Die Immobilienbranche sowie der Bankensektor befinden sich seit einigen Jahren in einer tief greifenden Umbruchsphase. Basel II sowie das gestiegene Risikobewusstsein der Banken haben die Finanzierung mehr denn je zum Dreh- und Angelpunkt in der Immobilienwirtschaft gemacht. Die Zeiten, in denen Projektentwicklungen noch problemlos mit bis zu 100 Prozent Fremdkapital finanziert werden konnten, sind ein für alle Mal vorbei. Das Hauptproblem vieler Projektentwickler liegt darin, dass sie aufgrund der teilweisen „chronischen Unterkapitalisierung“ nicht in der Lage sind, die von den Banken geforderten Eigenkapitalmittel zur Realisierung der Projektentwicklung zu erbringen.
Mit Hilfe von Projektentwicklungsfonds, die u.a. in den USA bereits seit einigen Jahren sehr erfolgreich Anwendung finden, kann diese Finanzierungslücke geschlossen wer-den. Sie befähigen zum einen den Projektentwickler, eine Projektentwicklung zu realisieren, die er unter Umständen ohne fremde Unterstützung nicht durchführen könnte. Zum anderen ermöglichen sie es der Bank, nicht nur am Risiko zu partizipieren, sondern auch vom Erfolg der Projektentwicklung zu profitieren. Aus Sicht der Investoren bieten sie die Chance, sich am ertragsstärksten Teil der Wertschöpfungskette einer Immobilie zu beteiligen. Jedoch sind mit Projektentwicklungsfonds auch erhebliche Risiken verbunden. Demzufolge werden sie derzeit in Deutschland sowohl hinsichtlich ihrer Marktfähigkeit als auch aufgrund ihres Konzeptes kritisch diskutiert.
Das Ziel dieser Diplomarbeit ist es, zunächst die Struktur von Projektentwicklungsfonds zu analysieren und danach zum einen die Chancen von Projektentwicklungsfonds und zum anderen aber auch die Risiken, derer sich die verschiedenen Parteien bewusst sein müssen, kritisch zu beleuchten. Bei der Analyse sollen insbesondere die unterschiedlichen Vor- und Nachteile aus Sicht der Projektentwickler, der Fondsinitiatoren und der Investoren aufgezeigt werden.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung
2 Grundlagen
2.1 Immobilien-Projektentwicklung
2.1.1 Begriffsbestimmung der Immobilien-Projektentwicklung
2.1.2 Phasen der Immobilien-Projektentwicklung
2.1.3 Risiken der Immobilien-Projektentwicklung
2.2 Finanzierung von Immobilien-Projektentwicklungen
2.2.1 Merkmale der Immobilien-Projektfinanzierung
2.2.2 Innovative Finanzierungsinstrumente
3 Analyse von Projektentwicklungsfonds
3.1 Katalysatoren für Projektentwicklungsfonds
3.1.1 Die Neue Baseler Eigenkapitalvereinbarung – Basel II
3.1.2 Umorientierung im deutschen Bankensektor
3.1.3 Erschwerte Refinanzierung von Projektentwicklungen
3.2 Struktur von Projektentwicklungsfonds
3.2.1 Grundlegende Ausprägungen von Projektentwicklungsfonds
3.2.2 Exemplarische Darstellung von Projektentwicklungsfonds
3.2.2.1 Projektentwicklungsfonds von Bankhaus Wölbern
3.2.2.2 Projektentwicklungsfonds von HCI
3.2.2.3 Projektentwicklungsfonds von IKB/IVG/Sal. Oppenheim
3.2.2.4 Projektentwicklungsfonds von Hines
4 Kritische Betrachtung von Projektentwicklungsfonds
4.1 Projektentwicklungsfonds aus Sicht der Projektentwickler
4.1.1 Vorteile der Finanzierung mit Projektentwicklungsfonds
4.1.2 Nachteile der Finanzierung mit Projektentwicklungsfonds
4.2 Projektentwicklungsfonds aus Sicht der Fondsinitiatoren
4.2.1 Gründe für die Auflegung von Projektentwicklungsfonds
4.2.2 Vor- und Nachteile unterschiedlicher Gestaltungsmöglichkeiten von Projektentwicklungsfonds
4.2.3 Voraussetzungen für erfolgreiche Projektentwicklungsfonds
4.3 Projektentwicklungsfonds aus Sicht der Investoren
4.3.1 Chancen und Risiken von Projektentwicklungsfonds
4.3.2 Eignung von Projektentwicklungsfonds für unterschiedliche Investorengruppen
4.4 Kritische Erfolgsfaktoren von Projektentwicklungsfonds
4.4.1 Transparenz der Projektentwicklungsprozesse
4.4.2 Interessenidentität der Projektbeteiligten
4.4.3 Vertragliche Gestaltungen für Anreizsysteme
5 Zusammenfassung und Ausblick
5.1 Zusammenfassung
5.2 Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit analysiert die Struktur von Projektentwicklungsfonds in Deutschland, um deren Chancen und Risiken aus Sicht von Projektentwicklern, Fondsinitiatoren und Investoren vor dem Hintergrund veränderter Finanzierungsbedingungen (insbesondere Basel II) kritisch zu beleuchten.
