Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 Problemstellung und Aufbau der Arbeit
1.1 Problemstellung
1.2 Ausgangslage
1.3 Aufbau der Arbeit

2 Theoretischer Ansatz der Lebenszykluskostenrechnung
2.1 Lebenszyklus von Immobilien
2.2 Kosten im Lebenszyklus von Immobilien
2.2.1 Kostenbegriff
2.2.2 Berechnung von Immobilienlebenszykluskosten
2.2.3 Normen über Kosten im Lebenszyklus
2.2.4 Relevante Kosten im Immobilienlebenszyklus
2.2.4.1 Kosten von Hochbauten
2.2.4.1.1 Grundstück, Herrichten und Erschließen
2.2.4.1.2 Bauwerk - Baukonstruktion
2.2.4.1.3 Bauwerk - Technische Anlagen
2.2.4.1.4 Außenanlagen, Ausstattung und Baunebenkosten
2.2.4.2 Kosten der Bereitstellung
2.2.4.2.1 Kapitalkosten / Kalkulatorische Zinsen
2.2.4.2.2 Abschreibungen
2.2.4.2.3 Verwaltung, Steuern und Versicherung
2.2.4.3 Kosten der Nutzung
2.2.4.3.1 Betriebskosten
2.2.4.3.1.1 Gebäudereinigung
2.2.4.3.1.2 Abwasser und Wasser
2.2.4.3.1.3 Wärme und Kälte
2.2.4.3.1.4 Strom
2.2.4.3.1.5 Bedienung
2.2.4.3.1.6 Wartung, Inspektion und Reparatur
2.2.4.3.2 Verkehrs- und Grünflächen
2.2.4.3.3 Sonstige Betriebskosten
2.2.4.4 Bauunterhaltungskosten
2.2.4.4.1 Instandsetzung
2.2.4.4.2 Modernisierung
2.2.5 Kosten der Außerbetriebnahme
2.2.5.1 Umwidmung / Verkauf
2.2.5.2 Rückbau / Abriss

3 Lebenszykluskostenbetrachtung der zu untersuchenden Objekte
3.1 Mensaneubau am Standort Empelde
3.1.1 Baubeschreibung und Hochbaukosten Erweiterungsbau Empelde
3.1.1.1 Aufwand für Planung und Konzeption
3.1.1.2 Grundstück, Herrichten und Erschließen (KGr. 200)
3.1.1.3 Bauwerk - Baukonstruktion (KGr. 300)
3.1.1.4 Bauwerk - Technische Anlagen (KGr. 400)
3.1.1.5 Außengelände, Ausstattung und Baunebenkosten (KGr. 500-700)
3.1.1.6 Zusammenfassung der Hochbaukosten Mensa Empelde
3.1.2 Kosten der Bereitstellung
3.1.2.1 Kalkulatorische Zinsen
3.1.2.2 Abschreibungen
3.1.2.3 Verwaltung, Steuern und Versicherung
3.1.3 Betriebskostenprognose
3.1.3.1 Reinigung
3.1.3.2 Wärme und Kälte
3.1.3.3 Strom
3.1.3.4 Bedienung
3.1.3.5 Wartung, Inspektion und Reparatur
3.1.4 Prognose der Baufolgekosten
3.1.5 Zusammenfassung der Kosten Mensa Empelde
3.1.6 Berechnung der Lebenszykluskosten Mensa Empelde
3.2 Mensaneubau am Standort Ronnenberg
3.2.1 Baubeschreibung und Hochbaukosten Mensaneubau Ronnenberg
3.2.1.1 Aufwand für Planung und Konzeption
3.2.1.2 Grundstück, Herrichten und Erschließen (KGr.100 und 200)
3.2.1.3 Bauwerk - Baukonstruktion (KGr. 300)
3.2.1.4 Bauwerk - Technische Anlagen (KGr. 400)
3.2.1.5 Außengelände, Ausstattung und Baunebenkosten (KGr. 500-700)
3.2.1.6 Zusammenfassung der Hochbaukosten Mensa Ronnenberg
3.2.2 Kosten der Bereitstellung
3.2.2.1 Kalkulatorische Zinsen
3.2.2.2 Abschreibungen
3.2.2.3 Verwaltung, Steuern und Versicherung
3.2.3 Betriebskostenprognose
3.2.3.1 Reinigung
3.2.3.2 Wärme und Kälte
3.2.3.3 Strom
3.2.3.4 Bedienung
3.2.3.5 Wartung, Inspektion und Reparatur
3.2.4 Prognose der Baufolgekosten
3.2.5 Zusammenfassung der Kosten Mensa Ronnenberg
3.2.6 Berechnung der Lebenszykluskosten Mensa Ronnenberg

4 Benchmark-Vergleich
4.1 Definition und Ermittlung von Kennzahlen
4.1.1 Bezugsgröße Mensaplätze
4.1.2 Bezugsgröße tägliche Essenteilnehmer
4.1.3 Bezugsgröße Fläche
4.1.4 Bezugsgröße Investitionskosten
4.1.5 Zusammensetzung der Lebenszykluskosten

5 Zusammenfassung und Ergebnis

Literaturverzeichnis

Anhang

Zusammenfassung:

Im Rahmen der vorgelegten Arbeit werden die relevanten Kosten einer Immobilienlebenszykluskostenbe- trachtung dargestellt und deren Ermittlung erläutert. Im zweiten Teil werden die zuvor gewonnenen theoreti- schen Kenntnisse auf zwei Schulmensaneubauten der Stadt Ronnenberg bezogen und deren Lebenszyk- luskosten ermittelt. Im dritten, abschließenden Teil, werden die aus der Lebenszykluskostenrechnung ge- wonnenen Ergebnisse im Sinne eines internen Benchmarkings miteinander verglichen und bewertet.

