Pflegeheim. Eine Alternative für Immobilieninvestoren?

Inhaltverzeichnis

Inhaltverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1. HINLEITUNG ZUM THEMA

2. GRUNDLAGEN DER PFLEGEHEIMIMMOBILIEN
2.1 Erläuterung der Begrifflichkeit Pflegeheim
2.1.1 Definition
2.1.2 Ziel und Zielgruppe des Pflegeheims
2.2 Charakteristika der Pflegeimmobilien
2.3 Drittverwendungsfähigkeit

3. PFLEGEHEIMMARKT
3.1 rechtliche Rahmenbedingungen
3.1.1 Heimgesetz(HeimG)
3.1.2 soziale Pflegeversicherungsgesetz - SGB XI
3.2 Nachfrage und Angebote Analyse
3.2.1 Nachfrageanalyse
3.2.1.1 Die demographische Entwicklung
3.2.1.2 zukünftige Einkommens- und Vermögenssituation
3.2.1.3 Haushaltstruktur, Wohnform und Mobilität
3.2.1.4 Pflegebedürftige und ihre Bedürfnisse
3.2.2 Angebotsanalyse
3.2.2.1 Angebote der Pflegeimmobilien
3.2.2.2 Investoren der Pflegeimmobilien
3.2.2.3 Betreiber

4. RISIKO-CHANCEN-ANALYSE
4.1 sozialpolitische Auswirkungen und Trends
4.2 Investor vs. Betreiber
4.3 Nachfrage vs. Angebote

5. SCHLUSSBETRACHTUNG

Verzeichnisse

Rechtsquellenverzeichnisse:

Literaturverzeichnisse:

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Typolisierung nach Immobilienarten

Abbildung 2: Finanzierungspostulat von Williamson

Abbildung 3: Risiken und Marktstruktur der Betreiberimmobilien

Abbildung 4: Pflegebedürftige Anzahl

Abbildung 5: steigende Pflegebedürftigkeit mit steigendem Alter

Abbildung 6: Vorausberechnung Pflegebedürftige bis 2020

Abbildung 7: Marktteilnehmer 2005

Abbildung 8: Umsatzrendite von Pflegeeinrichtungen

Abbildung 9:Prognose: Anteil privater Träger an allen Pflegeeinrichtungen

Abbildung 10: Defizite der Pflegeversicherung seit 1999

Abbildung 11: Risiken und Marktstruktur der Betreiberimmobilien

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Prognose der Heimbewohner

Tabelle 2: Heimentgelte und Leistung der Pflegekasse

Tabelle 3: Steigender Pflegesatz vs. unveränderte Pflegeversicherung

1. HINLEITUNG ZUM THEMA

Der Pflegeheimimmobilienmarkt ist ein Thema, welches in der Öffentlichkeit heiß diskutiert wird. Durch die absehbare demographische Alterung sollte sich zudem die Nachfrage nach Pflegeheimimmobilien deutlich steigern. Zahlereiche Pressestichworte unterstützen das Szenario. „Ungebrochener Trend zu professioneller Pflege“, „Erheblicher Anstieg der Pflegebedürftigenzahl“ etc. In dieser optimistischen Stimmungslage treiben die Investoren die Preise von Pflegeheimen in die Höhe.

Jedoch existieren in der Öffentlichkeit nicht nur befürwortende Aspekte in Bezug auf Pflegeheimimmobilien. Die steigende Lebenserwartung und gesunde Lebensführung, die in den letzten Jahren entstandenen Konkursfälle der Betreiber und die starke Abhängigkeit der Leistungserstellung von staatlicher Reglementierung, welche allesamt Risiken für Investoren darstellen, lassen die Investitionen in den Pflegeheimmarkt schrumpfen. Die Frage, ob der Pflegeheimimmobilienmarkt ein Wachstumsmarkt ist und wie die Investoren mit den Risiken umgehen, wird in folgender Hausarbeit behandelt.

