Begriff und Nutzen einer Due Dilligence Untersuchung bei Immobilieninvestitionen

Gliederung

1 Einleitung

2 Begriff Due Diligence
2.1 Definitionen
2.2 Abgrenzung zur Wertermittlung
2.3 Risiken beim Immobilienkauf
2.4 Ziel und Anlässe einer Due Diligence

3 Bestandteile einer Due Diligence
3.1 Rechtliche Due Diligence
3.2 Betriebswirtschaftliche Due Diligence
3.3 Finanzwirtschaftliche Due Diligence
3.4 Steuerliche Due Diligence
3.5 Technische Due Diligence
3.6 Umweltbezogene Due Diligence
3.7 Checkliste
3.8 Informationsquellen
3.9 Team
3.10 Bericht

4 Ablauf eines Akquisitionsprozesses

5 Chancen und Risiken einer Due Diligence

6 Nutzen der Due Diligence
6.1 Nutzen für den Käufer
6.2 Nutzen für den Verkäufer
6.3 Kosten der DD im Vergleich zum Nutzen

7 Perspektive der Due Diligence in Deutschland

Literaturverzeichnis

1 Einleitung

Nur wenige deutsche Unternehmen unterziehen Akquisitionsobjekte vor Abschluss eines Kaufvertrages einer gründlichen Analyse und Bewertung im Rahmen einer Due Diligence. Zu den Unternehmen, die in Deutschland Due Diligence praktizieren, gehören vor allem große Gesellschaften wie Versicherungen, Banken und offene Immobilienfonds. Im angelsächsischen Raum dagegen gehört diese Art der Investitionsprüfung zur Standardvorgehensweise.^[1]

Eine Due Diligence-Prüfung ist vor allem beim Unternehmenskauf weit verbreitet. Ziel einer Due Diligence ist die Aufdeckung von Chancen und Risiken und die Bewertung einer Investition. Eine Due Diligence hat somit einen entscheidenden Einfluss auf die Investitionsentscheidung.

Inwieweit wird aber eine Due Diligence bei Immobilieninvestitionen eingesetzt? Worin besteht der Unterschied zu einer Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen? In welchen Bereichen wird die Due Diligence bei Immobilieninvestitionen durchgeführt? Wie läuft eine Due Diligence idealtypisch ab und worin besteht der Nutzen für die Vertragsparteien?

2 Begriff Due Diligence

2.1 Definitionen

In der Literatur existieren eine Fülle von Begriffserläuterungen, die sich speziell auf den Bereich des Unternehmenskaufes beziehen. Daraus ist die Definition für die Due Diligence bei Immobilieninvestitionen abzuleiten.

Der Begriff “ Due Diligence” stammt aus dem angelsächsischen Bereich und bedeutet wörtlich übersetzt “gebührende Sorgfalt”. Daraus lässt sich jedoch nicht der Inhalt herleiten.

Das Due Diligence-Konzept wurde im US-amerikanischen Kapital- und Anlegerschutzrecht (securities laws) durch die Gesetze über die Haftung von Wirtschaftsprüfern, Rechtsanwälten, Investmentbanken und anderen am Handel mit Wertpapieren beteiligten Experten begründet. Seit 1934 ist die US-amerikanische Wertpapier- und Börsenaufsichtsbehörde (Securities and Exchange Commission – SEC) für den Schutz der Anleger und der Öffentlichkeit durch die Einhaltung der Gesetze verantwortlich. Einen wichtigen Teil der securities laws bildet die Emmissionsprospekthaftung, die den Emittenten, die Unterzeichner des registration statement, das Übernahmekonsortium, die testierenden Abschlussprüfer und andere Experten betrifft. Bemerkenswert ist die dadurch begründete Dritthaftung von Experten, die kein unmittelbares Vertragsverhältnis beim Wertpapierkauf voraussetzt. Die Beweislast ist bei einem Verfahren umgekehrt. Der Beklagte muss beweisen, dass er bei der Prüfung die gebührende Sorgfalt walten ließ.^[2]

Im anglo-amerikanischen Sprachraum werden folgende Definitionen verwendet:

“Due diligence is a process whereby an idividual, or an organization, seeks sufficient information about a business entity to reach an informed judgement as to is value for a specific purpose.”^[3]

“In an negotiated acquisition, due diligence is a process by which clients, lawyers, an their other advisors try to learn as much as possible about a target business before committing funds to buy it. The intent is to learn about:

1. the general state of the business;
2. the way the business has been conducted in the past;
3. whether the business has been operated according to industry standards or in a unique fashion because of certain factors, right, or assets that the purchaser may or may not aquire;
4. actual an contingent liabilities; and
5. third-party interests.”^[4]

“Due diligence traditionally focuses on aspects such as the targets revenue an cost structures, the search for contingent liabilities, an various legal issues. The most sophisticated acquirers must go beyond these fundamentals to identify the targets desirable core competencies, carefully analyze and value them, a creatively structure purchase-and-sale agreements to ensure that the skills and knowledge that comprise the core competencies are secured.”^[5]