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Das Lebenszykluskonzept

Abbildung 2: Integrales Polyzyklenmodell nach Riegel

Abbildung 3: Lebenszyklusphasen nach GEFMA

Abbildung 4: Darstellung der Bestandteile der Baunutzungskosten nach DIN 18960

Abbildung 5: Darstellung der Bestandteile der jährlichen Kosten nach VDI 2067

Abbildung 6: lineare Darstellung des FM im Lebenszyklus mit FM-Hauptprozessen

Abbildung 7: Systematisierung der wichtigsten Lebenszykluskosten von Immobilien

Abbildung 8: Baufolgekosten in Prozent der Baukosten pro Jahr, nach Gondring

Abbildung 9: Lebensdauer der verschiedenen Gebäudebestandteile

Abbildung 10: Abnutzungsverläufe von Gebäudeelementen im Zeitablauf

Abbildung 11: Grundrissplan Standort Empelde

Abbildung 12: Grundriss Mensaneubau Empelde

Abbildung 13: graphische Darstellung der Baufolgekosten Mensa Empelde

Abbildung 14: Grundriss Mensa Ronnenberg

Abbildung 15: graphische Darstellung der Baufolgekosten Mensa Ronnenberg

Abbildung 16: Kennzahlen in Bezug auf Investitionskosten

Abbildung 17: Verteilung der Lebenszykluskosten auf die einzelnen Kostenblöcke

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Reinigungsleistungswerte Mensa

Tabelle 2: Kalkulatorische Zinsen Mensa Empelde

Tabelle 3: Abschreibungen Mensa Empelde

Tabelle 4: Reinigungsleistungswerte Mensa Empelde

Tabelle 5: Flächen und Bodenbeläge der Mensa Empelde

Tabelle 6: tägliche Reinigungsdauer der Mensa Empelde

Tabelle 7: Schätzung Stromverbrauch der Küchengeräte Mensa Empelde

Tabelle 8: Baufolgekosten In den Jahren 2018 bis 2063 Mensa Empelde

Tabelle 9: Zusammenfassung der Kosten der Mensa Empelde

Tabelle 10: Abgezinste Ausgaben der Nutzungskosten Mensa Empelde

Tabelle 11: Abgezinste Ausgaben der Baufolgekosten Mensa Empelde

Tabelle 12: Kalkulatorische Zinsen Mensa Empelde

Tabelle 13: Abschreibungen Mensa Ronnenberg

Tabelle 14: Reinigungsleistungswerte Mensa Ronnenberg

Tabelle 15: Flächen und Bodenbeläge der Mensa Ronnenberg

Tabelle 16: tägliche Reinigungsdauer der Mensa Ronnenberg

Tabelle 17: Schätzung Stromverbrauch der Küchengeräte Mensa Ronnenberg

Tabelle 18: Baufolgekosten In den Jahren 2018 bis 2063 Mensa Ronnenberg

Tabelle 19: Zusammenfassung der Kosten der Mensa Ronnenberg

Tabelle 20: Abgezinste Ausgaben der Nutzungskosten Mensa Ronnenberg

Tabelle 21: Abgezinste Ausgaben der Baufolgekosten Mensa Ronnenberg

Tabelle 22: Kennzahlen in Bezug auf Mensaplätze

Tabelle 23: Kennzahlen in Bezug auf Essenteilnehmer

Tabelle 24: Kennzahlen in Bezug auf die Fläche

Tabelle 25: Kennzahlen in Bezug auf Investitionskosten

Tabelle 26: Zusammensetzung der Lebenszykluskosten

Tabelle 27: Zusammenfassung der wichtigsten Kosten

Tabelle 28: Zusammenfassung der wichtigsten Kennzahlen

1 Problemstellung und Aufbau der Arbeit

Grundsätzliche Problemstellung der Arbeit ist die Ermittlung und Darstellung der Lebenszyklus- und Baufolgekosten von zwei Schulmensen. In der vorgelegten Arbeit erfolgt im ersten Teil zunächst eine theoretische Beschreibung des Ansatzes der Lebenszykluskosten (LzK) und seiner Bestandteile. Im anschließenden zweiten Teil werden dann die LzK der beiden Gebäude ermittelt, dargestellt und bewertet. Abschließend werden aus den ermittelten Kosten Kennzahlen gebildet und als internes Benchmarking miteinander verglichen.