Zunächst werden die Eigenschaft und Besonderheit der Pflegeheimimmobilien aus Sicht der Investoren betrachtet, die die weitere Analyse elementar unterstützen sollen. Im dritten Kapitel werden vorrangig die rechtlichen Rahmenbedingungen vorgestellt, die eine entscheidende Rolle für die Investoren spielen. Um die Marktsituation der Pflegeheimimmobilien möglichst anschaulich darzustellen, wird im Anschluss die Nachfrage- Angebote-Analyse durchgeführt. Darin wird die demographische Entwicklung, die Haushalts- struktur, die Bedürfnisse der zu Pflegenden sowie ihre künftigen Einkommen auf der Nachfrageseite; die Bestände der Pflegeheime, die Investoren und Betreiber auf der Angebotsseite, analysiert. Da in dieser Arbeit die Investitionen in Pflegeheimimmobilien behandelt werden, wird zum Schluss eine Risiko-Chancen-Analyse durchgeführt, die Bezug auf die vorher erläuterten rechtlichen und marktanalytischen Erkenntnisse nimmt.

2. GRUNDLAGEN DER PFLEGEHEIMIMMOBILIEN

Pflegeheimimmobilien lassen sich im Allgemeinen zu Seniorenimmobilien zuordnen, zu denen weiterhin „Betreutes Wohnen“ und „Seniorenresidenz“ gehören. Anders als das eher wohnorientierte betreute Wohnen weist das Pflegeheim eher Eigenschaften einer dienstleistungs- und pflegeorientierten Wohnform auf.

2.1 Erläuterung der Begrifflichkeit Pflegeheim

2.1.1 Definition

Ein Pflegeheim ist eine Einrichtung für alte, chronisch Kranke, Gebrechliche und Behinderte, die hier Unterkunft, Vollverpflegung und Betreuung sowie umfassende Pflege je nach Pflegebedürftigkeit erhalten,¹ die das konstituierende Kennzeichnen ist.² Beim Pflegeheim steht die Sicherheit im Vordergrund. In dem nicht nur Wohnräume sondern auch Hilfs-, Betreuungs- und Pflegeleistungen angeboten werden müssen. Diese Wohnform richtet sich überwiegend an Personen, die weniger oder keine Eigenständigkeit beim Wohnen aufweisen können, also pflegebedürftig sind. Die Personen leben in der Regel in einer behinderten- gerechten Umwelt.³

2.1.2 Ziel und Zielgruppe des Pflegeheims

Die Zielsetzung dieses Dienstleistungsangebotes ist es, die erforderliche Pflege ständig zu gewährleisten und reaktivierend zu gestalten,⁴ um den Allgemeinzustand der alten pflegebedürftigen Menschen zu verbessern. Im Pflegeheim sind die körperliche, geistige und soziale Fähigkeit nicht nur zu erhalten, sondern auch die verlorenen Kompetenzen der Bewohner zurück- bzw. wiederzugewinnen.⁵

Zielgruppe dieser Wohnform sind vor allem körperlich schwer Pflegebedürftige und Altersverwirrte, die nach SGBXI in drei Stufen der Pflegebedürftigkeit einzuordnen sind.⁶ Zum einen kommen die Bewohner von Pflegeheimen als Patienten aus Krankenhäusern, wenn sie als nicht mehr behandlungsbedürftig oder -fähig zu betrachten sind. Zum anderen werden ältere Menschen aufgenommen, die durch betreute Wohnformen, ambulante Hilfsangebote oder durch die Familienpflege nicht ausreichend versorgt werden können.⁷ Als alte Menschen werden in dieser Hausarbeit die über 65 jährige Hochbetagte bezeichnet.

