REITs in Europa: Vergleich der Einführung von REITs in GB, Frankreich und Deutschland


Hausarbeit, 2007

29 Seiten, Note: 2.0


Leseprobe

Inhaltverzeichnis

Inhaltverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1. EINLEITUNG

2. Grundlage der REITs
2.1 Begrifflichkeit
2.2 Das P-A-Modell bei REITs
2.3 REITs in den USA
2.3.1 Entstehung
2.3.2 Kurzdarstellung der Struktur der US-REITs
2.3.2.1 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen
2.3.2.2 Steuerrechtliche Rahmenbedienungen
2.3.2.3 Regelungen bei Verlust des REIT- Status
2.3.3 Zusammenfassung

3. REITs in Frankreich, Großbritannien und Deutschland
3.1 Französische REITs
3.1.1 Entstehungsgeschichte
3.1.2 Struktur der SIICs
3.1.2.1 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen
3.1.2.2 Steuerrechtliche Rahmenbedingungen
3.1.2.3 Regelung bei Verlust des SIIC- Status
3.1.3 Zusammenfassung
3.2 REITs in Großbritannien
3.2.1 Entstehungsgeschichte
3.2.2 Struktur der UK- REITs
3.2.2.1 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen
3.2.2.2 Steuerliche Rahmenbedingungen
3.2.2.3 Regelung bei Verlust des REIT- Status
3.2.3 Zusammenfassung
3.3 G- REITs
3.3.1 Einführung der G- REITs
3.3.2 Struktur der G-REITs
3.3.2.1 Gesellschaftliche Rahmenbedingungen
3.3.2.2 Steuerliche Rahmenbedingungen
3.3.2.3 Regelung bei Verstoß gegen REIT- Status
3.3.3 Zusammenfassung

4. REITs-Vergleich
4.1 Vergleich der geschäftsrechtlichen Rahmenbedingungen
4.2 Vergleich der Besteuerung

5. Zusammenfassung

Verzeichnisse

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: P-A-Modell

Abbildung 2: Handlungsspielraum unterschiedlicher Finanzierungsformen

Abbildung 3: UPREIT Struktur

Abbildung 4: Marktkapitalisierung der REITs

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Steuerrechtliche Rahmenbedienungen

Tabelle 2: Rendite und Standarabweichungen von Aktien, Renten und REITs in den USA

Tabelle 3: steuerrechtliche Rahmenbedingungen bei F-REIT

Tabelle 4: Rendite und Standarabweichungen von Renten, Aktien und Immobilien- aktien in Frankreich

Tabelle 5: Steuerliche Rahmenbedingungen bei UK- REITs

Tabelle 6: Verstößen gegen Voraussetzungen bei UK-REITs

1. EINLEITUNG

Auf dem globalen Markt haben Immobilien sowohl langfristig gegenüber den Aktien als auch mittel- und kurzfristig gegenüber den Anleihenscheinen in den letzten Jahren eine bessere Performance aufgezeigt, wobei die kurz- bis langfristigen Investitionen mit wenigen Risiken verbunden sind.1 Die Investitionen in Immobilien können durch direkte oder indirekte Finanzierungsformen erfolgen, wobei der Trend in Richtung indirekte Investitionen weist.2 Grundsätzlich lassen sich zwei Typen von Treibern des globalen Immobilienmarktes differenzieren: REIT und Non-REIT. Von Dez. 1992 bis Apr. 2003 haben die REITs eine Wertsteigerung von 237% erfahren, was im Vergleich zu den Non-REIT (56%) eine weit attraktivere Dividende darstellt.3 Auch die drei größten Länder Europas, nämlich Deutschland, Frankreich und Großbritannien, haben diese fruchtbringenden Umstände begriffen und ihre eigenen passenden gesellschaftlichen Formen entwickelt. Nachdem die REIT-Regimes in diesem Jahr in UK und Deutschland eingeführt sind, scheint es sinnvoll ihre unterschiedlichen Formen zu vergleichen.

In dieser Arbeit werden die REITs in Hinblick auf ihre Entstehung, Struktur und Besteuerung in den drei Ländern verglichen. Da der US-REIT als Vorbild hier in dieser Arbeit betrachtet wird, wird er auch beim Vergleich mit einbezogen. Zuerst wird die Begrifflichkeit REIT und ihre Besonderheit als Finanzierungsform mit Hilfe des Prinzipal-Agenten-Problems erläutert, die fundamental für eine weitere Gegenüberstellung der verschiedenen REITs ist. Dann werden die jeweiligen REITs in den vier Ländern, USA, Frankreich, Großbritannien und Deutschland hinsichtlich ihrer Geschichte, Struktur und steuerlichen Aspekte dargestellt. Zum Schluss werden die dargestellten REITs verglichen und analysiert und die Vorteile und Nachteile jeweiliger REITs verdeutlicht.