1.1 Problemstellung

Der Staat fördert derzeit durch das Investitionsprogramm "Zukunft, Bildung und Betreuung (EZBB)" unter anderem den Ausbau von Ganztagsschulen.

Die Stadt Ronnenberg hat sich als Schulträger entschieden, ein Schulzentrum zur Ganztagsschule auszubauen. Im Rahmen des Ganztagsschulprojektes werden derzeit zwei Mensen an zwei Standorten errichtet. Die Neubaumaß- nahmen werden aus den o.g. EZBB-Mitteln gefördert, so dass nur ein Teil der Investitionsmittel durch den Schulträger Stadt Ronnenberg zu tragen sind.

Im Rahmen der vorgelegten Masterarbeit wird auf Grundlage der Entwurfsplanung bzw. der Daten aus den Bauantragsunterlagen eine Lebenszyklusbetrachtung für die beiden Schulmensen angestellt. Ziel der Masterarbeit ist es, im Rahmen der Lebenszykluskostenrechnung die entsehenden Folgekosten aufzuzeigen und im Anschluss hieraus Benchmarks abzuleiten und beide Bauwerke miteinander zu vergleichen.

Weiteres Ziel der Masterarbeit soll es sein, herauszuarbeiten und darzustellen, dass die Förderhöhe des Bundes (etwa 75% der Investitionskosten) nur ein Bruchteil im Zusammenhang der Neubauten entstehenden Kosten deckt und der Großteil der finanziellen Belastung durch den Schulträger getragen wird.

1.2 Ausgangslage

Die Stadt Ronnenberg als Bauherr der untersuchten Mensen liegt in unmittelbarer Nähe von Hannover. Die Stadt mit rund 24.000 Einwohnern zeichnet sich durch starke Reformbemühungen aus. Insbesondere Themen wie Aufgabenbündelung, Prozessoptimierung, Produktorientierung, Kostenrechnung und Implementierung des Dienstleistungsgedankens werden seit mehreren Jahren verwaltungsseitig umgesetzt und sollen zur Qualitätssteigerung und vor allem zur Haushaltskonsolidierung beitragen.

In Bezug auf den Betrieb der 62 städtischen Immobilien haben vermeintliche „Einsparungen“ im Bereich der Gebäudeinstandhaltung in der Vergangenheit dazu geführt, dass erforderliche Instandhaltungsaufgaben nicht bzw. nicht im erforderlichen Umfang durchgeführt wurden.

Als Folge schiebt die Stadt Ronnenberg, wie viele andere Kommunen auch, deshalb heute, in Form einer verdeckten Verschuldung, einen riesigen, pro- gressiv ansteigenden Instandhaltungs- und Sanierungsstau vor sich her.¹

Die Stadt Ronnenberg ist derzeit nicht in der Lage, ihren Haushalt ausgleichen zu können. Wie in vielen Kommunen wurde im Gegensatz zu einer ökonomischen, vorausschauenden Gebäudebewirtschaftung in der Vergangenheit auch in Ronnenberg in Bezug auf die Gebäudeunterhaltung lediglich das Ziel eines „Nachsorgeverhaltens“ verfolgt. Erst wenn bereits Schäden eingetreten waren, erfolgte eine Instandsetzung.

Langfristiges Ziel der Kommunen muss es sein, eine derartige Situation zu vermeiden, sowie die allseits erhobene Forderung nach effizientem und wirtschaftlichem Handeln zu erfüllen.

Die Beachtung der LzK kann bei jeglichen immobilienrelevanten Entscheidun- gen einen erheblichen Beitrag leisten die Folgekosten der Immobilen durch de- ren Erkennen zu minimieren, auch wenn bspw. der Investitionsaufwand zu- nächst größer ist.²

Daher hat sich die Stadt Ronnenberg verwaltungsseitig dazu entschieden, ins- besondere bei Hochbauunterhaltungsmaßnahmen und bei Neu- und Erweite- rungsbauten, zukünftig die LzK als ein Kriterium in die Entscheidungsfindung mit einzubeziehen. Hierbei wird neben der Entwicklung der Immobilien zu be- darfsgerechten Multifunktionsstätten, der Bestrebungen sämtliche Immobilien ganzheitlich energetisch zu sanieren und die Standards der EnEV deutlich zu unterschreiten, auf eine lebenszykluskostenoptimierte Bauweise geachtet.

Bei denen im Rahmen der vorgelegten Arbeit zu untersuchenden Immobilien waren zu Beginn der Aufgabenstellung die Rohbauarbeiten bereits begonnen. Als Datengrundlage wurden seitens des Bauherren die Bauantragsunterlagen und Teile von Leistungsverzeichnissen für die Vergabe einzelner Baugewerke übergeben. In die Unterlagen der Fördermittelanträge konnte ebenfalls Einsicht genommen werden. Außerdem standen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Stadt Ronnenberg, die mit der Baumaßnahme bzw. mit dem anschließenden Gebäudebetrieb beschäftigt sind als Ansprechpartner zur Verfügung.

