Das Erbbaurecht und der Wohnungsmangel. Eine mögliche Entlastung für die Wohnraumsituation?


Bachelorarbeit, 2020

50 Seiten

Anonym


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1 Einführung
1.1 Wesen und Inhalt

2 Rechtliche Rahmenbedingungen
2.1 Regelungen
2.2 Ziele der Erbbauverordnung
2.3 Eigentumsverhältnis / Besitzverhältnis
2.4 Steuerliche Aspekte

3 Funktionsweise
3.1 Geschichtliche Entwicklung
3.2 Definition des Erbbaurechts
3.3 Voraussetzung
3.4 Unterscheidung zur Pacht/Miete
3.5. Beendigung

4 Heimfall
4.1 Definition
4.2 Inhalt
4.3 Verjährung

5 Arten des Erbbaurechts
5.1 Eigentümererbbaurecht
5.2 Untererbbaurecht
5.3 Gesamterbbaurecht
5.4 Wohnungs-/Teilerbbaurecht

6 Erbbauzins
6.1 Wertsicherungsklausel
6.1.1 Gleitklausel
6.1.2 Spannungsklausel
6.1.3 Leistungsvorbehaltsklausel

7 Erbbaurechte in Kommunen
7.1 Flächenverbrauch
7.2 Ziele der Bauleitplanung
7.3 Vergabe von Erbbaurechten

8 Erbbaurecht zu Wohnzwecken
8.1 Anwendungsmodelle
8.2 Praxisbeispiele
8.2.1 Hamburg
8.2.2. Frankfurt am Main
8.2.3. Wolfsburg
8.3. Wirtschaftliche Einschätzung des Erbbaurechts

9 Erbbaurechte in Gewerbeimmobilien
9.1 Investitionsaufkommen
9.2 Wertermittlungsverfahren für Erbbaurechte
9.3 Renditevergleich Erbbaurecht und Volleigentum

10 Bedeutsamkeit des Erbbaurechts
10.1 Fazit
10.2 Schlusswort

Quellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einführung

1.1 Wesen und Inhalt

Die Nachfrage an Immobilien steigt immer weiter. Viele Familien wünschen sich ein Haus mit Garten, viele sehen den Ankauf von Immobilien als Altersvorsorge und bei anderen stellt es das tägliche Geschäft dar. Unabhängig von den Bewegründen ist die Nachfrage an Immobilien in den letzten Jahren sehr gestiegen. Während die Nachfrage steigt, bleibt das Angebot weiterhin knapp. Diese Entwicklung führt zu einem Engpass in der Immobilienbranche. Das Angebot an Immobilien deckt nicht die Nachfrage. Das wiederum führt zu steigenden Preisen. Eine Alternative zum Grundstückskauf bietet das Erbbaurecht.

Um ein Bauprojekt zu realisieren ist es nicht zwingend nötig ein Baugrundstück zu kaufen. Das Erbbaurecht bietet die Möglichkeit ein Grundstück zu nutzen, ohne Grundstückeigentümer zu sein. Der Erbbauberechtigte zahlt im Gegenzug in der Regel ein Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Das Erbbaurecht stellt somit ein Nutzungsrecht an einer fremden Sache, in unserem Fall in Bezug auf Grund und Boden, dar.1 Das Eigentum vom Grund und Boden behält weiterhin der Grundstückseigentümer. Die Bestellung des Erbbaurechts erfolgt durch notarielle Beurkundung. Daher ist es ein im Grundbuch gesichertes Recht. Dafür wird im Grundbuch ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt, das Erbbaugrundbuch. Der Erbbauberechtigte hat die Möglichkeit, für das von ihm zu errichtende Haus oder das bereits bestehende Haus, Belastungen aufzunehmen. Jedoch kann dies, durch eine Vereinbarung zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer, eine Zustimmung des Grundstückseigentümers voraussetzen. Eine solche Vereinbarung wird durch den §5 ErbbauRG gestützt. Hier heißt es in Absatz 2 Satz 1 „Als Inhalt des Erbbaurechts kann ferner vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.“

Das Erbbaurecht erstreckt sich meist zwischen einem Zeitraum von 60 und 99 Jahren. Es kann auch verlängert werden. Für den gesamten Zeitraum sollte sichergestellt sein, dass die Erschwinglichkeit des Erbbauzins gegeben ist. Dieser liegt meist bei 6-8%2 des Grundstücks­wertes Der Erbbauzins wird in der Regel pro Jahr entrichtet und kann ich Grundbuch dinglich gesichert werden. Da das Erbbaurecht wie ein Grundstück behandelt wird, muss der Erbbauberechtigte auch für alle wiederkehrende öffentlich-rechtlichen Abgaben aufkommen.

Nichtsdestotrotz besteht ein großer Vorteil des Erbbaurechts darin, dass das zur Verfügung stehende Kapital, zur Errichtung des Bauprojektes genutzt werden kann. Das Grundstück muss nicht gekauft werden. Das stellt vor allem für finanziell schwach stehende Familien einen erheblichen Vorteil dar. Das Erbbaurecht ermöglich die Nutzung eines fremden Grundstücks für eigene Zwecke. Auch der Grundstückseigentümer erhält durch das Erbbaurecht ein finanziellen Vorteil. Anstelle des Kaufpreises, der einmalig fällig ist, erhält er jährlich einen Erbbauzins.

Dennoch sollte die Bestellung des Erbbaurechts überlegt werden. Während der gesamten Dauer des Erbbaurechts, muss der Erbbauberechtigte für den Erbbauzins aufkommen. Zusätzlich kommt der Erbbauberechtigte für alle öffentlich-rechtlichen Abgaben am Grundstück auf. Über die gesamte Dauer gesehen, könnte die Belastung des Erbbauberechtigten höher sein, als beim Ankauf eines Grundstücks. Diese Kosten werden zwar über einen längeren Zeitraum verteilt, können aber in Summe höher liegen.

Ein Erbbaurecht kann jeder Grundstückseigentümer vergeben. Zu den größten Erbbaurechts­gebern gehören die öffentliche Hand wie Bund und Länder, die Städten und Gemeinden, aber auch Kirchen und Stiftungen.3 Die Stadt Frankfurt am Main beispielsweise verwaltet derzeit rund 4500 Erbbaurechte. Weitere 600 werden von der Allgemeinen Almosenkastens, eine Stiftung des öffentlichen Recht in Frankfurt, verwaltet.4 Bundesweit gibt es keine genauen Angaben wie viele Erbbaurechte in Deutschland vergeben werden, da eine zentrale Erfassung fehlt. Der Deutsche Erbbaurechtsverband schätzt das rund 5% der Grundstücke durch Erbbaurecht vergeben sind. Städte, Kommunen und Gemeinden verfolgen meist ein sozial geprägtes Ziel. Das Erbbaurecht soll den sozial und finanziell schwächeren Schichten der Gesellschaft die Möglichkeit verschaffen, ein Eigenheim zu haben. Außerdem soll der Bodenspekulation entgegengewirkt werden.

Der Erwerb von Immobilien wird trotz steigender Preise immer attraktiver. Die Nachfrage steigt, das Angebot ist geringer als die Nachfrage, sodass es zu Preissteigerung beim Immobilienkauf kommt. Die steigende Nachfrage kommt zunächst durch die gute und stabile wirtschaftliche Lage zustande. Ein weiterer Faktor stellt das erhöhte Bevölkerungswachstum dar. Viele Familien wünschen sich ein Eigenheim, welches später auch als Altersvorsorge dienen soll. Für andere Kaufinteressenten bedeutet es das tägliche Geschäft. Proportional zur Nachfrage steigen auch die Immobilienpreise. Laut Marktberichtaus 2019/2020 von Engel und Völkers wurde eine Eigentumswohnung im ersten Halbjahr 2019 durchschnittlich für 2.967€ pro Quadratmeter angeboten. Das stellt eine Anstieg von 11,5% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum dar. Bei Ein - und Zweifamilienhäusern gab es sogar einen Anstieg von 12,5%.5 Durch der erhöhten Nachfrage und dem geringeren Angebot, führt dies zu einem Engpass in der Immobilienentwicklung.

Eine solide Alternative zum Kauf eines Grundstücks bildet das Erbbaurecht. Das Erbbaurecht hatte zunächst sozial geprägte Ziele. Der Wohnungsbau sollte gefördert und dadurch weite Schichten der Gesellschaft angesprochen werden.6 Aufgrund der knappen Bauplätze ist eine breite Verteilung von Wohneigentum, ein Schritt zur einer zumindest kleinen Entlastung der aktuellen Wohnraumsituation.

