Umweltschutz und Immobilien. Welche Auswirkungen hat das Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung auf den deutschen Immobilienmarkt?

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Aufgabenstellung
1.2 Methodik und Gang der Untersuchung

2. Grundlagen zum Thema Umweltschutz im Immobiliensektor
2.1 Definition des ökonomischen Immobilienbegriffs
2.2 Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut
2.2 Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche
2.3 Entwicklung von Nachfrage und Angebot auf dem Immobilienmarkt
2.3.1 Baugenehmigungen und Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau
2.3.2 Baupreise und Baukosten im Wohnungsbau
2.3.3 Modell Bau-und Immobilienmarkt
2.4 CO2-Problematik
2.5 Ziel des Klimaschutzprogrammes

3. Auswirkungen des Klimapaketes auf den Immobiliensektor
3.1 Maßnahmen des Klimapaketes zur CO2-Reduzierung
3.1.1 CO2-Bepreisung
3.1.2 Soziale Kompensation - Entlastung von Bürgern und Wirtschaft
3.1.3 Steuererleichterungen und Fördermaßnahmen im Gebäudebereich
3.1.3.1 Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
3.1.3.2 Erneuerung und Förderung von Heizungsanlagen
3.1.3.3 Förderung von Photovoltaik-Anlagen
3.1.4 Verbesserte Energieberatung
3.2 Finanzierung des Klimapaketes

4. Schlussbetrachtung
4.1 Zusammenfassung
4.2 Ausblick

5. Quellen- und Literaturverzeichnis

Anhang
Anlage 1: Bedürfnispyramide
Anlage 2: Förderübersicht BAFA

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1:Das Nachhaltigkeitsdreieck

Abbildung 2: Abbildung 1: Entwicklung der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Wohnungen nach Gebäudeart 1991 bis 2018

Abbildung 3: Entwicklung der Baupreise von Wohnungen nach Gebäudeart 1991 bis 2018

Abbildung 4: Angebots- und Nachfrage-Modell Immobilienmarkt

Abbildung 5: Bürger und Wirtschaft entlasten mithilfe von Einnahmen aus der CO2-Bepreisung

Abbildung 6: Bedürfnispyramide nach Maslow

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Förderübersicht: Heizen mit erneuerbaren Energie 2020

1. Einleitung

1.1 Aufgabenstellung

Die Hausarbeit befasst sich mit dem Thema „Umweltschutz und Immobilien“ und der dazugehörigen Forschungsfrage: „Welche Auswirkungen hat das Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung auf den deutschen Immobilienmarkt?“. Der Autor hat dieses Thema gewählt, da sich das im Oktober 2019 beschlossene Klimaschutzprogramm zur Erreichung der Klimaziele 2030 signifikant auf den Immobiliensektor auswirkt.Denn die nationalen Klimaziele erhalten mit dem Klimaschutzgesetzt erstmals Gesetzesstatus, welches es einzuhalten gilt. Inwiefern das Klimapaket den Immobilienmarkt beeinflusst, welche Möglichkeiten daraus entstehen und vor welche neuen Herausforderungen Mie­ter und Hauseigentümer gestellt werden, wird in der Arbeit untersucht.

1.2 Methodik und Gang der Untersuchung

Ziel dieser Hausarbeit ist es herauszufinden, inwieweit sich das Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung auf den deutschen Immobilienmarkt auswirkt und welche Maßnahmen sowie damit einhergehende Herausforderungen sich daraus ableiten.

Zum Beginn der Arbeit wird der Theorieteil mit einer Definition des Immobilienbegriffes aus ökonomischer Sichtweise eingeleitet, gefolgt von dessen Besonderheiten als Wirt­schaftsgut. Anschließend wird der Nachhaltigkeitsaspekt in der Immobilienbranche be­trachtet. Im darauffolgenden Kapitel wird die Nachfrage- und Angebotsentwicklung auf dem Immobilienmarkt untersucht und anhand der Baugenehmigungs- und Fertigstel­lungszahlen i. V. m. den Baupreisen und -kosten im Wohnungsbau das Modell des Bau- und Immobilienmarktes konstruiert. Ferner wird auf die CO2-Problematik eingegangen und erklärt, welche Ziele mit dem Klimaschutzprogramm verfolgt werden.