Da die im Zuge dieser Arbeit angestellte LZKR zum Zeitpunkt angestellt wurde, in dem die Baumaßnahmen bereits begonnen hatten, können die Ergebnisse der Arbeit für den Bauherrn nur zur Folgekostenabschätzung und zur langfristigen Investitions- und Betriebskostenplanung, jedoch nicht als Kriterium für die Entscheidung zwischen Varianten verwendet werden. Dennoch werden die Ergebnisse, insbesondere die Benchmarks für andere Bauherren von Schulmensen eine Orientierung zur Abschätzung der Folgekosten liefern.

1.3 Aufbau der Arbeit

Bei der Beschreibung der Ansätze im ersten theoretischen Teil werden auch die einzelnen für eine Lebenszykluskostenbetrachtung wichtigen Kostenarten be- schrieben und dargestellt, sowie in Bezug auf Schulmensen erläutert, wie diese ermittelt bzw. prognostiziert werden können. Die Informationen wurden über- wiegend aus Fachliteratur, Zeitschriften, Richtlinien, Normen und Internetquel- len gewonnen.

Im zweiten Teil werden die vom Bauherren bereitgestellten Information ausge- wertet und in Bezug mit denen im ersten Teil gewonnenen theoretischen Er- kenntnissen gebracht. Hier werden die Informationen insbesondere aus den Baubeschreibungen, den Energiebedarfsnachweisen, den Bauantragsunterla- gen sowie aus den Leistungsbeschreibungen der Ausschreibung der einzelnen Gewerke gewonnen.

Durch die Untersuchung von zwei gleichgelagerten Bauwerken werden im drit- ten Teil aus den gewonnenen Erkenntnissen Benchmarks abgeleitet und die Baumaßnahmen verglichen, um Erkenntnisse für weitere Schulmensabauten zu gewinnen.

2 Theoretischer Ansatz der Lebenszykluskostenrechnung

Der Ansatz der Lebenszykluskostenrechnung (engl.: Life - Cycle - Accounting) ist eine Kombination von Investitions- und Kostenrechnung, die auf das Konzept des Lebenszyklus zurückgreift. Hierdurch sollen die üblicherweise in der Kos- tenrechnung nicht erfassten Kosteneinflussgrößen berücksichtigt werden. Dazu versuchen Produktcontroller die Kosten eines Produkts über sämtliche Lebens- phasen (von der Entwicklung bis zur Entsorgung) zu analysieren. Hieraus sollen grundsätzliche Empfehlungen für die Produktgestaltung sowie für Beschaf- fungsentscheidungen mit dem Ziel der Optimierung der gesamten Lebenszyk- luskosten abgeleitet werden.³

Der Gedanke des Lebenszyklus manifestiert sich insbesondere im Bereich der Kostenrechnung in einer Vielzahl von Konzepten und Methoden. Hierzu zählen beispielsweise die Methoden des Total-Cost-of-Ownership (TCO), der Lebenszykluskosten (engl.: Life-Cycle-Costing), des Zero-Based-Pricing, All-in-Costs oder der Cost-Ratio-Methode.⁴

Dieser Arbeit liegt das Konzept der Lebenszykluskosten zugrunde. Die Lebens- zykluskosten umfassen „the total cost of an asset over its operating life, includ- ing initial acquisition costs and subsequent running costs”.⁵ Zu den Lebenszyk- luskosten zählen demnach sämtliche Kosten, d. h. sowohl die Kosten des Her- stellens als auch die der Nutzung bzw. des Verbrauchs eines Produktes.⁶

In der Praxis findet die Betrachtung von Lebenszykluskosten vor allem im Rahmen der Bewertung und Auswahl verschiedener Alternativen, bspw. beim Produkteinkauf, statt.

Über den reinen Kaufpreis hinaus sollen auf diese Weise die Folgekosten für eine Organisation berücksichtigt werden, die durch die Nutzung, Wartung und Entsorgung eines Produkts entstehen.

In Bezug auf die Lebenszykluskostenrechnung bei Immobilien, dessen Berech- nung jedoch umfassende technische und gebäudebetriebliche Kenntnisse er- fordern, können durch die ganzheitliche Betrachtung Kosten optimiert werden.⁷

Innerhalb des Immobilienmarktes wird die jeweilige Rendite einer Immobilieninvestition grundsätzlich von den Kosten im gesamten Lebenszyklus beeinflusst. Neben den Investitionskosten, die bis zum Nutzungsbeginn entstehen, sind daher auch die Kosten für die Nutzung zu berücksichtigen.⁸

Bei einem Verwaltungsgebäude fallen z.B. etwa ein Viertel der Lebenszyklus- kosten für die Investition und etwa drei Viertel während der Nutzungsdauer an.⁹

Eine Lebenszyklus übergreifende Planung und eine interdisziplinäre Zusammen- arbeit sind daher unabdingbar für die Realisierung einer bau- und betriebskos- tenoptimierten Immobilie. Das Zusammenwirken der Hauptbeteiligten - Auftrag- geber, Architekt, Baudienstleister, Betreiber und Nutzer - sind entscheidende Vo- raussetzungen für eine wirtschaftliche Gesamtlösung. Gemeinsames Handeln von Beginn an bietet die größten Effizienzvorteile für eine auf Dauer wirtschaftli- che Immobilie.¹⁰

2.1 Lebenszyklus von Immobilien

Der grundsätzliche Ansatz der Lebenszyklusbetrachtung stellt auf verschiedene „Lebensphasen“ einer Immobilie ab. Die Darstellung und Gliederung der einzelnen Lebenszyklusphasen (LzPh) wird in der Literatur unterschiedlich gehandhabt.

