deutschen REITs für den Immobilienmarkt aus der Sicht der Unternehmen erforderlich ist, welche neuen Chancen der deutsche REIT für (non) real estate -Unternehmen bietet und welche Anforderungen und Restriktionen bei der durch das REIT-Gesetz eingeführten Exit Tax mit der Veräußerung oder Transformation an REITs und Vor-REITs zu beachten sind

In einer kritischen Würdigung werden die Kriterien und dazu gehörigen Argumente über­prüft und eine Einschätzung dazu abgegeben, ob die mit dem deutschen REIT-Kompromiss verbundenen Effekte, insbesondere der steuerbegünstigten Mobilisierung von Unternehmens-Immobilien, im dargestellten und erwarteten Umfang tatsächlich den gewünschten Erfolg eintreten lassen oder der derzeitige REIT-Kompromiss in Anbetracht der geschäftspolitischen Restriktionen des Gesetzes und dem Ausschluss von Wohnungs-REITs die Unternehmen eher verunsichert und der G-REIT den Reiz für Unternehmen schon vor dem Start verloren hat

2 Allgemeine Kriterien zur Erlangung des REIT-Status

Mit dem Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen – Real Estate Investment Trust-Gesetz –(kurz REITG)^[1] möchte die Bundesregierung das große Potenzial des deutschen Finanzmarktes unter Beachtung der ständigen Fortentwicklung der globalen Finanzmärkte weiter ausbauen. Die Bundesregierung erwartet, dass die Einführung deutscher REITs den Wirtschaftsstandort Deutschland nachhaltig stärken wird. Die Einführung deutscher REITs soll die internationale Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen steigern und hochqualifizierte Arbeitsplätze in Deutschland schaffen

REITs existieren in ihrem Ursprungsland USA bereits seit 1960. Weltweit gibt es REITs mittlerweile in 20 Staaten, darunter auch in den Beneluxstaaten und Frankreich. Ebenfalls wurde ein REIT in Großbritannien zum 1. Januar 2007 eingeführt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: REIT Strukturen weltweit

Die Einführung deutscher REITs soll deutschen Unternehmen die steuerbegünstigte Mobilisierung ihrer Immobilien ermöglichen. In Deutschland liegt der Eigenbesitzanteil von Unternehmen an Immobilien bei ca. 73 Prozent und ist damit im Vergleich zu den USA mit 25 Prozent und England mit 54 Prozent^[2] relativ hoch. Allein die 65 größten börsennotierten Gesellschaften in Deutschland verfügen über Immobilienreserven von rund 80 Mrd. Euro. An dieser Stelle wird viel Eigenkapital gebunden. Die begünstigte Aufdeckung von stillen Reserven schafft einen Anreiz, nicht betriebsnotwendige Immobilien zu veräußern. Das hierdurch freiwerdende Eigenkapital soll die Liquidität der Unternehmen stärken und ihnen Investitionen in ihr Kerngeschäft ermöglichen. Die damit verbundene Stärkung der Eigenkapitalquote ist gerade im Hinblick auf Basel II von großer Bedeutung. Zudem verbessert sich die internationale Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen, was wiederum das wirtschaftliche Wachstum fördern und neue Arbeitsplätze schaffen soll.^[3]

Voraussetzung des Erfolgs des G-REIT ist allerdings, dass ausreichend Kapitalgeber vorhanden sind und auch ausländisches Kapital angelockt wird. Nach Auffassung der Gesetzgeber reichen die vorhandenen Anlageklassen in Deutschland dazu bisher nicht aus, da ausländischen Investoren die bislang in Deutschland vorhandenen indirekten Immobilienanlagevehikel so komplex und zu restriktiv sind und diese außerdem nicht den international geltenden Standards entsprechen. Allein mit REITs als international anerkanntem Standardprodukt sollen langfristig ausreichende Investoren für deutsche Immobilienmärkte gewonnen werden.^[4] Dieses setzt wiederum voraus, dass adäquate Immobilien zur Verfügung gestellt werden

2.1 Begriff der REIT-Aktiengesellschaft

Der REIT hat die Rechtsform einer Aktiengesellschaft, auf die grundsätzlich die Vorschriften des Aktienrechts anzuwenden sind. Damit findet eine Beschränkung auf die anlageorientierte (d.h. Fungibilität herstellende) Rechtsform des deutschen Kapitalgesellschaftsrechts statt. Vom Aktienrecht abweichende Spezialregelungen für die REIT-Aktiengesellschaft erfolgen nur, so weit dieses zwingend erforderlich ist. Eine Aktiengesellschaft kann nur dann den REIT-Status nach diesem Gesetz beanspruchen, wenn sie ihren statuarischen und ihren tatsächlichen Sitz (also ihren Verwaltungssitz bzw. den Ort der Geschäftsleitung) in Deutschland hat

Der G-REIT muss ein Grundkapital von mindestens 15 Mio. EUR aufweisen (§ 4 REITG) und seine Aktien müssen zum Handel an einem organisierten Markt im Sinne von § 2 Abs. 5 Wertpapierhandelsgesetz in einem EU-Mitgliedstaat oder einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum zugelassen sein (§ 1 Abs. 1 REITG)

Sämtliche Aktien müssen als stimmberechtigte Aktien gleicher Art konzipiert werden. Die Firma des REITs muss auf die besondere Kategorie der REIT-Aktiengesellschaft oder REIT-AG Bezug nehmen; die Firma der Gesellschaft wird in das Handelsregister eingetragen (§§ 6,8 REITG)

