1 Einleitung
1.1 Thema und Ziele der Arbeit
Die Büroleerstandsquote bzw. Büroleerstandsrate fasst sämtliche leerstehenden Büroflächen in einem festgelegten Untersuchungsgebiet zu einem bestimmten Zeitpunkt im Verhältnis zum Gesamtbestand der Büroflächen zusammen (Falk 2000, S. 417). In der Literatur wird die Büroleerstandsquote oft als ein Indikator bezeichnet, der einen einfachen Marktvergleich er-möglicht. Diese Arbeit beschäftigt sich mit der Frage, inwieweit die Büroleerstandsquote ein zuverlässiges Instrument der Beschreibung des Büroimmobilienmarktes ist.
Die Arbeit unterteilt sich in drei Teile: in dem ersten Teil wird im Allgemeinen über die Aus-sagekraft der Büroleerstandsquoten diskutiert. Im zweiten Teil werden diese Aussagen am Beispiel von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main und München geprüft und abschließend die Ergebnisse miteinander verglichen.
1.2 Begriffsdefinitionen
In der Literatur entstand noch kein einheitlicher Begriff für Büroimmobilien. Falk schlägt fol-gende Definition vor: „Büroimmobilien sind Gebäude bzw. Gebäudeteile, in denen aus-schließlich oder überwiegend von Dienstleistungsunternehmen aller Art Büroarbeit als Wech-sel aus konzentrierter und kommunikativer Arbeit durchgeführt wird“ (Falk 2000, S. 146). Die Büroimmobilien werden hauptsächlich von Banken, Versicherungen, Unternehmensbera-tungen, Werbeagenturen, Handel sowie von den öffentlichen Institutionen benutzt. Nach Falk unterscheiden sich die Büroimmobilien von anderen Immobilien durch zwei Merkmale. Zum einen bildet eine Büroimmobilie eine separate Einheit. Zum Beispiel eine gesamte Etage oder eine durch einen eigenen Eingang getrennte Fläche. Zum anderen müssen Büroimmobilien „marktgängig“ sein, was bedeutet, dass bei einem Vermieterwechsel die Nutzung der Fläche als Büro weiter möglich bleibt (Falk 2000, S. 174).
Zum heutigen Zeitpunkt entstand noch keine einheitliche Definition des Büroflächenleerstan-des. Trumpp benutzt in seiner Arbeit folgende Definition: „Unter dem Büroflächenleerstand werden diejenigen Büroflächen verstanden, welche zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsäch-lich leer stehen. Zusätzlich sind noch die nicht vermieteten Flächen in Neubauten sowie die-jenigen Flächen hinzuzurechnen, die zur Untervermietung angeboten werden.“ (Trumpp 2005, S. 67)
Inhaltsverzeichnis
1 EINLEITUNG
1.1 THEMA UND ZIELE DER ARBEIT
1.2 BEGRIFFSDEFINITIONEN
2 AUSSAGEKRAFT DER LEERSTANDSQUOTE
2.1 PROBLEMATIK DER DATENERHEBUNG
2.2 METHODISCHE SCHWÄCHEN
2.3 LEERSTANDSKLASSIFIZIERUNG
2.4 „OPTIMALE LEERSTANDSQUOTE“ AUS DER SICHT VERSCHIEDENER MARKTBETEILIGTEN
3 LEERSTANDSQUOTEANALYSE AM BEISPIEL BERLIN, DÜSSELDORF, FRANKFURT AM MAIN, MÜNCHEN
3.1 BERLIN
3.1.1 Daten im Überblick
3.1.2 Büroflächenleerstände in den Teilmärkten
3.1.3 Dateninterpretation
3.2 DÜSSELDORF
3.2.1 Daten im Überblick
3.2.2 Büroflächenleerstände in den Teilmarkten
3.2.3 Dateninterpretation
3.3 FRANKFURT AM MAIN
3.3.1 Daten im Überblick
3.3.2 Büroflächenleerstände in den Teilmärkten
3.3.3 Dateninterpretation
3.4 MÜNCHEN
3.4.1 Daten im Überblick
3.4.2 Büroflächenleerstände in den Teilmärkten
3.4.3 Dateninterpretation
4 ZUSAMMENFASSENDE SCHLUSSFOLGERUNG
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht die Validität der Büroleerstandsquote als Kennzahl für den Zustand von Büroimmobilienmärkten. Die zentrale Forschungsfrage lautet, inwieweit diese Quote ein zuverlässiges Instrument zur Marktbeschreibung darstellt, insbesondere unter Berücksichtigung methodischer Differenzen bei der Datenerhebung.
- Kritische Analyse der Datenerhebung und methodischer Schwächen bei Leerstandsquoten.
- Klassifizierung von Leerständen in moderne, normale und unsanierte Flächen.
- Untersuchung der unterschiedlichen Interessen von Marktbeteiligten (Anbieter, Nachfrager, Politik).
- Empirischer Vergleich der Büromärkte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main und München für das Jahr 2005.
- Identifikation notwendiger Zusatzdaten für eine aussagekräftige Marktinterpretation.
