Der geschlossene Immobilienfonds als Anlagemöglichkeit für den vermögenden Privatkunden

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung
1.1. Ziel und Gang dieser Arbeit
1.2. Kapitalanlageformen
1.3. Der Fondsgedanke
1.3.1. Investmentfonds
1.3.2. Immobilienfonds
1.4. historische Entwicklung
1.5. Markt für geschlossene Immobilienfonds

2. Charakterisierung des geschlossenen Immobilienfonds und des vermögenden Privatkunden
2.1. Der geschlossene Immobilienfonds
2.1.1. Begriff
2.1.2. Bedeutung als Kapitalanlage
2.1.3. Abgrenzung von offenen Immobilienfonds
2.1.4. Arten von geschlossenen Immobilienfonds
2.1.4.1. Steuerorientierte Fonds
2.1.4.2. Renditeorientierte Fonds
2.1.5. Erfolgskomponenten
2.1.6. Einzahlungsmodalitäten am Beispiel der H.F.S. Beteiligungsgesellschaft
2.1.6.1. Flex Cash Classic
2.1.6.2. Flex Cash Liquimax
2.1.6.3. Flex Cash Perfect
2.1.6.4. Flex Cash Immorente
2.1.6.5. Flex Cash ImmorentePlus
2.2. Der vermögende Privatkunde
2.2.1. Definition und Klassifizierung
2.2.2. Bedürfnisse
2.2.3. Der vermögende Privatkunde als Zielgruppe

3. Zivilrechtliche Gestaltung von geschlossenen Immobilienfonds
3.1. BGB – Fonds
3.2. KG – Fonds
3.3. Konstruktionsmerkmale geschlossener Immobilienfonds
3.4. Vergleich

4. Steuerliche Grundlagen und wirtschaftliche Beurteilung eines geschlossenen Immobilienfonds
4.1. Steuerrechtliche Grundlagen von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds
4.1.1. Einkommensteuer
4.1.1.1. Bestimmung der Einkunftsart
4.1.1.1.1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
4.1.1.1.2. Einkünfte aus Gewerbebetrieb
4.1.1.1.3. Einkünfte aus Kapitalvermögen
4.1.2. Sonstige Steuerarten
4.1.2.1. Umsatzsteuer
4.1.2.2. Grunderwerbsteuer
4.1.2.3. Erbschaft- und Schenkungsteuer
4.2. Wirtschaftliche Betrachtung eines geschlossenen Immobilienfonds
4.2.1. Rentabilität
4.2.1.1. Einflussfaktoren auf die Rendite
4.2.1.1.1. Standort, Lage und Qualität des Objekts
4.2.1.1.2. Kostenstruktur
4.2.1.1.3. Ausschüttungen und Steuervergünstigungen
4.2.1.2. Renditeberechnung mit der internen Zinsfuß Methode
4.2.2. Sicherheit
4.2.3. Liquidität
4.2.4. sonstige Anlageziele des vermögenden Privatkunden

5. Schlussbetrachtung
5.1. Ausblick
5.2. Fazit – Empfehlung

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Kapitalanlageformen

Abbildung 2: Erfolgskomponenten geschlossener Immobilienfonds

Abbildung 3: Flex Cash Classic

Abbildung 4: Flex Cash Liquimax

Abbildung 5: Flex Cash Immorente

Abbildung 6: Flex Cash ImmoRentePlus

Abbildung 7: Berechnung Barausschüttung

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

1.1. Ziel und Gang dieser Arbeit

Ziel dieser Arbeit ist es, den geschlossenen Immobilienfonds als mögliche Anlageform für den vermögenden Privatkunden darzustellen.

Nach einer kurzen Einführung und Betrachtung der historischen Entwicklung von geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland, erfolgt eine Beurteilung des geschlossenen Immobilienfonds aus Sicht des vermögenden Privatkunden. Dabei werden sowohl zivilrechtliche als auch steuerrechtliche Aspekte abgehandelt.

Im Anschluss erfolgt eine Beurteilung der wirtschaftlichen Aspekte, in dem die Anlegerziele Rendite, Sicherheit und Liquidität betrachtet werden.