2 Rechtliche Rahmenbedingungen

2.1 Regelungen

Das Erbbaurecht wurde im BGB in den §§ 1012 und 1017 geregelt. Die Regelungen wurden als zu knapp empfunden und sollten ausgeweitet werden. Eine ausführliche Rechtsgrundlage sollte unter anderem, das vorzeitige Löschen der Erbbaurechtsvereinbarung, an einem Grundstück verhindern. Aus diesem Anlass heraus, kam es am 15 Januar 1919 zum Erlass der Verordnung über das Erbbaurecht.7 Durch die rechtliche Reform entstand eine einheitlich gültige Rechtsbeziehung zwischen Grundstückeigentümer und Erbbauberechtigten, für die gesamte Dauer des Erbbaurechts. Die praktische Bedeutung stieg erheblich, sobald es eine klarer Zuordnung des Bauwerkeigentums gab und die Rechtsfolgen bei Beendigung des Erbbaurechts geklärt waren. Die rechtlichen Reformen bildeten eine Basis, für die steigende Relevanz des Erbbaurechts in der Praxis. Die Interessenwahrung der verschiedenen Parteien anhand einer stabilen und vollständigen Rechtsgrundlage, öffnete für breitere Gesellschaftsschichten den Zugang zum Eigenheim.

Das Hauptziel der Verordnung bestand darin, den Wohnungsbau zu fördern. Gleichzeitig sollte das Erbbaurecht die Bodenspekulation eindämmen. Diese Ziele spielen auch heute eine große Bedeutung, bei der Anwendung des Erbbaurechts. Die Verordnung über das Erbbaurecht galt ab dem 15 Januar 1919 und wurde am 30. November 2007 zum Gesetzt über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetzt -ErbbauRG).8 Diese Umbenennung sollte lediglich eine klarstellende Begriffsdefinition darstellen. Der §35 Erbbaurechtsverordnung stellte bereits damals klar: „Diese Verordnung hat Gesetzeskraft und tritt am Tage der Verkündung in Kraft. Gleichzeitig treten die §§ 1012 bis 1017 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und § 7 der Grundbuchordnung außer Kraft.“ Eine inhaltliche Änderung der Erbbaurechtsverordnung gab es nicht.

2.2 Ziele der Erbbauverordnung

Eines der Hauptziele der Verordnung war es, wie bereits vorab erwähnt, den Wohnungsbau zu fördern. Auch der Bodenspekulation wollte man entgegenwirken. Das bedeutet, es sollte verhindert werden, dass bestimmte Grundstücke gekauft, eine Zeit liegen gelassen und nach einem späteren Zeitpunkt zu höheren Preisen verkauft werden. Dadurch werden Grundstücke, die baureif wären, nicht genutzt.9

Bei Erbbaurechtsbestellungen durch die öffentliche Hand kann das Grundstück nach Erlöschen des Rechts, erneut für andere städtebauliche Zwecke genutzt werden. Es kann zu günstigen Bedingungen, somit ohne Berücksichtigung der Wertsteigerung, ausgegeben werden. Bei der Begründung der Verordnung setzte man sich als Hauptziel „Die Marktgängigkeit und Beleihungsfähigkeit des Erbbaurechts zu heben und das Erbbaurecht für den praktischen Gebrauch wirksam zu gestalten.10

2.3 Eigentumsverhältnis / Besitzverhältnis

Das Erbbaurecht beinhaltet zunächst eine widersprüchliche Rechtsgewährung gegenüber dem § 94 BGB Abs.1, den hier heißt es, dass zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks, die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude gehören. Das Erbbaurecht gewährt jedoch dem Erbbauberechtigten das Eigentum am Bauwerk und dem Erbbaurechtgeber das Eigentum am Grundstück. Ist zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts bereits ein Bauwerk errichtet, bleibt das Eigentum am Grundstück weiterhin beim Grundstückseigentümer. Die Eigentumsverhältnisse in Bezug auf das Bauwerk ändern sich jedoch. Durch den § 12 ErbbauRG entsteht ein Sondereigentum für das Bauwerk und es wird zu einem wesentlichen Bestandteil des Erbbaurechts. Somit steht dem Erbbauberechtigten das Eigentum am Bauwerk zu. Wird das Bauwerk nach Bestellung des Erbbaurechts errichtet, garantiert § 95 Abs 1 Satz 2 BGB die Trennung des Eigentums von dem Eigentum am Grundstück. Ähnlich verhält es sich mit §12 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG in Verbindung mit § 93 BGB. Hiernach wird das Bauwerk zum wesentlichen Bestandteil des Erbbaurechts. Bei einem bereits vorhandenen Bauwerk gilt die gleiche Regelung wie nach § 12 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG. Das Eigentum am Bauwerk versichert dem Erbbauberechtigten alle dem Eigentümer stehenden Befugnisse. Darunter versteht sich beispielweise das Recht zum Bauen, Ändern, Nutzen oder Erneuern. Im Zuge des Erbbaurecht kann das Nutzungsrecht, auch auf nicht bebaute Grundstückteile, erstreckt werden. Dem Erbbauberechtigten verbleibt meist bis zur Beendigung des Erbbaurechts lediglich die wirtschaftliche Nutzung des Eigentums. Durch all diese Befugnisse und Sicherheiten, die dem Erbbauberechtigten gewährleistet werden, versteht sich das Erbbaurecht als die stärkste Einschränkung des Eigentums. Aus wirtschaftlicher Perspektive ist das Erbbaurecht eigentumsähnlich. .11

Durch das Sondereigentum erhält der Erbbauberechtigte grundsätzlich die Stellung des Eigentümers. Durch die §§ 5-7 ErbbauRG kann in Folge von gesetzlichen Regelungen oder durch zulässige Vereinbarungen der Beteiligten, das Eigentum eingeschränkt werden. Nach §5 ErbbauRG kann im Rahmen des Erbbaurechts vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts, die Zustimmung des Eigentümers benötigt. Außerdem kann geregelt werden, dass der Grundstückseigentümer zustimmen muss, sobald der Erbbauberechtigte Belastungen des Erbbaurechts, in Form von beispielsweise Hypotheken oder Grundschulden, begründen möchte.

Der Gesetzgeber hat in den §§ 5-8 ErbbauRG gewisse Einschränkungen zugunsten des Grundstückeigentümer zugelassen. Das hat den Hintergrund, dass es für den Grundstückseigentümer relevant ist, wer über das Erbbaurecht verfügt. Außerdem steht ihm zu, Kenntnis darüber zu haben, in welcher Höhe und in welcher Form das Erbbaurecht belastet wird. Eine übermäßig hohe Belastung des Erbbaurechts könnte ihn selbst treffen. Beim Erlöschen des Erbbaurechts werden die auf das Erbbaurecht treffende Belastungen nicht gelöscht, sondern vom Grundstückseigentümer übernommen. Nichtsdestotrotz darf der Erbbauberechtigte vom Grundstückeigentümerin in seiner wirtschaftlichen Freiheit nicht zu sehr eingeschränkt werden. Gesetzliche Grundlage dafür bietet § 7 ErbbauRG.

Im Erbbaurecht entsteht somit ein getrenntes Eigentum zwischen dem Bauwerk und dem Grundstück. Es entsteht kein Miteigentum oder ein geteiltes Eigentum. Nach der Löschung des Erbbaurecht fallen die Bestandteile des Erbbaurechts zu den Bestandteilen des Grundstücks. Ab diesem Zeitpunkt findet § 94 Abs 1 BGB. wieder Anwendung.12

Besitzverhältnis

Zwischen dem Besitz und dem Eigentum gibt es einen erheblichen Unterschied. § 903 BGB besagt, dass der Eigentümer einer Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen kann, solange kein Gesetzt oder Rechte Dritte entgegenstehen. Der Besitzer hingegen muss nicht gleichzeitig auch der Eigentümer einer Sache sein. § 854 Abs. 1 BGB hilft hier weiter. Somit ist der Besitzer, derjenige der die tatsächliche Gewalt über eine Sache hat.

