Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Aufgabenstellung
1.2 Methodik und Gang der Untersuchung
2. Grundlagen zum Thema Umweltschutz im Immobiliensektor
2.1 Definition des ökonomischen Immobilienbegriffs
2.2 Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut
2.2 Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche
2.3 Entwicklung von Nachfrage und Angebot auf dem Immobilienmarkt
2.3.1 Baugenehmigungen und Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau
2.3.2 Baupreise und Baukosten im Wohnungsbau
2.3.3 Modell Bau-und Immobilienmarkt
2.4 CO2-Problematik
2.5 Ziel des Klimaschutzprogrammes
3. Auswirkungen des Klimapaketes auf den Immobiliensektor
3.1 Maßnahmen des Klimapaketes zur CO2-Reduzierung
3.1.1 CO2-Bepreisung
3.1.2 Soziale Kompensation - Entlastung von Bürgern und Wirtschaft
3.1.3 Steuererleichterungen und Fördermaßnahmen im Gebäudebereich
3.1.3.1 Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
3.1.3.2 Erneuerung und Förderung von Heizungsanlagen
3.1.3.3 Förderung von Photovoltaik-Anlagen
3.1.4 Verbesserte Energieberatung
3.2 Finanzierung des Klimapaketes
4. Schlussbetrachtung
4.1 Zusammenfassung
4.2 Ausblick
5. Quellen- und Literaturverzeichnis
Anhang
Anlage 1: Bedürfnispyramide
Anlage 2: Förderübersicht BAFA
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1:Das Nachhaltigkeitsdreieck
Abbildung 2: Abbildung 1: Entwicklung der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Wohnungen nach Gebäudeart 1991 bis 2018
Abbildung 3: Entwicklung der Baupreise von Wohnungen nach Gebäudeart 1991 bis 2018
Abbildung 4: Angebots- und Nachfrage-Modell Immobilienmarkt
Abbildung 5: Bürger und Wirtschaft entlasten mithilfe von Einnahmen aus der CO2-Bepreisung
Abbildung 6: Bedürfnispyramide nach Maslow
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Förderübersicht: Heizen mit erneuerbaren Energie 2020
1. Einleitung
1.1 Aufgabenstellung
Die Hausarbeit befasst sich mit dem Thema „Umweltschutz und Immobilien“ und der dazugehörigen Forschungsfrage: „Welche Auswirkungen hat das Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung auf den deutschen Immobilienmarkt?“. Der Autor hat dieses Thema gewählt, da sich das im Oktober 2019 beschlossene Klimaschutzprogramm zur Erreichung der Klimaziele 2030 signifikant auf den Immobiliensektor auswirkt.Denn die nationalen Klimaziele erhalten mit dem Klimaschutzgesetzt erstmals Gesetzesstatus, welches es einzuhalten gilt. Inwiefern das Klimapaket den Immobilienmarkt beeinflusst, welche Möglichkeiten daraus entstehen und vor welche neuen Herausforderungen Mieter und Hauseigentümer gestellt werden, wird in der Arbeit untersucht.
1.2 Methodik und Gang der Untersuchung
Ziel dieser Hausarbeit ist es herauszufinden, inwieweit sich das Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung auf den deutschen Immobilienmarkt auswirkt und welche Maßnahmen sowie damit einhergehende Herausforderungen sich daraus ableiten.
Zum Beginn der Arbeit wird der Theorieteil mit einer Definition des Immobilienbegriffes aus ökonomischer Sichtweise eingeleitet, gefolgt von dessen Besonderheiten als Wirtschaftsgut. Anschließend wird der Nachhaltigkeitsaspekt in der Immobilienbranche betrachtet. Im darauffolgenden Kapitel wird die Nachfrage- und Angebotsentwicklung auf dem Immobilienmarkt untersucht und anhand der Baugenehmigungs- und Fertigstellungszahlen i. V. m. den Baupreisen und -kosten im Wohnungsbau das Modell des Bau- und Immobilienmarktes konstruiert. Ferner wird auf die CO2-Problematik eingegangen und erklärt, welche Ziele mit dem Klimaschutzprogramm verfolgt werden.
Aufbauend darauf werden dem Leser im Kapitel 3 die Auswirkungen des Klimapaketes auf den Immobiliensektor detailliert erläutert. Zu Anfang werden die Maßnahmen vorgestellt, welche zur CO2-Reduzierung beitragen sollen. Ferner wird aufgezeigt, wie das Bundeskabinett die Finanzierung des Klimapaketes vornimmt. Die Hausarbeit schließt mit einer Schlussbetrachtung, gegliedert aus einer Zusammenfassung sowie einem Ausblick, ab.
