Ziel dieser Arbeit ist es marktrelevante, alternative Instrumente der Immobilienfinanzierung aufzuzeigen und genau zu analysieren. Die Arbeit richtet sich nicht an eine bestimmte Personengruppe, sondern soll einen genauen Überblick über sämtliche Finanzierungsinstrumente für die Immobilienwirtschaft aufzeigen. Besonders angesprochen wird mit der Arbeit, der Staat, Unternehmen, Banken sowie Privatpersonen. Des Weiteren wird die Digitalisierung und religiöse Hintergründe in der Immobilienfinanzierung als Thema behandelt.
Das Fundament für eine Immobilienfinanzierung bildet das Eigenkapital. Seit der EU-Richtlinie Basel II sind die Kreditinstitute dazu angehalten den Fokus auf die persönliche Bonität des Kunden zu legen und die Sicherheit mehr in den Hintergrund zu stellen. Die Kunden können ihre Bonität durch Einbringung von Sicherheiten verbessern, welche sich auf die Zinskondition widerspiegelt. Denn je weniger Risiken die Bank tragen muss, desto geringer sind die Zinskonditionen für den Kunden. Anders formuliert, je besser die Bonität des Kreditnehmers, desto geringer sind die Zinskonditionen.
Das Problem entsteht genau an dieser Stelle. Unternehmen, Privatpersonen und weitere Marktteilnehmer, die eine schlechte Bonität aufweisen beziehungsweise keine Sicherheiten in Form von Eigenkapital verfügen, erhalten eine deutlich schlechtere Zinskonditionen als bonitätsstarke Marktteilnehmer. Unter Umständen kann es sogar vorkommen, dass die Bank ohne Beteiligung am Gesamtfinanzierungsbedarfs seitens des Kreditnehmers die Immobilienfinanzierung ablehnt. Die klassische Immobilienfinanzierung (Hypothekendarlehen) reichen daher nicht als Finanzierungsinstrument für bonitätsschwache Marktteilnehmer aus. Aber auch bonitätsstarke Teilnehmer, die eine Alternativlösung zum Hypothekendarlehen suchen, Menschen die aus religiösen Gründen weder Zinsen annehmen noch vergeben dürfen oder die Digitalisierung in der Immobilienfinanzierung schaffen alternativen zu den klassischen Finanzierungsinstrumenten.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Hintergrund für alternative Finanzierungsformen
2.1. Finanzierung
2.2. Refinanzierung und Kreditvergabe
2.3. Basler Ausschuss
2.3.1. Basel I
2.3.2. Basel II
2.3.3. Basel III
2.3.4. Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung
3. Fremdfinanzierungsinstrumente
3.1. Asset Backed Securities
3.1.1. Begriffsverständnis Asset Securitisation und Asset Backed Securities
3.1.2. Verbriefungsarten & der Transaktionsablauf
3.1.2.1. True Sale Verbriefung
3.1.2.2. Synthetische Verbriefung
3.1.3. Die Kontrahenten und ihre Funktionsweise
3.1.4. Gründe für ABS-Transaktionen
3.1.5. Risiken bei ABS-Transaktionen
3.2. Factoring
3.2.1. Ablauf des Factorings
3.2.2. Factoringarten
3.2.3. Factoring als Finanzierungsinstrument
3.3. Leasing
3.3.1. Erscheinungsformen des Leasings
3.3.2. Erscheinungsformen von Leasingverträgen
3.3.3. Grundformen des Immobilienleasings
3.3.3.1. Sale-and-lease-back
3.3.3.2. Buy-and-lease
3.3.3.3. Neubauleasing
3.3.4. Auswirkungen des Immobilienleasings
3.3.4.1. Bilanzielle Auswirkungen
3.3.4.2. Steuerliche Auswirkungen
4. Mezzanine Finanzierung
4.1. Mezzanine Finanzierung – Grundlagen
4.2. Mezzanine Finanzierungsinstrumente
4.2.1. Equity Mezzanine
4.2.1.1. Genussschein
4.2.1.2. Atypisch stille Beteiligung
4.2.2. Debt Mezzanine
4.2.2.1. Nachrangdarlehen
4.2.2.2. Typisch stille Beteiligung
4.2.3. Hybrid Mezzanine
4.2.3.1. Optionsanleihen
4.2.3.2. Wandelanleihen
4.3. Mezzanine Finanzierungsquellen
4.3.1. Business Angel
4.3.2. Venture Capital
4.3.3. Sonderthema Crowdfunding & Crowdfinance
4.3.3.1. Unterscheidung und Definition der Begrifflichkeiten
4.3.3.2. Funktionsweise des Crowdinvestings
4.3.3.3. Rechtliche Rahmbedingungen
4.3.3.4. Vor- und Nachteile des Crowdinvestings
5. Eigenfinanzierungsinstrumente
5.1. Real Estate Private Equity
5.1.1. Grundlagen Equity – Private Equity
5.1.1.1. Beteiligungsfinanzierung – Grundgedanke
5.1.1.2. Abgrenzung der Beteiligungsfinanzierung
