Prüfung von Mietverträgen bei einer Due Dilligence für Immobilieninvestitionen

Gliederung

1 Einleitung

2 Mietverträge
2.1 Mietverträge über Wohnraum
2.2 Mietverträge über Gewerberaum

3 Chancen und Risiken, die sich aus der Übernahme von Mietverträgen ergeben
3.1 Mietverträge über Wohnraum
3.1.1 Mietzinsvereinbarung
3.1.2 Laufzeit und Kündigung
3.1.3 Nebenkosten
3.2 Mietverträge über Gewerberaum
3.2.1 Mietzinsvereinbarung
3.2.2 Laufzeit und Kündigung
3.2.3 Nebenkosten
3.2.4 Weitere Vertragskonditionen
3.3 Mischmietverhältnis

4 Checkliste zur Überprüfung von bestehenden Mietverträgen
4.1 Bedeutung der Checkliste für die Due Diligence
4.2 Inhalte einer Checkliste
4.2.1 wirtschaftliche Informationen
4.2.2 rechtliche Informationen
4.2.3 technische Informationen

5 Ausblick

1 Einleitung

Eine Due Diligence bei Immobilieninvestitionen besteht aus verschiedenen Analysen und Untersuchungen im Vorfeld des Immobilienerwerbs. Sie beinhaltet alle Aktivitäten zur Informationsbeschaffung und –auswertung, mit dem Ergebnis der erhöhten Informationsversorgung des Erwerbers. Aus dieser Position heraus lassen sich Chancen und Risiken und Wertsteigerungspotentiale der Immobilien aufdecken, die Einfluss auf die Kaufentscheidung, die Vertragsgestaltung und den Kaufpreis haben können. In die Due Diligence für Immobilieninvestitionen werden verschiedene Prüfungsfelder einbezogen, überwiegend sind dies rechtliche, betriebswirtschaftliche, finanzwirtschaftliche, steuerliche und technische Faktoren. In Deutschland ist die Due Diligence noch nicht weit verbreitet. Private Anleger führen sie nur in sehr geringem Maße durch. Hauptsächlich trifft man auf Due Diligence-Untersuchungen im Bereich der Großinvestoren wie z. B. Banken, Versicherungen und offenen Immobilienfonds.^[1]

Aus der Größe der Erwerber lässt sich auch die Größe der untersuchten Immobilien ableiten. Es werden zumeist Großprojekte mit hohem Investitionsvolumen einer Due Diligence unterzogen. Das können zum einen Projekte sein, die noch in der Planungsphase sind, zum anderen wird es sich um Objekte handeln, die bereits genutzt werden. Für Objekte, die nach dem Erwerb durch den Käufer selbst genutzt werden sollen, liegt der Schwerpunkt meist nicht auf der wirtschaftlichen Prüfung, sondern eher auf der rechtlichen Untersuchung, die u. a. Einfluss auf den zu schließenden Kaufvertrag hat. Sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich tiefgehend werden Objekte geprüft, die bereits an Fremdnutzer vermietet sind. Denn aus dieser schon relativ feststehenden späteren Nutzung ergeben sich Chancen und Risiken, die dem Erwerber vor der Kaufentscheidung klar sein müssen. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber in bestehende Mietverträge mit allen darin vereinbarten Rechten und Pflichten ein. Deshalb ist es von hoher Wichtigkeit, die Mietverträge zu kennen, aber auch über die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen des Eintritts in ein bestehendes Mietverhältnis informiert zu sein.

Wie wird eine Due Diligence nun bei vermieteten Objekten bezüglich der Mietvertragsgestaltung durchgeführt? Wo liegen besondere Schwerpunkte der Untersuchung? Welche Informationen werden vom Verkäufer benötigt?

2 Mietverträge

2.1 Mietverträge über Wohnraum

Bei oben bezeichneten Großprojekten wird es sich größtenteils um Gewerbeobjekte handeln. Es ist jedoch auch denkbar, dass gemischt genutzte Objekte oder reine Wohnobjekte akquiriert werden sollen, beispielsweise Wohnparks oder Großsiedlungen. Da dies eher der kleinere Teil der einer Due Diligence unterzogenen Objekte ist, liegt das Hauptaugenmerk auf der Untersuchung der Gewerbemietverträge.

Der gesetzliche Spielraum zur Ausgestaltung von Mietverträgen über Wohnraum ist begrenzt. Der soziale Mieterschutz schreibt viele Regelungen vor, die sich auch nicht durch Individualvereinbarungen mit dem Mieter außer Kraft setzen lassen. Dennoch ist auch bei der Übernahme von Wohnobjekten auf die Gestaltung der Mietverträge zu achten.

