Die Schaffung der Anlageklasse der Real Estate Investment Trusts (REITs) in den USA im Jahre 1960 hatte den Zweck, privaten Kapitalanlegern die Möglichkeit zu geben, in große Immobilienportfolios zu investieren, um so einen Anstoß zur individuellen privaten Altersvorsorge zu geben und soziale Absicherung zu ermöglichen. Als im Jahr 1958 die Bayerische Hypotheken- und Wechselbank und die Bayerische Vereinsbank das Internationale Immobilien-Institut AG gründeten, war das Ziel der Unternehmung, eine Fondsstruktur zu schaffen, mit der Kleinanleger wirtschaftlich am Immobilieneigentum beteiligt werden konnten. Damit überschneidet sich die gesetzgeberische Motivation der REITs mit denen der Offenen Immobilienfonds. Ein Offener Immobilienfonds bietet einem weiten Anlegerkreis die Möglichkeit, Vermögen und Sparbeiträge nach dem Grundsatz der Risikomischung in Immobilien anzulegen. Die Vielzahl der Immobilien mit unterschiedlichen Größen, Nutzungsarten und Mietern an zahlreichen Standorten verhalfen den Offenen Immobilienfonds in der Vergangenheit zu einer stabilen Wertentwicklung. Aus diesem Grund wird in Deutschland die Diskussion um die Einführung der REITs häufig mit der Frage verknüpft, ob dieses gesetzgeberische Ziel nicht bereits erreicht sei und neben den Offenen Immobilienfonds keine Notwendigkeit für die steuerbefreite Immobilien AG bestehe. Ungeachtet dessen hat sich die deutsche Bundesregierung am 21. März 2007 im Zuge der Internationalisierung der Finanzmärkte rückwirkend dazu entschieden, die Anlageklasse des Real Estate Investment Trusts in Deutschland zum 1. Januar 2007 einzuführen. Darum ist zu beurteilen, ob es sich um eine reine Anpassung an internationale Märkte handelt, um nicht „dauerhaft ins Hintertreffen zu geraten“, wie es die Bundesregierung in ihrer Erklärung zum REIT-Gesetz darstellt und ob beide Anlageformen parallel nebeneinander existieren sollen und können.
Inhaltsverzeichnis
1. ABSCHNITT: EINLEITUNG
1.1 Problemstellung
1.2 Aufbau der Arbeit
1.3 Zielsetzung der Arbeit
2. ABSCHNITT: G-REITS
2.1 Historische Entwicklung der Real Estate Investment Trusts
2.2 Rechtliche Rahmenbedingungen
2.2.1 Gesellschaftsrechtliche Bestimmungen
2.2.1.1 Organe der G-REIT AG
2.2.1.2 Gesetzliche Grundlagen
2.2.1.2.1 Allgemeine Vorschriften
2.2.1.2.2 Vor-REIT
2.2.1.2.3 Begriffsbestimmung
2.2.1.2.4 Qualifikation als REIT-Aktiengesellschaft
2.2.1.2.5 Vermögens- und Ertragsanforderungen
2.2.1.2.7 Ausschluss des Immobilienhandels
2.2.1.2.8 Mindesteigenkapital
2.2.2 Steuerrechtliche Bestimmungen
2.2.2.1 Steuerrechtliche Bestimmungen der Gesellschaft
2.2.2.1.1 Beginn der Steuerbefreiung
2.2.2.1.2 Ende der Steuerbefreiung
2.2.2.2 Steuerrechtliche Bestimmungen des Aktionärs
2.2.2.2.1 Ausschüttungen
2.2.2.2.2 Veräußerungserlöse
2.2.2.2.3 Anlagebestimmungen
2.3 Bewertung eines REIT
2.3.1 Discounted Cashflow–Methode (DCF-Methode)
2.3.2 Net Asset Value-Verfahren (NAV-Verfahren)
2.3.3 Multiplikatoren-Methode (Peergroup-Vergleich)
2.3.4 Einflußfaktoren für die Bewertung
2.4 Entwicklung der Anlageklasse
3. ABSCHNITT: OFFENE IMMOBILIEN-PUBLIKUMSFONDS
3.1 Abgrenzung Immobilienfonds
3.2 Historische Entwicklung der Offenen Immobilien-Publikumsfonds
3.3 Rechtliche Rahmenbedingungen
3.3.1 Gesellschaftsrechtliche Bestimmungen
3.3.1.1. Gesetzliche Grundlagen
3.3.1.2 Organisatorische Gestaltung
3.3.1.3 Anlagegrundsätze der Immobilien Sondervermögen
3.3.1.4 Liquiditätsquoten
3.3.1.5 Publizitätspflichten
3.3.1.6 Ausschüttungsregelungen
3.3.2 Steuerrechtliche Bestimmungen
3.3.2.1 Steuerrechtliche Bestimmungen der Gesellschaft
3.3.2.1.1 Einkommensteuer / Körperschaftsteuer / Gewerbesteuer
3.3.2.1.2 Grundsteuer