§ 1 beschreibt die wesentlichen Charakteristika der REIT-Aktiengesellschaft. Gemäß Abs. 1 sind dies die besonderen Anforderungen an den Unternehmensgegenstand sowie die zwingende Börsenzulassung. Die besondere Behandlung der REIT-Aktiengesellschaft ist nur dann gerechtfertigt, wenn und soweit sie ihren Unternehmensgegenstand auf immobiliennahe Tätigkeiten in Bezug auf den eigenen Anlagebestand beschränkt

2.2 Unternehmensgegenstand

Der Unternehmensgegenstand wird zudem insofern beschränkt, als REIT-Aktiengesellschaften nicht in Bestandswohnimmobilien^[5] investieren dürfen. Hintergrund ist der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz der Mieterinteressen sowie die Gewährleistung einer nachhaltigen und sozialen Stadtentwicklung

Ausweislich der Gesetzesbegründung sollen mit der Differenzierung nach dem Fertigstellungsdatum ermöglicht werden, dass „REITs den Bau neuer Wohnimmobilien finanzieren und so einen wichtigen Beitrag zur Stadtentwicklung leisten können“

In § 1 Nr. 1 wird klargestellt, dass die REIT-Aktiengesellschaft Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte nicht nur an unbeweglichen Vermögen, sondern auch an allen anderen, in § 3 Abs. 7 abschließend aufgezählten, Vermögensgegenständen erwerben, halten, verwalten und veräußern darf. Gemäß § 12 Abs. 1 dürfen diese übrigen Vermögensgegenstände allerdings maximal 25 Prozent des gesamten Vermögens der REIT-Aktiengesellschaft ausmachen

Die bisherige Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien aus dem Anwendungsbereich des REIT-Gesetzes wird zudem nur auf im Inland gelegene Bestandsmietwohnimmobilien begrenzt. Mit einem Verbot auch von ausländischen Bestandsmietwohnimmobilien schösse der deutsche Gesetzgeber über sein gesetzgeberisches Ziel hinaus. Weder könnte der deutsche Gesetzgeber mit einer solchen Erweiterung den in seine Zuständigkeit fallenden Zielen des deutschen Mieterschutzes und deutscher Stadtentwicklung dienen, noch ist er für den Mieterschutz und die Stadtentwicklung anderer Staaten zuständig.^[6]

Die REIT-Aktiengesellschaft darf darüber hinaus auch Anteile anderer REIT-Dienst­leistungsgesellschaften sowie Auslandsobjektgesellschaften erwerben, halten, verwalten und veräußern, § 1 Nr. 3 und 4

In § 1 Nr. 5 wird das Halten von Kapitalgesellschaften zugelassen, soweit diese als Komplementär einer Personengesellschaft fungieren, an der sie vermögensmäßig nicht beteiligt sind. Diese Regelung ist erforderlich, um die Ausbildung von inländischen Konzernstrukturen zu ermöglichen, da es REIT-Aktiengesellschaften nicht erlaubt ist, Immobilien durch inländische Immobilien verwaltende Tochterkapitalgesellschaften zu halten

Die REIT-AG darf die von ihr erworbenen Immobilien nicht nur verwalten, vermieten, verpachten und zum Zweck des Leasings nutzen, sondern auch wieder veräußern. Dabei darf sie jedoch die Grenze zum Immobilienhandel^[7] nicht überschreiten (§ 14 Abs. 1 REITG). Der Ausschluss des Immobilienhandels wurde ins Gesetz mit einbezogen, da die Haupttätigkeit eines REIT, das Halten und Bewirtschaften, also die langfristige Nutzung von Immobilien sein soll, nicht hingegen der auf „schnellen Gewinn abzielende Immobilienhandel“. Auf der anderen Seite wurde erkannt, dass auch eine REIT-AG die Möglichkeit haben muss, Teile ihres Immobilien-Portfolios zu veräußern, um dieses beispielsweise an veränderte wirtschaftliche Situationen bzw. Marktbedingungen anpassen zu können

Zu beachten ist hierbei, dass eine Beteiligung des REIT an inländischen Immobilien-Kapitalgesellschaften nicht erlaubt ist.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Mögliche Beteiligungen der REIT-AG

Die Erlangung des REIT-Status ist ferner an die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Beteiligungsstruktur gebunden. Um das Ziel, mit der Einführung des G-REIT auch Kleinanlegern die Möglichkeit zu einer fungiblen, indirekten Investition im Immobilienvermögen zu eröffnen, dauerhaft zu erreichen, misst der Gesetzgeber der Gewährleistung eines permanenten Streubesitzes eine besondere Bedeutung bei

Nach § 11 Abs. 1 S. 1 REITG müssen sich im Zeitpunkt der Bösenzulassung mindestens 25 Prozent der Aktien der REIT-AG im Streubesitz befinden. Darüber hinaus hat die REIT-AG auch nach ihrer Börsenzulassung ständig sicherzustellen, dass die Streubesitzquote^[8] mindestens 15 Prozent beträgt (§ 11 Abs. 1 S. 1 REIT-G)

Kein Anleger darf direkt 10 Prozent oder mehr der Anteile an einer REIT-AG halten (§ 11 Abs. 4 S. 1 REITG). Um eine Umgehung dieser Vorschrift mit Hilfe von Treu-handverhältnissen zu verhindern, gelten Aktien, die für Rechnung eines Dritten gehalten werden, als direkt durch den Dritten gehalten (§ 11 Abs. 4 S.2 REITG). Ziel dieser Beteiligungsbeschränkung ist es vor allem, die Anwendbarkeit der Mutter-Tochter-Richtlinie^[9] und des in den Doppelbesteuerungsabkommen enthaltenen sogenannten Schachtelprivilegs auszuschließen