2. Grundlage der REITs

Ein indirektes Anlageprodukt, das die Lücke zwischen den Erwartungen der Anleger und den aktuellen Anlagemöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt abschließt, ist Reit. In diesem Kapitel werden die Definition, Charakteristika und die Entstehungsgeschichte der Reits dargestellt.

2.1 Begrifflichkeit

Erstmalig in Erscheinung trat der Begriff „REIT“, als Kurzform des Begriffes Real Estate Investment Trust, in dem US-Steuerrecht.4 Obwohl international betrachtet REITs in unterschiedlichen Rechtsformen auftreten, beruhen diese doch auf einer einheitlichen Grundkonzeption. So lässt sich ein REIT allgemein als ein passives geschlossenes börsennotierbares Investitionsvehikel verstehen, welches eine steuertransparente Struktur aufweist und dessen Einkünfte nahezu 100%-ig an die Investoren ausgeschüttet werden.5

REITs müssen den größten Teil ihrer Einkünfte aus Immobilientätigkeiten beziehen und auch ihr Vermögen sollte zum überwiegenden Teil aus Immobilien bestehen. Zudem wird es ihnen ermöglicht, unter bestimmten, von Land zu Land verschiedenen, Umständen eine Besteuerung auf Gesellschaftsebene zu vermeiden. Dafür muss der Gewinn zu einem Großteil (üblicherweise 80% bis 100%) an die Anteilseigner ausgeschüttet werden. Unter diesen Voraussetzungen kann die Steuerbefreiung erfolgen. Bei REITs handelt es sich deswegen um eine steuerlich transparente Anlageform.6

2.2 Das P-A-Modell bei REITs

In vorliegender Arbeit wird ein Vergleich von REITs in verschiedenen Ländern geführt. Im Folgenden wird mit Hilfe der Finanzierungstheorie Prinzipal-Agent-Modell erläutert, warum ein REIT als ein geeignetes Immobilienanlageprodukt zu bezeichnen ist. REITs lassen sich gleichwohl wie andere Finanzierungsvehikel auch als P-A-Beziehung begreifen, in dem die Anleger die Prinzipalen darstellen und das Management des Finanzierungsvehikels die Agenten. Charakteristisch hierbei ist eine asymmetrische Informationsverteilung zwischen den beiden Parteien.

Ein Unterscheidungsmerkmal verschiedener Finanzierungsvehikel ist der jeweilige Handlungsspielraum der Agenten, aus dem sich die Zahlungsansprüche, Informations- und Mitbestimmungsrechten ergeben.7 Je größer der Handlungsspielraum ist, desto mehr Risiken müssen die Prinzipalen tragen, damit verbunden sind höhere Verzinsungsansprüche. Das entscheidende Kriterium der Finanzierung ist, ob der Handlungsspielraum den geschäftlichen Erfordernissen entspricht.8 REITs sind, sofern sie börsennotiert sind, kurzfristig handelbar wie Aktien. Die Kursbildung der Börsensegmente hängt von dem jeweiligen Handlungsspielraum, nicht von dem Risiko des betriebenen Geschäfts der Finanzierungsvehikel ab. Darüber hinaus beeinflusst die Nachfrage nach REITs die Aktienkurse, aber nicht das operative Geschäft.9

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: P-A-Modell Quelle: Sotelo, 2006; eigne Darstellung

Im Allgemeinen weisen REITs eine sehr ausgeglichene Struktur auf, bei der der Handlungs- spielraum der Agenten eingeschränkt ist. Die Erträge von REITs müssen aus Mieten und Verkäufen von Objekten resultieren. Andere gewerbliche Tätigkeiten für Dritte jedoch sind verboten. Durch diese Beschränkung des Handlungsspielraumes werden die Kapitalkosten gesenkt und die Performance der REITs passt sich so an die gehaltenen Bestände an, somit nimmt die Performance der REITs direkt Einfluss auf den Kurs. Somit sind REITs zur Finanzierung von Immobilienbeständen dank ihres beschränkten Handlungsspielraumes und der Abbildungsfähigkeit der Performance gut geeignet.10 Ein Vergleich der unterschiedlichen Handlungsspielräume der Finanzierungsformen wird in Abbildung 2 gezeigt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Handlungsspielraum unterschiedlicher Finanzierungsformen

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Sotelo, Immobilienanlagenprodukte, SS2007

2.3 REITs in den USA

Bedingt durch die lange Historie von über 47 Jahren und die Bereitschaft ihre Struktur an die Marktansprüche anzupassen, stellen die REITs in den USA eine Vorbildfunktion für andere Länder dar.11 In diesem Abschnitt soll ein allgemeiner Einblick in die Entstehung und die wichtigen begleitenden Umstände der REITs in den USA gegeben werden. Danach wird die Struktur der US-REITs in Anlehnung an die Gutachten der ZEW/ebs und Berichte von EPRA kurz dargestellt.