Während des Erbbaurechts ist der Erbbauberechtigte unmittelbarer Besitzer des Bodens auf dem sich das Bauwerk erstreckt. Das ergibt sich zunächst dadurch, dass er die tatsächliche Gewalt über die Nutzungsfläche ausübt. Der Besitz greift auch auf die Nutzfläche über, die nach § 1 Abs. 2 ErbauRG einbezogen wird. Der Grundstückseigentümer verbleibt als mittelbarere Besitzer des Grundstücks. Mittelbarer Besitzer ist derjenige, der eine anderen Person die tatsächlich Herrschaft einer Sache, zu einer begrenzten Zeit und im Rahmen einer getroffenen Vereinbarung mit einer anderen Person, verschafft. Dies geht aus dem § 868 BGB hervor. Der Erbbauberechtigte stellt in diesem Fall den unmittelbaren Besitzer dar. Ihm steht somit auch der Besitzschutz im vollen Umfang zu. Auf Grundstücksflächen, die sich nicht auf das Erbbaurecht beziehen, hat der Erbbauberechtigter keinen Anspruch.

Anders verhält sich es mit dem Bauwerk. Hier genießt nur der Erbbauberechtigte den vollumfänglichen Besitz. Der Grundstückseigentümer wird nicht zum mittelbaren Besitzer, da er zu keinem dinglich Verhältnis zum Bauwerk steht.13

2.4 Steuerliche Aspekte

Für die steuerlichen Bewertung im Erbbaurecht gilt das Bewertungsgesetzt. Wie auch im Zivilrecht wird im Bewertungsrecht das Erbbaurecht einem Grundstück gleichgestellt, vgl. unter § 68 Abs. 1 Nr. 2 BewG. Für das Erbbaurecht wurden zwei verschiedene Bewertungssysteme eingeführt. Zum einen gibt es die Einheitsbewertung nach § 92 BewG, die zunächst für alle Steuerarten galt und jetzt nur noch für die Grundsteuer wichtig ist. Neben der Einheitsbewertung gibt es auch die Bedarfsbewertung nach § 148 BewG. Seit 1996 gilt diese für die Erbschaftssteuer und ab 1997 für die Grunderwerbsteuer.

Die Einheitsbewertung ist nur noch entscheidend für die Grundsteuer. Wird ein Erbbaurecht durch ein gewerblichen Betrieb bestellt, so liegt nach § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG ein selbstständiges Betriebsgrundstück vor. Für dieses Grundstück gilt es ein Einheitswert für die Grundsteuer festzulegen. Dabei ist zu beachten, dass der Erbbauzins nach § 92 Abs.5 BewG nicht bei der Bewertung des Grundstücks oder der Bewertung des Erbbaurechts zu berücksichtigen ist. Dieser muss separat bewertet werden. § 92 Abs. 1 BewG gibt deutlich vor, dass eine Trennung zwischen der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts und der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaugrundstücks vorgenommen werden muss. Für beide Einheiten muss ein Einheitswert festgelegt werden. Dies erfolgt meist dadurch, dass zunächst ein Gesamtwert für beide Einheitswerten ermittelt und dann auf die beiden Einheiten aufgeteilt wird.14

Auch wenn zwei getrennte Einheitswerte vorgegeben werden, so ist bei der Ermittlung zunächst von einem Gesamtwert auszugehen. Der Gesamtwert für Grund und Boden, sowie die darauf errichteten Gebäude und Außenanlagen, ist so zu ermitteln, wie wenn keine Belastung mit dem Erbbaurecht bestehen würde. Dadurch wird sichergestellt, dass die Summe der Einheitswerte für das Erbbaurecht und dem Erbbaugrundstück nicht höher ist, als ohne eine Erbbaurechtsbestellung.15

Die Bewertung des Gesamtwertes richtet sich hingegen nach der Nutzungsart des Gebäudes, welches mit dem Erbbaurecht belastet ist. Das können Wohnbaugrundstücke, gewerblich genutzte Grundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke sein. Werterhöhende oder wertminderte Faktoren sind gemäß § 82 BewG zu berücksichtigen.

3 Funktionsweise

3.1 Geschichtliche Entwicklung

Bereits im römischen Recht kannte man das dingliche Baurecht in Form der Superficies. Auch in Deutschland entstand ein Vorreiter des Erbbaurechts, die sogenannte städtische Bauleihe. Sie spielte für die Entwicklung vieler Deutsche Städte eine wichtige Rolle. Dabei wurden Boden vom Staat oder Stadt erworben, teilweise auch enteignet und an Bauwilligen oft unentgeltlich zur Verfügung gestellt. So wurde der Wohnungsbau gefördert und die Entwicklung der Bodenspekulation erschwert. Von dieser Vorgangsweise hat man sich im 19. Jahrhundert entfernt. Die bis dahin teils unentgeltlich zur Verfügung gestellten Grundstücke wurden zum Teil privatisiert oder gingen in das Eigentum der Stadt über. Von nun an sollte es Aufgabe des Bauherren sein, sich ein Baugrundstück zu beschaffen.16

Bei der Entwicklung des Bürgerlichen Gesetzbuches in Deutschland sprach man der Bauleihe nur ein geringe Berücksichtigung zu. Man mutmaßte, dass eine solche Art der Bodennutzung sich nicht durchsetzen würde. Somit wurde das Erbbaurecht als Nachfolger der Bauleihe lediglich in den §§ 1012 -1017 BGB geregelt.17 Dabei fehlten wichtige Vorschriften wie beispielweise die Beleihbarkeit des Erbbaurechts.18 Diese unvollständigen Regelungen verliehen dem Erbbaurecht nur noch eine theoretische und keine praktische Bedeutung.19

Eine erste Änderung geschah mit der Arbeit der deutschen Bodenreform unter Damaschke. Man arbeitete daran die positiven Faktoren der Bodenpreissteigerung der Gesellschaft zu übergeben und die Bodenspekulation entgegen zu wirken. Weiterhin verfolgte man das Ziel, so vielen Personen wie möglich den Erwerb eines Eigenheimes zu ermöglichen. In Anbetracht dieser Zielsetzungen wendete man sich dem Erbbaurecht zu. Die verfolgten Absichten wurden jedoch, aufgrund der unvollständigen Regelungen zum Erbbaurecht, beeinträchtigt. Man erkannte, dass für das Erbbaurecht eine neue gesetzliche Grundlage notwendig ist. Aus diesem Grund verfasste man bereits nach dem Wiener Juristentag 1912 erste Entwürfe zur gesetzlichen Neuregelung.20

Schließlich entstand die „Verordnung zum Erbbaurecht“ und wurde am 15.01.1919 veröffentlicht. Sie löste die §§ 1012 - 1017 BGB ab und trat am 22.01.1919 in Kraft. Am 30.11.2007 wurde die Erbbaurechtsverordnung zum Gesetzt über das Erbbaurecht.

3.2 Definition des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht ist ein Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Dem Erbbauberechtigten ist es somit gestattet ein Grundstück für eigene Zwecke zu nutzen. Gemäß § 1 ErbbauRG ist das Erbbaurecht ein veräußerliches und vererbliches Recht und somit auch übertragbar. Für die Bestellung des Erbbaurechts, wird ein Erbbaurechtsvertrag zwischen den Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer, geschlossen. Für die Befugnis das Grundstück nutzen zu können, zahlt der Erbbauberechtigte in der Regel einen Erbbauzins. Dieser wird für gewöhnlich jährlich entrichtet. Das Erbbaurecht wird im Erbbaugrundbuch eingetragen und ist mit dinglicher Wirkung gegen jedermann gesichert. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt in einem gesonderten Grundbuchblatt, dass Erbbaugrundbuch. Das Erbbaurecht kommt nur zustande, wenn ihm ausschließlich die erste Rangstelle zukommt.21 Dafür bietet §10 ErbbauRG gesetzliche Grundlage. Durch diese Zusicherung ist ein Erlöschen des Erbbaurechts aufgrund einer Zwangsversteigerung ausgeschlossen. Dies bietet gleichzeitig eine Grundlage für ein langes Bestehen des Erbbaurechts. Außerdem können nach § 1 Abs. 4 ErbbauRG keine auflösenden Bedingungen vereinbart werden. Dies ist gerade für Kreditgeber relevant. Den durch diese Sicherstellung kann über eine lange Dauer geplant werden. Dies führt zur Stabilität des Erbbaurechts. Das Erbbaurecht erstreckt sich meist zwischen einem Zeitraum von 60 und 99 Jahren.22 Eine gesetzliche Vorschrift zur Mindest­oder Höchstdauer gibt es nicht.