Vor dem Hintergrund von Milliarden Euros an Investitionen in geschlossene Immobilienfonds fehlt es leider an einer umfassenden theoretischen Durchdringung der Materie in rechtlicher, steuerlicher und wirtschaftlicher Sicht. Über Jahre hinweg wurden bei Anlagen in geschlossenen Immobilienfonds nur die steuerlichen Aspekte in den Vordergrund gestellt. Andere Beurteilungskriterien wie etwa Objektgüte, Standort, Lage etc. traten völlig in den Hintergrund.^[1]

Aufgrund der vielen schwarzen Schafe unter den Anbietern von geschlossenen Immobilienfonds und dem noch immer fehlenden einheitlichen Rating für geschlossene Immobilienfonds soll diese Arbeit dem vermögenden Privatkunden helfen, sich vor möglichen Verlusten zu schützen und den geschlossenen Immobilienfonds sowohl aus steuerlichen- wie auch aus Sicherheits- und Liquiditätsaspekten in sein Vermögen mit aufzunehmen.

„Immobilienfonds sind wie Medizin. Die richtige Menge und Anwendung entscheidet, ob es sich um eine für den Benutzer wirkungsvolle Therapie zur Verbesserung seines Lebens handelt, oder um ein Gift, dessen Wirkung zum Verlust allen Wohlstands führen kann.“^[2]

1.2. Kapitalanlageformen

Unter Kapitalanlageformen versteht man die Verwendung nicht konsumtiv benötigter Geldbeträge unter dem Aspekt der Rentabilität bzw. Werterhaltung. Dabei sind Anlagen in Geld- und Sachwerten zu unterscheiden.^[3] Folgende, stark vereinfachte Abbildung zeigt, wo sich der geschlossene Immobilienfonds in der Welt der Kapitalanlageformen ansiedelt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Kapitalanlageformen

1.3. Der Fondsgedanke

„Fonds“ ist eine aus dem angelsächsischen Sprachgebrauch übernommene Bezeichnung für eine bestimmte Vermögensmasse, die man auch als Sondervermögen bezeichnen kann. „Fonds“ bedeutet wörtlich Geldmittel oder Geldvorrat und mittels eines Fonds sollen diese Geldmittel vieler Investoren gesammelt und zur Finanzierung bestimmter Güter eingesetzt werden.^[4]

1.3.1. Investmentfonds

In den USA und Großbritannien hat der Begriff „Investment“ eine weiter gefasste Bedeutung. Er bezeichnet allgemein die Anlage von Geldkapital. Der Begriff Investment, der in das deutsche Recht über Kapitalanlagegesellschaften Eingang gefunden hat, geht allerdings von einer engeren Bedeutung aus und beinhaltet „eine in ihrem Risiko geminderte Form der Verwaltung von Vermögen, die sich an einen grösseren Kreis von Anlegern wendet und im Hinblick auf die gemeinsame Anlage keine eigene unternehmerische Zielsetzung kennt“.^[5] Im inländischen Sprachgebrauch wird die weiter gefasste Definition des englischen „Investment“ übernommen und umfasst somit nicht nur die offenen, sondern auch die geschlossenen Immobilienfonds.^[6]

1.3.2. Immobilienfonds

Während Direktinvestitionen in Immobilien dem Kapitalgeber unmittelbares Realeigentum verschaffen, sind Kapitalanlagen im Sinne von Immobilieninvestments bzw. –fonds Beteiligungen an Fondsgesellschaften, die Immobilieneigentum erwerben und vermieten. Die Immobiliengesellschaft gibt Immobilienzertifikate aus, die einen bestimmten Anteil am Fondsvermögen repräsentieren.^[7]

Ziel des Immobilienfonds ist es, durch den Zusammenschluss einer Vielzahl von Einzelinvestoren, deren Kapitalkraft im Immobilienfondsvermögen gebündelt wird, auch den Kleinkapitalgebern mit geringem Eigenkapitaleinsatz an den Vorteilen von Grossimmobilien in guten Lagen teilhaben zu lassen.^[8]

In der Literatur wird die Bezeichnung Immobilienfonds sowohl für offene als auch für geschlossene Immobilienfonds verwendet, obwohl der gemeinsame Oberbegriff die verschiedenen Charaktere nicht berücksichtigt.

