In dieser Arbeit wird der steuerliche Vergleich einerseits zwischen der Erzielung von Vermietungseinkünften aus dem Privatvermögen und andererseits zwischen der Erzielung von Vermietungseinkünften aus dem Betriebsvermögen einer GmbH mandantenorientiert dargestellt. Der Vergleich ergibt sich aus den unterschiedlichen steuerlichen Auswirkungen der beiden Möglichkeiten für einen einzelnen sehr vermögenden Mandanten mit hohen jährlichen Einkünften. Die unterschiedlichen steuerlichen Auswirkungen bieten die Möglichkeit zur steuerlichen Gestaltung des generellen Sachverhaltes Vermietung.
Das Ziel dieser Arbeit ist, die Vor- und Nachteile der beiden Varianten darzustellen und dem Leser die steuerlichen Unterschiede zu erläutern. Es soll eine weitere Möglichkeit, in Bezug auf die standardmäßige Vermietung aus dem Privatvermögen, für die steuerliche Berücksichtigung von Vermietungseinkünften dargestellt werden. Gleichzeitig soll diese Arbeit die Entscheidung für eine dieser beiden Möglichkeiten erleichtern und so die Vermietung steuerlich optimieren. In dieser Arbeit wird nur die steuerliche Gestaltung der laufenden Vermietung von Immobilien dargestellt, eine Veräußerungsabsicht wird nicht erläutert.
Damit die Zielsetzung gelingt, werden zunächst grundlegende Aspekte für beide Varianten sowie die Vergleichsberechnung erklärt. Die Betrachtung der Umsatzsteuer ist dabei für diese Arbeit irrelevant, da die umsatzsteuerlichen Auswirkungen unabhängig von der Rechtsform gleich sind. Anschließend erfolgt die Darstellung eines fiktiven Beispiels. In diesem Beispiel werden die Möglichkeiten der Vermietung anhand eines fiktiven Steuerpflichtigen sowie eines fiktiven Unternehmens dargestellt. Die Möglichkeiten werden auf Grundlage der zuvor ausgearbeiteten Aspekte durch Berechnung der steuerlichen Belastungen verglichen.
Für die Berechnungen werden die gleichen Prozesse mit unterschiedlichen Auswirkungen über mehrere Jahre abgebildet, wodurch die Vergleichsberechnung ermöglicht wird. Hierdurch werden nach und nach die einzelnen Unterschiede beider Möglichkeiten beispielbezogen und zusammenfassend sichtbar. Zusätzlich werden durch die Betrachtung der gesamten Vergleichsberechnung die Zusammenhänge sowie die Problematiken dargestellt.
1 Einleitung
2 Grundlegende Aspekte
2.1 Grundlegende Begriffe
2.2 Besonderheiten bei der GmbH
2.3 Gewinnermittlung / Überschussermittlung
2.4 Aufteilung von Anschaffungskosten für Gebäude sowie für Grund und Boden
2.5 Darlehen
2.6 Erhaltungsaufwendungen
2.7 Gehaltszahlungen
2.8 Problemstellung der Höhe des Mietzinses
2.9 Gewinnentnahme
3 Steuerbelastungen
3.1 Ermittlung der Einkommensteuer auf Vermietungseinkünfte
3.2 Ermittlung der Körperschaftsteuer bei einer vermögensverwaltenden GmbH
3.3 Ermittlung des Solidaritätszuschlags
3.4 Ermittlung der Gewerbesteuer bei einer vermögensverwaltenden GmbH
3.5 Grunderwerbsteuer
3.6 Grundsteuer
4 Darstellung eines fiktiven Vermieters und einer fiktiven „Vermietungs-GmbH“
4.1 Vermietung als Privatperson
4.1.1 Vermietung als Privatperson - 2019
4.1.2 Vermietung als Privatperson - 2020
4.1.3 Vermietung als Privatperson - 2021
4.1.4 Vermietung als Privatperson - 2022
4.1.5 Vermietung als Privatperson - 2023 und folgende Jahre
4.2 Vermietung als GmbH
4.2.1 Vermietung als GmbH - 2019
4.2.2 Vermietung als GmbH - 2020
4.2.3 Vermietung als GmbH - 2021
4.2.4 Vermietung als GmbH - 2022
4.2.5 Vermietung als GmbH - 2023 und folgende Jahre
5 Konkreter Vergleich der Berechnungen
5.1 Hochrechnung zu Reinvestitionszwecken nach 30 Jahren
5.2 Gewinnentnahme nach 30 Jahren und laufende Gewinnentnahme
5.3 Abschließende Erwägungen
6 Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht das steuerliche Gestaltungspotenzial durch die Zwischenschaltung einer vermögensverwaltenden GmbH bei der laufenden Vermietung von Immobilien für einen vermögenden Mandanten. Ziel ist es, die steuerlichen Vor- und Nachteile gegenüber der Vermietung aus dem Privatvermögen aufzuzeigen, um eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu schaffen.