Die Beteiligten im Erbbaurecht können neben den gesetzlichen Inhaltserfordernisse weitere gegenseitig geltende Rechte und Pflichten vereinbaren. Diese Inhalte sind nicht mit dinglicher Wirkung geltend. Solche Vereinbarungen gelten nur schuldrechtlich, demnach nur zwischen den Beteiligten des Erbbaurechts. Anhand der Abbildung 1 werden die schuldrechtlichen Pflichten des Erbbaurechtsgebers und Erbbaurechtsnehmers deutlich.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1, Quelle: Zukunftsfähigkeit des Erbbaurechts23 24

Die Zahlung des Erbbauzinses setzt jedoch voraus, dass dieser vereinbart wurde.

3.3 Voraussetzung

Ein Erbbaurecht kann nur wirksam entstehen, wenn eine Bebauung des Grundstücks zulässig ist. Wenn das Errichten eines Bauwerks dauerhaft ausgeschlossen ist, kann auf diesem Grundstück kein Erbbaurecht begründet werden. ^Voraussetzung für das Erbbaurecht ist somit, die rechtliche Befugnis das Grundstück als Baugrund zu nutzen. Ist zum Zeitpunkt der Erbbaurechtsbestellung eine Bebauung möglich gewesen, entfällt diese dann nachträglich, bleibt der Bestand des Erbbaurechts unberührt. Der Anspruch vom Eigentümer auf Zahlung des Erbbaurechts des Erbbauzins bleibt somit auch bestehen. Die Bebaubarkeit des Grundstücks geht nicht mit einer Baupflicht einher. Nach dem ErbbauRG besteht für den Erbbauberechtigten keine Pflicht ein Bauwerk zu bauen. Eine Verpflichtung kann jedoch zwischen den Beteiligten vertraglich vereinbart werden.25

3.4 Unterscheidung zur Pacht/Miete

Begriffsbestimmend ist das Erbbaurecht ein Recht und somit keine Sache. Dennoch wird das Erbbrecht rechtlich als eine unbewegliche Sache somit als Grundstück angesehen und behandelt. Aus diesem Grund gilt das Erbbaurecht als Sachenrecht, welches gegen jedermann wirkt. Anders als bei Miet- oder Pachtverträgen die zwischen den Beteiligten eine schuldrechtliche Beziehung darstellt.

3.5 Beendigung

In der Regel wird das Erbbaurecht durch Zeitablauf beendet, vgl. § 27 ErbbauRG. Das Ende muss nicht datumsgenau festgelegt werden, vielmehr muss das Ende bestimmbar sein. Durch den festgelegten und im Grundbuch eingetragenen Zeitrahmen, endet das Erbbaurecht nach Ablauf der Zeit. Eine weitere Willenserklärung ist in diesem Fall nicht notwendig. Bei Beendigung durch Zeitablauf ist dem Erbbauberechtigten eine angemessene Entschädigung zu zahlen26. Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach dem Verkehrswert des Objektes zur Zeit der Beendigung.

Das Erbbaurecht kann auch durch Aufhebung gemäß §26 ErbbauRG beendet werden. Hier ist es wichtig, dass der Grundstückseigentümer zustimmt. Die Zustimmung ist unwiderruflich. Ist das Erbbaurecht durch beispielweise einem Darlehen belastet, so ist auch die Zustimmung der Bank notwendig.27 Nach § 875 Abs. 1 BGB muss der Erbbauberechtigte die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt beziehungsweise dem Grundstückseigentümer abgeben.28

Das Erbbaurecht wird hingegen nicht durch beispielsweise Heimfall § 2 Nr. 4 ErbbauRG oder Zwangsversteigerung §25 ErbbauRG. beendet.29

4 Heimfall

4.1 Definition

Die Definition zum Heimfall richtet sich nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG. Somit hat der Erbbauberechtigter, beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen die Pflicht, das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer zu übertragen

4.2 Inhalt

Das Erbbaurecht darf nach § 1 Abs. 4 ErbbauRG nicht unter auflösenden Bedingung stehen. Das Heimfallrecht steht insoweit unter keine auflösenden Bedingung, da das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer übergeben und dadurch als Eigentümer-Erbbaurecht fortgeführt wird. Der Heimfallanspruch ist mit dem Eigentum am Grundstück untrennbar und somit Bestandteil des Grundstücks. Verstöße gegen die Vereinbarung, die im Rahmen der § 2 Nr. 1-3 ErbbauRG geregelt wurden, führen üblicherweise zum Heimfallanspruch. Hierbei ist es nicht relevant diese Vertragspflichten einzeln zu nennen. Es genügt, dass der Heimfall bei Verstoß der Vereinbarungen aus dem Erbbaurechtsvertrag, vereinbart worden ist. Vertragspflichten wie solche zur Errichtung des Bauwerks oder Verstöße gegen die Instandhaltungspflicht können zum Heimfall führen.

Außerdem kann ein Rückstand der Zahlung des Erbbauzinses ein möglicher Grund zum Heimfall sein. Jedoch sieht man hier einen Verzug von 2 Jahresraten vor, vgl. § 9 Abs 4 ErbbauRG.

Nimmt der Grundstückseigentümer das Recht zum Heimfall in Anspruch, so muss er gemäß § 32 ErbbauRG eine angemessene Vergütung für die Herausgabe des Erbbaurechts zahlen. Danach kann die Höhe der Vergütung, sowie die Art der Zahlung, als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden. Wurde das Erbbaurecht zugunsten finanziell schwachstehenden Familien bestellt, so ist zumindest zwei Drittel des Verkehrswertes zu zahlen, das das Erbbaurecht zu diesem Zeitpunkt aufführt.30

Das Heimfallrecht stellt zudem einen erweiterten Schutz für den Grundstückseigentümer dar. So kann er, durch den Heimfall, schuldrechtliche Vereinbarungen dinglich machen. Dadurch wird ihm eine Sicherung des § 2 Abs. 1-7 ErbbauRG gewährt. Gemäß § 6 Abs. 2 ErbbauRG kann sich der Grundstückseigentümer jedoch nicht auf den Heimfall berufen, wenn der Erbbauberechtigte gemäß § 5 ErbbauRG keine Zustimmung des Grundstückseigentümers eingeholt hat. Beispielsweise bei einem Verkauf des Erbbaurechts.

Tritt der Heimfall ein, bleiben gemäß § 33 ErbbauRG Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, sowie Reallasten bestehen. Auch die Vormerkung einer Sicherungshypothek bleibt unberührt. Dem Erbbauberechtigten ist es nicht gestattet, dass Bauwerk wegzunehmen oder sich Teile davon anzueignen, vgl. § 34 ErbbauRG. Gleichzeitig kann der Erbbauberechtigter nicht verpflichtet werden, dass Gebäude abzureißen.31

4.3 Verjährung

Die Verjährung für den Anspruch auf Heimfall richtet sich nach der Definition des § 4 ErbbauRG. Demnach gibt es zwei Verjährungsfristen. Zum einen die regelmäßige Frist von 2 Jahren und zum anderen die Ausnahmefrist von 6 Monaten. Diese Fristen sind unabhängig voneinander. Anhand eines Beispiels ist die Verjährung besser zu verstehen.

Nehmen wir an ein Grundstückseigentümer erfährt unmittelbar nach Eintritt der Voraussetzung davon, so verjährt sein Anspruch nach 6 Monaten. Das heißt, er muss binnen 6 Monate den Anspruch geltend machen. Die 2-Jahres Frist bleibt hier unberührt. Erfährt der Grundstückseigentümer beispielweise erst im 20. Monat über den Eintritt der Voraussetzung, so bleibt ihm noch die Zeit bis zum Ablauf der 2 Jahre. Auch hier kann er sich nicht auf die Frist von 6 Monaten berufen.