2.2 Charakteristika der Pflegeimmobilien

Dass jede Immobilie ein Unikat⁸ ist, ist ein unstreitbarer Fakt und bedarf keiner weiteren Erläuterung. Dennoch ist es nicht nur möglich, sondern auch notwendig, Immobilien zu verschieden Gruppen zusammenzufassen bzw. voneinander abzugrenzen. Ein universales Schema zur Differenzierung von Immobilien ist nicht existent, jedoch kann je nach Untersuchungsabsicht auf bereits bestehende Ansätze und Typologisierungen zurückgegriffen werden. Die derzeit wohl am häufigsten genutzte Betrachtungsform zielt auf die Unterscheidung von Immobilien hinsichtlich ihrer Art ab. Hierbei wird, wie Abbildung 1 zu entnehmen ist, nach drei übergeordneten Immobilienarten differenziert.⁹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Typolisierung nach Immobilienarten

Quelle: in Anlehnung an Schulte, Immobilienökonomie, 2005, S. 119

Der in dieser Hausarbeit zu betrachtende Immobilientyp - Pflegeheimimmobilien, als Teil der Seniorenimmobilien, kann in seiner Gesamtheit laut Abbildung 1 den Sonderimmobilien zugeordnet werden. Wie schon unter 2.1 erläutert sind die Pflegeheimimmobilien eher dienstleistungs- und pflegeorientierte Seniorenimmobilien, bei denen ein Heimvertrag zwischen den Bewohnern und den Betreibern geschlossen wird. Im Rahmen eines Heimvertrags erbringt der Betreiber sämtliche Dienst- und Pflegeleistungen für die Bewohner. Insofern weist diese spezielle Immobilie den Charakter von Betreiberimmobilien auf. Darüber hinaus ist zu bemerken, dass die Investition in Pflegeheimimmobilien einer Investition in immobilien- basierte Dienstleistungsbetriebe entspricht. Je bedeutender die Dienstleistungen für die Nutzung der Immobilie durch den Endnutzer - hier Bewohner- und insofern für den Ertrag der Immobilie des Investors sind, desto mehr wird der Wert der Immobilie durch den Betreiber und den Betrieb bzw. Dienstleistungen aber nicht nur durch das Gebäude an sich bestimmt.¹⁰

2.3 Drittverwendungsfähigkeit

Ein weiteres wesentliches Merkmal neben der Lage einer Immobilie ist die Drittverwendungsfähigkeit. Dieser von Williamson¹¹ entwickelte Begriff zeigt auf, dass drittverwendungsfähige (unspezifische) Aktiva mit Fremdkapital und nicht drittverwendungsfähige (spezifische) Aktiva mit Nicht-Fremdkapital finanziert werden (sollen).¹²

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Finanzierungspostulat von Williamson

Quelle: Williamson 1988; Sotelo 2006; eigne Darstellung

Spezialimmobilien sind, wie der Name schon suggeriert, speziell auf eine bestimmte Nutzung hin konzipiert und somit in ihrer Drittverwendungsfähigkeit eingeschränkt.¹³ Obwohl es möglich ist, aus einer Pflegeheimimmobilie eine andere Art von Immobilie zu entwickeln (z.B. ein Studentenwohnheim, Hotel oder Klinikum), wird aber im Allgemeinen davon abgesehen.

Zum anderen sind nur wenige Trägerschaften (sowohl freigemeinnützige als auch private Betreiber) überregional tätig, somit ist die Marktstruktur der Betreiber eher monopolistisch. Wie folgende Abbildung zeigt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Risiken und Marktstruktur der Betreiberimmobilien

Quelle: Sotelo, Skript Immobilienanlageprodukt, SS07

Die Investoren haben durch diese Marktstruktur nur wenige Wahlmöglichkeiten bei den Betreibern, der Handlungsspielraum der Investoren gegenüber den Betreibern ist dadurch eingeschränkt. Da der Handlungsspielraum als Drittverwendungsfähigkeit der Passiva zu verstehen ist,¹⁴ ist die Drittverwendungsfähigkeit der Betreiber von Pflegeheimimmobilien ebenso wie die Drittverwendungsfähigkeit der Pflegeheimimmobilien stark begrenzt.