Zum Beginn der Recherche hat sich der Autor im World Wide Web über div. Artikel und Bücher der vergangenen Jahre einen ersten Eindruck von der Thematik verschafft. Es wurden zahlreiche Quellen genutzt, um eine sinnvolle Gliederung aufzustellen und die theoretischen Grundlagen zu verfassen. Darauffolgend wurde die Themensuche, passend zu den Gliederpunkten, eingegrenzt und optimiert. Zur Verfassung der Arbeit wurden umfangreiche Buch-, Zeitungs-, Zeitschriften- und Onlineartikel herangezogen. Bei der Suche wurden häufig Schlagwörter wie ,Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung', ,Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche' und ,Klimaschutz' verwendet.
2. Grundlagen zum Thema Umweltschutz im Immobiliensektor
2.1 Definition des ökonomischen Immobilienbegriffs
Aus immobilienökonomischer Sicht handelt es sich bei einer Immobilie um ein Grundstück i. V. m. dessen Nutzung durch den Menschen (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 4).In der Wirtschaftswissenschaft wird beim Immobilienbegriff zwischen dem investitionstheoretischen und dem produktionstheoretischen Aspekt unterschieden (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 8). Der investitionstheoretische Aspekt bezieht sich auf einen Investitionskreislauf mit anschließendem Veräußerungszweck: „Real estate is space and money over time“ (zu Deutsch: Immobilien sind Raum und Geld im Laufe der Zeit). Demnach handelt es sich aus investitionstheoretischer Sicht um eine Kapitalanlage bzw. Investition in Sachvermögen (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 8f.). Hingegen sich der produktionswirtschaftliche Aspekt auf das Ressourcen- oder Nutzungspotenzial beschränkt. D. h. aus produktionstheoretischer Sichtweise dient die Immobilie als ein Produktionsfaktor, um die Herstellung von Sachgütern oder Dienstleistungen gewährleisten zu können (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 10f.).
Bei beiden Aspekte bestimmen nicht die Herstellungskosten den Immobiliennutzen, sondern welchen positiven (z. B. monetären) Effekt der Markt durch die Immobiliennutzung erfährt (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 8).
2.2 Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut
Immobilien unterscheiden sich wesentlich von anderen Anlageklassen und Wirtschaftsgütern. Denn sie sind nicht nur ein Investitionsgut, sondern sie weisen ebenso eine Nutzenfunktion auf und sind somit gleichzeitig Konsum- und Investitionsgut. Zu den Besonderheiten von Immobilie gehören primär die folgenden sechs Eigenschaften:
1. Keine Substituierbarkeit: Wie die bereits 1943 von Abraham Harold Maslow erschaffene Maslowsche Bedürfnispyramide darstellt, gehört Obdach bzw. Wohnen neben essen, trinken und schlafen zu den Grund- und Existenzbedürfnissen, auf die der Mensch nicht verzichten kann(Vgl. Anhang, S. 29, Anlage 1: Bedürfnispyramide, Abbildung 6: Bedürfnispyramide nach Maslow).So gibt es für Immobilien kein Ersatzprodukt, da die Nutzfläche oder der Wohnraum durch kein anderes Wirtschaftsgut ersetzt werden kann (Reuschling & Weis GmbH, o. D.).
2. Heterogenität: Immobilien sind aufgrund ihrer individuellen Lage, Größe, Grundrisse, Ausstattung, Bauweise etc. ein einzigartiges Gut. Jede Immobilie ist individuell und deshalb können keine völlig identischen Objekte existieren(Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 17f.).
3. Immobilität: Immobilien sind wie der Name schon aussagt immobil und damit standortgebunden, denn Gebäude sind i. d. R. fest mit einem Grundstück bzw. dem Grund und Boden verbunden und somit unbeweglich. Dadurch hat die Lage signifikante Auswirkungen auf den Nutzen und Wert der Immobilie und stellt nachweisbar dessen primäre Eigenschaft dar (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 16).
4. Langlebigkeit: Unter allen Wirtschaftsgütern gehören Immobilien, sowohl physisch als auch ökonomisch, zu den langlebigsten Wirtschafsgütern. Je nach Qualität, Bauweise und Nutzungsart des Gebäudes ist, bei ordnungsgemäßer Instandhaltung, eine generelle Nutzungsdauer von mehreren Jahrzenten und mehr zu unterstellen (TackeUnterberg, 2014, S. 329).