Aufbauend darauf werden dem Leser im Kapitel 3 die Auswirkungen des Klimapaketes auf den Immobiliensektor detailliert erläutert. Zu Anfang werden die Maßnahmen vorge­stellt, welche zur CO2-Reduzierung beitragen sollen. Ferner wird aufgezeigt, wie das Bundeskabinett die Finanzierung des Klimapaketes vornimmt. Die Hausarbeit schließt mit einer Schlussbetrachtung, gegliedert aus einer Zusammenfassung sowie einem Aus­blick, ab.

Zum Beginn der Recherche hat sich der Autor im World Wide Web über div. Artikel und Bücher der vergangenen Jahre einen ersten Eindruck von der Thematik verschafft. Es wurden zahlreiche Quellen genutzt, um eine sinnvolle Gliederung aufzustellen und die theoretischen Grundlagen zu verfassen. Darauffolgend wurde die Themensuche, pas­send zu den Gliederpunkten, eingegrenzt und optimiert. Zur Verfassung der Arbeit wur­den umfangreiche Buch-, Zeitungs-, Zeitschriften- und Onlineartikel herangezogen. Bei der Suche wurden häufig Schlagwörter wie ,Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesre­gierung', ,Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche' und ,Klimaschutz' verwendet.

2. Grundlagen zum Thema Umweltschutz im Immobiliensek­tor

2.1 Definition des ökonomischen Immobilienbegriffs

Aus immobilienökonomischer Sicht handelt es sich bei einer Immobilie um ein Grund­stück i. V. m. dessen Nutzung durch den Menschen (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 4).In der Wirtschaftswissenschaft wird beim Immobilienbegriff zwischen dem investitionstheoretischen und dem produktionstheoretischen Aspekt unterschieden (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 8). Der investitionstheoretische Aspekt bezieht sich auf einen Investitionskreislauf mit anschließendem Veräußerungszweck: „Real es­tate is space and money over time“ (zu Deutsch: Immobilien sind Raum und Geld im Laufe der Zeit). Demnach handelt es sich aus investitionstheoretischer Sicht um eine Kapitalanlage bzw. Investition in Sachvermögen (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 8f.). Hingegen sich der produktionswirtschaftliche Aspekt auf das Ressourcen- oder Nutzungspotenzial beschränkt. D. h. aus produktionstheoretischer Sichtweise dient die Immobilie als ein Produktionsfaktor, um die Herstellung von Sachgütern oder Dienstleis­tungen gewährleisten zu können (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 10f.).

Bei beiden Aspekte bestimmen nicht die Herstellungskosten den Immobiliennutzen, son­dern welchen positiven (z. B. monetären) Effekt der Markt durch die Immobiliennutzung erfährt (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 8).

2.2 Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut

Immobilien unterscheiden sich wesentlich von anderen Anlageklassen und Wirtschafts­gütern. Denn sie sind nicht nur ein Investitionsgut, sondern sie weisen ebenso eine Nut­zenfunktion auf und sind somit gleichzeitig Konsum- und Investitionsgut. Zu den Beson­derheiten von Immobilie gehören primär die folgenden sechs Eigenschaften:

1. Keine Substituierbarkeit: Wie die bereits 1943 von Abraham Harold Maslow erschaf­fene Maslowsche Bedürfnispyramide darstellt, gehört Obdach bzw. Wohnen neben es­sen, trinken und schlafen zu den Grund- und Existenzbedürfnissen, auf die der Mensch nicht verzichten kann(Vgl. Anhang, S. 29, Anlage 1: Bedürfnispyramide, Abbildung 6: Bedürfnispyramide nach Maslow).So gibt es für Immobilien kein Ersatzprodukt, da die Nutzfläche oder der Wohnraum durch kein anderes Wirtschaftsgut ersetzt werden kann (Reuschling & Weis GmbH, o. D.).
2. Heterogenität: Immobilien sind aufgrund ihrer individuellen Lage, Größe, Grundrisse, Ausstattung, Bauweise etc. ein einzigartiges Gut. Jede Immobilie ist individuell und des­halb können keine völlig identischen Objekte existieren(Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 17f.).
3. Immobilität: Immobilien sind wie der Name schon aussagt immobil und damit stand­ortgebunden, denn Gebäude sind i. d. R. fest mit einem Grundstück bzw. dem Grund und Boden verbunden und somit unbeweglich. Dadurch hat die Lage signifikante Aus­wirkungen auf den Nutzen und Wert der Immobilie und stellt nachweisbar dessen pri­märe Eigenschaft dar (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 16).
4. Langlebigkeit: Unter allen Wirtschaftsgütern gehören Immobilien, sowohl physisch als auch ökonomisch, zu den langlebigsten Wirtschafsgütern. Je nach Qualität, Bauweise und Nutzungsart des Gebäudes ist, bei ordnungsgemäßer Instandhaltung, eine gene­relle Nutzungsdauer von mehreren Jahrzenten und mehr zu unterstellen (Tacke­Unterberg, 2014, S. 329).
5. Höhe des Investitions- und Transaktionsvolumens: Für die Planung und den Bau einer Immobilie ist der Kapitaleinsatz i. d. R. recht hoch und mit einer langfristigen Kapitalbin­dung verbunden.Daher ist auch nur ein begrenzter Kreis potenzieller Investoren in der Lage, Immobilien zu erwerben bzw. zu entwickeln. Direkte Immobilieninvestitionen ge­hen zudem mit hohen Transaktionskosten wie bspw. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragungskosten, Erwerbsnebenkosten und eventuellen Maklerkosten ein- her(Rottke, 2017, S. 95f.).
6. Dauer des Entwicklungsprozesses: Im Vergleich zu anderen Investitions- und Kon­sumgütern nimmtdie Erstellung von Immobilien viel Zeit in Anspruch. So vergehen von der Projektidee bis zur Baufertigstellung i. d. R. zwei bis fünf Jahre (Bone-Winkel, Focke, & Schulte, 2016, S. 18).

2.2 Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche

Immobilien tragen in erheblichem Maße zum Klimawandel bei.So entfallen rd. 41% des gesamten Energieverbrauches in Deutschland auf Privathaushalte und Gewerbe. Hin­gegen lediglich 30% der Verkehr und 29% die Industrie ausmachen(Deutsche Energie­Agentur GmbH (dena), 2019, S. 18). „Diese Angaben beziehen sich dabei nur auf den Teil der Energie, der für den Betrieb von Gebäuden eingesetzt wird, nicht aber den Res­sourcenverbrauch über den vollen Lebenszyklus einer Immobilie und schließen somit Materialherstellung, Bau und Abriss aus.“(Stegmann & Wiegelmann, 2013, S. 25).

Die Nachhaltigkeit im Immobiliensektor geht weit über die Themen Energieeffizienz und Klimaschutz hinaus und bezieht parallel dazu auch soziale und ökonomische Aspekte mit ein. Somit ergibt sich das Nachhaltigkeitsdreieck, welches sich aus den Faktoren Ökonomie, Ökologie und sozialer Verantwortungzusammensetzt(Lützkendorf & Lorenz, 2017, S. 394f.)(Vgl.S. 5, Abbildung 1: Das Nachhaltigkeitsdreieck).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Das Nachhaltigkeitsdreieck (Otto (GmbH & Co KG), 2019)

Das Nachhaltigkeitsdreieck ist demnach ein Symbol für die Aspekte der Nachhaltigkeit und um die derzeitige Wirtschaftsweise zu verbessern, dürfen die Ökonomie und Ökolo­gie nicht mehr nur als gegensätzliche Aspekte betrachtet werden, sondern beide Felder müssen positiv miteinander verbunden werden, um die gesellschaftliche Lebengrund­lage zu sichern (Umweltbundesamt, 2019).