Im folgenden wird der geschlossene Immobilienfonds behandelt.

1.4. historische Entwicklung

Der Gedanke, sich zusammenzuschliessen und gemeinsam Immobilieneigentum zu erwerben, ist in der Bundesrepublik Deutschland noch nicht sehr alt. Erst im Anschluss an das Wirtschaftswunder der 50er und 60er Jahre verstärkte sich der Wunsch nach Immobilieneigentum als Kapitalanlage. Die erste Gründung eines geschlossenen Immobilienfonds in Form einer vermögensverwaltenden Bruchteilsgemeinschaft erfolgte im Jahr 1959 und hieß Dii-Fonds B2. Initiator war die Deutsche Immobilieninvestierungs AG.^[9]

Die Deutsche Pfandbriefanstalt und die Neue Heimat legten mit dem Hausbesitzbrief-Fonds im Jahre 1965 den ersten geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft auf.^[10]

In den 70er Jahren konnten die klassischen Wertpapieranlagen aufgrund der starken Inflation keine guten Renditen erzielen, was dem geschlossenen Immobilienfonds bis dahin sein grösstes Wachstum bescherte: Mehr als die Hälfte aller Ende 1972 bestehenden geschlossenen Immobilienfonds wurden nach 1969 gegründet.^[11]

Richtig zu florieren begannen die geschlossenen Immobilienfonds nach dem Ende des Bauherrenmodells in den Jahren nach 1982. 1986 sollen mehr als 18 Milliarden Euro Eigenkapital und 13 Milliarden Euro Fremdkapital in geschlossenen Immobilienfonds plaziert worden sein. Aktuelle Schätzungen gehen von einem gesamten Anlagevolumen von 60 Milliarden Euro aus.^[12]

Bedeutung und Volumen dieser Anlageform wuchsen seit dieser Zeit ständig und bis 1997 wurden Jahr für Jahr Milliarden in geschlossene Immobilienfonds investiert.^[13]

Da eine Publizitätspflicht fehlt, sind alle statistischen Erhebungen nur unvollständig.

Aktuelle Entwicklungen werden unter den Punkten 5.1. Ausblick und 5.2. Fazit betrachtet.

1.5. Markt für geschlossene Immobilienfonds

Mit dem „Jahrhundertgeschenk“ der Sonder-AfA in den neuen Bundesländern erlebte der Markt für geschlossene Immobilienfonds bis Ende 2001 eine Hausse.^[14]

Das Platzierungsvolumen für geschlossene Immobilienfonds wuchs seit dem Jahre 1991 stetig an. Grund hierfür war die o.a. 50 % Sonder-AfA Ostdeutschlands und Ost-Berlins. Waren es 1991 noch 4 Mrd. DM Platzierungsvolumen, stieg dieses im Jahre 1995 auf 9,5 Mrd. DM. Ab 2001 begann der Markt zu stagnieren, so wurden 2002 4,7 Mrd. EURO in geschlossene Immobilienfonds investiert, also genau so viel wie im Jahre 1995. Zwar lagen die geschlossenen Immobilienfonds mit dieser Zahl über den Erwartungen, doch lässt sich eine Trendumkehr nicht verleugnen.^[15]

Die Gründe für die Abnahme des Platzierungsvolumen bei geschlossenen Immobilienfonds und ein Ausblick in die Zukunft folgt unter den Punkten 5.1. Fazit und 5.2. Ausblick.^[16]