Aus den oben dargestellten Anforderungen an die Beteiligungsstruktur (permanenter Streubesitz in Höhe von 15 Prozent und Begrenzung der direkten Beteiligung auf weniger als 10 Prozent der Anteile) folgt gleichzeitig, dass ein einzelner Anleger indirekt bis zu 85 Prozent der Anteile halten darf.^[10]

Das Kernelement des REIT-Regimes und gewissermaßen der Preis für die Steuerbefreiung auf REIT-Ebene ist die gesetzlich normierte Ausschüttungsverpflichtung an die Aktionäre als Dividende von mindestens 90 Prozent ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses im Sinne des § 275 des Handelsgesetzbuches, gemindert um die Dotierung der Rücklage gemäß § 13 Abs. 3 S. 1 und erhöht um die Auflösung der Rücklage gemäß Abs. 3 S. 2 (§ 13 Abs. 1 REITG)

2.3 Sicherung des deutschen Steueraufkommens

Zur Sicherung des deutschen Steueraufkommens aus Vermietungs- und Verpachtungseinkünften sowie Grundstücksveräußerungsgewinnen auch im Verhältnis zu ausländischen Anteilshabern sind europarechtliche Vorgaben und die von Deutschland abgeschlossenen Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (DBA) zu beachten. Ohne dabei die Kapitalverkehrsfreiheit zu verletzen, ist eine direkte Beteiligung von 10 Prozent oder mehr am Grundkapital seitens der Anleger nicht erlaubt oder werden zumindest die Dividenden nicht der günstigen Besteuerung unterworfen, wie sie sich aus den Regelungen der Doppelbesteuerungsabkommen bei einer höheren Beteiligung ergeben würden.^[11]

2.4 Anlegerstruktur

Der G-REIT soll auch Kleinanlegern die Möglichkeit einer fungiblen Investition in Immobilienvermögen eröffnen. Um dieses Ziel dauerhaft zu garantieren, wird eine Streubesitzregelung eingeführt. Zudem erhält die REIT-Aktiengesellschaft ihre Steuerbefreiung erst nach erfolgter Börsennotierung

Bereits jetzt ist im Rahmen der Börsenzulassung gemäß § 9 der Verordnung über die Zulassung von Wertpapieren zum amtlichen Markt einer Wertpapierbörse eine Mindeststreuung gegenüber der Börse nachzuweisen. Die REIT-AG wird darüber hinaus verpflichtet, auf Dauer eine Mindeststreuung sicherzustellen. Konkret müssen sich dauerhaft mindestens 15 Prozent der Aktien in den Händen von Aktionären befinden, die jeweils weniger als drei Prozent der Aktien halten, Grenze des § 21 WphG.^[12]

3 Allgemeine Besteuerung der REIT-Aktiengesellschaft

Der gesetzgeberischen Intention zur Schaffung eines international anerkannten Instruments der Immobilienanlage folgend^[13] stellt § 1 der G-REIT-AG als einer besonderen Form einer Immobilien-Aktiengesellschaft das entsprechende gesellschaftsrechtliche Instrumentarium zur Verfügung. Die REIT-AG ist eine mit Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland konzipierte börsennotierte Aktiengesellschaft, die unter bestimmten Tatbestandsvoraussetzungen selbst steuerbefreit ist. Der eigene „privilegierte“ Steuer-Status der REIT-AG ist in erster Linie an die Voraussetzung geknüpft, dass der Großteil des Gewinns an die Anteilseigner ausgeschüttet wird.^[14]

3.1 Ertragssteuern / Grunderwerbsteuer

3.1.1 Befreiung von der Körperschafts- und Gewerbesteuer

Soweit die REIT-AG den gesetzlichen Anforderungen des REITG entspricht, ist die Gesellschaft selbst von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit; allerdings ist dies mit der sofortigen Vollbesteuerung des Anteilseigners (Ausschluss des Halbeinkünfteverfahren) verknüpft

Zum richtigen Sparmodell wird der G-REIT für die Anleger ab 2009, da mit der Einführung der Abgeltungssteuer von 25 Prozent diese auch auf die REIT-AG Anwendung findet

3.1.2 Grunderwerbsteuer

Die Übertragung von Grundbesitz auf einen anderen Rechtsträger unterliegt jedoch grundsätzlich der Grunderwerbssteuer. Das gilt sowohl für die Veräußerungen von einer REIT-AG bzw. von einem Vor-REIT als auch für die Einbringung / Ausgliederung von Immobilien in eine REIT-AG bzw. in einen Vor-REIT

Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass bei einer Einbringung oder Ausgliederung die Bemessensgrundlage der Grunderwerbsteuer der so genannte Bedarfswert des Grundbesitzes ist (§ 8 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG). Dieser wird ermittelt nach Maßgabe der §§ 145 ff. BewG. Im Bundesdurchschnitt liegt der Bedarfswert bei ca. 59 bis 70 Prozent des Verkehrswertes. Insofern kann der gesellschaftsrechtliche Vorgang bereits durch Reduzierung der Bemessungsgrundlage zu einer Reduzierung der Grunderwerbssteuerbelastung führen

Die Grunderwerbssteuerbelastung lässt sich zudem reduzieren, indem der Grundbesitz von dem Gesellschafter an den Vor-REIT zu einem Preis deutlich unter dem Verkehrswert (z. B. 10 Prozent) veräußert wird

