Leerstandsquote im Büroimmobilienmarkt. Kritische Würdigung der Aussagekraft am Beispiel Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main und München

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Thema und Ziele der Arbeit
1.2 Begriffsdefinitionen

2 Aussagekraft der Leerstandsquote
2.1 Problematik der Datenerhebung
2.2 Methodische Schwächen
2.3 Leerstandsklassifizierung
2.4 „Optimale Leerstandsquote“ aus der Sicht verschiedener Marktbeteiligten

3 Leerstandsquoteanalyse am Beispiel Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, München
3.1 Berlin
3.1.1 Daten im Überblick
3.1.2 Büroflächenleerstände in den Teilmärkten
3.1.3 Dateninterpretation
3.2 Düsseldorf
3.2.1 Daten im Überblick
3.2.2 Büroflächenleerstände in den Teilmarkten
3.2.3 Dateninterpretation
3.3 Frankfurt am Main
3.3.1 Daten im Überblick
3.3.2 Büroflächenleerstände in den Teilmärkten
3.3.3 Dateninterpretation
3.4 München
3.4.1 Daten im Überblick
3.4.2 Büroflächenleerstände in den Teilmärkten
3.4.3 Dateninterpretation

4 Zusammenfassende Schlussfolgerung

5 Literaturverzeichnis

1 Einleitung

1.1 Thema und Ziele der Arbeit

Die Büroleerstandsquote bzw. Büroleerstandsrate fasst sämtliche leerstehenden Büroflächen in einem festgelegten Untersuchungsgebiet zu einem bestimmten Zeitpunkt im Verhältnis zum Gesamtbestand der Büroflächen zusammen (Falk 2000, S. 417). In der Literatur wird die Büroleerstandsquote oft als ein Indikator bezeichnet, der einen einfachen Marktvergleich ermöglicht. Diese Arbeit beschäftigt sich mit der Frage, inwieweit die Büroleerstandsquote ein zuverlässiges Instrument der Beschreibung des Büroimmobilienmarktes ist.

Die Arbeit unterteilt sich in drei Teile: in dem ersten Teil wird im Allgemeinen über die Aussagekraft der Büroleerstandsquoten diskutiert. Im zweiten Teil werden diese Aussagen am Beispiel von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main und München geprüft und abschließend die Ergebnisse miteinander verglichen.

1.2 Begriffsdefinitionen

In der Literatur entstand noch kein einheitlicher Begriff für Büroimmobilien. Falk schlägt folgende Definition vor: „Büroimmobilien sind Gebäude bzw. Gebäudeteile, in denen ausschließlich oder überwiegend von Dienstleistungsunternehmen aller Art Büroarbeit als Wechsel aus konzentrierter und kommunikativer Arbeit durchgeführt wird“ (Falk 2000, S. 146). Die Büroimmobilien werden hauptsächlich von Banken, Versicherungen, Unternehmensberatungen, Werbeagenturen, Handel sowie von den öffentlichen Institutionen benutzt. Nach Falk unterscheiden sich die Büroimmobilien von anderen Immobilien durch zwei Merkmale. Zum einen bildet eine Büroimmobilie eine separate Einheit. Zum Beispiel eine gesamte Etage oder eine durch einen eigenen Eingang getrennte Fläche. Zum anderen müssen Büroimmobilien „marktgängig“ sein, was bedeutet, dass bei einem Vermieterwechsel die Nutzung der Fläche als Büro weiter möglich bleibt (Falk 2000, S. 174).

Zum heutigen Zeitpunkt entstand noch keine einheitliche Definition des Büroflächenleerstandes. Trumpp benutzt in seiner Arbeit folgende Definition: „Unter dem Büroflächenleerstand werden diejenigen Büroflächen verstanden, welche zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsächlich leer stehen. Zusätzlich sind noch die nicht vermieteten Flächen in Neubauten sowie diejenigen Flächen hinzuzurechnen, die zur Untervermietung angeboten werden.“ (Trumpp 2005, S. 67)

2 Aussagekraft der Leerstandsquote

„Hoher Leerstand heißt nicht großes Angebot“ heißt ein Artikel in der Immobilienzeitung, in dem dargestellt wird, dass die Leerstandsquote alleine keine Aussage über die reale Situation auf dem Immobilienmarkt liefert (Immobilien Zeitung 07.09.2006). In diesem Kapitel werden Ursachen aufgelistet, welche die Aussagekraft der Büroleerstandsquote relativieren.