Im deutschsprachigen Raum schlägt Klaus Wübbenhorst 1984, ohne eine Fokussierung auf einen bestimmten Anwendungsbereich, die Lebenszyklusphasen Initiierung, Planung, Realisierung, Betrieb und Stillegung vor.¹¹

Allgemein wird das „Lebenszykluskonzept“ als Abfolge der Phasen Konzeption, Planung, Errichtung, Nutzung/Betrieb und Abriss dargestellt.¹² Das Modell ist aus der folgenden Abbildung ersichtlich:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Das Lebenszykluskonzept¹³

Aus der Perspektive des Facility Managements, in dem der Gebäudebetrieb weiter im Vordergrund steht, hat sich hieraus die Klassifizierung in die Phasen Bedarfsermittlung, Entwurfs/Genehmigungsplanung, Herstellung, Inbetriebnahme, Nutzung und Verwertung entwickelt.¹⁴

Diese allgemeine Betrachtungsweise ist als endende Sequenz aufgebaut. Sie stellt ein sehr vereinfachtes Modell dar und erweist sich für diejenigen als sinnvoll, die ein Gebäude über einen überschaubaren Zeitraum von etwa 10-15 Jahren betrachten wollen.¹⁵

Dieses allgemeine Modell liefert die Vorlage für das s.g. Integrale Polyzyklen Modell von Riegel. Wie in der nachfolgenden Abbildung dargestellt basiert die- ses Modell auf dem vorherig betrachteten Modell, ermöglicht jedoch darüber hinaus die Betrachtung von Kreisläufen. Das Modell bildet auch wiederkehren- de Alternativen innerhalb der einzelnen Lebensphasen ab und berücksichtigt auch die einzelnen Lebensphasen der technischen Komponenten eines Ge- bäudes.¹⁶

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Integrales Polyzyklenmodell nach Riegel¹⁷

In der Richtlinie 100-1 des Deutschen Verbandes für Facility Management e.V. (GEFMA) wird der Gedanke des Polyzyklenmodells aufgegriffen und als zyklisches Modell mit den 9 Lebenszyklusphasen Konzeption, Planung, Vermarktung, Beschaffung, Betrieb/Nutzung, Umbau/Umnutzung- Sanierung/Moderni- sierung, Leerstand und Verwertung dargestellt.¹⁸

Die GEFMA stellt, wie die folgende Abbildung zeigt, die Lebenszyklusphasen graphisch in einem konzentrischen Halbkreisbogen dar und ermöglicht so eine unterschiedliche Abfolge der Phasen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Lebenszyklusphasen nach GEFMA¹⁹

Aus dem Modell der GEFMA können weitere Eventualitäten zum Ende einer LzPh abgedeckt werden und insbesondere weiche Faktoren wie z.B. die Vermarktung und der Leerstand betrachtet werden.

Eine Aussage, welches Modell besser ist, kann nicht getroffen werden. Jedes Modell hat für eine jeweils andere Betrachtungsweise seine Berechtigung.²⁰ Durch den höheren Detaillierungsgrad erscheint jedoch das zyklische Modell der GEFMA als das sinnvollere Modell.

2.2 Kosten im Lebenszyklus von Immobilien

Im Laufe eines Lebenszyklus verursachen Immobilen verschiedene Kostenarten. In der klassischen Kostenrechnung werden Kosten, die als sachziel- bzw. leistungsbezogener, bewerteter Güterverzehr in einer Periode definiert sind, auf einen Zeitraum von einem Jahr oder kürzer bezogen.²¹

Da für eine Immobile und deren Lebenszykluskostenrechnung deutlich längere Zeiträume, von etwa 40 bis mehreren hundert Jahren angenommen werden, unterscheidet sich die Kostenbetrachtung bei Immobilien von der klassischen Kostenrechnung.²²

2.2.1 Kostenbegriff

Kosten im betriebswirtschaftlichen Sinne ist der bewertete Verbrauch an Produktionsfaktoren in Geldeinheiten, welcher zur Erstellung der betrieblichen Leistung in einer Abrechnungsperiode notwendig ist.

Kosten sind somit nach klassischer betriebswirtschaftlicher Definition, der or- dentliche, betrieblich bedingte, bewertete Verzehr von Gütern und Dienstleis- tungen einer Periode oder anders formuliert, der Werteinsatz von Gütern und Dienstleistungen zur Leistungserstellung. Die Bewertung erfolgt in Geldeinhei- ten. Der Faktorverzehr kann in Form von Gütern, Dienstleistungen, Arbeitskraft und Rechten erfolgen.²³

Neben diesem wertorientierten Kostenbegriff unterscheidet die Betriebswirt- schaftstheorie auch noch den pagatorischen und den entscheidungsorientierten Kostenbegriff.