Bemessungsgrundlage für den Übertragungsvorgang ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG der Wert der Gegenleistung. Dies ist der Kaufpreis, auch wenn er weit unter dem Verkehrswert des Grundstücks liegt; etwas anderes gilt nur bei einem symbolischen Kaufpreis, der überhaupt nicht als ernsthaft vereinbarte Gegenleistung angesehen werden kann.^[15] Neben den besagten Möglichkeiten der Grunderwerbssteuerreduzierung haben Personengesellschaften bei der grunderwerbssteuerlichen Gestaltung eine besondere Bedeutung. Nach § 1 Abs. 1 GrEStG sind nur die Übertragung und der Verkauf von Grundstücken selbst grunderwerbssteuerpflichtig. Von der Norm nicht erfasst wird dagegen die mittelbare Übertragung von Grundstücken. Der Gesetzgeber hat versucht, auch mittelbare Grundstücksübertragungen grunderwerbssteuerlich zu erfassen. Über § 1 Abs. 2a GrEStG sind mittelbare Grundstücksübertragungen, die durch die Übertragung von Anteilen an Immobiliengesellschaften erfolgen, steuerbar. § 1 Abs. 2a GrEStG behandelt den Gesellschafterwechsel an einer Personengesellschaft als wirtschaftliche Übertragung eines Grundstücks, wenn mehr als 95 Prozent neue Gesellschafter innerhalb von fünf Jahren „beitreten“

Keine Grunderwerbssteuer entsteht dagegen ^[16], wenn weniger als 95 Prozent neue Gesellschafter beitreten und daher nur bis zu 94,9 Prozent der Anteile innerhalb von fünf Jahren übertragen werden. Ebenfalls ist eine Übertragung von Anteilen nicht

steuerbar, wenn weniger als 95 Prozent, d. h. 94,9 Prozent, innerhalb von fünf Jahren übertragen werden.^[17]

Da Grunderwerbssteuer gemäß § 1 Abs. 1a GrEStG auch dann ausgelöst wird, wenn auf Ebene des direkten Gesellschafters einer Personengesellschaft ein Gesellschafterwechsel eintritt, ist der mittelbare Anteilsübergang zwecks Vermeidung der grunderwerbssteuerpflichtigen Übertragung möglich, wenn der mittelbare Anteilsübergang auf 94,9Prozent begrenzt wird

Diese Fallgestaltung ermöglicht z. B. die wirtschaftliche Übertragung eines von einer Personengesellschaft gehaltenen Grundstücks in Höhe von 99,73 Prozent^[18], ohne dass nur „1 Cent“ Grunderwerbssteuer ausgelöst wird

3.2 Wesens-Strukturmerkmale der REIT-AG

Nachdem als Gesellschaftsform für den G-REIT die Aktiengesellschaft vorgesehen ist, sind über den allgemeinen Verweis in § 1 Abs. 3 REITG grundsätzlich die für die Aktiengesellschaften geltenden Vorschriften anwendbar. In Bezug auf die Struktur- und Organisationsverfassung sind wie für jede andere Aktiengesellschaft auch die Merkmale für eine REIT-AG kennzeichnend.^[19]

In Abweichung zu der weiten Fassung des § 23 Abs. 3 Nr. 2 AktG erfährt der zulässige Unternehmensgegenstand durch § 1 Abs. 1 eine immobilienspezifische Einschränkung der Geschäftstätigkeit der REIT-AG. Aufgrund der eingeschränkten Geschäftstätigkeit darf die REIT-AG daher auch Veräußerungsgewinne erzielen. Allerdings bleibt der steuerliche Sonderstatus der REIT-AG selbst nur dann gewahrt, wenn nicht die in § 14 Abs. 2 REITG vorgesehenen Grenzen des Immobilienhandels überschritten werden

Folglich darf die REIT-AG also keine entgeltlichen Dienstleistungen, z. B. Projektentwicklungstätigkeiten, sowie Facility Management-Leistungen für Dritte erbringen. Allerdings können derartige Leistungen seitens der REIT-AG über eine Tochterkapitalgesellschaft, einer sogenannten REIT-Dienstleistungsgesellschaft (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 REITG), erbracht und dieser übertragen werden.^[20] Unter Berücksichtigung des § 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG ist damit festzuhalten, dass die REIT-AG im Ausgangspunkt somit auch immobiliennahe Tätigkeiten in Bezug auf den eigenen Anlagebestand und damit passive Immobilienbewirtschaftung beschränkt ist.^[21]

Ein Handel mit unbeweglichem Vermögen ist ausdrücklich nicht erlaubt.^[22]

Da der deutsche REIT bestimmte Vermögens- und Ertragsgrenzen einhalten muss, stellt § 12 Abs. 1 REITG klar, dass für Zwecke der §§ 12 und 15 REITG, d. h. zur Ermittlung der Vermögens- und Ertragsgrenzen, auf denen nach IFRS aufgestellten Konzernabschluss nach § 315a HGB abzustellen ist, wenn die REIT-AG zur Aufstellung eines solchen Konzernabschlusses nach Art. 4 der Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 betreffend der Anwendung internationaler Rechnungslegungstandards oder nach § 315a Abs. 2 HGB verpflichtet ist.^[23]

Somit ist festzustellen, dass die REIT-AG zur Ermittlung der Vermögens- und Ertragsgrenzen einen Einzel- oder Konzernabschluss zwingend nach IFRS^[24] aufzustellen hat. Entsprechend hat die REIT-AG, da sie ihre Immobilien als Finanzinvestition hält, den IAS 40^[25] anzuwenden.^[26]