3.3.2.2 Steuerrechtliche Bestimmungen des Investors
3.4 Bewertung des Sondervermögens
3.4.1 Konventionelle Verfahren der Wertermittlung
3.4.2 Rechtliche Grundlagen der Bewertungsverfahren
3.4.3 Besonderheiten bei der Bewertung von Offenen Immobilienfonds
3.4.4 Sachverständigenausschuss
3.4.4.1 Anforderungen an die Sachverständigen
3.4.4.2 Haftung der Sachverständigen
3.5 Entwicklung der Anlageklasse
3.6 Anlegerspektren
4. ABSCHNITT: VERGLEICH DER ANLAGEFORMEN
4.1 Gesellschaftsrechtlicher Vergleich
4.2 Steuerrechtlicher Vergleich
4.3 Anlagevorschriften
4.4 Finanzierung, Bewertung und Liquidität
4.5 Vergleich aus Anlegersicht
5. ABSCHNITT: ANLAGEENTSCHEIDUNG AUS SICHT DES INVESTORS
5.1 Auswahl von Kapitalanlagen
5.2 Anlagekonzepte
5.3 Klassifizierung des Investors
5.3.1 Anlegertyp-Modell
5.3.2 Lebensphasen-Modell
5.4 Klassifizierung des Investments
5.4.1 Konjunkturmodell
5.4.2 Portfoliotheorie nach Markowitz
5.5 Rendite-Risiko Betrachtung
5.6 Korrelation mit anderen Asset-Klassen
6. ABSCHNITT: UNMITTELBARE ENTWICKLUNG DER ASSET-KLASSEN UND TENDENZEN
6.1 Entwicklung der Asset-Klasse REITs
6.2 Entwicklung der Asset-Klasse Offene Immobilienfonds
6.3 Der Entwurf des Gesetzes zur Änderung des Investmentgesetzes (InvÄG-E)
6.4 Schlussbemerkung
6.5 Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht die Einführung von G-REITs in Deutschland und deren Auswirkung auf die bestehende Anlageklasse der Offenen Immobilien-Publikumsfonds. Ziel ist es, die Merkmale beider Anlageformen zu analysieren, signifikante Unterschiede herauszuarbeiten und zu beurteilen, ob ein direkter Wettbewerb um Anlegergelder zu erwarten ist und ob ein langfristiges Überleben für beide Modelle im internationalen Kontext gewährleistet bleibt.
- Historische Entwicklung und rechtliche Rahmenbedingungen von G-REITs und Offenen Immobilienfonds.
- Untersuchung der verschiedenen Bewertungsmethoden bei Immobilien-Investmentvehikeln.
- Vergleichende Analyse der gesellschaftsrechtlichen und steuerrechtlichen Strukturen beider Anlageklassen.
- Betrachtung der Anlageentscheidung aus der Sicht des Investors unter Berücksichtigung von Risiko-Rendite-Profilen.
- Prognose zur weiteren Marktentwicklung und Konsolidierung der Immobilien-Assetklassen in Deutschland.
Auszug aus dem Buch
2.3.1 Discounted Cashflow–Methode (DCF-Methode)
Allgemein üblich ist es, zur Unternehmensbewertung die DCF-Methode zu verwenden. Bei der DCF-Methodik ermittelt sich der Gesamtwert des Unternehmens aus der Summe aller abdiskontierten zukünftigen Cashflows, welche Eigenkapital und Fremdkapitalgebern gemeinsam zustehen. Der Marktwert des Eigenkapitals (Shareholder Value) wird dann durch Subtraktion des Marktwertes des Fremdkapitals vom Gesamtwert des Unternehmens ermittelt. Weiterhin spielt die Höhe des nicht betriebsnotwendigen Vermögens eine Rolle, welches nach dem Shareholder Value Ansatz auf den nachhaltigen Wertbeitrag zum Gesamtunternehmen zu überprüfen und ggf. auszugliedern bzw. zu veräußern ist. Die daraus zur Verfügung stehenden Mittel sind dem Kerngeschäft der Unternehmung zuzuführen. Die Prognose der zukünftigen freien Cashflows erfolgt über eine Länge, die nach den individuellen Umständen als vernünftig angenommen wird. Zum einen ist ein Barwert der freien Cash Flows für den Zeitraum der Detailprognose zu errechnen; zum anderen wird der Wert, der über den Detailprognosezeitraum hinausgeht, als „ewige Rente“ näherungsweise bestimmt und der auf den Bewertungszeitraum abdiskontierte Residualwert ermittelt. Die Bestimmung des freien Cash Flow einer Immobilienaktiengesellschaft richtet sich danach, in welchem Geschäftsbereich die Gesellschaft tätig ist.