Während der pagatorische Kostenbegriff sich an leistungsbezogenen Auszahlungen orientiert, werden entscheidungsorientierte Kosten verwendet, um Handlungsalternativen zu bewerten, deren Realisierung diese Kosten auslösen würde. Ein Sonderfall der entscheidungsorientierten Kosten sind Opportunitätskosten, welche entgangene Gewinne der nicht realisierten Handlungsalternativen als Kosten berücksichtigen.²⁴

Bedingt durch die lange Lebensdauer der Immobilien kann der Zeitpunkt der Entstehung der Kosten nicht außer Acht gelassen werden. Die Abbildung des Zeitwertes von Geld hat bei der Lebenszykluskostenbetrachtung einen entscheidenden Einfluss.²⁵

Durch die Orientierung der Berechnung der Lebenszykluskosten an den Prinzi- pien der Wirtschaftlichkeits- und Investitionsrechnung können Präferenzen des langen Zeitraumes berücksichtigt werden. Dies bedingt jedoch, dass der im Sprachgebrauch verankerte Kostenbegriff in Bezug auf die Lebenszykluskos- tenrechnung der betriebswirtschaftlichen Definition der Auszahlungen ent- spricht.²⁶

Die entstehenden Kosten werden in der LZKB grundsätzlich auf einen Zeitpunkt bezogen. Bedingt durch den Abzinsungsfaktor haben bei Objekten mit langer Lebensdauer Kosten, die in einem sehr späten Zeitraum entstehen, geringe Auswirkungen auf die Summe der LzK.²⁷

2.2.2 Berechnung von Immobilienlebenszykluskosten

Aufgrund der dargestellten relevanten Kosten im Lebenszyklus einer Immobilie ergibt sich ein allgemeiner ökonomischer Berechnungsansatz für die Aufstellung der Lebenszykluskosten.²⁸

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Dieser allgemeine, statische Berechnungsansatz erfasst die Kosten in seiner Ge- samtheit, lässt jedoch den finanzmathematischen Grundsatz der Kapitalwertme- thode unberücksichtigt. Da zukünftige Zahlungsströme nicht den gleichen Wert besitzen wie die zu Anfang der Investition, wird das Modell um den Faktor Zeit und damit auch um die Zinsen erweitert. Somit wird auf den Kapitalwert abgestellt, die Berechnung ergibt sich aus der folgenden mathematischen Definition.²⁹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.2.3 Normen über Kosten im Lebenszyklus

Da für die Berechnung von LzK von Immobilien in Deutschland derzeit (noch) keine Norm besteht, kann sich nur an den bestehenden Normen und Richtlinien der im einzelnen betrachteten LzPh orientiert werden.³⁰

Für die Ermittlung der Kosten in den LzPh. Initiierung, Planung und Bau deckt die DIN 276: Kosten im Hochbau die Anforderungen im Wesentlichen ab.³¹ Die DIN 276 wird im Folgenden für die Ermittlung der Erstkosten herangezogen, da hier eine durchgehend klare Kostenstruktur herrscht und da bei den überwie- genden Neubauten eine Kostenberechnung nach DIN 276 ohnehin erfolgt.

Für die Ermittlung der in die LzK einfließenden Folgekosten stehen zahlreiche Normen und Richtlinien mit unterschiedlichen und divergierenden Gliederungen zur Verfügung. Die nachfolgende Aufzählung gibt die im Rahmen der vorgelegten Arbeit betrachteten Normen und Richtlinien wieder:

- DIN 18960: Nutzungskosten im Hochbau
- DIN 32736: Gebäudemanagement - Begriffe und Leistungen
- DIN 32541: Betreiben von Maschinen und technischen Arbeitsmitten
- DIN 31051: Grundlagen der Instandhaltung
- II. BV: Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen
- VDI Richtlinie 6009: Facility Management - Anwendungsbeispiele
- VDI Richtlinie 2067: Betriebstechnische und wirtschaftliche Grundlagen
- GEFMA Richtlinie 200: Kosten im Facility Management

Die in den einzelnen Regelwerken gewählten Kostengliederungen sind Ausfluss aus unterschiedlichen Perspektiven, aus denen Folgekosten betrachtet werden. Bspw. wird die Perspektive des Betreibers in der DIN 32736, die des Eigentümers in der DIN 18960 und die des Nutzers bzw. Mieters in der II. BV berücksichtigt.