5. Höhe des Investitions- und Transaktionsvolumens: Für die Planung und den Bau einer Immobilie ist der Kapitaleinsatz i. d. R. recht hoch und mit einer langfristigen Kapitalbindung verbunden.Daher ist auch nur ein begrenzter Kreis potenzieller Investoren in der Lage, Immobilien zu erwerben bzw. zu entwickeln. Direkte Immobilieninvestitionen gehen zudem mit hohen Transaktionskosten wie bspw. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragungskosten, Erwerbsnebenkosten und eventuellen Maklerkosten ein- her(Rottke, 2017, S. 95f.).
6. Dauer des Entwicklungsprozesses: Im Vergleich zu anderen Investitions- und Konsumgütern nimmtdie Erstellung von Immobilien viel Zeit in Anspruch. So vergehen von der Projektidee bis zur Baufertigstellung i. d. R. zwei bis fünf Jahre (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 18).
2.2 Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche
Immobilien tragen in erheblichem Maße zum Klimawandel bei.So entfallen rd. 41% des gesamten Energieverbrauches in Deutschland auf Privathaushalte und Gewerbe. Hingegen lediglich 30% der Verkehr und 29% die Industrie ausmachen(Deutsche EnergieAgentur GmbH (dena), 2019, S. 18). „Diese Angaben beziehen sich dabei nur auf den Teil der Energie, der für den Betrieb von Gebäuden eingesetzt wird, nicht aber den Ressourcenverbrauch über den vollen Lebenszyklus einer Immobilie und schließen somit Materialherstellung, Bau und Abriss aus.“(Stegmann & Wiegelmann, 2013, S. 25).
Die Nachhaltigkeit im Immobiliensektor geht weit über die Themen Energieeffizienz und Klimaschutz hinaus und bezieht parallel dazu auch soziale und ökonomische Aspekte mit ein. Somit ergibt sich das Nachhaltigkeitsdreieck, welches sich aus den Faktoren Ökonomie, Ökologie und sozialer Verantwortungzusammensetzt(Lützkendorf & Lorenz, 2017, S. 394f.)(Vgl.S. 5, Abbildung 1: Das Nachhaltigkeitsdreieck).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Das Nachhaltigkeitsdreieck (Otto (GmbH & Co KG), 2019)
Das Nachhaltigkeitsdreieck ist demnach ein Symbol für die Aspekte der Nachhaltigkeit und um die derzeitige Wirtschaftsweise zu verbessern, dürfen die Ökonomie und Ökologie nicht mehr nur als gegensätzliche Aspekte betrachtet werden, sondern beide Felder müssen positiv miteinander verbunden werden, um die gesellschaftliche Lebengrundlage zu sichern (Umweltbundesamt, 2019).
Bezogen auf die Immobilienbranche lässt sich vor allem eine ressourcenschonende Verwendung von Baustoffen sowie eine für die Nutzungsphase energiesparende Bauweise ableiten. Ferner spielen Faktoren wie bspw. die immer häufiger auftretenden Wetterereignisse wie Stürme, Starkregen, Hochwasser, Hitzeperioden usw. eine tragende Rolle. Den Klimawandel zu verharmlosen oder gar zu verleugnen wäre ein grober Fehler, da er den zukünftigen Alltag der Gesellschaft signifikant beeinflussen wird. So wird dieser letztendlich weder vor Lebensgewohnheiten noch vor wirtschaftlichen Plänen und Strategien einer Branche halt machen (Hoffstiepel, 2019). Demnach wird dem nachhaltigen Betreiben von Immobilien in Zukunft eine wesentlich größere Bedeutung zukommen, da nur ein relativ geringer Anteil der Lebenszykluskosten einer Immobilie in der Planungsund Errichtungsphase verursacht wird, der weit größere Kostenanteil entsteht in der Nutzungsphase (Ehrenheim, 2017, S. 529f.).