2.1 Problematik der Datenerhebung

Die Berechnung von genauen Büroleerstandsquoten ist sehr problematisch, da die Büroflächen in Deutschland statistisch nicht flächendeckend erfasst werden. Zwar existiert seit Mitte der 1970er Jahre eine Baufertigungsstatistik, diese geht jedoch nach dem Schwerpunktprinzip vor. So wird bei einem gemischt genutzten Gebäude lediglich der Hauptnutzung zugerechnet, was zur erheblichen Fehlerquoten führt (Trumpp 2005, S. 67). Dieses Problem kann durch aufwendige Begehungen oder Kartierungen bzw. durch eine kontinuierliche Sammlung von allen amtlichen und nichtamtlichen Daten zur Bürogebäuden gelöst werden. Die zweite Methode kann allerdings nur von den öffentlichen Einrichtungen durchgeführt werden, da viele Informationen durch das Datenschutzgesetz geschützt sind (Hartung 1998, S. 67). Bei der Bestimmung der Büroleerstände wird das Problem noch deutlicher, da es überhaupt keine amtlichen Statistiken zu diesem Thema gibt. Die Leerstandszahlen, die von den Immobilienmaklern veröffentlicht werden, sind teilweise geschätzt und umfassen oft nur die Leerstände der vom eigenen Haus angebotenen oder verwalteten Flächen (Trumpp 2005, S. 67). Hartung bringt ein Beispiel, um das Problem zu veranschaulichen. Betrachtet man einen Büroflächenbestand von 4,8 Mio. qm und einem Leerstand von 400 000 qm, bei denen für beide Faktoren eine Fehlerquote von 10 % angenommen wird, so würde eine Leerstandsquote entstehen, die zwischen 6,8 und 10,2 % liegt (Hartung 1998, S. 68).

2.2 Methodische Schwächen

Eine der Schwächen der Büroleerstandsquote ist ihr statischer Charakter, der keine Aussage über die Marktbewegung erlaubt. Um dieses Problem zu umgehen, entwickeln einige Immobilienunternehmen alternative Indikatoren, die eine Entwicklungstendenz auf dem Markt andeuten. So benutzt seit einiger Zeit Müller International anstatt einer Leerstandsquote einen so genannten Verfügbarkeitsfaktor. Diese Größe zeigt die Relation zwischen dem Angebot und der Nachfrage nach Büroflächen im Betrachtungszeitraum (Hartung 1998, S. 69). Der gleiche Indikator, doch unter der Bezeichnung PropertyIndex, wird von der Property-Magazine sowie Colliers PropertyPartners angewendet. Um die Entwicklungsdynamik auf dem Markt richtig einschätzen zu können, lohnt es sich außerdem, die Leerstandszahlen in Verbindung mit den verfügbaren und projektierten Flächen zu betrachten. Verfügbare Flächen sind im Bau befindliche Flächen, die schon vermietet werden können (Atisreal GmbH 07.2005a, S. 11).

Bei dem Vergleich der Leerstandsquoten muss grundsätzlich beachtet werden, ob diese inklusive oder exklusive der Untermietsflächen angegeben sind. Sehr oft werden Leerstandsquoten ohne Angaben veröffentlicht, ob die Untermietsflächen einbegriffen sind.

2.3 Leerstandsklassifizierung

Bei der Analyse der Büroflächen wird deutlich, wie uneinheitlich die leer stehnden Flächen sind. Dadurch ergibt sich die Notwendigkeit, die Büroflächen zu differenzieren. Sie müssen nach Lage, Alter und baulichem und technischem Zustand unterschieden werden. Seit einiger Zeit etablierte sich in der Literatur die Einordnung der Büroflächen nach Klassen A, B, C. Diese Klassen werden aus den oben genannten Kriterien gebildet, wobei die genauen Zuordnungskriterien nicht differenziert sind (Falk 1997, S. 118).