Da die Gliederung der DIN 18960 in den GEFMA Richtlinien und in Software- Produkten zur Baufolgeabschätzung Verwendung findet, kann von einer gewis- sen Dominanz dieser Norm ausgegangen werden.³² Im folgenden ist die Struk- tur der Baunutzungskosten nach DIN 18960 und die Kosten nach VDI 2067 bei- spielhaft aufgeführt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Darstellung der Bestandteile der Baunutzungskosten nach DIN 18960³³

Im Vergleich mit der folgenden Darstellung der Struktur der jährlichen Kosten nach der VDI Richtlinie 2067 wir die Divergenz der Strukturen deutlich. Eine klare allgemeingültige Zuordnung scheint nicht möglich.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Darstellung der Bestandteile der jährlichen Kosten nach VDI 2067³⁴

Um eine Zuordnung der Kosten zu einzelnen Phasen zu ermöglichen, können die Kosten auch nach den in der folgenden Abbildung linear dargestellten Hauptprozessen des Facility Managements nach der GEFMA Richtlinie 100-1 untergliedert werden.³⁵

Die Bestimmung der einzelnen Kosten, insbesondere in der Betriebs- und Nutzungsphase (LzPh 6), erfolgt dann nach der bei der einzelnen Ermittlung sinnvoll erscheinenden Richtlinie.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: lineare Darstellung des FM im Lebenszyklus mit FM-Hauptprozessen³⁶

2.2.4 Relevante Kosten im Immobilienlebenszyklus

Um die Berechung der Lebenszykluskosten zu erleichtern, werden im Rahmen dieser Arbeit nur entscheidungsrelevante Kosten betrachtet. Diese strategische Entscheidung entlastet die Berechnung und widerspricht nicht dem Ziel der relativen Optimierung, sofern für alle Varianten nach der selben Berechnungsmethode vorgegangen wird.³⁷ In der folgenden Abbildung sind die relevanten Kosten des Lebenszykluses einer Immobile dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Systematisierung der wichtigsten Lebenszykluskosten von Immobilien³⁸

Die in der Abbildung dargestellten Kosten müssen noch um die Kosten der Konzeption und Planung als Teil der Entstehungsphase ergänzt werden. Diese nicht unerheblichen Kosten, die hauptsächlich durch Personalkosten des Bauherren und des Nutzers entstehen, sind der (Erst-) Investition zuzuordnen. Sie können auch unter der KGr. 710 (Bauherrenaufgaben) im Zuge der Kosten von Hochbauten betrachtet werden.

2.2.4.1 Kosten von Hochbauten

Baukosten im Hochbau sind Aufwendungen für Güter, Leistungen und Abgaben, die für die Planung und Ausführung von Baumaßnahmen erforderlich sind. Die Baukosten setzen sich aus den Kosten für das Bauwerk (reine Baukosten ge- nannt), den Kosten für die Außenanlagen und aus sonstigen Kosten (Bauneben- kosten genannt) zusammen. In Bezug auf die Höhe der Baukosten ist deren Er- mittlung, in Abhängigkeit von Planungsstand und Baufortschritt, ein wesentlicher Faktor. Die Definitionen sind in der DIN 276 Kosten von Hochbauten festgelegt.

Die Kostengliederung der DIN 276 sieht drei Ebenen der Kostengliederung vor; diese sind durch dreistellige Ordriungszahlen gekennzeichnet.³⁹ In der 1. Ebe-ne der Kostengliederung werden die Gesamtkosten in die in den folgenden Ka-piteln dargestellten Kostengruppen gegliedert.

2.2.4.1.1 Grundstück, Herrichten und Erschließen

Zu den Kosten des Grundstückes, Kostengruppe (KGr.) 100 der DIN 276, zäh- len sämtliche mit der Beschaffung des Grundstücks zusammenhängenden Kos- ten bspw. Grundstückskaufpreis, Notarkosten und Grunderwerbssteuer. Da die im Rahmen dieser Arbeit betrachteten Objekte auf Grundstücken errichtet wer- den, die historisch im Eigentum des Bauherren stehen und eine anderweitige Vermarktung des Grundstückes nicht möglich ist, werden für das Grundstück keine Kosten berücksichtigt.

Zum Herrichten und Erschließen gehören die Kosten, die für das Freimachen, insbesondere Abbruch und Freiräumen des Bauplatzes, anfallen. Die Kosten sind der KGr. 200 zuzuordnen.

2.2.4.1.2 Bauwerk - Baukonstruktion

Die Kosten der Baukonstruktion sind in der Kostengruppe 300 in der Gliederung der Baukosten nach DIN 276 (Neuauflage 2006) dargestellt. Sie umfassen die Kosten von Bauleistungen und Lieferungen, die zur Herstellung des Bauwerks, jedoch ohne die technischen Anlagen wie Steuer- und Regelanlagen u.a., not- wendig sind. Sie umfassen im Einzelnen die Untergruppen Baugrube, Gründung, Außenwände, Innenwände, Decken, Dächer, Baukonstruktive Einbauten (z. B. Einbaumöbel, Labortische u.a.) und sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen, wie z.B. Kosten der Baustelleneinrichtung, Gerüste und Winterbau.⁴⁰

2.2.4.1.3 Bauwerk - Technische Anlagen

Zu den Kosten der Technischen Anlagen zählen die Kosten aller im Bauwerk eingebauten, daran angeschlossenen oder damit fest verbundenen technischen Anlagen oder Anlagenteile, die einzelne technische Anlagen enthalten, sowie die zugehörigen Gestelle, Befestigungen, Armaturen, Wärme- und Kältedäm- mung, Schall- und Brandschutzvorkehrungen, Abdeckungen, Verkleidungen, Anstriche, Kennzeichnungen sowie Mess-, Steuer- und Regelanlagen.⁴¹