2.3 Entwicklung von Nachfrage und Angebot auf dem Immobilienmarkt
2.3.1 Baugenehmigungen und Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau
Wohnimmobilien stehen unvermindert im Fokus der Nachfrage. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden seit 1991 bis 2018 insgesamt rd. 9.970.000 Baugenehmigungen erteilt und 9.180.000 Bauten fertiggestellt. Wurden 2016 noch rd. 375.400 Wohnungen bewilligt, waren es 2017 nur noch knapp 347.900 und 2018 etwa 346.800 (Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019). Dieser Rückgang i. H. v. 7,6% lässt sich u. a. daraus ableiten, dass es in den Ballungszentren, in denen Wohnraum dringen benötigt wird, kaum noch Bauland gibt und wo kein Platz ist, kann auch nichts erbaut werden (Groth, 2018). Ferner lassen sinkende Baugenehmigungen nicht autom. auf weniger Fertigstellungszahlen schließen, denn lt. Statistischen Bundesamt wurden seit 2009 rd. 515.400 Wohnungen mehr genehmigt als fertig gestellt (Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019). Demnach lässt sich ableiten, dass es keinen Mangel an Baugenehmigungen gibt, sondern bei der Umsetzung (Vgl. S. 6, Abbildung 2: Entwicklung der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Wohnungen nach Gebäudeart 1991 bis 2018). Das Fertigstellungsdefizit entsteht dadurch, dass genehmigte Bauvorhaben teilw. mit Verzögerungen oder gar nicht fertig gestellt werden. Die Ursachen hierfür sind vielfältig: So besteht durch die Niedrigzinspolitik seit Jahren Hochkonjunktur, wodurch esin der Bauwirtschaft Kapazitätsengpässe gibt. Gleichzeitig steigen die Kosten für Baumaterialien an und es fehlt zunehmend an Fachpersonal. Ferner nimmt der Bau eines MFH etwa zwei bis fünf Jahre in Anspruch und bei unvorhergesehenen Verzögerungen kann die Fertigstellung noch länger andauern. (Müller, 2017, S. 3)Die Folge aus dem Fertigstellungsdefizit ist die immer weiter auseinandergehende Schere zwischen Bedarf und Angebot.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 3: Entwicklung der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Wohnungen nach Gebäudeart 1991 bis 2018, in Anlehnung an: (Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019)
2.3.2 Baupreise und Baukosten im Wohnungsbau
Bauen in Deutschland wird immer teurer, wodurch die seit 2005 unaufhörlich ansteigenden Baukosten die Umsetzung von Bauvorhaben zunehmend erschweren (Vgl. S. 8, Abbildung 3: Entwicklung der Baupreise von Wohnungen nach Gebäudeart 1991 bis 2018). So betreffen die steigenden Baukosten nicht nur die Neubauten, sondern auch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (Fabricius, 2018). Lagen die Baupreise im Jahre 2005 durchschnittlich noch bei 1.235 €/m2, waren es 10 Jahre später bereits 1.565 €/m2 und 2018 1.770 €/m2, was einem Anstieg von insgesamt 43,3% entspricht (Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019). Vom Jahr 2017 auf 2018 stiegen die durchschnittlichen Baukosten um 4,4% und wie das Statistische Bundesamt im Januar 2020 mitteilte schwellen die Kosten weiter an. So lagen die Baukosten im November 2019 um 3,8% höher als im Vorjahresmonat (Statistisches Bundesamt (Destatis), 2020). „Von der Kostenexplosion sind am Ende alle betroffen: private Bauherren, Kapitalanleger, Mieter oder beispielsweise auch ältere Hauseigentümer, die ihre Immobilie modernisieren möchten.“ (Fabricius, 2018). Parallel zu den Baukosten steigen auch die Grundstückspreise weiter an. Insb. für die Großstädte stellt dies ein Problem dar, denn der dringend benötige Neubau von bezahlbarem Wohnraum kann dadurch nicht sichergestellt werden. Durch das bereits knappe und hart umkämpfte Angebot von Grund und Boden ziehen auch die Immobilienpreise signifikant an und wo die Kaufpreise steigen, geht es folglich auch mit den Mieten immer weiter nach oben.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 4: Entwicklung der Baupreise von Wohnungen nach Gebäudeart 1991 bis 2018, in Anlehnung an (Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019)
2.3.3 Modell Bau- und Immobilienmarkt
Nachdem nun festgestellt wurde, dass sich das Angebot von Wohnimmobilien auf dem Markt verringert und die Grundstücks-, Bau-, Miet- und Immobilienpreise sich in den Metropolregionen und Großstädten Deutschlands seit Jahren stetig erhöhen, sollen diese Erkenntnisse in Form eines Angebot-Nachfrage-Modells festgehalten werden. Das Modell besteht aus insgesamt fünf zentralen Elementen:
1. Der Nachfragekurve
2. Der Angebotskurve
3. Den Größen, die eine Verschiebung der Nachfragekurve/Angebotskurve hervorrufen
4. Dem Gleichgewichtspreis
5. Der Änderung des Gleichgewichtspreises bei einer Verschiebung von Angebots- oder Nachfragekurve
In der folgenden Abbildung 4 ist zu erkennen, dass sich aufgrund des sinkenden Wohnungsangebotes und der parallel dazu steigenden Immobilienpreise die Angebotskurve, aufgrund der Angebotsabnahme, nach links verschiebt (Vgl. S. 8, Abbildung 4: Angebots- und Nachfrage-Modell Immobilienmarkt). Dadurch lässt sich mithilfe des Modells erkennen, dass das neue Marktgleichgewicht durch einen höheren Immobilienpreis und einem geringen Angebot an Wohnungen gekennzeichnet ist.
