Die Kommune, ihre Wohnungsbestände und ihre Probleme durch den demografischen Wandel

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Der soziale Wohnungsbau
2.1. Die Privatisierung der kommunalen Wohnungsbestände

3. Die Kommune und ihre Probleme
3.1. Die Entwicklung der Bevölkerung in Deutschland
3.2. Die regionale Abwanderung
3.3. Die alternde Gesellschaft

4. Die Auswirkungen und Veränderungen des demografischen Wandels
4.1. Die neuen und alten Strukturen

5. Konsequenzen für die Kommunen

6. Literaturverzeichnis

7. Internetquellen

8. Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

Während Deutschland in der Vergangenheit eine der qualitativen und quantitativen Hochburgen des sozialen Wohnungsbaus war, hat, beginnend mit der Abschaffung der Privilegien und Bindungen der Wohnungsgemeinnützigkeit 1988 und fortgeführt mit dem Rückzug des Bundes aus der Förderung, ein deutlicher Bedeutungsverlust des sozialen Wohnungsbaus stattgefunden.^[1]

Die Kommunen^[2] und die ihr angehörigen Wohnungsbestände haben in der Vergangenheit die wichtige Aufgabe der sozialen Sicherung im Wohnungsbau übernommen, die gleichzeitig als Säule der sozialen Unterstützung fungierte. Den Bewohnern innerhalb einer Kommune wurde der Erhalt einer Wohnung gewährleistet, wenn es für sie auf dem ersten Wohnungsmarkt keine Möglichkeit gab, eine Wohnung selbst zu mieten. Ältere Menschen, Sozialschwache, Alleinerziehende mit ihren Kindern, Behinderte sowie ausländische Einwanderer bilden die Nutzergruppe der sozialen Förderstrukturen. Sie sind aufgrund ihrer finanziellen, sozialen und beruflichen Situation auf diese Sonderform der sozialen Unterstützung angewiesen. In den vergangenen Jahren ist eine enorme Veränderung innerhalb dieser sozialen Strukturen verlaufen, die mittlerweile deutlich zu erkennen ist. Für die Kommunen ist die Bereitstellung geförderter Wohnungen seit 1988^[3] kein soziales Muss mehr, das der Gesetzgeber vorgibt. Dieser politische Entschluss führt zum Wegfall einer großen finanziellen Belastung für die Kommunen. Gleichzeitig eröffnet diese Entwicklung neue finanzielle Wege angefangen bei einer Reduzierung der sozial unterstützenden Wohnräume bis hin zu einem kompletten Verkauf der Wohnbestände an private Investoren.

Eine neue und ungewollte Herausforderung, die sich für die Kommunen ergibt, leitet sich aus der negativen demografischen Entwicklung in Deutschland ab. „Die Bevölkerung in Deutschland schrumpft, aber die Infrastruktur lässt sich nur sehr schwer anpassen.“^[4] Dieses beschriebene Szenario zeigt ansatzweise, wie sich die Kommunen in den nächsten Jahren verändern werden und wandeln müssen, wenn ihre Bevölkerungszahlen sinken und sich ein Großteil der Einwohner gleichzeitig im Rentenalter befindet. Der Geburtenrückgang, der sich nach 1962 weiter fortsetzt^[5], hat sich so verstärkt, dass die Bevölkerungszahlen weiter einen negativen Verlauf nehmen. Diese Tendenz führt innerhalb der Kommunen zu einer sich verschlechternden finanziellen Lage mit einer zunehmenden höheren sozialen Belastung. Die steuerlichen Einnahmen gehen zurück, so dass der Bund und die Länder die zunehmenden Kosten nicht komplett übernehmen können und somit in Teilen den Kommunen anrechnen werden.

Die kommunalen Probleme werden in dieser Arbeit im Kontext mit dem Wegfall des sozialen Wohnraums, der Privatisierungswelle und des sozialen Stadtkonzeptes erläutert werden. Der Schwerpunkt der Analyse liegt auf der demografischen Entwicklung, um mögliche Veränderungen der sich verändernden Situation festzustellen. Die Kommune selbst, die dazugehörige aktuelle Wohnsituation und die Veränderungen, die der Geburtenrückgang und die Zunahme der älteren Menschen mit sich bringen, sind die Hauptaspekte, mit denen sich diese Analyse beschäftigen wird. Die Konsequenzen, die daraus resultieren können, werden für das zukünftige kommunale Handeln abschließend herausgearbeitet.