3.3 Auf die REIT-AG anwendbares Recht

Die REIT-AG unterliegt über die Generalverweisung des § 1 Abs. 3 REITG als Sondertypus der Aktiengesellschaft den allgemein für Aktiengesellschaften geltenden Vorschriften, soweit dieses Gesetz nichts Abweichendes bestimmt. Daher finden z. B. über § 3 Aktiengesellschaft das HGB oder über § 3 Abs. 1 Nr. 2 das UmwG sowie das FGG (vgl. §§ 141a, 144 ff. FGG) auf eine REIT-AG Anwendung

Im Hinblick auf die allgemeinen Verhaltenspflichten einer börsennotierten Aktiengesellschaft unterliegt die REIT-AG ebenso den Insider-Regeln gemäß §§ 12 ff. WpHG, den Bestimmungen zur Ad-hoc-Publizität gemäß § 15 WpHG bzw. zum sogenannten Directors’ Dealings gemäß § 15a WpHG, dem Verbot der Marktmanipulation nach § 20a WpHG sowie den Mitteilungs- und Veröffentlichungspflichten von Stimmrechtsanteilen der §§ 21 ff. WphG.^[27] Zu beachten ist auch eine von § 21 Abs. 1 WpHG abweichende Meldeschwelle von § 11 Abs. 5 REIT-Gesetz von 80 Prozent bzw. 85 Prozent, um die Aktionäre und die REIT-AG rechtzeitig über eine möglicherweise drohende Unterschreitung der Mindeststreubesitzquote durch einen Mehrheitsaktionär in Kenntnis zu setzen.^[28]

3.4 Umfang und Überprüfbarkeit der Vorrausetzungen der Steuerbefreiung einer REIT-AG

Um der Finanzverwaltung die Überprüfung der Voraussetzungen der Steuerbefreiungen einer REIT-AG zu erleichtern und deren Kontroll- und Überwachungstätigkeit auf ein Minimum zu beschränken, hat der Abschluss- bzw. Konzernabschlussprüfer nach § 1 Abs. 4 REITG^[29] zum Bilanzstichtag die geforderten Bilanzen- und Vermögensrelationen festzustellen

Des Weiteren sind aus Kapitalmarktgründen die erforderliche Mindeststreuung von Aktien im Publikum und die aus steuerlichen Gründen erforderliche Höchstbeteiligung von unter zehn Prozent an direkt gehaltenen Aktien sicherzustellen. Folglich muss der REIT-Aktiengesell­schaft ermöglicht werden, den Kreis der Erwerber ihrer an der Börse gehaltenen Aktien aktiv nachzuvollziehen und gegebenenfalls beeinflussen zu können

Sowohl für die Finanzverwaltung als auch für die Aktiengesellschaft soll hierzu ein System dienen, das wenig zusätzlichen Aufwand für die REIT-Aktiengesellschaft schafft, gleichzeitig aber effektiv ist. Dieses System nutzt die ohnehin bestehende Meldepflicht des § 21 WphG. Über die Mitteilungspflichten / Meldepflichten muss jeder, der durch Erwerb, Veräußerung oder auf sonstige Weise 5 Prozent, 10 Prozent, 25 Prozent erreicht, überschreitet oder unterschreitet, der Gesellschaft sowie der BaFin unverzüglich das Erreichen, Überschreiten oder Unterschreiten der genannten Quelle schriftlich mitteilen. Die börsennotierte Gesellschaft hat hierbei die Mitteilungen gemäß § 25 Ab. 1 WphG zudem unverzüglich in deutscher Sprache in einem überregionalen Börsenpflichtblatt zu veröffentlichen. Im Rahmen der Umsetzung der Transparenzrichtlinie wird die Meldepflicht um die Meldeschwellen 3 Prozent, 15 Prozent, 20 Prozent und 30 Prozent ergänzt werden.^[30]

Da das System des WphG auf EU-Regulierungen basiert, ist es damit auch international anerkannt

Die Möglichkeit einer steuerlichen Außenprüfung nach § 193 Abs. 1 AO – insbesondere mit dem Schwerpunkt, ob die Voraussetzungen der Steuerbefreiungen tatsächlich vorlagen – wird durch die Erstellung des Vermerks grundsätzlich nicht berührt; so ist, wie bei jeder Gesellschaft, die nach den Vorgaben der BPO geprüft werden muss, eine Außenprüfung durchzuführen. Einer expliziten Außenprüfungspflicht im REIT-GESETZ bedarf es daher nicht.^[31]

Im Vermerk ist jeweils gesondert zu vermerken, ob

- der Mindeststreubesitz der Aktien (anfänglich 25 %, später 15 %) eingehalten wurde
- das Vermögen der REIT-AG nach Abzug der Ausschüttungsverpflichtungen zu mindest 75 % aus unbeweglichem Vermögen besteht und dass mindestens 75 % der Bruttoerträge aus Vermietung, Leasing, Verpachtung, Veräußerung von unbeweglichem Vermögen stammen (vgl. § 12 REITG)
- 90 % des ausschüttungsfähigen Gewinns an die Aktionäre ausgeschüttet wurden (vgl. § 13 REITG)
- nur bis zu 50 % des Werts des durchschnittlichen Bestandes an unbeweglichem Vermögen in­ner­halb von fünf Jahren veräußert wurden (Ausschluss des sog. Immobilienhandels, vgl. § 14 REITG)
- Und schließlich ist zu überprüfen und zu vermerken, ob die Mindesteigenkapitalquote von 45 Prozent des § 15 REITG eingehalten ist