Der Heimfall streckt sich über 2 Phasen. Die erste Phase beginnt beim Eintritt der Heimfallvoraussetzung und geht bis zur Geltendmachung des Heimfallanspruchs. Die zweite Phase geht von der Geltendmachung bis zur tatsächlichen Erfüllung und somit auch zur Durchsetzung des Heimfallanspruchs.32

Als einseitig und empfangsbedürftige Willenserklärung kann der Heimfallanspruch geltend gemacht werden.33

5 Arten des Erbbaurechts

5.1 Eigentümererbbaurecht

Im Erbbaurecht kann man zwischen verschiedenen Arten unterscheiden. Zum einen gibt es das Eigentümererbbaurecht. In diesem Fall ist der Eigentümer des Erbbaurechts gleichzeitig auch der Erbbauberechtigte. Dennoch bleibt auch in so einem Fall das Grundstückseigentum, sowie das Erbbaurecht, rechtlich voneinander getrennt, insbesondere bezogen auf die Rechtsfolgen. Das Eigentümererbbaurecht kann entstehen, wenn dieser von Beginn an als solches bestellt worden ist oder durch einen späteren Erwerb des Grundstückseigentümers. Weiterhin besteht die Möglichkeit das Eigentümererbbaurecht an einen Dritten zu veräußern, sodass es wieder zu einem normalen (Fremd-)Erbbaurecht kommt. Die Zulässigkeit einer derartigen Konstellation bieten die §§ 889, 1009, 1188, 1196 BGB. Demnach besteht die Option, dass dingliche Rechte auch am eigenen Grundstück zugelassen sind. Dadurch sind Bestellungen einer Grunddienstbarkeit am eigenen Grundstück zulässig. Das Erbbaurechtsgesetzt unterstreicht diesen Gedanken dadurch, angesichts dem § 2 Nr. 4 ErbbauRG, welches ein Eigentümererbbaurecht im Heimfall eintreten lässt. Das Eigentümererbbaurecht kann darüber hinaus eine praktische Bedeutung für Investoren darstellen. Angenommen ein Investor bestellt ein Eigentümererbbaurecht und teilt diesen in Wohnungs-/Teilerbbaurecht. Die dadurch entstandenen Einheiten lassen sich leichter Verkaufen und finanzieren, da die Vorratsteilung der Wohnungs-/Teilerbbaurechte bereits im Grundbuch eingetragen sind. Danach lassen sich die Einheiten schneller und unkompliziert verkaufen und eine separate Belastungen der einzelnen Einheiten ist möglich.34

5.2 Untererbbaurecht

Das Untererbbaurecht entsteht, wenn an einem bestehenden Erbbaurecht, also einem Obererbbaurecht, ein anderes Erbbaurecht, somit das Untererbbaurecht, bestellt wird. Das Belastungsobjekt stellt somit kein Grundstück dar, sondern ein Erbbaurecht. Ein Untererbbaurecht kommt jedoch nicht zustanden, wenn ein bestehendes Erbbaurecht in mehrere selbständige Erbbaurechte aufgeteilt wird.

Das Untererbbaurecht ist vor allem dann interessant, wenn auf einem größeren Grundstückskomplex mehrere Einzelwohnhäuser im Erbbaurecht errichtet werden sollen. Damit der Erbbaurechtgeber nicht mit allen Einzelhausbesitzern in einer Vertragsbeziehung steht, kann ein Untererbbaurecht bestellt werden. Hier ist es wichtig zu beachten, dass mehrere selbstständige Erbbaurecht an einem Grundstück nicht zulässig sind. Für das Untererbbaurecht gelten die gleichen Bestimmungen wie für normale Erbbaurechte. Es besteht hingegen die Option ein einzelnes Untererbbaurecht zu bestellen und es in Wohnungs- /Teilerbbaurechte aufzuteilen. Das hat den Vorteil, dass der Grundstückseigentümer nur ein einzigen Vertragspartner hat.35

5.3 Gesamterbbaurecht

Beim Gesamterbbaurecht handelt es sich um ein einheitliches Erbbaurecht, welches auf mehrere rechtlich selbstständige Grundstücke lastet. Dabei ist es unbedeutend, ob sich die Grundstücke im Eigentum einer oder mehreren Personen befinden. Der Belastungsgegenstand erstreckt sich somit auf mehrere Grundstücke. Das Gesamterbbaurecht wird dann interessant, wenn sich die Bebauung eines einheitlichen Gebäudes über mehrere Grundstücke erstreckt. Kann der Investor die Grundstücke nicht insgesamt im Eigentum erwerben, so kann er die Bebauung mit Hilfe des Gesamterbbaurechts durchführen. Dies setzt jedoch voraus, dass eine solche Vereinbarung mit den jeweiligen Grundstückseigentümern getroffen werden kann. Wird dagegen ein selbstständiges Gebäude auf das Nachbargrundstück errichtet, kann ein weiteres und selbstständiges Erbbaurecht bestellt werden. Die Zulässigkeit des Gesamterbbaurechts bietet § 6a GBO. Danach ist ein Gesamterbbaurecht nur an aneinandergrenzenden Grundstücken möglich. Das Gesamterbbaurecht kann nach verschiedenen Ausgangspositionen entstehen. Zunächst entsteht ein Gesamterbbaurecht, wenn dieses zu Beginn auf mehrere Grundstücke mit verschiedenen Eigentümern bestellt wird. Weiterhin ist eine nachträgliche Entstehung möglich, sobald ein Erbbaurecht auf andere Grundstücke erstreckt wird. Außerdem kann ein Gesamterbbaurecht dann entstehen, wenn selbstständige Erbbauechte vereinigten werden. Ein Gesamterbbaurecht kann hingegen nicht entstehen, wenn ein unbelastetes Grundstück mit einem Erbbaugrundstück vereinigt werden, vgl. § 890 BGB.36

5.4 Wohnungs-/Teilerbbaurecht

Nach § 1 Abs. 2 WEG ist das Wohnungseigentum ein Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Gemäß § 30 WEG wird dieses Teilungsprinzip auf das Erbbaurecht übertragen. Wird ein Gebäude errichtet, erlangt der Erbbauberechtigte Eigentum am Gebäude, vgl. § 12 Abs.1 ErbbauRG. Aus dieser Gegebenheit heraus, besteht kein Unterschied in Bezug auf das Gebäude und insbesondere hinsichtlich des Sondereigentums zu Wohnungs-/Teileigentum. Die ausschlaggebende Abweichung liegt darin, dass zum Erbbaurecht nicht das Grundstückseigentum gehört. So wird der Miteigentumsanteil am Grundstück, mit dem Mitberechtigungsanteil am Erbbaurecht, ersetzt. Inbegriffen ist der gesamte dingliche Inhalt des Erbbaurechts. Es erstreckt sich sowohl auf das gemeinschaftliche Eigentum an nicht aufgeteilten Gebäudeteilen und auch auf das gemeinschaftliche Eigentum an sonstigen zum Erbbaurecht gehörigen Bauwerken. Eine Ausnahme nach § 1 Abs. 3 ErbbauRG ist nicht begründet, da sich das Erbbaurecht auf ein ganzes und einheitliches Gebäude bezieht. Für die Entstehung des Wohnungs- /Teilerbbaurechts setzt §30 Abs. 1 WEG den Bestand eines Erbbaurechts voraus. Das Erbbaurecht muss bereits wirksam bestehen oder zumindest bestellt worden sein.37

6 Erbbauzins

Werden sich Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter über die Bestellung eines Erbbaurechts einig, so werden Regelungen zur Gegenleistung getroffen. Es ist üblich, dass der Erbbauberechtigter ein Erbbauzins an den Grundstückseigentümer entrichtet. Dennoch ist es nicht zwingend notwendig ein Entgelt zu vereinbaren. Es ist den Vertragsparteien selbst überlassen, ob es eine Leistung geben soll. Die Erbbaurechtsbestellung ist auch ohne entgeltliche Leistung zulässig.38

Wird ein Erbbauzins vereinbart, finden sich die Bestimmung in den § 9 ErbbauRG. Der Erbbauzins ist demnach als Reallast zu sehen und findet unter § 1105 BGB entsprechend Anwendung. Dies gilt jedoch nur, wenn der Erbbauzins als wiederkehrende Leistung vereinbart wird. Dabei ist zu beachten, dass die wiederkehrenden Leistung keine reine Geldleistung sein muss. Hier kann es sich auch, um eine andere Form der wiederkehrenden Leistung handeln. Hierbei könnte sich es beispielweise, um die Einräumung eines Dauerwohnrechts handeln. § 9 Abs 1.ErbbauRG sieht jedoch nicht vor, dass die Leistung in exakt gleichen Zeitabständen erfolgen muss. Für den dinglichen Erbbauzins ist es notwendig, dass die Leistung von Zeit zur Zeit erfolgt. Des Weiteren kann ein Wahlschuldverhältnis vereinbar werden. Die Regelung zu dieser Art kann wie folgt aussehen: „Der Erbbauzins beträgt jährlich 750 €. Der Eigentümer ist berechtigt anstelle diesen Betrags, eine Lieferung von einem LKW Nutzholz zu verlangen.“ Somit können auch Sachleistungen vereinbart werden.39

Damit der Erbbauzins als eine Reallast gilt, muss die Eintragung im Erbbaugrundbuch erfolgen. Ohne Eintragung im Grundbuch entsteht nur eine schuldrechtliche Verpflichtung des Erbbauberechtigten. Da für den Erbbauzins die gesetzlichen Vorschriften der Reallast Anwendung finden, entsteht eine dingliche Belastung, sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist, gemäß § 873 BGB. Davor können keine Ansprüche aus dem dinglichen Erbbauzins entstehen oder fällig werden. Der Berechtigter des Erbbauzinses ist immer der jeweilige Eigentümer des Grundstücks. Somit kann keine andere Person oder ein Eigentümer eines anderen Grundstücks Berechtigter sein. Wird dies bei der Eintragung verstoßen so gilt es als inhaltlich unzulässig.