5.1.2. Private Equity in der Immobilienwirtschaft - Real Estate Private Equity
5.1.2.1. Real Estate Private Equity – Anwendungsfelder in der Immobilienprojektfinanzierung
5.1.2.2. Real Estate Private Equity -Markt und -Investoren
5.1.2.3. Real Estate Private Equity – Die Investoren und Akquisitionsquellen
5.1.2.4. Transaktionsablauf im Real Estate Private Equity
5.1.2.5. Wertschöpfung mit Real Estate Private Equity
5.2. Venture Capital
5.2.1. Finanzierung und Ausgestaltung von Venture Capital
5.2.2. Phasen der Finanzierung von Venture Capital
5.2.3. Erfolgspotenziale und Risiken
5.2.4. Die Venture Capital Financiers
5.2.5. Beendigung von Venture-Capital-Finanzierungsbeziehung
5.3. Public Private Partnership
5.3.1. Grundlagen – Public Private Partnership
5.3.1.1. Gestaltungsformen
5.3.1.2. Die Anwendungsbereiche von Public Private Partnership
5.3.1.3. Die Aufgaben der Partner
5.3.1.4. Die Ziele der Partner
5.3.2. PPP – als alternative Finanzierungsmöglichkeit
5.3.2.1. Planung und Voraussetzung für eine erfolgreiche sowie effektive Partnerschaft
5.3.2.2. Die Phasen des PPP-Beschaffungsprozesses und der PPP-Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
5.3.2.3. Die PPP-Vertragsmodelle
5.3.2.4. PPP-Finanzierungsvarianten
5.3.2.5. Risikoverteilung und Schlüsselrisiken von PPP-Projekten
6. Islamische Finanzierung als Sonderform der alternativen Finanzierungsinstrumente
6.1. Islamische Investitions- und Finanzierungsinstrumente
6.1.1. Beteiligungsfinanzierung
6.1.1.1. Musharaka
6.1.1.2. Abnehmende Musharaka (Diminishing Musharaka)
6.2.1.3. Mudaraba
6.1.1.4. Kombination von Musharaka und Mudaraba
6.1.2. Aufschlagsfinanzierung
6.1.2.1. Murabaha
6.1.2.2. Salam
6.1.2.3. Arbun
6.1.2.4. Istisna
6.1.2.5. Qard Hassan
6.1.3. Leasing - Ijara
7. Resümee
Zielsetzung & Themen
Ziel dieser Bachelorarbeit ist die systematische Analyse und Darstellung marktrelevanter, alternativer Finanzierungsinstrumente in der Immobilienwirtschaft. Die Arbeit adressiert die Herausforderung bonitätsschwacher Marktteilnehmer bei der Immobilienfinanzierung sowie die Suche nach Alternativen zum klassischen Hypothekendarlehen durch institutionelle Akteure, Privatpersonen oder religiös motivierte Investoren, unter Berücksichtigung regulatorischer Einflüsse (Basel I-III) und digitaler Entwicklungen.
- Fremdfinanzierung durch Asset Backed Securities, Factoring und Leasing
- Mezzanine Finanzierungsinstrumente (Eigen- und Debt-Mezzanine)
- Eigenfinanzierung durch Real Estate Private Equity, Venture Capital und Public Private Partnerships
- Islamische Finanzierung als spezifische Sonderform der Immobilienfinanzierung
- Regulatorische Rahmenbedingungen und ihre Auswirkungen auf das Kreditwesen
Auszug aus dem Buch
3.1. Asset Backed Securities
Ihren Ursprung hat die Asset Securitisation in den USA. Bereits Anfang der 70er Jahre begann ihre Entwicklung mit der Verbriefung von Hypothekendarlehen (MBS). Zu den ersten Transaktionen kam es fast 10 Jahre später, bei denen keine Hypothekendarlehen, sondern andere Forderungen, wie z.B. Leasing- oder Kreditkartenanforderungen, verbrieft wurden. In Großbritannien wurde 1985 die erste europäische Transaktion durchgeführt. Zur ersten ABS-Transaktion kam es dann fünf Jahre später in Deutschland. Einen Aufschwung erlebte der deutsche Verbriefungsmarkt 1997, als das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen sein Rundschreiben zur Veräußerung von Kundenforderungen im Rahmen von ABS-Transaktionen durch deutsche Kreditinstitute veröffentlichte. Zudem konnten in den Jahren 2000 und 2001 Fortschritte durch den Einsatz der KfW-Verbreifungsplattformen Provide und Promise erzielt werden. Im Gegensatz zu den ursprünglichen True Sale Verbriefungen handelt es sich bei den Transaktionen, die über diese Plattformen abgewickelt werden um synthetische Formen, d.h. es erfolgt kein tatsächlicher Verkauf der Forderungen, sondern lediglich eine Übertragung der mit ihnen verbundenen Ausfallrisiken.