Zusammenfassung der Kapitel
1. ABSCHNITT: EINLEITUNG: Definiert die Problemstellung der Arbeit sowie die Motivation zur Einführung von REITs in Deutschland und erläutert den Aufbau und das Ziel der Untersuchung.
2. ABSCHNITT: G-REITS: Bietet einen Überblick über die Entstehung und die komplexen rechtlichen sowie steuerlichen Rahmenbedingungen von G-REITs inklusive ihrer Bewertungsmethoden.
3. ABSCHNITT: OFFENE IMMOBILIEN-PUBLIKUMSFONDS: Analysiert die historische Entwicklung, die regulatorischen Grundlagen, die Bewertungsbesonderheiten und die jüngsten Marktentwicklungen der Offenen Immobilienfonds.
4. ABSCHNITT: VERGLEICH DER ANLAGEFORMEN: Gegenüberstellung der beiden Anlageklassen hinsichtlich ihrer rechtlichen, steuerlichen und operativen Merkmale sowie ihrer Anlagevorschriften.
5. ABSCHNITT: ANLAGEENTSCHEIDUNG AUS SICHT DES INVESTORS: Betrachtet rationale Anlageentscheidungen basierend auf Rendite, Liquidität und Sicherheit unter Einbeziehung verschiedener Anlegermodelle.
6. ABSCHNITT: UNMITTELBARE ENTWICKLUNG DER ASSET-KLASSEN UND TENDENZEN: Prognostiziert die Zukunft der Asset-Klassen unter Berücksichtigung aktueller Gesetzesänderungen und Markttendenzen.
Schlüsselwörter
G-REITs, Offene Immobilien-Publikumsfonds, Immobilienanlage, Investmentgesetz, Immobilienwirtschaft, Rendite-Risiko-Profil, Unternehmensbewertung, Kapitalmarkt, Steuerbefreiung, Portfolio-Diversifikation, Anlegerverhalten, Kapitalanlagegesellschaft, Verkehrswert, Asset-Klassen, Immobilienmarkt.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der vorliegenden Arbeit?
Die Diplomarbeit befasst sich mit der Einführung der G-REITs in Deutschland und untersucht deren Auswirkungen sowie das Konkurrenzverhältnis zu den bereits etablierten Offenen Immobilien-Publikumsfonds.
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Die Arbeit behandelt die historischen Hintergründe, die rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, verschiedene Bewertungsmethoden, die Portfolio-Strukturierung sowie die künftigen Marktentwicklungen für beide Anlageklassen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Hauptziel besteht darin, Gemeinsamkeiten und Unterschiede der Anlageformen aufzuzeigen, um zu klären, ob ein direkter Wettbewerb stattfindet oder ob sich die Produkte gegenseitig ergänzen.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Die Arbeit nutzt eine umfassende Analyse der gesetzlichen Rahmenbedingungen (z.B. InvG, REITG) sowie einen vergleichenden Rendite-Risiko-Ansatz auf Basis von Marktdaten und empirischen Erkenntnissen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die detaillierte Darstellung von G-REITs und Offenen Immobilienfonds, einen direkten Vergleich dieser Anlageformen, eine Investorenperspektive sowie eine Analyse der aktuellen Markttendenzen.
Welche Schlüsselbegriffe sind für das Verständnis der Arbeit essenziell?
Zentrale Begriffe sind G-REITs, Offene Immobilienfonds, Transparenzprinzip, Verkehrswert, Rendite-Risiko-Matrix und Portfoliodiversifikation.
Warum sind Offene Immobilienfonds für sicherheitsorientierte Anleger besonders interessant?
Sie bieten durch eine breite Streuung in Gewerbeimmobilien eine stabile Wertentwicklung bei vergleichsweise geringer Volatilität, was sie als langfristige Anlageform für die Altersvorsorge attraktiv macht.
Welchen Einfluss hat die "Exit-Tax" auf die Entwicklung von G-REITs?
Die Exit-Tax fungiert als steuerlicher Anreiz für Unternehmen, stille Reserven aus ihrem Immobilienbestand zu heben und diese in REITs auszulagern, womit sie die Stärkung der Eigenkapitalbasis fördern soll.
- Quote paper
- Dipl. Betriebswirt Nils Femmer (Author), 2007, Einführung der G-REITs und deren Auswirkung auf die Anlageklasse der Offenen Immobilien-Publikumsfonds, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/84436