Die Vereinbarung eines dinglichen Erbbauzinses ist nicht mit den Vereinbarungen nach § 2 ErbbauRG gleichzusetzten. Der Erbbauzins stellt eine Belastung der Erbbaurechts dar. Soll er dinglich wirken, muss dieser durch die Eintragung einer Reallast auf dem Erbbaurecht gesichert werden. Somit wird der Erbbauzins nicht zum Inhalt des Erbbaurechts. Den würde der Erbbauzins zum Inhalt des Erbbaurechts zählen, müsste dieser die erste Rangstelle besetzten. Dadurch würden alle anderen Belastungen nach dem Erbbauzins erfolgen. Das hat insoweit negative Folgen, da die Beleihbarkeit des Erbbaurechts in Frage gestellt würde. Gerade Kreditinstitute bevorzugen die erste Rangstelle, für die zum Beispiel gewährenden Hypotheken oder Grundschulden. Durch die Form der Reallast ist der Erbbauzins in Bezug auf die Rangstelle beweglicher, sodass sich dies auf die Beleihbarkeit des Erbbaurechts vorteilhaft auswirkt40.

Der Erbbauzins ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Den Vertragsparteien ist es somit selbst überlassen, ob sie einen festlegen oder nicht. Aus diesem Grund kann die Erbbauzinsverpflichtung auch lediglich mit einer schuldrechtlichen Wirkung vereinbart werden. Somit entsteht eine schuldrechtliche Beziehung zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer. Das bedeutet, Rechte und Pflichten zum Erbbauzins gelten nur zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten, und nicht gegenüber Dritte. Aus dem Erbbaurechtsvertrag muss hervorgehen, ob die Beteiligten einen mit dinglicher Wirkung ausgestatten Anspruch begründen wollen oder mit schuldrechtliche Wirkung.

Soll eine inhaltliche Änderung zum Erbbauzins erfolgen, so geschieht dies grundsätzlich, wie bei der Begründung, mit Einigung und Eintragung im Erbbaugrundbuch. Eine rückwirkende Erhöhung des Erbbauzins kann nur mit schuldrechtlicher Wirkung vereinbart werden. Denn der dingliche Erbbauzins entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch und somit kann eine rückwirkende Erhöhung nicht im Grundbuch eingetragen werden. Dennoch gibt es eine Möglichkeit, eine dingliche Anpassungsänderung in Bezug auf Höhe des Erbbauzinses, zu vereinbaren. Dafür ist eine Zustimmung der Vertragsparteien notwendig.41

Die Höhe des Erbbauzinses ist frei verhandelbar. Es gibt keine Vorschriften in welcher Höhe der Erbbauzins angemessen erscheint. Nur § 9a ErbbauRG sieh vor, dass der Erbbauzins für Erbbaurechte, die für Wohnzwecken dienen, nicht unbillig sein dürfen. In der Praxis wird die Höhe meist an einem Prozentsatz festgelegt. So kann der Erbbauzins bei 4 und 6 % des Wertes des belasteten Grundstücks liegen. Dennoch sollte sich die Höhe nach dem Zweck des Erbbaurechts orientieren und nicht pauschal nach einem Prozentsatz. Wenn das Erbbaugrundstück für die Errichtung eines beispielweise Krankenhauses oder Altenheims dienen soll, so wird der Erbbauzins gering gehalten. Ist die Nutzung des Grundstücks ausschließlich nach wirtschaftlichen Interessen gerichtet wie die Errichtung einer Fabrik, so wird der Erbbauzins entsprechend höher liegen. Eine Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands veröffentlichte den durchschnittliche Erbbauzins im Jahr 2017. Demnach lag der Erbbauzins für Wohnimmobilien bei 3,1 % für Gewerbeimmobilien bei 4,3 % und sonstige Nutzung bei 3,0% .42 43

Der Erbbauzins berechnet sich in Prozent bezogen auf den Bodenwerts des Grundstücks.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2, Quelle: Erbbaurechte - ein Beitrag zur Bereitstellung von Wohnbauland für den bezahlbaren Wohnungsbau?

6.1 Wertsicherungsklausel

Eine Anpassung des Erbbauzinses darf gemäß § 9a Abs. 1 nur erfolgen, wenn diese nicht unbillig ist. Die Erhöhung des Erbbauzinses kann frühstens drei Jahre, ab Vertragsabschluss oder der letzten Erhöhung, vollzogen werden, vgl. § 9a Abs. 1 Nr. 2 Satz 5 ErbbauRG, vorausgesetzt es handelt sich um ein Bauwerk, das zu Wohnzwecken errichtet wurde. Bei gewerblichen Erbbaurechten ist eine Anpassung auch jährlich möglich.44

6.1.1 Gleitklausel

Die Anpassung kann mithilfe von Wertsicherungsklauseln gesichert werden. Dafür stehen verschiedene Sicherungsklausen zur Verfügung. Zum einen gibt es die Gleitklausel. Anhand dieser Klausel können beispielweise inflationsbedingte Mehrkosten abgefangen werden. Denn diese Klausel wird meist an den Verbraucherpreisindex VPI gekoppelt. Die Gleitklausel ermöglicht keine Anpassung durch beispielweise Verhandlungen, da sie sich an einer festen Bezugsgröße richtet.45 Hier ist zu beachten, dass diese Klausel genehmigungsbedürftig wird, wenn die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages unter 30 Jahre liegt. Das stellt in der Praxis die Ausnahme dar, da Erbbaurechte meiste über 60 Jahre gehen. Bei eine Dauer von über 30 Jahren ist die Klausel nach § 4 PrKG anwendbar.46

6.1.2 Spannungsklausel

Nach dem BGH muss die Spannungsklausel stets in einem bestimmten Verhältnis zu einer Leistung stehen. Somit soll der jeweilige Abstand zwischen diesen beiden Größen also die „Spannung“ immer gleich sein, vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 2 PrKG.47

Die Spannungsklausel unterliegt keinem Verbot. Die Beziehung zwischen der Geldschuld und der Bezugsgröße muss gleichartig sein. Als Bezugsgröße könnte die vom Erbbaurechtsnehmer jeweils erzielten Mieten dienen. Es liegt keine Spannungsklausel, sondern eine genehmigungsbedürftige Klausel vor, sobald eine Anknüpfung an das allgemeine Steigen der Mietzinsen vorliegt.48

Unterschiedlicher Ansicht besteht, ob eine Spannungsklausel vorliegt, wenn die Bezugsgröße der Grundstückswert dienen soll. Aufgrund der Tatsache, dass zwischen dem Erbbauzins und dem Grundstückswert keine Vergleichbarkeit besteht, müsste eine Gleitklausel vereinbart werden. Eine Spannungsklausel in Hinsicht des Grundstückswertes ist jedoch dann möglich, wenn dieser sich auf den Wert des Erbbaugrundstücks und nicht auf vergleichbarere Grundstücke bezieht und somit eine Gleichartigkeit gegeben ist.49

6.1.3 Leistungsvorbehaltsklausel

Gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 PrKG setzt man für die Leistungsvorbehaltsklausel ein Ermessungs- und Verhandlungsspielraum für die Vertragspartner voraus. Dabei reicht es aus, wenn sich der Ermessungsspielraum auf das Ausmaß der Änderung bezieht. Eine Leistungsvorbehaltsklausel ist genehmigungsfrei und liegt dann vor, wenn nach einer bestimmten Zeit eine neue Festsetzung des Erbbauzinses erfolgt. Möglich ist auch eine angemessene Änderung des Erbbauzins gemäß einer bestimmten Indexänderung oder eine Anpassung an die wirtschaftlichen Verhältnisse. Die Gemeinsamkeit dieser Vorgänge liegt darin, dass nicht vorgeschrieben ist, die Änderung des Erbbauzinses in einem bestimmten Verhältnis zur einer Bezugsgröße vorzunehmen. Dadurch wird ein freier Spielraum gegeben. Aufgrund der fehlenden Bestimmbarkeit nach § 1105 Abs.1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 9 Abs. 1 ErbbauRG kann sie somit nicht Inhalt des Erbbauzinsreallast werden.50

7 Erbbaurechte in Kommunen

7.1 Flächenverbrauch

Wie bereits erläutert steigt die Nachfrage an Immobilien und gleichzeitig herrscht eine Angebotsknappheit. Um dieses Phänomen entgegen zu wirken ist es wichtig, eine effiziente Flächennutzung zu gewährleisten. Dafür ist es relevant zunächst über den aktuellen Flächenverbrauch mehr zu erfahren. Welche Ziele werden bei einem Bebauungsplan verfolgt und wer gibt diese Ziele vor.