Grundsätzlich ist für das folgende Modell festzuhalten, dass je höher der Immobilienpreis ist, desto weniger sind die Menschen dazu bereits, das Gut „Wohnung“ zu erwerben und andersherum. Sobald sich Personen eine Wohnung nicht mehr leisten können, müssen diese sich nach alternativen Standorten/Lagen umsehen, in denen die Immobilienpreise erschwinglicher sind.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 5: Angebots- und Nachfrage-Modell Immobilienmarkt (Eigene Abbildung)
2.4 CO2-Problematik
Seit Anbeginn der Industrialisierung ist der Kohlendioxid (CO2)-Ausstoß in die Erdatmosphäre konstant angestiegen (BMU, 2019, S. 7). Das größte CO2-Einsparpotenzial ist in den fünf Bereichen Energie, Verkehr, Industrie, Landwirtschaft und Gebäude möglich (Stratmann, Delhaes, & Kersting, 2018). So macht der Gebäudesektor allein rd. 38% des gesamten CO2-Ausstoßes aus. Dabei werden während der Bauphase lediglich 20% der durch Gebäude erzeugten Treibhausgase generiert, die restlichen 80% der Belastung entstehen hingegen im laufenden Betrieb der Immobilie (Stegmann & Wiegelmann, 2013). „Dies zeigt eindringlich, wie wichtig eine ganzheitliche Betrachtung von Immobilien über den gesamten Lebenszyklus hinweg im Zuge der Nachhaltigkeitsthematik ist.“ (Stegmann & Wiegelmann, 2013)
Die große CO2-Problematik besteht letztendlich darin, dass die Konzentration der Treibhausgase in der Atmosphäre durch Industrie, Haushalte und Verkehr zu stark ansteigt. So sorgt die Weltbevölkerung dafür, dass neben den natürlichen Treibhauseffekten jedes Jahr ca. 32 Mrd. Tonnen Kohlendioxid zusätzlich in die Atmosphäre gelangen, wodurch sich diese unnatürlich stark aufheizt (Riemer, 2017). Um die CO2-Belastung einzudämmen und damit dem Klimawandel zu verlangsamen hat die Bundesregierung den Klimaschutzplan 2050 verabschiedet, dessen Ziel im folgenden Kapitel näher betrachtet wird.
2.5 Ziel des Klimaschutzprogrammes
„Der Schutz des Klimas ist eine große, globale Herausforderung“ (BMU, 2019, S. 7) Und als eine führende Industrienation trägt Deutschland eine besondere Verantwortung für den weltweiten Klimawandel. Um die steigende Erdtemperatur zu verlangsamen muss gehandelt werden und deshalb hat die Bundesregierung im November 2016 den Klimaschutzplan 2050 ins Leben gerufen (BMU, 2016). Am 9. Oktober 2019 wurde diesbezüglich ein ausführlicher Arbeitsplan, das sog. Klimaschutzprogramm 2030, verabschiedet (BMU, 2019).
Das Langfristziel des Klimaschutzprogrammes ist es, dass Deutschland bis zum Jahr 2050 weitgehend treibhausneutral agiert. Ferner hat sich Deutschland mit seinen europäischen Partnern auf ein Verfahren geeinigt, welchen den Ausstoß von Treibhausgasen in Europa bis 2030 um mind. 40% ggü. 1990 verringert (BMU, 2019, S. 7). Mit diesem Plan orientiert sich die Bundesregierung am Ziel des Pariser Abkommens, welches die Begrenzung der Erderwärmung auf unter zwei Grad Celsius, idealerweise auf 1,5 Grad, vorsieht (BMU, 2019, S. 7). Um diese Werte erreichen zu können, dürften ab 2050 keine klimaschädlichen Gase mehr in die Atmosphäre ausgestoßen werden, außer solche die durch natürliche CO2-Quellen, wie das Atmen von Lebewesen, entstehen (BMU, 2016, S. 13).
Wenn die Politik, Wirtschaft, Wissenschaft sowie die Bevölkerung einen Beitrag zum Klimaschutz leisten, rückt das Ziel einer lebenswerten Zukunft immer näher.
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