2. Charakterisierung des geschlossenen Immobilienfonds und des vermögenden Privatkunden

2.1. Der geschlossene Immobilienfonds

2.1.1. Begriff

Unter einem geschlossenen Immobilienfonds versteht man eine Personengesellschaft, die ausschließlich zur Errichtung bzw. zum Erwerb von grösstenteils gewerblich genutzten Grossimmobilien, wie z.B. Bürokomplexen, Einkaufszentren, Logistikzentren etc. und deren anschliessender Vermietung bzw. Verpachtung gegründet wird. Für den geschlossenen Immobilienfonds existieren keine gesetzlichen Spezialvorschriften. Die Rechtsform ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Ausgangspunkt für die Initiierung eines geschlossenen Immobilienfonds ist die Kapitalbeschaffung für ein Immobilienprojekt, dessen Kapitalbedarf für einen einzelnen Investor zu groß ist. Das benötigte Kapital wird deshalb durch Eigenkapital und gegebenenfalls durch langfristiges Fremdkapital gedeckt, wobei das Eigenkapital den privaten Anlegern öffentlich auf dem freien Kapitalmarkt zur Zeichnung angeboten wird. Auf diese Weise werden die Eigenmittel für die Investition durch den Zusammenschluss vieler einzelner Investoren in einem geschlossenen Immobilienfonds aufgebracht. Das Investitionsvolumen und der Finanzierungsplan stehen vor der Plazierung des Fonds fest. Auch das Immobilienprojekt ist grundsätzlich vor Auflegung des Fonds bekannt und kann aus einem oder mehreren Objekten bestehen. Sobald das notwendige Eigenkapital gezeichnet ist, wird der Fonds geschlossen.^[17]

Neue Gesellschafter können nur aufgenommen werden, wenn ein Gesellschafter aus der Gesellschaft ausscheidet. Die Veräusserungsmöglichkeit von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds ist aufgrund fehlender gesetzlicher Vorschriften stark eingeschränkt. Von Seiten der Fondsgesellschaft besteht keine Rücknahmeverpflichtung.^[18]. Eine Veräusserung ist schwer und kann über den Zweitmarkt erfolgen.^[19]

Die Geschlossenheit ergibt sich, im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds, aus dem Bestehen einer fest begrenzten Anlagesumme.^[20]

2.1.2. Bedeutung als Kapitalanlage

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds spielt bei geschlossenen Immobilienfonds vor allem die steuerliche Komponente eine wesentliche Rolle. Diese Anlageform ist wirtschaftlich und rechtlich so konzipiert, dass das Engagement beim Anleger zumindest in der Investitionsphase zu einer Reduzierung seiner einkommensteuerlichen Belastung und damit seines Eigenkapital-Einsatzes führt. Je nach Finanzierungsstruktur und anderen steuerlichen Aspekten können während der Vermietungsphase Ausschüttungen vollständig oder zumindest teilweise steuerfrei vereinnahmt werden. Entsprechend dem persönlichen Einkommensteuersatz steigt das Ausmass der Rentabilität der Kapitalanlage.^[21]

Der geschlossene Immobilienfonds ist folglich als steuergünstige Kapitalanlage zu sehen, die sich vor allem für vermögende Privatkunden und Spitzenverdiener eignet.^[22]

2.1.3. Abgrenzung von offenen Immobilienfonds

Wie die geschlossenen Immobilienfonds dienen offene Immobilienfonds als Kapitalsammelstellen zur Finanzierung von Immobilien. Offene Immobilienfonds unterliegen dem Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften und dem Kreditwesengesetz. Als Rechtsform verlangt das Kapitalanlagegesetz zwingend die Aktiengesellschaft oder die Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Bei offenen Immobilienfonds muss aus Gründen der Risikostreuung das Kapital in mindestens zehn verschiedenen Immobilien angelegt sein.^[23] Die Anzahl der Investitionsobjekte ist nach oben unbegrenzt erweiterbar, ein Wechsel der Investitionsobjekte ist möglich und vorgesehen. Auch die Anzahl der Gesellschafter und das Investitionsvolumen sind variabel. Anteilscheine werden regelmäßig neu ausgegeben. Gleichzeitig besteht die Pflicht der Rücknahme von Anteilen durch die Kapitalgesellschaft. Der Zweitmarkt wird demnach von den offenen Immobilienfonds selbst organisiert, indem die Kapitalgeber ihre Anteile am offenen Immobilienfonds jederzeit zu einem öffentlichen Preis verkaufen können. Ein Handel erfolgt üblicherweise über die Börse. Die Anteilseigner beziehen Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäss § 20 Einkommensteuergesetz.^[24]

2.1.4. Arten von geschlossenen Immobilienfonds

Der Investor steht bei der Anlageentscheidung in geschlossene Immobilienfonds grundsätzlich zwei Konzeptionen gegenüber, die unterschiedliche Zielrichtungen verfolgen. Je nach Risikoneigung und Steuerpräferenz kann ein Fonds steuer- oder renditeorientiert konzipiert sein.