2.2 Mietverträge über Gewerberaum

Weit größer als bei Mietverträgen über Wohnraum sind die Gestaltungsmöglichkeiten für Gewerberaummietverträge. Hier gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit bezüglich der inhaltlichen Gestaltungsfreiheit.^[2] Daher ist es von hohem Nutzen, die Möglichkeiten und Gefahren, die bereits geschlossene Mietverträge beinhalten, genau zu kennen, bevor der Erwerber durch den Kauf des Objektes in die Mietverhältnisse als Vermieter eintritt. Aus dem Inhalt des Mietvertrages ergeben sich Auswirkungen auf die Rentabilität des Objektes nach Eigentumswechsel sowie auf die Nutzungsmöglichkeiten.

Bei einer Due Diligence-Untersuchung von Gewerberaummietverträgen sind daher möglichst alle Aspekte, die sich auf das Vorhaben des Investors auswirken könnten, zu beachten und Chancen und Risiken abzuleiten.

3 Chancen und Risiken, die sich aus der Übernahme von Mietverträgen ergeben

3.1 Mietverträge über Wohnraum

3.1.1 Mietzinsvereinbarung

Im frei finanzierten Wohnungsbau darf der Vermieter maximal die Vergleichsmiete und nach § 5 WiStG einen Neuvermietungszuschlag von maximal 20 % der zugrundeliegenden Vergleichsmiete verlangen (sog. Wuchergrenze).

Mieterhöhungsmöglichkeiten ergeben sich aus den §§ 2 und 3 MHG. § 2 MHG bestimmt die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wenn die Miete seit einem Jahr unverändert ist, die erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und die Miete in 3 Jahren die Kappungsgrenze nicht übersteigt und das Mieterhöhungsverlangen schriftlich und mit der Angaben von Gründen geltend gemacht wird. § 3 MHG regelt die Mieterhöhung wegen Modernisierung. Im Jahr dürfen 11 % der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete aufgeschlagen werden.

Die Mieterhöhungsmöglichkeiten sind durch den gesetzlichen Rahmen sehr eng und darüber hinaus mit hohem Verwaltungsaufwand bzw. baulichen Aktivitäten verbunden.

Im preisgebundenen Wohnraum darf der Vermieter nach dem II. WoBauG nur die Miete verlangen, die zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Erhöhen sich seine laufenden Aufwendungen, kann er über eine geänderte Wirtschaftlichkeitsberechnung eine Mieterhöhung geltend machen.

Die Mieterhöhung orientiert sich hier nicht am Marktgeschehen, sondern ausschließlich nach den Förderungsbestimmungen und den gesetzlichen Vorgaben.

3.1.2 Laufzeit und Kündigung

In der Regel sind Mietverträge über Wohnraum unbefristet. Diese Mietverhältnisse können nur durch eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung beendet werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass dem Wohnraummieter diverse soziale Rechte zustehen, wie die Sozialklausel oder der Räumungsschutz.

Eine ordentliche Kündigung muss der Vermieter begründen. Ein berechtigtes Interesse kann Vertragsverletzung, Eigenbedarf, Verhinderung der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes, Ausbau/ Umbau oder sonstige Gründe sein. Die Sozialklausel berechtigt den Mieter, der Kündigung des Vermieters zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Eine ordentliche Kündigung muss sozial gerechtfertigt sein.

Außerordentliche Kündigungen kommen in Betracht bei Zahlungsverzug, Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses und vertragswidrigen Handlungen. Aus diesem Grund ist es für eine Due Diligence angebracht, die Zahlungsmoral und die eventuell bestehenden Zahlungsrückstände der Mieter zu überprüfen.

Befristete Mietverhältnisse werden in Zeitmietverträge mit (§ 564 c I BGB) und ohne (§ 564 c II BGB) Kündigungsschutz unterschieden. Bei Zeitmietverträgen mit Kündigungsschutz kann der Mieter zwei Monate vor Vertragsende die Fortsetzung verlangen, die der Vermieter nur durch Nachweis eines berechtigten Interesses verweigern kann. Bei Zeitmietverträgen ohne Kündigungsschutz muss der Vermieter dem Mieter bereits bei Vertragsabschluss die Ablehnung der Fortsetzung mitteilen. Als Gründe kommen nur Eigenbedarf, Abriss, Umbau oder Modernisierung in Betracht. Das Mietverhältnis darf nicht länger als 5 Jahre dauern und der Vermieter muss dem Mieter das Bestehen des Beendigungsgrundes 3 Monate vor Ablauf nachweisen.

[...]

^[1] Vgl. Stefan Wahl, Die Praxis der „Due Diligence“ bei Immobilieninvestitionen, in: Immobilienzeitung, Nr. 21 (1997), S. 4 ff

^[2] Vgl. W. Weimar, Die Geschäftsraummiete, Boorberg, 1993, S. 7