In Anlehnung an die vorher erläuterten Aspekte kann zum Teil begründet werden, dass die Investition in Pflegeheimimmobilien ein hohes Risiko aufweist, weshalb die Banken in den letzten Jahren in geringerem Maße Pflegeheimimmobilien finanziert haben¹⁵.

3. PFLEGEHEIMMARKT

3.1 rechtliche Rahmenbedingungen

Offensichtlich beeinflussen die rechtlichen Rahmenbedingungen erheblich auf die Funktionsweise des Pflegeheimmarktes, was sich wiederum auf den Pflegeheimmarkt auswirken kann. Die wesentlichen rechtlichen Rahmenbedingungen werden im Folgenden erläutert und behandelt.

3.1.1 Heimgesetz(HeimG)

Das HeimG ist 1974 in Kraft getreten und zuletzt am 31.10.2006 verändert worden. Nach §1 HeimG sind Heime: Einrichtungen, die dem Zweck dienen, ältere Menschen oder pflegebedürftige oder behinderte Volljährige aufzunehmen, ihnen Wohnraum zu überlassen sowie Betreuung und Verpflegung zur Verfügung zu stellen oder vorzuhalten, und die in ihrem Bestand von Wechsel und Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner unabhängig sind und entgeltlich betrieben werden¹⁶.

Diese Heimdefinition gibt einen sehr offenen und weit auslegbaren Rahmen für Pflegeheim vor. Das Gesetz findet Anwendung, wenn ältere Menschen, pflegebedürftige oder behinderte Volljährige Wohnraum von Heimbetreiber mieten und somit ein Heimvertrag¹⁷ zwischen beiden Parteien geschlossen wird. Hierdurch wird festgelegt, dass der Heimbetreiber zur Erbringung der Pflege- und Betreuungsleistung und der Bewohner zur Bezahlung der Leistung verpflichtet ist.¹⁸

Das Heimgesetz gibt die rechtliche Grundlage für den Betrieb von Heimen vor und bezweckt in erster Linie den Schutz der Interessen und Bedürfnisse der Bewohner vor unangemessener Qualität der Pflege und Betreuung.¹⁹ Auch die bauliche Qualität der Heime wird durch die Heimmindestbauverordnung festgelegt.

3.1.2 soziale Pflegeversicherungsgesetz - SGB XI

Die soziale Pflegeversicherung wurde am 01.01.1995 als „fünfte Säule“ der deutschern Sozialversicherung neben der Renten-, Kranken-, Unfall- und Arbeitslosenversicherung eingeführt. Sie dient dazu, dass die Pflegebedürftigen Hilfen bekommen, unabhängig von der eigenen finanziellen Situation, wenn sie bei einer Krankenkasse versichert sind.²⁰ Pflegekassen haben den Auftrag, eine bedarfsgerechte und gleichmäßige, dem allgemein anerkannten Stand medizinisch-pflegerischer Erkenntnisse entsprechende pflegerische Versorgung der Versicherten zu gewährleisten. Sie schließen hierzu Versorgungsverträge, Leistungs- und Qualitätsvereinbarungen sowie Vergütungsvereinbarungen mit den Trägern von Pflegeeinrichtungen²¹ und sonstigen Leistungserbringern.²²

Die Pflegesätze für die Pflegeleistungen und Zusatzleistungen sowie die Sätze für Unterkunft und Verpflegung bei stationären Einrichtungen werden vom Kostenträger, den Pflegekassen sowie den Sozialhilfeträgern vor Beginn der jeweiligen Wirtschaftsperiode/ Betriebsphase festgestellt. Der Leistungsträger bekommt angemessene Entgelte entsprechend der angebotenen Leistungen von den Kostenträgern. Die Pflegekassen erstatten keine Selbstkosten, sondern zahlen leistungsgerechte Vergütungen, so dass Gewinne und Verluste bei der Pflegeeinrichtung verbleiben.²³