Soweit die Bestätigung der Einhaltung von § 14 REITG im Hinblick auf den Ausschluss des sog. Immobilienhandels gefordert wird, erweist es sich als problematisch, dass darüber gegebenenfalls erst im fünften Jahr der Börsennotiz der REIT-AG Auskunft gegeben werden kann, da weder das Volumen des Immobilienhandels noch die durchschnittlichen Vermögensstände nach Bilanz vorher bekannt sein können.^[32]

3.5 Bilanzierung

Bei der Entscheidung über die Bilanzierung einer REIT-AG ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein internationales Kapitalmarktprodukt handelt, für das die Einhaltung bestimmter Standards unerlässlich ist, um mit Konkurrenzangeboten vergleichbar zu sein und mit ihnen um die internationalen Anleger konkurrieren zu können. Wichtig ist zudem, dass zwischen der Bemessung der Ausschüttung und der Bemessung der Immobilienquote differenziert wird

Bewertungsbasis für die Zusammensetzung des Vermögens und der Erlöse einer REIT-AG ist die Bewertung nach IFRS^[33] mit dem „fair value“-Ansatz^[34] für das Vermögen (siehe auch die Erläuterung in Abschnitt 3.2)

Die Wahl der Bewertungsbasis für die Zusammensetzung des Vermögens und der Erlöse einer Gesellschaft als Voraussetzung für den REIT-Status ist sehr bedeutsam für die nationale und internationale Konkurrenzfähigkeit, da die verschiedenen Rechnungsbelegungsvorschriften zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen und die Normen zur Geschäftsstruktur und ihre konkrete Berechnung den unternehmerischen Handlungsrahmen des REIT bestimmen

Die Gewinnausschüttung richtet sich grundsätzlich nach dem Ergebnis des nach HGB-Regeln aufgestellten Jahresabschlusses. Das den Gläubigerschutz betonende Vorsichtsprinzip des HGB passt allerdings nur bedingt zu der Interessenlage der REIT-Anleger

Da die Bilanzierung nach IFRS den Anlegern primär zur Information dient, es zudem bei einer Bilanzierung nach IFRS erst durch den Ansatz von Marktwerten („fair value“) oberhalb der Anschaffungskosten zum Ausweis von nach bisherigem Verständnis nicht realisierten Gewinnen (bloße Wertschwankungen aufgrund der Veränderung von Aktienkursen, Zinssätzen, Immobilienpreisen etc.) kommen kann, ist der Gewinnausschüttung nach dem Ergebnis des nach HGB-Regeln aufgestellten Jahresabschlusses trotz der gegensätzlichen Interessenlage der REIT-Anleger an einer hohen Rendite, gespeist aus der Ausschüttung der Gewinne, der Vorzug zu geben. Während der IFRS-Ansatz unter Berücksichtigung des Informationsinteresses Sinn machen kann, erscheint es wenig sinnvoll, nicht realisierte Gewinne bereits an die Anteilseigner auszuschütten

Demgemäß ist dem Bewertungsansatz nach HGB-Bilanzrecht, als Obergrenze der Bewertung die Anschaffungskosten (§ 253 Abs. 1 HGB) anzusetzen, nicht nur zugunsten des Gläu­biger­schutzes, sondern auch zugunsten der Anleger der Vorzug zu geben

Um dem Ziel zu entsprechen, die deutschen REITs international konkurrenzfähig zu machen, wurde die Bilanzierung nach HGB insofern modifiziert, als dass die REIT-AG eine lineare AfA, etwa von 2 Prozent p.a. bei Gebäuden, in Abzug bringen kann

Eine „Deinvestition“ ist hierdurch nicht zu befürchten, da Erhaltungsaufwendungen bereits bei der Gewinnermittlung angemessen berücksichtigt werden und REIT-AGs in ihrer Satzung bestimmen können, dass die lineare AfA von 2 Prozent p.a. zwingend in Abzug zu bringen ist.^[35]

Für die Kapitalerhaltung und damit auch für einen hinreichenden Gläubigerschutz sorgt zudem die im REITG verankerte Begrenzung der Verschuldung (Fremdfinanzierung) auf 55 Prozent des Vermögens.^[36]

Damit bildet IFRS besser als das ausschließlich am Gläubigerschutz orientierte HGB die wirtschaftliche Rentabilität der Unternehmen ab

3.6 Vor-REIT

Bei einem Vor-REIT handelt es sich nicht um eine Vorgesellschaft im vorgesellschaftlichen Sinn. Vielmehr bezeichnet der Begriff des Vor-REITs das Stadium vor der Qualifikation als REIT-Aktiengesellschaft.^[37]

Ein Vor-REIT ist zwar selbst noch nicht ertragssteuerbefreit wie eine REIT-AG, kann jedoch bereits die Vergünstigungen der Exit-Tax in Anspruch nehmen, d. h. der nur zur Hälfte besteuerten Aufdeckung stiller Reserven beim Verkauf von Immobilien an den Vor-REIT

Die Rechtsfigur des Vor-REITs gemäß § 2 REITG ist notwendig, weil nach dem Willen des Gesetzgebers auch solche Aktiengesellschaften von der begünstigten Besteuerung bei der Aufdeckung stiller Reserven profitieren sollen, die zwar ernsthaft an einer Vorentwicklung in eine REIT-AG arbeiten, aber noch nicht die Voraussetzungen einer REIT-AG erfüllen. Dadurch soll Unternehmen, die sich zu einer REIT-AG fortentwickeln oder Grundstückseigentümern, die ihre Immobilien in einen REIT im Tausch gegen Aktien einbringen wollen, bereits im Vorfeld ein Anreiz gegeben werden, stille Reserven aufzudecken