2.3.1 Entstehung

Schon 1880 entstand der erste Trust, der Massachusetts Trust, auf den sich die heutigen REITs zurückdatieren lassen.12 Im Jahr 1960 wurden die REITs mit ihren heutigen Strukturen geschaffen, um den Kleinanlegern Investitionen in größere Immobilienprojekte zu erleichtern.13 REITs waren zunächst als passive Investmentgesellschaft mit der Rechtsform Business Trust konzipiert. Diese wurden durch externe Berater geführt, die eine Management Fee als Vergütung ihrer erbrachten Leistungen erhielten. In den 1975 und 1976 durchgeführten rechtlichen Veränderungen wurde es den REITs erstmalig gestattet die Rechtsform einer Corporation anzunehmen.14

Um die REITs attraktiver für die Investoren zu machen, wurde ihre Regulierung immer wieder gelockert, so dass die REITs auch in den Fokus institutioneller Investoren rückten. Das erste wesentliche Ereignis für REITs war der Tax Reform Act von 1986, in dem die Abschreibungsmöglichkeiten der Immobilien, die Abzugsmöglichkeiten von Fremdkapital- kosten sowie die Verlustausgleichsmöglichkeiten schlagartig eingeschränkt wurden. Dadurch stieg die Attraktivität der REITs gegenüber anderer konkurrierender Anlageformen. In diesem Act wurde auch ein internes Management der REITs zugelassen, wodurch die Interessenkonflikte zwischen den Anteilseignern und dem externen Management beseitigt werden konnten. Nach der Krise im amerikanischen Immobilienmarkt Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre trat eine andere Entwicklungsphase der REITs ein. 1992 wurde der UPREIT eingeführt, damit die Immobilien aus Beteiligungsgesellschaften in einen REIT eingebracht werden können.

Durch die Lockerung des Streubesitzkriteriums im Jahr 1993 investierten auch Pensionsfonds in REITs. Weitere Lockerungen wurden 1997 und 1999 vorgenommen. Demnach durften REITs in einem beschränkten Maße auch Einkünfte aus nicht-immobilienbezogenen Dienstleistungen beziehen. Weiter wurde es ihnen erlaubt, steuerpflichtige Dienstleistungen auf ihre Tochterunternehmen zu übertragen. Durch den „REIT Improvement Act“ aus dem Jahr 2004 werden die ausländischen Investoren bei den Veräußerungsgewinnen gleich behandelt wie inländische Investoren.15 All diese Flexibilität und Freiheit der US-REITs haben zu ihrem Erfolg ihren Beitrag geleistet.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Chan, Erickson u. Wang,

Abbildung 3: UPREIT Struktur

2.3.2 Kurzdarstellung der Struktur der US-REITs

2.3.2.1 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen

RECHTSFORM

Grundsätzlich kann jede umsatzsteuerrechtliche US-amerikanische Rechtsform, die in einem der 50 US-amerikanischen Staaten gegründet wurde, zum REIT konvertieren. 2/3 der REITs bilden die Rechtsform „Corporation“ und 1/3 die Rechtsform „Trust“.16 Alle Anteile müssen frei übertragbar sein. Zur Beantragung ist lediglich das Ausfüllen eines für das Jahr bestimmten Steuerformblattes (1120 REIT) schon ausreichend. Die REITs können börsennotiert und nicht börsennotiert sein. In den USA existieren drei Typenklassen von REITs. Equity-REITs dürfen nur in Immobilien investieren, Mortage-REITs investieren in Hypothekendarlehen und Hybrid-REITs können beide Geschäftstätigkeiten ausüben. Auf der gesellschaftsrechtlichen Ebene hat der börsengehandelte REIT einen ähnlichen Charakter wie andere Aktiengesellschaften.17