2.1.4.1. Steuerorientierte Fonds

Vermögende Privatkunden mit einem hohen Progressionssatz sind auf der Suche nach einer Anlageform, mit der sie ihre Steuerausgaben mindern können. Die Minderung der Steuerausgaben ist ein wesentliches Merkmal steuerorientierter geschlossener Immobilienfonds, durch die hohen Verlustzuweisungen in der Investitionsphase und relativ hohen Folgeverlusten in der Vermietungsphase. Diese führen beim vermögenden Privatkunden zu entsprechenden Steuerersparnissen, da dieser die zugewiesenen Verluste mit positiven Einkünften derselben Einkunftsart oder aus anderen Einkunftsarten verrechnen kann. Erreicht werden diese hohen Verlustzuweisungsquoten durch einen entsprechend hohen Fremdkapitaleinsatz, denn die Verlustzuweisung steigt bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital mit zunehmender Fremdfinanzierung an. Dieser Effekt wird Leverage Effekt des Fremdkapitals genannt.

[...]

^[1] Vgl. Kurth, Hans: Der geschlossene Immobilienfonds. Freiburg (1990), Vorwort

^[2] King, C. Rudolf : Real Estate Investment Trusts. München (1999), Vorwort

^[3] Falk, Bernhard: Fachlexikon Immobilienwirtschaft. Köln (1996), S.382

^[4] Vgl. Zimmermann, Hugo: Geld, Bank, Börse: Lexikon der Kapitalanlage. Zürich (2003), S.164

^[5] Vgl. Priewasser, Erich: Bankbetriebslehre. München (1998), S. 139

^[6] Vgl. Assmann, Heinz-Dieter: Handbuch des Kapitalanlagerechts. München (1990), S.533

^[7] Vgl. Gabler Wirtschaftslexikon, S.1817

^[8] Vgl. Bölter, Hendrick: Der geschlossene Immobilienfonds. Bern (1986), S. 17

^[9] Vgl. Klumpe, Werner: Immobilienfonds. Köln (1997), S.3

^[10] Vgl. Kuth, Hans: Der geschlossene Immobilienfonds. Freiburg (1990), S.25

^[11] Esche, Thomas: Der Kapitalanlegerschutz bei steuerorientierten Immobilien-Anlagegesellschaften...,

Disseratation Universität Hamburg 1986, S.33

^[12] Vgl. King, C. Rudolf : Real Estate Investment Trusts. München (1999), S. 149

^[13] Vgl. Klumpe, Werner: Immobilienfonds. Köln (1997), S.3

^[14] Vgl. Loipfinger, Stefan: „Jahrhundertgeschenk hält bis zur...“. Börse Online, 4/1997, S.96

^[15] Vgl. Münchner Institut – Bulwien und Partner GmbH 1996 und Loipfinger Stefan, Premium Download n-tv,

30.04.2003, Geschlossene Immobilienfonds, S. 2

^[16] Vgl. Hinsche, Stephan: Investmentmodelle für den Wohnimmobilienmarkt. B-Gladbach (1995), S.36

^[17] Vgl. Dr. Kurth Hans: Der geschlossene Immobilienfonds. Freiburg (1990), S. 5 ff.

^[18] Vgl. Lopipfinger, Stefan: Geschlossene Immobilienfonds. Stuttgart (1994), S. 28 ff.

^[19] Vgl. Siebers, Alfred: Börsenlexikon. München (1998), S. 196

^[20] King, C. Rudolf : Real Estate Investment Trusts. München (1999), S. 143

^[21] Vgl. Heymann, Ekkehardt von: Bankenhaftung bei Immobilienanlagen. Frankfurt am Main (1995), S. 3

^[22] Vgl. Dr. Kurth Hans: Der geschlossene Immobilienfonds. Freiburg (1990), S. 23

^[23] Vgl. Obst/Hinter: Geld-, Bank- und Börsenwesen. Stuttgart (2000), S. 913

^[24] Vgl. Loipfinger, Stefan: Geschlossene Immobilienfonds. Stuttgart (1994), S. 17 ff.