- Steuerlicher Vergleich: Privatvermögen vs. vermögensverwaltende GmbH
- Einfluss der Gewinnverwendung (Thesaurierung vs. Entnahme)
- Unterschiede in der Gewinn- bzw. Überschussermittlung
- Auswirkung des persönlichen Einkommensteuersatzes
- Bürokratischer Aufwand und laufende Steuerbelastung
Auszug aus dem Buch
2.3 Gewinnermittlung / Überschussermittlung
Die Überschussermittlung für Immobilien im Privatvermögen (PV) und die Gewinnermittlung für Immobilien im Betriebsvermögen (BV) einer GmbH sind für die Steuerbelastung relevant, wenn die Immobilien vermietet werden. Es unterscheiden sich die Gewinnermittlung und die Überschussermittlung in der temporären Zuordnung von Einnahmen und Ausgaben voneinander. Die Unterschiede werden nachfolgend dargestellt:
Überschussermittlung (Immobilien im PV): Bei der Überschussermittlung ist gemäß § 11 EStG grundsätzlich das Zufluss-/ Abfluss-Prinzip maßgeblich. Hierbei handelt es sich um die zeitliche Zuordnung der Einnahmen sowie der Ausgaben. Diese sind dem Kalenderjahr zuzurechnen, in dem die Zahlung zugeflossen bzw. geleistet worden ist (Zufluss-/Abfluss-Prinzip). Eine Durchbrechung des zuvor genannten Prinzips ergibt sich durch § 11 I 2 EStG sowie durch § 11 II 2 EStG.
Gewinnermittlung (Immobilien im BV der GmbH): Gemäß § 6 I HGB i.V.m. § 13 III GmbHG ist die GmbH Formkaufmann und somit gemäß § 238 I HGB buchführungspflichtig. Somit greift § 5 I EStG i.V.m. § 4 I 1 EStG und deklariert den Gewinnbegriff der V GmbH gemäß § 4 I 1 EStG. Der Gewinn ist, der um die Entnahmen vermehrte, sowie um die Einlagen verminderte Unterschiedsbetrag zwischen dem Betriebsvermögen am Schluss des Wirtschaftsjahres und dem Betriebsvermögen am Schluss des vorangegangenen Wirtschaftsjahres (Reinvermögenszugangstheorie).
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Stellt das Thema der Arbeit sowie die Fragestellung und Zielsetzung eines steuerlichen Vergleichs zwischen privater Vermietung und einer vermögensverwaltenden GmbH dar.
2 Grundlegende Aspekte: Erläutert die notwendigen steuerlichen und rechtlichen Grundlagen für beide Vermietungsformen, einschließlich Begriffen, GmbH-Gründung und Gewinnermittlungsarten.
3 Steuerbelastungen: Analysiert die verschiedenen Ertragsteuern und weiteren steuerlichen Einflüsse, die bei der Vermietung im Privat- und Betriebsvermögen anfallen.
4 Darstellung eines fiktiven Vermieters und einer fiktiven „Vermietungs-GmbH“: Detaillierte Fallstudie mit jährlichen Berechnungen, um die steuerlichen Auswirkungen über einen Zeitraum von mehreren Jahren zu verdeutlichen.
5 Konkreter Vergleich der Berechnungen: Vergleicht die Ergebnisse der Modellrechnungen und analysiert das Gestaltungspotenzial bei Thesaurierung und Gewinnentnahme.
6 Fazit: Fasst die Ergebnisse zusammen und gibt Hinweise darauf, wann eine Zwischenschaltung einer GmbH sinnvoll ist und wann aufgrund von Bedingungen oder bürokratischem Aufwand davon abzuraten ist.
Schlüsselwörter
Vermietung, GmbH, Privatvermögen, Betriebsvermögen, Ertragsteuern, Steuergestaltung, Thesaurierung, Gewinnentnahme, EStG, KStG, Gewerbesteuer, AfA, Fremdvergleich, Liquidität, Immobilien
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die steuerlichen Auswirkungen der Vermietung von Immobilien, wenn diese entweder aus dem Privatvermögen oder über eine zwischengeschaltete vermögensverwaltende GmbH erfolgt.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Zu den zentralen Themen gehören der Vergleich zwischen Überschuss- und Gewinnermittlung, die steuerliche Behandlung von Erhaltungsaufwendungen und Anschaffungskosten sowie die unterschiedliche Belastung durch Einkommen-, Körperschaft- und Gewerbesteuer.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Die Arbeit untersucht, unter welchen Voraussetzungen die Zwischenschaltung einer GmbH eine steuerliche Vorteilsgewinnung gegenüber der direkten Vermietung als Privatperson ermöglicht.
Welche wissenschaftliche Methode verwendet der Autor?
Der Autor nutzt eine fiktive Fallstudie eines Vermieters und einer "Vermietungs-GmbH", um durch detaillierte Vergleichsberechnungen über mehrere Jahre die steuerlichen Unterschiede in der Praxis aufzuzeigen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil umfasst theoretische Grundlagen der Steuererhebung sowie eine umfassende Darstellung und Berechnung der steuerlichen Belastungsszenarien über einen Zeitraum von 30 Jahren.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird maßgeblich durch die Begriffe Vermietung, Steuergestaltung, GmbH, Thesaurierung, Betriebsvermögen und Steuerbelastung geprägt.
Warum ist bei der GmbH-Variante der Zeitpunkt der Gewinnentnahme entscheidend?
Da bei einer Entnahme des Gewinns aus der GmbH erneut Steuern auf Gesellschafterebene anfallen, erlischt der während der Thesaurierungsphase erzielte steuerliche Vorteil häufig, was die Gesamtstrategie beeinflusst.
Welchen Einfluss hat das "hohe zu versteuernde Einkommen" des Mandanten?
Ein hohes zu versteuerndes Einkommen des Mandanten kann dazu führen, dass der steuerliche Vorteil der GmbH-Vermietung deutlicher hervortritt, während bei geringerem Einkommen der Effekt abnehmen oder gänzlich entfallen kann.
- Citation du texte
- Marius Brinkmann (Auteur), 2020, Steuervorteile durch Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft bei der Vermietung von Immobilien?, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/923862