Bezogen auf die Immobilienbranche lässt sich vor allem eine ressourcenschonende Ver­wendung von Baustoffen sowie eine für die Nutzungsphase energiesparende Bauweise ableiten. Ferner spielen Faktoren wie bspw. die immer häufiger auftretenden Wetterer­eignisse wie Stürme, Starkregen, Hochwasser, Hitzeperioden usw. eine tragende Rolle. Den Klimawandel zu verharmlosen oder gar zu verleugnen wäre ein grober Fehler, da er den zukünftigen Alltag der Gesellschaft signifikant beeinflussen wird. So wird dieser letztendlich weder vor Lebensgewohnheiten noch vor wirtschaftlichen Plänen und Stra­tegien einer Branche halt machen (Hoffstiepel, 2019). Demnach wird dem nachhaltigen Betreiben von Immobilien in Zukunft eine wesentlich größere Bedeutung zukommen, da nur ein relativ geringer Anteil der Lebenszykluskosten einer Immobilie in der Planungs­und Errichtungsphase verursacht wird, der weit größere Kostenanteil entsteht in der Nut­zungsphase (Ehrenheim, 2017, S. 529f.).

2.3 Entwicklung von Nachfrage und Angebot auf dem Immobilien­markt

2.3.1 Baugenehmigungen und Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau

Wohnimmobilien stehen unvermindert im Fokus der Nachfrage. Nach Angaben des Sta­tistischen Bundesamtes wurden seit 1991 bis 2018 insgesamt rd. 9.970.000 Baugeneh­migungen erteilt und 9.180.000 Bauten fertiggestellt. Wurden 2016 noch rd. 375.400 Wohnungen bewilligt, waren es 2017 nur noch knapp 347.900 und 2018 etwa 346.800 (Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019). Dieser Rückgang i. H. v. 7,6% lässt sich u. a. daraus ableiten, dass es in den Ballungszentren, in denen Wohnraum dringen benötigt wird, kaum noch Bauland gibt und wo kein Platz ist, kann auch nichts erbaut werden (Groth, 2018). Ferner lassen sinkende Baugenehmigungen nicht autom. auf weniger Fertigstellungszahlen schließen, denn lt. Statistischen Bundesamt wurden seit 2009 rd. 515.400 Wohnungen mehr genehmigt als fertig gestellt (Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019). Demnach lässt sich ableiten, dass es keinen Mangel an Baugenehmi­gungen gibt, sondern bei der Umsetzung (Vgl. S. 6, Abbildung 2: Entwicklung der Bau­genehmigungen und Baufertigstellungen von Wohnungen nach Gebäudeart 1991 bis 2018). Das Fertigstellungsdefizit entsteht dadurch, dass genehmigte Bauvorhaben teilw. mit Verzögerungen oder gar nicht fertig gestellt werden. Die Ursachen hierfür sind viel­fältig: So besteht durch die Niedrigzinspolitik seit Jahren Hochkonjunktur, wodurch esin der Bauwirtschaft Kapazitätsengpässe gibt. Gleichzeitig steigen die Kosten für Bauma­terialien an und es fehlt zunehmend an Fachpersonal. Ferner nimmt der Bau eines MFH etwa zwei bis fünf Jahre in Anspruch und bei unvorhergesehenen Verzögerungen kann die Fertigstellung noch länger andauern. (Müller, 2017, S. 3)Die Folge aus dem Fertig­stellungsdefizit ist die immer weiter auseinandergehende Schere zwischen Bedarf und Angebot.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Entwicklung der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Woh­nungen nach Gebäudeart 1991 bis 2018, in Anlehnung an: (Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019)