Hartung entwickelt folgende Leerstandsklassifizierung (Hartung 1998, S. 72):

- Neubauleerstand
- Nachvermietungsleerstand bzw. Fluktuationsleerstand
- Sockelleerstand

Als Neubauleerstand lassen sich Flächen bezeichnen, die neu errichtet oder kernsaniert wurden. Hartung nimmt an, dass solche Objekte auf dem aktuellen Stand der Technik sind (Hartung 1998, S. 72f). Dieser Aussage muss allerdings widersprochen werden, da die Neubauflächen nicht automatisch auf dem modernsten Stand der Technik sein müssen. Ein mittel- oder langfristiger Flächenleerstand kann bei solchen Flächen entstehen, wenn sie außerhalb der etablierten Bürolagen liegen, wie es bei den neugegründeten Gewerbeparks oft der Fall ist.

Nachvermietungsflächen sind Flachen, die schon bereits vermietet wurden. Solche Büroobjekte gibt es in vielen Altersklassen und Ausstattungsniveaus. Die Büroflächen, die weniger als 6 Monate leer sind, werden als Fluktuationsleerstand bezeichnet. Zum Fluktuationsleerstand können auch Flächen gezählt werden, die zwar leer stehen, bei denen aber eine kurzfristige Nachvermietung gesichert ist. Eine solche Gliederung ermöglicht es, die Entwicklungsdynamik eines Büroflächenmarktes zum Ausdruck zu bringen (Hartung 1998, S. 73).

Die restlichen Flächen bezeichnet Hartung als Sockelleerstand. Darunter werden Büroflächen verstanden, die aufgrund ihrer Ausstattung oder Lage nicht vermietbar oder für überdurchschnittlich niedrige Miete vermietbar sind. Abhängig ist diese Größe von dem Zuwachs der Neubauflächen und der Nachfragehöhe auf dem Markt (Hartung 1998, S. 72f).

Die Erfassung des Sockelleerstandes ist schwierig, da es keine flächendeckenden Statistiken zu der Büroausstattung gibt. Aus diesem Grund muss der Sockelleerstand hauptsächlich anhand des Mietpreises bestimmt werden. In seiner Arbeit schlägt Hartung vor, solche Büroflächen als Sockelleerstand zu betrachten, die eine Miete mindestens 25 % unterhalb des gewichteten Durchschnittspreises des Leerstandes auf dem jeweiligen Teilmarkt aufweisen. Darüber hinaus unterteilt er den Neubauleerstand und den Nachvermietungs- bzw. Fluktuationsleerstand in den unproblematischen und Sockelleerstand in den problematischen Leerstand (Hartung 1998, S. 73).

Die beschriebene Leerstandsdifferenzierung wird auch von den vielen Immobilienunternehmen vorgenommen. Die Bezeichnungen für diese Leerstandarten sind aber verschieden. Dies und die Tatsache, dass bei der Unterteilung nach Leerstandsarten keine einheitlichen Maßstäbe existieren, machen einen Vergleich nur bedingt möglich.

2.4 „Optimale Leerstandsquote“ aus der Sicht verschiedener Marktbeteiligten

Auf die Frage, welche Leerstandsquote optimal ist, kann keine eindeutige Antwort gegeben werden, da verschiedene Marktbeteiligte unterschiedliche Interessen haben.

Für den Nachfrager nach Büroflächen ist es vorteilhaft, wenn auf dem Markt viele Objekte aus allen Preisklassen vorhanden sind. Aus diesem Grund bevorzugt der Nachfrager hohe Leerstandsquoten. Auch für Betriebe, die keine neuen Büroflächen suchen, ist solche Situation günstig, da sie bei einer Verlängerung des Mietvertrages um bessere Konditionen verhandeln können (Hartung 1998, S. 101f).

Der Anbieter erreicht seine „optimale Leerstandsquote“, wenn eine große Nachfrage und ein geringes Angebot an Büroflächen besteht, sodass die Mieten hoch sind. Deswegen bevorzugt der Anbieter niedrige Leerstandsquoten(Hartung 1998, S. 102).

Die Vermittler benötigen einen hohen Flächenumsatz mit einem ausreichenden Angebot. Daher gibt es für den Makler keine „optimale Leerstandsquote“. Es lässt sich aber anmerken, dass in extremen Marktsituationen der Flächenumsatz gering sein kann (Hartung 1998, S. 102).

Die Politik vertritt in der Regel die Position der Anbieter, da eine hohe Anzahl an Bürobetrieben zur größeren Steuereinnahmen führt. Zum anderen führt eine hohe Büroleerstandsquote zum schlechten Standortimage (Hartung 1998, S. 102).

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