In der deutschsprachigen Literatur wird Due Diligence als die “bewusste, systematische, professionelle Untersuchung der Unternehmens-Chancen und –Risiken während der laufenden Kaufverhandlungen” definiert. “Sie beurteilt mit möglichst präzisen Analysen, ob und wieviel der Wert der zu erwerbenden Gesellschaft zu erhöhen oder eben zu diskontieren ist – unter den Perspektiven der strategischen Ziele und der kostenreduzierenden Synergien.”^[6]

Alle diese Definitionen stellen auf den Unternehmenskauf ab. Übertragen auf Immobilieninvestitionen ergibt sich folgendes Bild: Bei einer Due Diligence von Immobilieninvestitionen handelt es sich um bewusste, systematische und professionelle Analysen und Prüfungen im Vorfeld des Immobilienerwerbs. Durch Informationsbeschaffung und –auswertung wird das Ziel der Informationsversorgung des Entscheidungsträgers auf Käuferseite in der Planungs- und Entscheidungsphase erreicht. Der Umfang der Untersuchung betrifft sowohl die rechtliche und betriebswirtschaftliche Situation des Grundstücks als auch wirtschaftliche, rechtliche und politische Rahmenbedingungen. Risiken und Chancen, die die Rentabilität der zu erwerbenden Immobilie beeinflussen, werden aufgedeckt. Ergebnis ist die erhöhte Entscheidungssicherheit und eine gestärkte Verhandlungsposition in Bezug auf die Kaufpreisverhandlungen.^[7]

2.2 Abgrenzung zur Wertermittlung

Eine Due Diligence stellt keine Verkehrswertermittlung oder Investmentanalyse dar. Gegenstand der Due Diligence sind die Annahmen des Käufers sowie die vorliegenden Unterlagen über die Immobilie, die zum größten Teil von dem Verkäufer zur Verfügung gestellt werden. Gewonnene Erkenntnisse können jedoch durchaus Einfluss auf die Wertermittlung und die Investitionsbeurteilung haben. Feststellungen aus der Due Diligence sind in die Bewertungsverfahren einzuarbeiten. Wertbeeinflussende Faktoren sind z. B. Mietverträge, Instandhaltungsrückstau, Statik.^[8]

2.3 Risiken beim Immobilienkauf

Hat sich ein Unternehmen zu einem Immobilienkauf entschieden, gilt es Risiken in verschiedenen Themenbereichen zu beachten. Ein grundlegendes Risiko für den Käufer, bei geringer Prüfung ist, dass die Immobilie nicht in das strategische Firmenkonzept und das Firmen-Portfolio passt. Eine oberflächliche, lediglich vergangenheitsbezogene Analyse kann zu einer Fehlinvestition inform einer Immobilie ohne zukünftige Marktfähigkeit durch veraltete Konzepte führen. Weitere Risiken sind z.B. Mietgarantien, die übernommen werden, Altlasten für die der Käufer haftet, Verträge, in die der Käufer eintritt und Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuches.

[...]

^[1] Vgl. Stefan Wahl, Die Praxis der “Due Diligence” bei Immobilieninvestitionen, in: Immobilienzeitung, Nr. 21 (1997), S. 4 ff

^[2] Vgl. W. Berens, H. U. Brauner (Hrsg.), Due diligence bei Unternehmensakquisitionen, 2. überarb. u. erw. Aufl., Stuttgart 1999, S. 6 ff

^[3] Vgl. W. Berens, H. U. Brauner (Hrsg.), Due diligence bei Unternehmensakquisitionen, 2. überarb. u. erw. Aufl., Stuttgart 1999, S. 11, zit. nach Crilly (1993)

^[4] Vgl. W. Berens, H. U. Brauner (Hrsg.), Due diligence bei Unternehmensakquisitionen, 2. überarb. u. erw. Aufl., Stuttgart 1999, S. 11, zit. nach CLE (Hrsg.) (1995)

^[5] Vgl. W. Berens, H. U. Brauner (Hrsg.), Due diligence bei Unternehmensakquisitionen, 2. überarb. u. erw. Aufl., Stuttgart 1999, S. 11, zit. nach Kozin/ Young (1995)

^[6] Vgl. W. Berens, H. U. Brauner (Hrsg.), Due diligence bei Unternehmensakquisitionen, 2. überarb. u. erw. Aufl., Stuttgart 1999, S. 12, zit. nach Binder/Lanz (1993)

^[7] Vgl. Stefan Wahl, Die Praxis der “Due Diligence” bei Immobilieninvestitionen, in: Immobilienzeitung, Nr. 21 (1997), S. 4 ff

^[8] Vgl. Stefan Wahl, Die Praxis der “Due Diligence” bei Immobilieninvestitionen, in: Immobilienzeitung, Nr. 21 (1997), S. 4 ff