1 Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema G-REIT
Als internationaler Standard für ein steuerlich neutrales Instrument zur indirekten Immobilienanlage haben sich bereits in über 20 Ländern der Welt die sogenannten Real Estate Investment Trusts (REITs) durchgesetzt. Nach langwierigen politischen Diskussionen hat Deutschland nunmehr nachgezogen: Nachdem das Kabinett Zustimmung am 30.03.2007 vom Bundesrat erteilt.
Die Auswirkungen für die Marktbeteiligten (Unternehmen und Anleger) sind gravierend.
Traditionell werden Immobilien in Deutschland überwiegend als Langfrist-Investment gehalten. Durch seine zwingende Börsennotierung markiert der REIT als wesentliche Ziele zum einen den Schritt in die Richtung, Immobilien als flexibel handelbare Anlagegüter zu sehen, die über die Börse kurzfristig ge- oder verkauft werden können, zum anderen, Unternehmen einen steuerlichen Anreiz zu geben, ihr nicht betriebsnotwendiges Immobilienvermögen zu mobilisieren, insbesondere zugunsten ihrer Wettbewerbsfähigkeit gegenüber internationalen Finanz- und Immobilienstandorten. Die Besonderheit des REITs ist ihre Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene und die verpflichtend damit einhergehende Mindestausschüttung an ihre Anleger i. H. von 90 % des ausschüttungsfähigen Gewinns. Daher stellt die Einführung von deutschen REITs einen Paradigmenwechsel für den deutschen Immobilienmarkt dar.
Mit der vorliegenden Thesis soll untersucht werden, ob die Einführung des deutschen REITs für den Immobilienmarkt aus der Sicht der Unternehmen erforderlich ist, welche neuen Chancen der deutsche REIT für (non) real estate -Unternehmen bietet und welche Anforderungen und Restriktionen bei der durch das REIT-Gesetz eingeführten Exit Tax mit der Veräußerung oder Transformation an REITs und Vor-REITs zu beachten sind.
In einer kritischen Würdigung werden die Kriterien und dazu gehörigen Argumente überprüft und eine Einschätzung dazu abgegeben, ob die mit dem deutschen REIT-Kompromiss verbundenen Effekte, insbesondere der steuerbegünstigten Mobilisierung von Unternehmens-Immobilien, im dargestellten und erwarteten Umfang tatsächlich den gewünschten Erfolg eintreten lassen oder der derzeitige REIT-Kompromiss in Anbetracht der geschäftspolitischen Restriktionen des Gesetzes und dem Ausschluss von Wohnungs-REITs die Unternehmen eher verunsichert und der G-REIT den Reiz für Unternehmen schon vor dem Start verloren hat.