Der andere Vergütungsbestandsteil sind Investitionskosten, die durch Entstehen der Pflegeeinrichtung verursacht werden. Die Bundesländer sind für die wirtschaftlich pflegerische Versorgungsstruktur und damit für die finanzielle Förderung der Investitionskosten der Pflegeeinrichtung verantwortlich. Soweit die Investitionskosten von den öffentlichen Fördermitteln nicht gedeckt werden, kann die Differenz des Betrages an die Pflegebedürftigen weitergeleitet werden. Nicht geförderte Pflegeeinrichtungen können ihre betriebs- notwendigen Investitionsaufwendungen ohne Zustimmung der zuständigen Landesbehörde gesondert den Pflegebedürftigen in Rechnung stellen.²⁴

3.2 Nachfrage und Angebote Analyse

3.2.1 Nachfrageanalyse

Wie eingangs schon erläutert, ist der Pflegeheimmarkt dienstleistungsorientiert. Die Erfüllung der Kundenwünsche und die individuelle Lösung des Kundenproblems stehen im Vordergrund. Damit ist dieser Markt als ein Nachfragermarkt zu identifizieren, in dem die über 65-Jährigen Senioren als Zielgruppe dieser Arbeit betrachtet werden. Im Folgenden werden die wesentlichen Entwicklungen aufgezeigt, die die Nachfrage nach Pflegeheimimmobilien entscheidend beeinflussen.

[...]

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¹ Pflegebedürftigkeit nach §14 SGBXI.

² Vgl. Deutscher Verein für öffentliche und private Fürsorge, Nomenklatur, S.14.

³ Vgl. Bernd Heuer und Andreas Schiller, Spezialimmobilien, S. 327.

⁴ Hierzu die Erklärung für „reaktivierend“ siehe §28 Abs.4 SGBXI.

⁵ Vgl. Pamela Busz, Seniorenimmobilien als Investitionsobjekte, S.21.

⁶ Hierzu nach §15 SGBXI.

⁷ Vgl. BMRBS, Wohnen alter und pflegebedürftiger Menschen, S. 101.

⁸ Vgl. Schmoll, Basiswesen, 2005, S.217.

⁹ Vgl. Schulte, Immobilienökonomie, 2005, S.119 ff.

¹⁰ Vgl. Pamela Busz, Seniorenimmobilien als Investitionsobjekte, 2003, S.24; Sotelo. Skript Immobilienfinanzierung, 2007

¹¹ Oliver E. Williamson, geboren 1932 in Superior (Wisconsin), lehrt an der University of California in Berkely. Bekannt wurde er vor allem durch seine Arbeiten zur Transaktionskostentheorie und zur Industrieökonomik. Seine Forschungen haben zu einem besseren Verständnis von Organisationen und der Funktionsweise von Unternehmen beigetragen. Vgl. http://groups.haas.berkeley.edu/bpp/oew/, 07.06.2007

¹² Vgl. Sotelo, Skript Immobilienanlageprodukt, 2007

¹³ Vgl. Schmoll, Basiswesen, S.217.

¹⁴ Vgl. Sotelo, Skript Immobilienanlageprodukte, 2007

¹⁵ Vgl. Die Welt, Seniorenimmobilien sind noch kaum zu finanzieren, 09,02,2004.

¹⁶ Siehe §1 Abs.1 Heimgesetz.

¹⁷ Siehe §5 Heimgesetz

¹⁸ Vgl. Pamela Busz, Seniorenimmobilien als Investitionsobjekte, 203, S.26.

¹⁹ Vgl. Bernd Heuer und Andreas Schiller, Spezialimmobilien, 1998, S. 396.

²⁰ Pflegekassen werden von Krankenkassen wahrgenommen. Siehe §1 Abs.2, 3 und 4SGB XI.

²¹ Siehe §71 SGB XI.

²² Siehe §1, §12, §69, u. §72 SGB XI

²³ Siehe §82 Abs.1, §84 Abs.2, §85 u. §87 SGB XI.

²⁴ Siehe §82 Abs. 2,3 SGB XI, §82 Abs. 4 SGB XI.