Gemäß § 2 REITG kann der künftige G-REIT in dem Zeitraum zwischen der Gründung der AG und der Börsenzulassung als REIT-AG in der Form des Vor-REITs registriert werden, sofern die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

- Der Sitz der AG befindet sich im Geltungsbereich des REITG
- Die AG ist im Bundeszentralamt für Steuern als Vor-REIT registriert
- Zum Ende der auf die Registrierung folgenden Geschäftsjahre ist der Unternehmensgegenstand in dem oben beschriebenen Umfang (§ 1 Abs. 1 REITG) beschränkt und
- zum Ende des dem Jahr der Anmeldung folgenden und jedes darauf folgenden Geschäftsjahres entspricht die Vermögens- und Ertragszusammensetzung den Anforderungen des § 12 REITG

Damit beginnt die Ertragssteuerbefreiung mit Anfang des Wirtschaftsjahres, in dem die geänderte Firma der börsennotierten REIT-AG in das Handelsregister eingetragen wird (§§ 6,8,17 Abs. 1 REITG)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Entstehungsablauf einer REIT-AG

Im Gegensatz zur REIT-AG unterliegt der Vor-REIT der „normalen“ Besteuerung nach dem KStG bzw. GewStG. Erst in dem Wirtschaftsjahr, in dem er als REIT-AG nach Anmeldung unter einer Firma in das Handelsregister eingetragen wird, wird der ehemalige Vor-REIT rückwirkend von Beginn des Wirtschaftsjahres an als REIT-AG von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit. Zum Schluss des vorangegangenen Wirtschaftsjahres ist eine steuerliche Schlussbilanz aufzustellen, in der sämtliche Wirtschaftsgüter unter Aufdeckung stiller Reserven mit Teilwerten anzusetzen sind. Der Aufstockungsgewinn bei Gebäuden und bei Grund und Boden wird sodann nach Maßgabe des § 3 Nr. 70 i. V. m. § 3c Abs. 3 EStG nur zur Hälfte besteuert (§ 17 Abs. 2 REITG i. V. m. § 13 KStG)

[...]

---

¹ Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen vom 28.Mai2007 (BGBl.I S.914). Online im Internet (http://bundesrecht.juris.de/REITG/BJNR
09141007.html). Das Gesetz wird im Anhang auf den Seiten 55-64 zur Verfügung gestellt.

² Regierungsbegründung. Online im Internet, URL: (http:// dip.bundestag.de/btd/16/040/1604026.
pdf), Stand 28.03.2007, Abfrage 30.07.2007.

³ Regierungsbegründung. Online im Internet, URL: (http:// dip.bundestag.de/btd/16/040/1604026.
pdf), Stand 28.03.2007, Abfrage 30.07.2007.

⁴ Schulte, Karl-Werner, Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema deutscher REIT, S.10-20.

⁵ Unter dem Begriff der Bestandsmietwohnimmobilien fallen dabei solche Gebäude, die im Hinblick auf ihre Nutzfläche überwiegend – also zu mehr als 50Prozent – zu Wohnzwecken dienen und vor dem 1.01.2007 fertig gestellt worden sind (§3 Abs. 9 REITG und die Gesetzesbegründung). Demzufolge sind gemischt genutzte Gebäude mit einer Wohnnutzung unter 50Prozent und generell – d.h. unabhängig von ihrer Nutzung – Immobilien mit Fertigstellungsdatum nach dem 31.12.2006 unbeschränkt zulässig.

⁶ Wilke, Helmuth, Fachkonzepte – Einführung MBA (rem), S. 15.

⁷ Ein Handel im Sinne von §14 Abs.1 REITG findet nur statt, wenn die REIT-AG sowie ihre in einen Konzernabschluss einzubeziehenden Tochterunternehmen innerhalb der letzten fünf Geschäftsjahre Erlöse aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen erzielt haben, die mehr als die Hälfte des Wertes des durchschnittlichen Bestandes an unbeweglichem Vermögen innerhalb des selben Zeitraumes ausmachen. Zur Ermittlung des durchschnittlichen Bestandes ist auf die Bestände abzustellen, die im Einzel- bzw. Konzernabschluss gemäß §12 Abs.1 der REIT-AG am Ende jener Geschäftsjahre, die in den Fünf-Jahres-Zeitraum einzubeziehen sind, ausgewiesen werden. Besteht die REIT-AG noch nicht fünf Jahre, ist auf die Einzel- bzw. Konzernabschlüsse der bisherigen Geschäftsjahre abzustellen.

⁸ Unter Streubesitz zählen grundsätzlich nur Anteile solcher Aktionäre, denen jeweils weniger als dreiProzent der Stimmrechte an der REIT-AG zustehen (§11 Abs.1 S. 2 REITG).

⁹ Nach §43b Abs.1 EStG, der die EG-Mutter-Tochter-Richtlinie in nationales Recht umsetzt, unterliegen Dividenden, die eine Gesellschaft an ihre ausländische Mutter zahlt, nicht der Besteuerung, wenn die Muttergesellschaft zu mindestens 15Prozent (ab 1.01.2008 zu mindestens 10Prozent) an der ausschüttenden Tochtergesellschaft beteiligt ist.

¹⁰ Stoschek, Uwe, Besteuerung der inländischen und ausländischen Anteilseigner des REIT, S. 22.