Inhaltsverzeichnis
1 Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema Deutscher REIT
2 Allgemeine Kriterien zur Erlangung des REIT-Status
2.1 Begriff der REIT-Aktiengesellschaft
2.2 Unternehmensgegenstand
2.3 Sicherung des deutschen Steueraufkommens
2.4 Anlegerstruktur
3 Allgemeine Besteuerung der REIT AG
3.1 Ertragssteuern / Grunderwerbsteuer
3.1.1 Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer
3.2.1 Grunderwerbsteuer
3.2 Wesens- und Strukturmerkmale der REIT AG
3.3 Auf die REIT-AG anwendbares Recht
3.4 Umfang und Überprüfbarkeit der Voraussetzungen der Steuerbefreiungen einer REIT AG
3.5 Bilanzierung
3.6 Vor-REIT
3.7 Exit-Tax gem. §3 Nr. 70 EStG
3.7.1 Die Veräußerung im Sinne des § 3 Nr. 70 EStG
3.7.2 Realisierung durch Statuswechsel
3.7.3 Ausnahmetatbestände
3.7.4 Restriktionen
3.7.5 Der Erwerber im Sinne des § 3 Nr. 70 EStG
3.8 Steuerliche Sanktionsmöglichkeiten / Ende der Steuerbefreiung
3.8.1 Sanktionen nach § 16 REITG
3.8.2 Verlust der Steuerbefreiung nach § 18 REITG
4 Pro und Contra der REIT AG
4.1 Akquirierung von internationalem Kapital?
4.2 REIT als volkswirtschaftliche Wertschöpfung?
4.3 Die REIT-AG als Sale-and-Lease-Back-Konstruktion
5 Sinn und Zweck des Wechsels / der Wahl für Unternehmen in eine REIT-AG
5.1 Die REIT-AG für Unternehmen aus Industrie und Handel?
5.2 Die REIT-AG für aktive Immobiliengesellschaften?
5.3 Die REIT-AG für Bestandshalter?
5.4 Die REIT-AG als Missbrauch zum Exit?
6 Zusammenfassung und Empfehlung für Unternehmens-Transformierungen
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht, ob die Einführung des deutschen REITs aus Unternehmenssicht sinnvoll ist, welche Chancen sich insbesondere für (non) real estate-Unternehmen ergeben und welche steuerlichen Anforderungen sowie Restriktionen bei der Transformation oder Veräußerung an REITs bzw. Vor-REITs im Rahmen der Exit-Tax zu beachten sind.
- Analyse der Eignung des REIT als Rechtsform für Immobilienvermögen
- Untersuchung der steuerlichen Rahmenbedingungen und der Exit-Tax
- Kritische Würdigung der Chancen und Risiken für verschiedene Unternehmenstypen
- Evaluierung der Auswirkungen auf das deutsche Steueraufkommen
- Bewertung der Attraktivität für nationale und internationale Investoren
Auszug aus dem Buch
1 Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema G-REIT
Als internationaler Standard für ein steuerlich neutrales Instrument zur indirekten Immobilienanlage haben sich bereits in über 20 Ländern der Welt die sogenannten Real Estate Investment Trusts (REITs) durchgesetzt. Nach langwierigen politischen Diskussionen hat Deutschland nunmehr nachgezogen: Nachdem das Kabinett am 02.11.2006 den Gesetzesentwurf zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen veröffentlicht hat, wurde die Gesetzesvorlage mit kleinen Änderungen rückwirkend zum 1.01.2007 am 23.03.07 im Bundestag beschlossen und die Zustimmung am 30.03.2007 vom Bundesrat erteilt.
Die Auswirkungen für die Marktbeteiligten (Unternehmen und Anleger) sind gravierend. Traditionell werden Immobilien in Deutschland überwiegend als Langfrist-Investment gehalten. Durch seine zwingende Börsennotierung markiert der REIT als wesentliche Ziele zum einen den Schritt in die Richtung, Immobilien als flexibel handelbare Anlagegüter zu sehen, die über die Börse kurzfristig ge- oder verkauft werden können, zum anderen, Unternehmen einen steuerlichen Anreiz zu geben, ihr nicht betriebsnotwendiges Immobilienvermögen zu mobilisieren, insbesondere zugunsten ihrer Wettbewerbsfähigkeit gegenüber internationalen Finanz- und Immobilienstandorten. Die Besonderheit des REITs ist ihre Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene und die verpflichtend damit einhergehende Mindestausschüttung an ihre Anleger i. H. von 90 % des ausschüttungsfähigen Gewinns. Daher stellt die Einführung von deutschen REITs einen Paradigmenwechsel für den deutschen Immobilienmarkt dar.
Mit der vorliegenden Thesis soll untersucht werden, ob die Einführung des deutschen REITs für den Immobilienmarkt aus der Sicht der Unternehmen erforderlich ist, welche neuen Chancen der deutsche REIT für (non) real estate -Unternehmen bietet und welche Anforderungen und Restriktionen bei der durch das REIT-Gesetz eingeführten Exit Tax mit der Veräußerung oder Transformation an REITs und Vor-REITs zu beachten sind.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema Deutscher REIT: Einleitung in das Thema und Erläuterung der Motivation für die Einführung des G-REIT in Deutschland.