Zur Lenkung und Ordnung der strukturellen baulichen Entwicklung einer Gemeinde ist die Bauleitplanung das wichtigste Instrument. Durch ein zweistufiges Verfahren wird zunächst ein Flächennutzungsplan erstellt. Hier wird die Art der Nutzung für das gesamte Gebiet der Gemeinde festgelegt. Gegenwärtige Flächennutzungen werden erfasst, aber auch solche die für die Zukunft geplant sind. Der Flächennutzungsplan wird auch als vorbereitender Bebauungsplan gesehen. Im nächsten Schritt wird der Bebauungsplan einer Gemeinde erstellt. Hier wird die Art und Weide der Bebauung und die daraus resultierende Nutzung festgelegt. Das stellt den verbindlichen Bebauungsplan dar. Flächennutzungsplan und Bebauungsplan werden im Einklang mit den Vorschriften des Baugesetzbuches erstellt.51

7.2 Ziele der Bauleitplanung

Ziel der Bauleitplanung ist es eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu schaffen. Hier geht es um eine sinnvolle Zuordnung der Nutzung nach den Bedürfnissen der Einwohner. Ein logisch wirtschaftlicher Aufbau der Stadt soll gewährleistet werden. Außerdem setzt sich die Bauleitplanung als Ziel zum Wohl der Allgemeinheit eine entsprechend sozial gerechte Bodennutzung zu schaffen. Weiterhin soll ein menschenwürdiges Umfeld gewährleistet werden.52

Laut Statistischem Bundesamt gab es in Deutschland zwischen 2015 und 2018 einen täglichen Anstieg der Siedlungs- und Verkehrsflächen von 56 ha pro Tag. Zur Siedlungs- und Verkehrsflächen gehören Gebäude- und Freiflächen, Betriebsflächen ohne Abbauland, Verkehrsflächen, Erholungsflächen und Friedhöfe. Diese Flächennutzung soll bis zum Jahr 2020 auf einen täglichen Verbrauch von 30 ha pro Tag sinken. Ein zu hoher Flächenverbrauch kann negative Folgen haben. Zum einen wird durch den Flächenverbrauch Ackerland geringer, zum anderen fehlt der Lebensraum für Tiere und Pflanzen, die für eine intakte Umwelt nötig sind.53

Gleichzeitig erleben wir eine demographischen Wandel. So wird in Deutschland eine Bevölkerungsrückgang auf 75 Millionen bis zum Jahr 2050 prognostiziert, der nicht durch Zuwanderung abgefangen werden kann. Es gilt den Spalt zwischen dem Bevölkerungs­rückgang und der erhöhten Flächennutzung entgegenzuwirken.54

Durch die Entstehung von neuen Infrastrukturen werden die bestehenden geringer ausgenutzt. Das kann zu Mehrkosten für den Transport und Infrastruktur bedeuten. Eine solche Entwicklung kann sich langfristig gesehen negativ auf die Kaufkraft der Bürger auswirken. Ein Rückgang der Kaufkraft kann schwerwiegende ökonomische Folgen bedeuten.

Durch die hohe Nachfrage an Wohnraum in den Städten und den dadurch steigenden Preisen sind Kaufinteressenten gezwungen außerhalb der Städte zu zeihen. Hier sind die Preise meist günstiger als in der Stadt. Das Erbbaurecht könnte an dieser Stelle Abhilfe schaffen. Zum einen wird durch die Festlegung des Erbbauzins ein gewisser Druck, zur effizienten Nutzung des Grundstücks, ausgeübt. Durch eine zeitnahe Errichtung eines Gebäudes kann das Grundstück wirtschaftlich genutzt werden. Außerdem wird der Bodenspekulation entgegengewirkt. Den ein Kauf und Halten des Grundstücks ist durch das Erbbaurecht nicht sinnvoll. Da in der Regel ein Erbbauzins vom Erbbauberechtigten an den Grundstückseigentümer gezahlt wird, ist das Halten wirtschaftlich sinnlos. Da dem Erbbauberechtigten kein Eigentum am Grundstück zusteht, profitiert er auch durch eine Bodenwertsteigerung nicht.

7.3 Vergabe von Erbbaurechten

Durch die Vergabe von Erbbaurechten sichert sich die Kommune, durch den Erbbauzins, zunächst eine Einnahmequelle. Durch die Beibehaltung des Eigentums können durch ein Grundstück mehrere Interessen befriedigt werden. Denn nach Löschung des Erbbaurecht kann das Grundstück wieder an andere Interessenten vergeben und somit neue Ziele umgesetzt .werden. Die Ausnutzung des Grundstücks kann sich, nach den zu der Zeit sinnvollen Erfordernissen, richten. Außerdem können verschiedene Pflichten an die Erbbauberechtigten übertragen werden. Oft stehen für Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand, Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an. Gleichzeitig können durch das vorhandene Budget, die Kosten für die Maßnahmen nicht gedeckt werden. Durch das Erbbaurecht können solche Pflichten an den Erbbauberechtigten übergeben werden. Somit entfallen die Kosten für die Sanierung und gleichzeitig erhält man Einnahmen in Form des Erbbauzins. Ein praktisches Beispiel findet sich in der Stadt Braunschweig. Hier hat die Stadt ein Grundstück mit einem Krematorium per Erbbaurecht vergeben. Das Krematorium war aufgrund nicht intakter Öfen sanierungsbedürftig. Diese Sanierungspflicht gab die Stadt an den Investor weiter. Gleichzeig erhielt die Stadt den Erbbauzins im Zuge des Erbbaurechts.55

Durch eine effiziente Grundstücksausnutzung kann das Stadtbild insgesamt verbessert werden und die Zufriedenheit der Bürger steigt. Damit die Gemeine soziale und wirtschaftliche Ziele erreicht, kann das Erbbaurecht eine Art Schlüsselfunktion darstellen.

Zunächst ist das Erbbaurecht gerade in Regionen, in denen die Grundstückspreise hoch bis sehr hoch sind, sehr lukrativ. Den durch das Erbbaurecht ist der Grundstückskauf beziehungsweise Verkauf nicht notwendig. Man nutzt das Grundstück und zahlt in der Regel einen jährlichen Erbbauzins. Für die Kommune stellt das Erbbaurecht eine Reihe von Vorteilen auf: Zunächst behält sie das Eigentum am Grundstück. Sie sichert das Vermögen auch für spätere Zeit. Da der Wert der Grundstücke meist im Laufe der Jahre steigt, vermehrt sich gleichzeitig das Vermögen der Kommune. Somit bleibt die Kommune Grundstückseigentümer. Durch den Erbbauzins wird eine regelmäßige Einnahme für den kommunalen Haushalt sichergestellt. Im Zuge des Erbbaurechts hat die Kommune außerdem eine gewisse Einflussmöglichkeit auf das Grundstück. Dazu dienen §§ 5-7 ErbbauRG als gesetzliche Basis. Mithilfe dieser gesetzlichen Vorschriften kann im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden, dass der Grundstückseigentümer seine Zustimmung, bei Veräußerung oder Belastung des Erbbaurechts, geben muss. Dadurch kann verhindert werden, dass sich beispielsweise Gewerbe einrichten, die nicht im Einklang mit den Interessen der Gemeine stehen. Beim Verkauf bestehen solche Einflussmöglichkeiten kaum oder nur sehr eingeschränkt. Durch die lange Laufzeit des Erbbaurechts, meist über 90 Jahre, ist eine Planungssicherheit gegeben. Nach dessen Ablauf kann der Vertrag verlängert werden.56