EIGENTüMERSTRUKTUR, STREUBESITZ UND BöRSENAUFLAGEN

Um ein US-REIT zu werden, muss die Gesellschaft spätestens im zweiten Steuerjahr ihre Anteile an mind. 100 Anteilseigner verteilen, wobei schon in der zweiten Hälfte des ersten Steuerjahres nicht mehr als 50% aller Anteile durch 5 oder weniger natürliche Personen gehalten werden dürfen (5/50 Regel). Diese Beschränkungen werden häufig in den Gesellschaftsverträgen mit einbezogen.18

ANLAGERESTRIKTIONEN

US-REITs dürfen Immobilien im eigenen Bestand halten, verwalten und entwickeln. In den USA müssen die Kriterien für vierteljährliche Vermögensstruktur und jährliche Einkommensstruktur der REITs eingehalten werden, falls die bei der Securities and Exchange Commission (SEC) registriert sind.

Als US-REITs müssen nachfolgend genannte Kriterien der Vermögensstruktur vierteljährlich erfüllt werden. Mind. 75% ihres Vermögens müssen in Immobilien, Immobilienbeteiligungen an anderen REITs oder Hypothekendarlehen angelegt sein. Dies hat zur Folge, dass andere Investitionen nicht mehr als 25% des Gesamtvermögens umfassen dürfen. Die Tochtergesellschaft TRS (taxable REIT subsidiaries) können Gewerbstätigkeit ausüben, sofern der Beteiligungswert nicht mehr als 20% des Gesamtvermögens beträgt. Die Tätigkeiten, die nicht das eigene REIT-Portfolio betreffen, müssen auf der Unternehmensebene voll versteuert werden. Der Anteil eines REIT darf 10% der Stimmenanteile oder Aktienkapitalanteile einer nicht REIT-Gesellschaft nicht überschreiten, wobei der Beteiligungswert auf max. 5% des Gesamtvermögenswertes der REITs begrenzt ist. Zur Lockerung ist die Regelung abgeschafft, dass höchstens 30% des Bruttogewinns aus dem Verkauf von weniger als 4 Jahren gehaltenen Immobilien stammen.19

Nachfolgend genannte Kriterien der Einkommensstruktur sind für US-REITs jährlich zu erfüllen. Die Bruttoeinkünfte müssen zu mindestens 75% aus Mieten, Hypothekenzinsen, Reit-Ausschüttungen, Veräußerungsgewinnen von Immobilien, Immobilienanteilen, Steuerrückzahlungen und bestimmten qualifizierenden kurzfristigen Investitionen resultieren. Zusammen mit den Einkünften aus sonstigen Aktien und Wertpapieren sowie Sicherungsgeschäften und anderen passiven Investments müssen mindestens 95% der Bruttoeinkünfte erwirtschaftet werden.

MANAGEMENT, FREMDKAPITALEINSATZ UND AUSSCHüTTUNGSVORSCHRIFTEN

Durch die Aufhebung des Verbotes des internen Managements 1986 wurden die Konflikte, die sich aus der Prinzipal-Agenten Problematik ergaben, abgemildert.20 Der Einsatz von Fremdkapital ist nicht reglementiert. Die US-REITs müssen 90% der steuerpflichtigen laufenden Einkünfte an die Anteilseigner ausschütten. Die nicht auszuschüttenden Veräußerungsgewinne und die Abschreibungen bilden die Innenfinanzierung.21

BöRSENPFLICHT UND RüCKGABEMODALITäTEN

REITs ist ein geschlossenes Anlageprodukt, sodass eine Eigenkapitalerhöhung nur durch laufende Kapitalerhöhung möglich ist. Im Gegensatz zu den deutschen offenen Immobilienfonds ist eine Rücknahme der Anteilsscheine bei REITs nicht verpflichtend.

PUBLIZITäTSPFLICHT UND STAATLICHE AUFSICHT

REITs unterliegen den gleichen Offenlegungspflichten wie andere börsengelistete Unternehmen auch. Aufgrund ihrer Anlagerestriktionen seien hier insbesondere die Quartals- und Jahresberichte erwähnt. Auf Vorschlag der NAREIT22 wird die Profitabilität von REITs veröffentlicht.23 Die Securities and Exchange Commission (SEC) übernimmt die staatliche Aufsicht für bei der SEC registrierte REITs. Financial Accounting Standard Board kontrolliert die Rechnungslegung der REITs. Weitere Transparenz, Daten sowie Informationen der REITs werden von NAREIT publiziert.