- Struktur und Funktionsweise von Projektentwicklungsfonds
- Einfluss von Basel II auf die Immobilienfinanzierung
- Perspektiven der beteiligten Akteure (Entwickler, Initiatoren, Investoren)
- Kritische Erfolgsfaktoren und Anreizsysteme
Auszug aus dem Buch
2.1.3 Risiken der Immobilien-Projektentwicklung
Die Immobilien-Projektentwicklung gehört zu den risikoreichsten unternehmerischen Tätigkeiten. Dies ist begründet durch den Einsatz von hohen Kapitalbeträgen, die zur Herstellung eines Produktes benötigt werden, welches in Zeit und Raum sehr fixiert ist. Hinzu kommt, dass dieses Produkt einen i.d.R. kleinen Markt bedient, dessen zukünftige Nachfrage lediglich unter Unsicherheit prognostiziert werden kann.33
Ein wichtiger Aspekt bei der Betrachtung des Risikos ist, dass im Laufe des Projektentwicklungsprozesses zwar der Erfolg bzw. Misserfolg des Projekts mit steigender Wahrscheinlichkeit vorausgesagt werden kann, jedoch die Manövrierfähigkeit gleichzeitig abnimmt. Alternativ ausgedrückt bedeutet das für den Projektentwickler zu Anfang die größtmögliche Veränderungsmöglichkeit unter höchster Unsicherheit und zum Ende hin maximale Sicherheit bezüglich des Ergebnisses, jedoch ohne die unter Umständen benötigte Manövrierfähigkeit.34 Abbildung 4 im Anhang auf Seite 51 spiegelt diesen Zusammenhang anhand des Kostenverlaufs und der Kostenbeeinflussbarkeit grafisch wider.35
Das rechtzeitige Erkennen und Bewerten der Risiken sowie die daraus von Seiten des Projektentwicklers resultierenden Maßnahmen sind von großer Bedeutung für den Erfolg der Projektentwicklung. Diederichs unterscheidet in diesem Zusammenhang zwischen externen und internen Risiken. Er bezeichnet Risiken, die außerhalb der Wirkungssphäre des Projektentwicklers liegen und auf die er folglich keinen direkten Einfluss hat, als extern. Diesen gegenüber stehen interne Risiken, die der Projektentwickler durch seine Handlungen und Entscheidungen im Hinblick auf den Erfolg der Projektentwicklung beeinflussen kann. In vielen Fällen ist jedoch eine eindeutige Zuordnung zu externen und internen Risiken nur bedingt möglich.36
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Diese Einleitung führt in die aktuelle Umbruchphase der Immobilienbranche ein und definiert das Ziel der Analyse von Projektentwicklungsfonds.
2 Grundlagen: Hier werden die theoretischen Begrifflichkeiten und Phasen der Projektentwicklung sowie die Bedingungen der Immobilienfinanzierung dargelegt.
3 Analyse von Projektentwicklungsfonds: Dieses Kapitel untersucht die Entstehungsfaktoren und die strukturelle Ausgestaltung von Projektentwicklungsfonds anhand von Praxisbeispielen.
4 Kritische Betrachtung von Projektentwicklungsfonds: Dieser Hauptteil beleuchtet die Vor- und Nachteile sowie Erfolgsfaktoren aus der Perspektive der drei zentralen Akteure.
5 Zusammenfassung und Ausblick: Das abschließende Kapitel fasst die zentralen Erkenntnisse zusammen und wagt einen Ausblick auf die zukünftige Marktentwicklung.
Schlüsselwörter
Projektentwicklungsfonds, Immobilienwirtschaft, Projektentwicklung, Basel II, Eigenkapitalfinanzierung, Fremdkapital, Investoren, Risikomanagement, Immobilienfinanzierung, Rendite, Mezzanin-Kapital, Private Equity, Joint Venture, Transparenz, Anreizsysteme
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit der kritischen Analyse von Projektentwicklungsfonds als innovatives Finanzierungsinstrument in der Immobilienbranche.
Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Die Arbeit behandelt die Strukturierung von Fonds, die Auswirkungen von Basel II auf die Finanzierung und die Interessenlagen der beteiligten Parteien.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Ziel ist es, die Chancen und Risiken von Projektentwicklungsfonds für Projektentwickler, Fondsinitiatoren und Investoren fundiert zu analysieren.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Neben einer umfassenden Literaturanalyse basiert die Arbeit auf Experteninterviews mit namhaften Branchenvertretern aus der Immobilienwirtschaft.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Analyse der Entstehungsursachen, die detaillierte Darstellung von Fondsstrukturen und eine kritische Diskussion der Erfolgsfaktoren.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die zentralen Begriffe sind Projektentwicklungsfonds, Immobilienprojektentwicklung, Basel II, Eigenkapital, Risikomanagement und Rendite.
Wie unterscheiden sich die Fondsmodelle von Bankhaus Wölbern und Hines?
Während Bankhaus Wölbern objektbezogene Einzelprojekte finanziert, bietet Hines als Initiator und Entwickler in Personalunion spezialisierte Development- und Value-Added-Fonds an.
Welche Rolle spielen Anreizsysteme bei der Gestaltung der Projektentwicklungsfonds?
Anreizsysteme, wie etwa erfolgsabhängige Vergütungen (Performance Fees), sollen sicherstellen, dass trotz geringer Eigenkapitalbeteiligung die Motivation des Entwicklers zum Projekterfolg erhalten bleibt.
- Citar trabajo
- Dipl. Kfm Frederic Gros (Autor), 2006, Projektentwicklungsfonds. Eine kritische Analyse aus Sicht der Projektentwickler, der Fondsinitiatoren und der Investoren, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/91973