¹¹ Auf die sich hieraus ergebende Problematik für den Unternehmer komme ich später zurück.

¹² Eine Vertiefung erfolgt im Rahmen der Darlegung von Risiken beim übertragenden Unternehmer.

¹³ Vergleich Gesetzesbegründung, allgemeiner Teil, S.17. Online im Internet, URL: (http://dip.
Bundestag.de/btd/16/040/1604026.pdf), Stand 28.03.2007, Abfrage 30.07.2007.

¹⁴ Siehe §13 Abs. 1 REITG, wodurch die grundsätzliche Besteuerung der REIT-Einkünfte sichergestellt wird. Vgl. auch die Gesetzesbegründung zu §13 REIT-Gesetz, S.37; daneben sind die Voraussetzungen des §16 REITG zu beachten.

¹⁵ Ständige Rechtssprechung – vgl. BFH-Urteil v. 5.03.1997, BFH/NV 1997, 613.

¹⁶ Vgl. hierzu eingehend Münchow, Wolfgang A. in Striegel, Kommentar zum REITG, 1.Aufl. 2007, §4 Rn 15-17.

¹⁷ Vgl. hierzu eingehend Fischer in Boruttau, Grunderwerbssteuergesetz, 16. Aufl. 2006, §1, Rn 813.

¹⁸ 94,9Prozent + (94,9 Prozent aus 5,1 Prozent) = 99,73 Prozent bei Erwerb der restlichen 5,1 Prozent an der Personengesellschaft durch eine Drittgesellschaft – Treuhänder (für den Zeitraum von 5 Jahren).

¹⁹ Vergl. Hüffer, AktG 7. Aufl., §1 Rn. 2.

²⁰ Vgl. Schultz/ Thießen, DB 2006, 2144, 2146.

²¹ Vgl. § 3 Abs. 6 REITG zur Definition „immobiliennahe Tätigkeiten“.

²² Siehe § 14 REITG zum Ausschluss des Immobilienhandels. Zum Gesichtspunkt des Verkaufs eines Immobilien-Portfolios nach einer Liquidation der Gesellschaft siehe auch Zimons, BB 2007, 449. Die Liquidation der Gesellschaft wird damit regelmäßig steuerschädlich sein.

²³ Nach §325 Abs. 1 HGB hat eine Kapitalgesellschaft grundsätzlich den (handelsrechtlichen) Jahresabschluss offen zu legen. Abweichend hiervon lässt §325 Abs. 2a HGB anstelle des Jahresabschlusses auch die Offenlegung eines Einzelabschlusses nach IFRS zu.

²⁴ Leinemann, Martin, Grundlagen der bilanziellen Bewertung von Immobilien (IAS40) und der Bewertung von Immobilien-Aktiengesellschaften, S. 7-9.

²⁵ Bei Anwendung diesen Standards besteht grundsätzlich ein Wahlrecht zwischen dem sogenannten Fair-Value-Modell, bei dem die Immobilien mit dem Betrag anzusetzen sind, zu dem sie zwischen Sachverständigen, Vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnten (Zeitwert), und dem sogenannten Anschaffungs-Kosten-Modell, bei dem die Immobilien mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt werden. Da aufgrund dieses Wahlrechts die Bewertung der Immobilien nach Zeitwerten nicht zwingend ist, schreibt §12 Abs.1 S.2 REITG ausdrücklich vor, dass für Zwecke der §§ 12, 14 und 15 REITG für das als Finanzinvestition gehaltene unbewegliche Vermögen der beizulegende Zeitwert im Sinne des IAS40 maßgebend sein soll.

²⁶ Kühnberger, M. / Wilke, H., Handbuch der Immobilien-Bewertung, Anlage 4, Rechtsgrundlage IAS40. 1-5; IAS 16, 31, SFAS 157; SFAC 7.

²⁷ Eingehend van Kann / Just / Krämer, DStR 2006, 2105, 2107 mit weiteren Nachweisen.

²⁸ Zu weiteren Besonderheiten siehe van Kann / Just / Krämer, DStR 2006, 2105, 2107.

²⁹ Die Vorschriften des §1 Abs. 4 REITG ist §44 Abs.5 InvG nachgebildet.

³⁰ Süßmann, Rainer, Kapitalmarktrechtliche Anforderungen / Börsengang des REITs, S. 6-7.

³¹ Vergleiche die Gesetzesbegründung Finanzausschuss, besondererTeil, §1REITG, S.50. Online im Internet, URL: (http://dip.Bundestag.de/btd/16/047/1604779.pdf), Stand 28.03.2007, Abfrage 31.07.2007.

³² So auch die Stellungnahme des deutschen Aktieninstituts vom 27.02.2007, S.2. Online im Internet, URL: (http://www.bundestag.de/ ausschuesse/a07/anhoerungen/048/Stellungnahmen/14-Dt_Aktien
institut.pdf), Stand 28.03.2007, Abfrage 31.07.2007.

³³ Internationale Standards der Abschlussberichterstattung (International Financial Reporting Standards).

³⁴ Fair value of assets = angemessener Wert, Zeitwert, Kapitalwert, theoretisch der richtige Preis

³⁵ Die korrespondierende gesetzliche Vorschrift wurde im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens geändert.

³⁶ Die Verschuldungsgrenze wurde durch die Mindesteigenkapitalquote ersetzt, §15 REITG.

³⁷ Gemmel, Heiko, Kriterien zur Erlangung des REIT-Status und Besteuerung des REIT, S. 32-35.