2.3.2.2 Steuerrechtliche Rahmenbedienungen

REITs sind steuertransparente Anlagevehikel. Ihre Struktur bedingt, dass die Doppelbesteuerung für inländische Investoren aufgehoben wird. Die Besteuerung erfolgt nicht auf Ebene des REIT, sondern nach Ausschüttung bei den Anteilseignern. Um diesen Sachverhalt näher und anschaulicher zu erläutern, sind die wesentlichen steuerrechtlichen Rahmenbedingungen der US-REITs tabellarisch in Tabelle 1 dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Steuerrechtliche Rahmenbedienungen Qulle: EPRA, ZEW/ebs mit eigener Darstellung

2.3.2.3 Regelungen bei Verlust des REIT- Status

Die Regelungen bei Verstoß gegen die REITs - Kriterien wurden im „American Jobs Creation Act of 2004“ aufgelockert. Wenn nur geringfügige Verstöße gegen die Vorgaben bezüglich der Einkommens- und Vermögensstruktur auftreten, dürfen REITs ihre Status bewahren, indem sie innerhalb von sechs Monaten ihre Vermögensstruktur den regelgerechten Kriterien anpassen. Bei nicht geringfügigen Verstößen müssen REITs zusätzlich 50,000 $ Strafe bezahlen oder den über den Vorgaben hinausgehenden Vermögenswert möglichst hoch versteuern. Die Ausschüttungsverpflichtung ist aufrechtzuerhalten.24

2.3.3 Zusammenfassung

Wie schon erläutert ist der Handlungsspielraum bei einer P-A-Beziehung eines Anlagevehikels der entscheidende Faktor.

[...]


1 Vgl. Fraser Hughes, REITs Paper, EPRA, S. 20 2006

2 Vgl. Sotelo, Skript Immobilienanlageprodukte von SS07

3 Vgl. Fraser Hughes, REITs Paper, EPRA, S. 20 2006

4 Vgl. Chan, Erickson u. Wang, REITs structure, performance and investment oppertunities, 2004, S.13.

5 Vgl. ZEW/ebs, REITS, 2005, S.1.

6 Vgl. ZEW/ebs, REITS, 2005, S.1.

7 Vgl. Sotelo, REITs, im Handbuch Real Estate Private Equity, S.549, 2006

8 Vgl. Kottman, Sotelo, Ein eignes Börsensegment für REITs?, Immobilienmanager, 1-2.2007

9 Vgl. REITs Deutschland, http://reits-in-deutschland.de/index.php?id=10&L=0, vom 16,05,2007

10 Vgl. Kottman, Sotelo, Ein eignes Börsensegment für REITs?, Immobilienmanager, 1-2.2007

11 Vgl. Sotelo, Bone Winkel, Gutachten: Bedeutung nicht börsengehandelter REITs für den Erfolg in Deutschland, S.34.

12 Vgl. Chan, Erickson u. Wang, REITs structure, performance and investment oppertunities, 2004, S.13.

13 Vgl. EPRA, Global REIT Survey, 2004, S.45.

14 Vgl. ZEW/ebs, REITS, 2005, S.24.

15 Vgl. ZEW/ebs, REITS, 2005, S.7-8.

16 Vgl. King, REITs, 1999, S.12.

17 Vgl. ZEW/ebs, REITS, 2005, S.8

18 Vgl. EPRA, Gloabal REIT Survey, SEP. 2004, S. 47

19 Vgl. ZEW/ebs, REITS, 2005, S.9; EPRA, Global REIT Survey, S47.

20 Vgl. Sotelo, Bone Winkel, Gutachten: Bedeutung nicht börsengehandelter REITs für den Erfolg in Deutschland, S.37.

21 Vgl. ZEW/ebs, REITs, 2005, S.12.

22 Kurzform für “Nationl Assosiation of Real Estate Investment Trusts”

23 Report „Funds from operations“ von NAREIT, www.nareit.com

24 Vgl. ZEW/ebs, REITs, 2005, S.17.

Ende der Leseprobe aus 29 Seiten

Details

Titel
REITs in Europa: Vergleich der Einführung von REITs in GB, Frankreich und Deutschland
Hochschule
Bauhaus-Universität Weimar  (Fakultät Bauingenieurwesen, Juniorprofessur Immobilienökonomie)
Note
2.0
Autor
Jahr
2007
Seiten
29
Katalognummer
V82660
ISBN (eBook)
9783638889193
Dateigröße
1337 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
REITs, Europa, Vergleich, Einführung, Frankreich, Deutschland
Arbeit zitieren
MSC Chenhui Xia (Autor), 2007, REITs in Europa: Vergleich der Einführung von REITs in GB, Frankreich und Deutschland, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/82660

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