2.3.2 Baupreise und Baukosten im Wohnungsbau

Bauen in Deutschland wird immer teurer, wodurch die seit 2005 unaufhörlich ansteigen­den Baukosten die Umsetzung von Bauvorhaben zunehmend erschweren (Vgl. S. 8, Abbildung 3: Entwicklung der Baupreise von Wohnungen nach Gebäudeart 1991 bis 2018). So betreffen die steigenden Baukosten nicht nur die Neubauten, sondern auch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (Fabricius, 2018). Lagen die Bau­preise im Jahre 2005 durchschnittlich noch bei 1.235 €/m2, waren es 10 Jahre später bereits 1.565 €/m2 und 2018 1.770 €/m2, was einem Anstieg von insgesamt 43,3% ent­spricht (Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019). Vom Jahr 2017 auf 2018 stiegen die durchschnittlichen Baukosten um 4,4% und wie das Statistische Bundesamt im Januar 2020 mitteilte schwellen die Kosten weiter an. So lagen die Baukosten im November 2019 um 3,8% höher als im Vorjahresmonat (Statistisches Bundesamt (Destatis), 2020). „Von der Kostenexplosion sind am Ende alle betroffen: private Bauherren, Kapitalanle­ger, Mieter oder beispielsweise auch ältere Hauseigentümer, die ihre Immobilie moder­nisieren möchten.“ (Fabricius, 2018). Parallel zu den Baukosten steigen auch die Grund­stückspreise weiter an. Insb. für die Großstädte stellt dies ein Problem dar, denn der dringend benötige Neubau von bezahlbarem Wohnraum kann dadurch nicht sicherge­stellt werden. Durch das bereits knappe und hart umkämpfte Angebot von Grund und Boden ziehen auch die Immobilienpreise signifikant an und wo die Kaufpreise steigen, geht es folglich auch mit den Mieten immer weiter nach oben.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Entwicklung der Baupreise von Wohnungen nach Gebäudeart 1991 bis 2018, in Anlehnung an (Statistisches Bundesamt (Destatis), 2019)

2.3.3 Modell Bau- und Immobilienmarkt

Nachdem nun festgestellt wurde, dass sich das Angebot von Wohnimmobilien auf dem Markt verringert und die Grundstücks-, Bau-, Miet- und Immobilienpreise sich in den Metropolregionen und Großstädten Deutschlands seit Jahren stetig erhöhen, sollen diese Erkenntnisse in Form eines Angebot-Nachfrage-Modells festgehalten werden. Das Modell besteht aus insgesamt fünf zentralen Elementen:

1. Der Nachfragekurve
2. Der Angebotskurve
3. Den Größen, die eine Verschiebung der Nachfragekurve/Angebotskurve hervorrufen
4. Dem Gleichgewichtspreis
5. Der Änderung des Gleichgewichtspreises bei einer Verschiebung von Angebots- oder Nachfragekurve

In der folgenden Abbildung 4 ist zu erkennen, dass sich aufgrund des sinkenden Woh­nungsangebotes und der parallel dazu steigenden Immobilienpreise die Angebotskurve, aufgrund der Angebotsabnahme, nach links verschiebt (Vgl. S. 8, Abbildung 4: Ange­bots- und Nachfrage-Modell Immobilienmarkt). Dadurch lässt sich mithilfe des Modells erkennen, dass das neue Marktgleichgewicht durch einen höheren Immobilienpreis und einem geringen Angebot an Wohnungen gekennzeichnet ist.