Zwischen Mai und August 2008 wurde eine Studie zur Verbreitung des Erbbaurechts unter Kommunen mit einer Einwohnerzahl ab 25.000 durchgeführt. Eines der Kernerkenntnisse dieser Studie ist, dass 91% der teilnehmenden Städte und Gemeinden angeben, Erbbaurechtsgrundstücke zu besitzen. 89% geben an bis zu 500 Erbbaugrundstücke zu verwalten. Zwischen 500 und 2000 Erbbaugrundstücke verwalten lediglich 8 % der teilnehmenden Kommunen, größtenteils Städte in Nordrhein-Westfalen. Nur 3% weisen einen Bestand von 2.000 bis 5.000 Erbbaugrundstücke auf. Vor allem Städte in Süddeutschland und Hessen haben einen erhöhten Bestand. Die erzielten Einnahmen durch den Erbbauzins liegen für 11% der Städte zwischen 1 und 5 Millionen Euro. Der größte Teil mit etwa 86% erzielt hingegen etwa 1 Millionen Euro. Lediglich 2 % geben an, durch die Vergabe von Erbbaurechten einen Erlös von jährlich 5 und 10 Millionen zu haben. Abbildung 1 zeigt grafisch die jährlichen Einnahmen durch den Erbbauzins.57

[...]


1 Ulrich Werner, Walter Pastor, Rechtsfragen beim Bauen, Das Recht der Bauherren und ihrer Vertragspartner, Auflage Titel III Erbbaurecht, S.45, 2004

2 Ulrich Werner, Walter Pastor, Rechtsfragen beim Bauen, Das Recht der Bauherren und ihrer Vertragspartner, Auflage Titel III Erbbaurecht, S.45, 2004

3 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Anwendungsbereich, 1.Kapital Rnd. 1.16, 2003

4 o.V. Vergabe von städtischen Grundstücken, www.frankfurt.de (23.04.2020)

5 Engel&Völkers, Marktbericht 2019/2020, Steigende Preise können Nachfrage nicht bremsen

6 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 1.Bodenpolitische und soziale Ziele, 1.Kapitel Rnd.1.4&1.5, 2003

7 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, Einleitung, Rnd. 6, 2014

8 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, Einleitung, Rnd. 9, 2014

9 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Bodenpolitische und soziale Ziele, 1.Kapitel Rnd. 1.6, 2003

10 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Bodenpolitische und soziale Ziele, 1.Kapitel Rnd. 1.9, 2003

11 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Legaldefinition, 1.Kapitel S. 22, 2003

12 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Eigentum, 2.Kapitel Rnd. 2.88, 2003

13 Christiane Siemon, Zukunftsfähigkeit des Erbbaurechts, Kapitel 2.3.1 Eigentums- und Besitz­verhältnisse, 2016

14 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Das Erbbaurecht im Steuerrecht, 10.Kapitel S.457, 2003

15 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Das Erbbaurecht im Steuerrecht, 10.Kapitel S.458 ff., 2003

16 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, Einleitung, Rnd. 2 ff, 2014

17 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, Einleitung, Rnd. 5, 2014

18 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, Einleitung, Rnd. 8, 2014

19 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, Einleitung, Rnd. 6, 2014

20 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, Einleitung, Rnd. 9, 2014

21 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, § 10 Rangstelle des Erbbaurechts, 2014

22 Ulrich Werner, Walter Pastor, Rechtsfragen beim Bauen, Das Recht der Bauherren und ihrer Vertragspartner,^ Auflage Titel III Erbbaurecht, S.47, 2004

23 Christiane Siemon, Zukunftsfähigkeit des Erbbaurechts, Kapitel 2.3.2 Der Erbbaurechtsvertrag, 2016

24 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Begriff, 2 Kapital S.30 ff., 2003

25 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Errichtung des Bauwerks, 4.Kapitel Rnd.439., 2003

26 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, § 27, Rnd. 2, 2014

27 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, § 26, Rnd. 3, 2014

28 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, § 26, Rnd. 2, 2014 2

29 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Beendigung, 5.Kapitel S.264 ff., 2003

30 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Heimfall, 4.Kapitel S.147 ff., 2003

31 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, § 34, Rnd. 1, 2014

32 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, § 4, Rnd. 7 ff., 2014

33 Christiane Siemon, Zukunftsfähigkeit des Erbbaurechts, Kapitel 2.3.3, Verjährung, 2016

34 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Eigentümererbbaurecht, 3.Kapitel S.85 ff., 2003

35 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Untererbbaurecht, 3.Kapitel S.88 ff., 2003

36 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Gesamterbbaurecht, 3.Kapitel S.96 ff., 2003

37 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Wohnungs-/Teilerbbaurecht, 3.Kapitel S.112 ff., 2003

38 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Gegenleistung für das Erbbaurecht, 6.Kapitel S.291 ff., 2003

39 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Gegenleistung für das Erbbaurecht, 6.Kapitel S.294 ff., 2003

40 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, §9, S.184 ff., 2014

41 Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, §9, S.186 ., 2014

42 o.V. Bezahlbares Wohnen: aktuelle Erbbauzinsen in Deutschland www.public-manager.com, 13.05.2020

43 Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V., Erbbaurechte - ein Beitrag zur Bereitstellung von Wohnbauland für den bezahlbaren Wohnungsbau?, 1. Das Erbbaurecht als Instrument einer strategischen Boden- und Liegenschaftspolitik für bezahlbaren Wohnraum

44 Matthias Nagel, Das Erbbaurecht als Instrument aktiver kommunaler Wohnungspolitik, Einnahme­steigerungen über Wertsicherungsklauseln

45 Christiane Siemon, Zukunftsfähigkeit des Erbbaurechts, Kapitel 2.8.1, Gleitklausel, 2016, l

46 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Gegenleistung für das Erbbaurecht, 6.Kapitel S.326 ff., 2003

47 Christiane Siemon, Zukunftsfähigkeit des Erbbaurechts, Kapitel 2.8.2, Spannungsklausel, 2016

48 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Gegenleistung für das Erbbaurecht, 6.Kapitel S.331 ff., 2003

49 Christiane Siemon, Zukunftsfähigkeit des Erbbaurechts, Kapitel 2.8.2.2, Die Inhalte der Spannungsklausel, 2016 l

50 Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Gegenleistung für das Erbbaurecht, 6.Kapitel S.332 ff., 2003

51 o.V. Bauleitplanung & Bebauungsplan- Definition, Aufgaben und Ablauf, www.juraforum.de, 30.05.2020

52 o.V. Ziele und Instrumente der Bauleitplanung, Wozu dient Bauleitplanung? www.ihk- ostbrandenburg.de, 30.05.2020

53 Statistisches Bundesamt, Flächennutzung, Anstieg der Siedlungs- und Verkehrsflächen in ha/Tag für 2018, www.destatis.de, 30.05.2020

54 Statistisches Bundesamt, Bevölkerung Deutschlands bis 2050, 2.1 Entwicklung der Bevölkerungszahl bis 2050

55 Christiane Siemon, Zukunftsfähigkeit des Erbbaurechts, Kapitel 4.3, Flächenverbrauch und Kommunen, 2016

56 Matthias Nagel, Das Erbbaurecht als Instrument aktiver kommunaler Wohnungspolitik, Vorteile des Erbbaurechts für die Kommune

57 Thomas Licher, Das Erbbaurecht-Königsweg für Kommunen, Ergebnisse der Studie zum Erbbaurecht

Ende der Leseprobe aus 50 Seiten

Details

Titel
Das Erbbaurecht und der Wohnungsmangel. Eine mögliche Entlastung für die Wohnraumsituation?
Jahr
2020
Seiten
50
Katalognummer
V924702
ISBN (eBook)
9783346249449
ISBN (Buch)
9783346249456
Sprache
Deutsch
Schlagworte
erbbaurecht, wohnungsmangel, eine, entlastung, wohnraumsituation
Arbeit zitieren
Anonym, 2020, Das Erbbaurecht und der Wohnungsmangel. Eine mögliche Entlastung für die Wohnraumsituation?, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/924702

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