Für die Kreditinstitute bringt eine Verbriefung der bankeigenen Forderungen viele Vorteile. Es können gezielt vorhandene Kreditportfolien strukturiert, Eigenkapital entlastet und in effiziente Anlageformen gestreut werden. Zudem hat eine True Sale Transaktion den Vorteil, dass der Bank aufgrund des Verkaufes zusätzlich Liquidität zufließt. Demzufolge wäre eine Forderungsverbriefung ein wertvolles Instrument zur Diversifikation und zum Management ihrer Risiken.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung skizziert die Problematik restriktiver Kreditvergabepraxis für bonitätsschwache Akteure durch regulatorische Vorgaben und leitet die Notwendigkeit sowie das Ziel einer Analyse alternativer Immobilienfinanzierungsmodelle her.
2. Hintergrund für alternative Finanzierungsformen: Dieses Kapitel erläutert die Grundlagen der Finanzierung sowie die regulatorischen Anforderungen durch den Basler Ausschuss (Basel I-III) und deren signifikanten Einfluss auf die Kreditvergabe in der Immobilienwirtschaft.
3. Fremdfinanzierungsinstrumente: Der Abschnitt detailliert Asset Backed Securities, Factoring und Leasing als wesentliche Instrumente der Fremdfinanzierung, wobei insbesondere deren Transaktionsabläufe und Risikostrukturen beleuchtet werden.
4. Mezzanine Finanzierung: Hier werden Finanzierungsinstrumente beschrieben, die zwischen Eigen- und Fremdkapital angesiedelt sind, unterteilt in Equity-, Debt- und Hybrid-Mezzanine-Varianten.
5. Eigenfinanzierungsinstrumente: Dieses Kapitel widmet sich den Eigenkapital-Instrumenten, namentlich Real Estate Private Equity, Venture Capital sowie Public Private Partnerships, inklusive deren Wertschöpfungspotenziale.
6. Islamische Finanzierung als Sonderform der alternativen Finanzierungsinstrumente: Eine detaillierte Untersuchung Scharia-konformer Finanzierungsansätze wie Musharaka, Mudaraba, Murabaha, Salam, Arbun, Istisna, Qard Hassan und Ijara, welche zinslose Finanzwirtschaft ermöglichen.
7. Resümee: Die Arbeit schließt mit einer zusammenfassenden Bewertung, dass alternative Instrumente aufgrund steigender Komplexität und regulatorischer Rahmenbedingungen stetig an Bedeutung für diverse Akteure gewinnen.
Schlüsselwörter
Immobilienfinanzierung, Basel III, Asset Backed Securities, Factoring, Immobilienleasing, Mezzanine Kapital, Private Equity, Venture Capital, Public Private Partnership, PPP, Islamische Finanzierung, Musharaka, Murabaha, Eigenkapital, Fremdkapital
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit primär?
Die Arbeit untersucht marktrelevante, alternative Finanzierungsinstrumente innerhalb der Immobilienwirtschaft, um Alternativen zum klassischen Hypothekendarlehen aufzuzeigen, insbesondere unter dem Aspekt regulatorischer Anforderungen.
Welche zentralen Themenfelder deckt die Bachelorarbeit ab?
Die Arbeit gliedert sich in Fremdfinanzierungsinstrumente, Mezzanine-Kapital, Eigenfinanzierungsinstrumente wie Private Equity und Public Private Partnerships sowie eine umfassende Betrachtung islamischer Finanzierungsmodelle.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, einen genauen Überblick über sämtliche Finanzierungsinstrumente zu geben, die für Unternehmen, den Staat, Banken und Privatpersonen relevant sind, um Finanzierungslücken zu schließen oder die Bonität zu optimieren.
Welche wissenschaftliche Methodik wurde angewendet?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Literaturanalyse und einer deskriptiven Darstellung der verschiedenen Finanzierungsinstrumente, gestützt durch branchenspezifische Quellen und regulatorische Standards.
Was steht im inhaltlichen Fokus des Hauptteils?
Der Hauptteil analysiert detailliert die Funktionsweisen, Vor- und Nachteile sowie die strukturellen Besonderheiten von ABS-Transaktionen, Factoring, Leasing, Mezzanine-Kapital, Real Estate Private Equity und PPP-Modellen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren diese Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind Immobilienfinanzierung, Basel III, Asset Backed Securities, Mezzanine-Kapital, Private Equity, PPP und islamische Finanzierungsinstrumente.
Warum ist die islamische Finanzierung ein wichtiger Bestandteil der Arbeit?
Die islamische Finanzierung stellt eine bedeutende Sonderform dar, da sie zinslose Finanzierungen anbietet, was für Menschen mit entsprechenden religiösen Überzeugungen eine notwendige Alternative zum konventionellen Zinsgeschäft bildet.
Welchen Einfluss haben die Baseler Abkommen auf die Relevanz der Arbeit?
Die Baseler Eigenkapitalvereinbarungen haben die Kreditvergabe durch Banken restriktiver gestaltet, was den Bedarf an alternativen Finanzierungsinstrumenten für bonitätsschwache Kunden massiv erhöht hat.
- Quote paper
- Yigit Yurtseven (Author), 2020, Alternative Instrumente der Immobilienfinanzierung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/934305