2. Der soziale Wohnungsbau

Der soziale Wohnungsbau bezeichnet den staatlich geförderten Bau von Wohnungen für sozialschwache Gruppen, die ihren Wohnungsbedarf nicht am freien Wohnungsmarkt decken können.^[6] In Deutschland hatten Einwohner mit geringen finanziellen Einnahmen wie beispielsweise ältere Menschen, Behinderte und Zuwanderer einen Anspruch auf sozial geförderten Wohnraum. Dieser Anspruch ist seit 1988 verwirkt. Den Kommunen bringt die Abschaffung eine finanzielle Entlastung und stellt gleichzeitig eine zusätzliche Belastung für die bisherigen Wohnungsnutzer dar. Die geringeren Einnahmen der sozialen Unterstützung brachten neben Zusatzkosten durch soziale Diskrepanzen, wie Mietschulden, das Verwohnen einer Wohnung sowie der Wegzug ohne Kostenbegleichung keine weiteren Vorteile für die Kommune.

2.1. Die Privatisierung der kommunalen Wohnungsbestände

In Deutschland nimmt der Bestand der sozialen Wohnungsbestände seit den 80er Jahren in großem Maße ab. Der Hauptgrund dieser Bestandsentwicklung liegt in der Privatisierung kommunaler Wohnungen. Die alten sozialen Wohnbestände werden systematisch von privaten Großinvestoren, wie Immobilienfonds oder Wohnungsgesellschaften, aufgekauft, um anschließend teurer weiterverkauft oder zu renditenträchtige Objekten umgestaltet zu werden. Viele deutsche Städte haben diese Chance genutzt und ihren sozialen Wohnungsbestand bereits an private Investoren verkauft. Diese Verkäufe sind häufig unabhängig von der Kommunengröße, vielmehr spielen hier weitere Standortfaktoren, wie beispielsweise regionale Einzugsgebiete, Wirtschaftskapazitäten, Kaufkraft, Infrastrukturen und das soziale Umfeld einen ausschlaggebenden Aspekt. Die Veräußerung selbst bringt Klein-, Mittel- und Großstädten einen finanziellen Zuschuss, der dabei hilft, die eigene kommunale Verschuldung zu minimieren. Eines der letzten aktuellen Beispiele hierfür war der städtische Wohnungsverkauf in Dresden, der mit 1,7 Milliarden Euro einen deutlich höheren Preis erbrachte als vorher angenommen wurde. Der Erlös des Verkaufs an ein amerikanisches Unternehmen brachte der Stadt nicht nur eine komplette Entschuldung, sondern noch einen zusätzlichen Gewinn, der die Stadt wieder zukunftsorientiert arbeiten lässt. Für die Stadt Dresden ist der Verkauf der kommunalen Wohnungsbestände sicherlich ein Gewinn, jedoch schürt er bei den Mietern die Angst auf steigende Mieten bei ausbleibenden Modernisierungen. Häufig währt der finanzielle Gewinn nicht langfristig, so dass die Stadt schnell vor erneuten Problemen steht: Zum einen besitzt die Kommune nach einem Verkauf keine weiteren Bestände, die veräußert werden können und zum anderen werden sich die sozialen Probleme der sozialschwachen Einwohnern verstärken, weil sie gezwungen sind in sehr viel schlechteren Wohnungen zu leben.

3. Die Kommune und ihre Probleme

Die Städte und Gemeinden waren in der Vergangenheit stark entwicklungsortientiert und konnten Wachstumsprozesse begleiten und aktiv gestalten. Der Ausbau der Infrastruktur und die Ausweisung von Wohn – und Gewerbegebieten standen im Mittelpunkt.^[7] Heute hat sich die Entwicklung vom aktiven Handeln der Kommunen zu einem Reagieren auf neue Gegebenheiten gewandelt. Die Kommunen stehen vor neuen Herausforderungen und selten nicht auch vor unlösbaren finanziellen und sozialen Problemen. - Der benannte „Dresden“ Verkauf der kommunalen Wohnungsbestände kann Städten und Gemeinden beispielsweise in solchen schwierigen Situationen einen finanziellen Vorteil verschaffen, wenn es sich um eine gute Standortlage mit einem nachhaltigen Stadtkonzept handelt. Nicht jede Kommune wird von dieser Entwicklung profitieren und einen Schulden reduzierenden Gewinn mit seinem kommunalen Wohnungsverkauf erzielen. Stattdessen kämpfen viele Kommunen gegen den Trend des zunehmenden leeren Bestands, weil dieser allein enorme Kosten verursacht, die für den Bürger und seine Gemeinde keinen Nutzen erbringt. Für 2100 Wohnungen im Plattenbaustil werden durch die WBG in Berlin Marzahn pro Monat 151000 € für die Leerstandskosten fällig.^[8]

Im Vordergrund der gegenwärtigen Situation sollte für die Städte und Gemeinden erst einmal die Sicherung des Standortes stehen, einhergehend mit einer attraktiveren Gestaltung der dazugehörigen Gebiete. Für die nähere Zukunft ist das Fortbestehen des jetzigen kommunalen Zustandes zu sichern oder ein Bevölkerungszuwachs durch junge Menschen anstrebenswert, aufgrund der Koppelung der Einwohnerzahl an die Verteilung der Finanzzuweisungen. Hierbei ist eine Absicherung des kommunalen Haushaltes und der regionalen Wirtschaft für eine Stabilisierung der Einwohnerzahlen von Bedeutung, um finanzielle Einnahmequellen zu erschließen, die eine Gestaltung der Situation ermöglichen.