Auszug aus dem Buch
2.1 Problematik der Datenerhebung
Die Berechnung von genauen Büroleerstandsquoten ist sehr problematisch, da die Büroflächen in Deutschland statistisch nicht flächendeckend erfasst werden. Zwar existiert seit Mitte der 1970er Jahre eine Baufertigungsstatistik, diese geht jedoch nach dem Schwerpunktprinzip vor. So wird bei einem gemischt genutzten Gebäude lediglich der Hauptnutzung zugerechnet, was zur erheblichen Fehlerquoten führt (Trumpp 2005, S. 67). Dieses Problem kann durch aufwendige Begehungen oder Kartierungen bzw. durch eine kontinuierliche Sammlung von allen amtlichen und nichtamtlichen Daten zur Bürogebäuden gelöst werden. Die zweite Methode kann allerdings nur von den öffentlichen Einrichtungen durchgeführt werden, da viele Informationen durch das Datenschutzgesetz geschützt sind (Hartung 1998, S. 67). Bei der Bestimmung der Büroleerstände wird das Problem noch deutlicher, da es überhaupt keine amtlichen Statistiken zu diesem Thema gibt. Die Leerstandszahlen, die von den Immobilienmaklern veröffentlicht werden, sind teilweise geschätzt und umfassen oft nur die Leerstände der vom eigenen Haus angebotenen oder verwalteten Flächen (Trumpp 2005, S. 67). Hartung bringt ein Beispiel, um das Problem zu veranschaulichen. Betrachtet man einen Büroflächenbestand von 4,8 Mio. qm und einem Leerstand von 400 000 qm, bei denen für beide Faktoren eine Fehlerquote von 10 % angenommen wird, so würde eine Leerstandsquote entstehen, die zwischen 6,8 und 10,2 % liegt (Hartung 1998, S. 68).
Zusammenfassung der Kapitel
1 EINLEITUNG: Einführung in das Thema der Büroleerstandsquote sowie Definition der zentralen Begriffe Büroimmobilie und Leerstand.
2 AUSSAGEKRAFT DER LEERSTANDSQUOTE: Erörterung der methodischen Probleme bei der Datenerfassung sowie der notwendigen Differenzierung von Leerstandsarten aus Sicht verschiedener Akteure.
3 LEERSTANDSQUOTEANALYSE AM BEISPIEL BERLIN, DÜSSELDORF, FRANKFURT AM MAIN, MÜNCHEN: Detaillierte empirische Untersuchung und Dateninterpretation der Büromärkte in den vier genannten deutschen Großstädten.
4 ZUSAMMENFASSENDE SCHLUSSFOLGERUNG: Fazit zur eingeschränkten Aussagekraft der isolierten Leerstandsquote und Formulierung von Anforderungen an eine validere Marktanalyse.
Schlüsselwörter
Büroimmobilienmarkt, Leerstandsquote, Büroleerstand, Marktanalyse, Datenerhebung, Immobilienwirtschaft, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, München, Immobilienmakler, Sockelleerstand, Büroflächenbestand, Marktvergleich, Flächenumsatz
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser wissenschaftlichen Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der kritischen Untersuchung der Büroleerstandsquote als Kennzahl für den Büroimmobilienmarkt.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Die Schwerpunkte liegen auf der methodischen Problematik der Leerstandsmessung, der Klassifizierung von Büroflächen und dem Vergleich der Marktsituation in vier deutschen Metropolen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es zu prüfen, inwieweit die Büroleerstandsquote ein zuverlässiges und aussagekräftiges Instrument zur Beschreibung und zum Vergleich von Büroimmobilienmärkten ist.
Welche wissenschaftliche Methode wird in dieser Arbeit verwendet?
Es handelt sich um eine deskriptive und kritische Analyse, die auf der Auswertung vorhandener Marktdaten verschiedener Immobilienmakler und Fachliteratur basiert.
Was wird im Hauptteil der Arbeit detailliert behandelt?
Der Hauptteil analysiert die spezifischen Marktdaten der Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main und München für das Jahr 2005 anhand von Leerstandsstatistiken und Teilmarktbetrachtungen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren diese Arbeit?
Die wichtigsten Begriffe sind Büroleerstandsquote, Büroimmobilienmarkt, Marktanalyse, Datenerhebung sowie die spezifischen deutschen Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main und München.
Warum sind die von Immobilienmaklern veröffentlichten Daten oft problematisch?
Die Daten sind ungenau, da sie oft nur die von den jeweiligen Häusern verwalteten Bestände umfassen und nicht nach einheitlichen Kriterien flächendeckend erhoben werden.
Welche Empfehlungen gibt der Autor für eine validere Marktanalyse?
Der Autor fordert, Leerstandsquoten immer in Verbindung mit absoluten Bestandszahlen zu sehen, eine Differenzierung nach Leerstandsklassen (modern, normal, Sockelleerstand) vorzunehmen und geographisch definierte Teilmärkte einzubeziehen.
- Quote paper
- Alexander Slepak (Author), 2007, Leerstandsquote im Büroimmobilienmarkt. Kritische Würdigung der Aussagekraft am Beispiel Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main und München, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/88935