2 Allgemeine Kriterien zur Erlangung des REIT-Status: Detaillierte Darstellung der Anforderungen an die Gesellschaftsform, den Unternehmensgegenstand und die Anlegerstruktur.
3 Allgemeine Besteuerung der REIT AG: Analyse der steuerlichen Sonderstellung, der Grunderwerbsteuer, der Bilanzierung sowie der speziellen Regelungen zur Exit-Tax und Sanktionen.
4 Pro und Contra der REIT AG: Bewertung der Vor- und Nachteile sowie Analyse der Akquirierung von internationalem Kapital und volkswirtschaftlicher Wertschöpfung.
5 Sinn und Zweck des Wechsels / der Wahl für Unternehmen in eine REIT-AG: Kritische Prüfung der Motive für Unternehmen, in die REIT-Struktur zu wechseln, differenziert nach Branchen und Zielsetzungen.
6 Zusammenfassung und Empfehlung für Unternehmens-Transformierungen: Abschließende Einschätzung der Eignung und Empfehlungen für Unternehmen bei der Transformation in eine REIT-AG.
Schlüsselwörter
REIT-AG, G-REIT, Immobilien-Aktiengesellschaft, Immobilienvermögen, Steuerbefreiung, Exit-Tax, Unternehmensimmobilien, Börsennotierung, Kapitalmarkt, Anlegerstruktur, Immobilienhandel, Ausschüttungsverpflichtung, Bestandsimmobilien, Immobilientransaktion, steuerliche Restriktionen
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundlegend?
Die Arbeit analysiert die Einführung des deutschen REIT (Real Estate Investment Trust) und prüft, ob die REIT-AG eine wirtschaftlich sinnvolle Rechtsform für Unternehmen zur steuerbegünstigten Übertragung ihrer Immobilien darstellt.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Im Fokus stehen die steuerlichen Voraussetzungen für den REIT-Status, die Mechanismen der sogenannten Exit-Tax, die Anforderungen an die Bilanzierung sowie die Analyse der Eignung für verschiedene Unternehmenstypen wie Industrie oder Bestandshalter.
Was ist die primäre Forschungsfrage?
Die zentrale Frage ist, ob die Einführung des deutschen REITs aus Sicht der Unternehmen erforderlich ist und welche Chancen und Restriktionen bei der Transformation von Unternehmensimmobilien in diese neue Rechtsform zu berücksichtigen sind.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Der Autor führt eine rechtliche und ökonomische Analyse des REIT-Gesetzes (REITG) durch und bewertet die Auswirkungen auf Unternehmen sowie Investoren anhand von Kriterien wie Steuerbelastung, Kapitalmarktkonformität und strategischer Flexibilität.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil befasst sich mit der detaillierten Ausgestaltung des REIT-Status, der Besteuerung (Exit-Tax), den Sanktionsmöglichkeiten bei Regelverstößen sowie einer differenzierten Nutzenanalyse für verschiedene Wirtschaftsbereiche.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit lässt sich primär über die Begriffe REIT-AG, Steuerbefreiung, Exit-Tax, Immobilienmobilisierung, Kapitalmarkt und Unternehmensimmobilien definieren.
Welche Bedeutung hat der "Vor-REIT" in der Arbeit?
Der Vor-REIT dient als notwendige Rechtsfigur in der Übergangsphase zwischen Gründung und Börsenzulassung, um Unternehmen bereits vor der vollständigen Qualifikation als REIT von der hälftigen Besteuerung stiller Reserven profitieren zu lassen.
Wie bewertet der Autor die Rolle des REITs als "Entsorgungsinstrument"?
Der Autor warnt davor, dass Unternehmen unproduktive "Schrottimmobilien" über die REIT-Struktur in den Markt drücken könnten, was langfristig die Reputation des REIT-Marktes und das Vertrauen der Anleger gefährden könnte.
- Quote paper
- Dr. Stephan Möllney (Author), 2007, Der Deutsche REIT, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/82044