Die Kommunen sind in den nächsten Jahren mit drei Hauptentwicklungen und daraus resultierenden große Schwierigkeiten konfrontiert: Zum einen ist es das Bevölkerungswachstum, das in Deutschland seit 1962 stetig abnimmt, mit der Ausnahme einer politisch gesteuerten Geburtenzunahme in Ostdeutschland zwischen 1972 und 1985^[9]. Finanzielle und soziale Belastungen verstärken sich in der Kommune und ihre wenigeren Einwohner sind einer zusätzlichen Belastung ausgesetzt. Zum zweiten ist eine regionale Abwanderung zu verzeichnen, die jeder einzelnen Kommune zusetzt. Die Einnahmen der Grund- und Gewerbesteuer, sowie die Kaufkraft und die Realsteuerkraft sinken, so dass Leerstand den Wegzug zusätzlich erhöht. Abschließend ist die immer älter werdende Bevölkerung zu benennen, die die Kommunen vor eine prekäre Situation stellen, weil sie auf Unterstützung angewiesen sind, ohne dafür noch Leistungen erbringen zu können.

3.1. Die Entwicklung der Bevölkerung in Deutschland

Die Entwicklung der Bevölkerung in Deutschland verzeichnet konstante Abnahmen, wobei die Tatsache nur schwer zu begreifen ist, dass eine reiche Industrienation keinen ausschlaggebenden Kinderzuwachs mehr hervorbringt. Die beiden dargestellten Grafiken links auf der folgenden Seite zeigen nur den 2. Geburtenrückgang, der für die Darstellung der aktuellen Geburtensituation bedeutend ist. In der oberen Abbildung ist ein deutlich sichtbarer Einschnitt mit einer sich fortsetzenden Geburtenabnahme seit 1962 sichtbar. In einem zeitlichen Rahmen von 1962 bis heute nehmen die Geburtenzahlen in Westdeutschland konstant ab und liegen aktuell bei einem Niveau von 1,34 Kindern pro Frau. In Ostdeutschland wird ab 1972 eine kurz anhaltende politisch inszenierte Geburtenzunahme verzeichnet, die aber mit dem Eintreten der politischen Wende einen erneuten Einschnitt erfährt. Der momentane Geburtenschnitt der ostdeutschen Frau liegt bei 0,77 Kindern pro Frau^[10]. Der zukünftige Trend wird, laut Demografen, eine sich fortsetzende Geburtenabnahme in beiden Teilen Deutschlands hervorrufen. Diese weitergehende negative Entwicklung führt automatisch zu einer Schrumpfung der Städte und Gemeinden in ländlicheren Regionen. Die vorhandenen Wohnräume nutzen weniger Menschen, so dass es zu einem Überangebot und einem Preisverfall der Wohnungen kommt. Ein Wandel an Wohnraumvorlieben wird mit den veränderten Lebenslagen der Mitbürger Einzug halten. Die zunehmende Heterogenität der Gesellschaft ruft unterschiedliche Ansprüche hervor.

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^[1] www.wikipedia.org/wiki/Sozialer_Wohnungsbau: 02.01.2007 – 13.25h

^[2] Bogumil/ Jann: Verwaltung und Verwaltungswissenschaft in Deutschland. 1. Auflage 2005. VS Verlag für Sozialwissenschaften

^[3] www.wikipedia.org/wiki/Sozialer_Wohnungsbau: 06.01.2007 – 13.22h

^[4] Berliner Zeitung Nr. 253: Montag, 30 Oktober 2006 S.2 „Leerräume“

^[5] www.statistisches-bundesamt.de/Bevölkerung

^[6] www.wikipedia.org/wiki/Sozialer_Wohnungsbau: 31.12.2006 – 17.00h

^[7] Nachhaltige Stadtentwicklung – ein Gemeinschaftswerk. Städtebaulicher Bericht der Bundesregierung 2004: Siedlungsentwicklung unter veränderten Rahmenbedingungen. S.3

^[8] Berliner Zeitung Nr.31. Dienstag, 6. Februar 2007 Seite 17: „Die Platte wird plattgemacht.“

^[9] www.statistischesbundesamt.de: Demographische Entwicklung seit 1962

^[10] Kaufmann, Franz – Xaver: Schrumpfende Gesellschaft – Vom Bevölkerungsrückgang und seinen Folgen. 1. Auflage 2005 Frankfurt am Main: Suhrkamp Verlag; S. 149