Grundsätzlich ist für das folgende Modell festzuhalten, dass je höher der Immobilienpreis ist, desto weniger sind die Menschen dazu bereits, das Gut „Wohnung“ zu erwerben und andersherum. Sobald sich Personen eine Wohnung nicht mehr leisten können, müssen diese sich nach alternativen Standorten/Lagen umsehen, in denen die Immobilienpreise erschwinglicher sind.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Angebots- und Nachfrage-Modell Immobilienmarkt (Eigene Abbildung)

2.4 CO2-Problematik

Seit Anbeginn der Industrialisierung ist der Kohlendioxid (CO2)-Ausstoß in die Erdat­mosphäre konstant angestiegen (BMU, 2019, S. 7). Das größte CO2-Einsparpotenzial ist in den fünf Bereichen Energie, Verkehr, Industrie, Landwirtschaft und Gebäude mög­lich (Stratmann, Delhaes, & Kersting, 2018). So macht der Gebäudesektor allein rd. 38% des gesamten CO2-Ausstoßes aus. Dabei werden während der Bauphase lediglich 20% der durch Gebäude erzeugten Treibhausgase generiert, die restlichen 80% der Belas­tung entstehen hingegen im laufenden Betrieb der Immobilie (Stegmann & Wiegelmann, 2013). „Dies zeigt eindringlich, wie wichtig eine ganzheitliche Betrachtung von Immobi­lien über den gesamten Lebenszyklus hinweg im Zuge der Nachhaltigkeitsthematik ist.“ (Stegmann & Wiegelmann, 2013)

Die große CO2-Problematik besteht letztendlich darin, dass die Konzentration der Treib­hausgase in der Atmosphäre durch Industrie, Haushalte und Verkehr zu stark ansteigt. So sorgt die Weltbevölkerung dafür, dass neben den natürlichen Treibhauseffekten je­des Jahr ca. 32 Mrd. Tonnen Kohlendioxid zusätzlich in die Atmosphäre gelangen, wodurch sich diese unnatürlich stark aufheizt (Riemer, 2017). Um die CO2-Belastung einzudämmen und damit dem Klimawandel zu verlangsamen hat die Bundesregierung den Klimaschutzplan 2050 verabschiedet, dessen Ziel im folgenden Kapitel näher be­trachtet wird.

2.5 Ziel des Klimaschutzprogrammes

„Der Schutz des Klimas ist eine große, globale Herausforderung“ (BMU, 2019, S. 7) Und als eine führende Industrienation trägt Deutschland eine besondere Verantwortung für den weltweiten Klimawandel. Um die steigende Erdtemperatur zu verlangsamen muss gehandelt werden und deshalb hat die Bundesregierung im November 2016 den Klima­schutzplan 2050 ins Leben gerufen (BMU, 2016). Am 9. Oktober 2019 wurde diesbezüg­lich ein ausführlicher Arbeitsplan, das sog. Klimaschutzprogramm 2030, verabschiedet (BMU, 2019).

Das Langfristziel des Klimaschutzprogrammes ist es, dass Deutschland bis zum Jahr 2050 weitgehend treibhausneutral agiert. Ferner hat sich Deutschland mit seinen euro­päischen Partnern auf ein Verfahren geeinigt, welchen den Ausstoß von Treibhausgasen in Europa bis 2030 um mind. 40% ggü. 1990 verringert (BMU, 2019, S. 7). Mit diesem Plan orientiert sich die Bundesregierung am Ziel des Pariser Abkommens, welches die Begrenzung der Erderwärmung auf unter zwei Grad Celsius, idealerweise auf 1,5 Grad, vorsieht (BMU, 2019, S. 7). Um diese Werte erreichen zu können, dürften ab 2050 keine klimaschädlichen Gase mehr in die Atmosphäre ausgestoßen werden, außer solche die durch natürliche CO2-Quellen, wie das Atmen von Lebewesen, entstehen (BMU, 2016, S. 13).

Wenn die Politik, Wirtschaft, Wissenschaft sowie die Bevölkerung einen Beitrag zum Klimaschutz leisten, rückt das Ziel einer lebenswerten Zukunft immer näher.

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