2.2.4.1.4 Außenanlagen, Ausstattung und Baunebenkosten

Der KGr. 500 (Außenanlagen) werden die Kosten zugeordnet, die anfallen, um das Gelände um das errichtete Gebäude zu befestigen und zu gestalten. Zu den Kosten der Ausstattung (KGr. 600) zählen die Kosten, die anfallen, um das Objekt insoweit mit bspw. Möbeln auszustatten, um den beabsichtigten Betrieb zu ermöglichen. Auch Kosten, die ggf. für das Ausstatten des Objektes mit Kunstwerken entstehen, zählen zu dieser Kostengruppe. Hauptbestandteil der Baunebenkosten stellen die Honorare für Architekten- und Ingenieursleistungen sowie Gutachtenkosten dar. Sie werden unter der KGr. 700 zusammengefasst.

2.2.4.2 Kosten der Bereitstellung

Die Kosten der Bereitstellung setzen sich aus den im folgenden beschriebenen Kapitalkosten, Abschreibungen und Kosten der Verwaltung, Versicherung und den immobilienbezogenen Steuern zusammen.⁴²

2.2.4.2.1 Kapitalkosten / Kalkulatorische Zinsen

Die Kapitalkosten unterscheiden sich in Eigen- und Fremdkapitalkosten. Baumaß- nahmen werden üblicherweise über eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital finanziert. Eine vollständige Finanzierung über Eigenkapital ist auf Grund der mo- netären Größenordnungen sehr selten, eine reine Finanzierung über Fremdkapital nur bei ausgezeichneter Bonität des Kreditnehmers denkbar. In der Regel stehen Eigenkapital und Fremdkapital in einem Verhältnis von einem Eigenkapitalanteil von ca. 15 - 30 % zu einem Fremdkapitalansatz von dementsprechend ca. 70 - 85 %.⁴³

Bei der Betrachtung der Kapitalkosten stellt sich die Frage nach der Berücksich- tigung der Tilgung. Tilgungen sind keine Aufwendungen im Sinne der Reinver- mögensminderung, sondern die Reduktion von Verbindlichkeiten durch die Rückzahlung einer aufgenommenen Geldschuld, d.h. eine Ausgabe, die einen Zuwachs an Eigenkapital zur Folge hat. Es ist jedoch notwendig, dass die Mittel zur Tilgung vorhanden sind, damit es nicht zu Finanzierungsengpässen kommt.⁴⁴

Die Kapitalkosten werden in Form der kalkulatorischen Zinsen berücksichtigt. Die kalkulatorischen sind die Zinsen, die das betriebsnotwendige Kapital bei alternativer Verwendung erbracht hätte. Das betriebsnotwendige Vermögen setzt sich aus dem betriebsnotwendigen Anlagevermögen, bei zeitlich unbegrenzter Nutzungsdauer bewertet mit dem Anschaffungspreis und bei zeitlich begrenzter Nutzungsdauer bewertet mit dem halben Anschaffungspreis, zusammen.

Da für die in der vorgelegten Arbeit betrachteten Objekte nicht ermittelt werden konnte, wie der Eigenanteil des Bauherren an den Investitionskosten, sowie die in Zukunft entstehenden Baufolgekosten, finanziert werden, wird ein kalkulatorischer Mischzinssatz von 4 % angenommen.⁴⁵

Bei der Berechnung der kalkulatorischen Kosten sind von den Investitionskosten zunächst die gewährte Zuwendung in Abzug zu bringen, da diese Mittel nicht durch den Bauherren zu finanzieren sind, bzw. ohne die Investition nicht zur Verfügung gestanden hätte.

Somit sind für die Erstinvestitionen zunächst die gewährten 78,7% Zuwendungen für Ersterrichtung in Abzug zu bringen und anschließend mit dem angenommenen Zinssatz von 4 % zu multiplizieren.

Für die Bauteile, die eine geringere technische Lebensdauer als das Gesamt- gebäude aufweisen, werden für spätere Ersatzinvestitionen ebenfalls kalkulato- rische Zinsen anfallen. Für diese Folgeinvestitionen werden voraussichtlich kei- ne Zuwendungen gewährt, so dass hierfür kein Abzug erfolgen kann und die Folgeinvestitionskosten voll berücksichtigt werden können. Um einen jährlichen durchschnittlichen Satz zu erhalten, werden die kalkulatorischen Kosten der Erst- und der Folgeinvestition entsprechend der Bauteillebensdauer gewichtet.

Die kalkulatorischen Kosten ermitteln sich somit aus:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.2.4.2.2 Abschreibungen

Unter Abschreibung wird der auf jedes Jahr der Nutzung fallende Anteil der verbrauchsbedingten Wertminderung der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen verstanden. In der Regel wird hierbei von der planmäßigen Abschreibung aus- gegangen.⁴⁶ Diese entspricht einem vorhersehbaren Werteverzehr, der bei- spielsweise durch technischen oder natürlichen Verschleiß (= Alterung) bedingt sein kann. Für die Abschreibung im Immobilienbereich wird üblicherweise das lineare Abschreibungsverfahren angewendet, die gleichmäßige Aufteilung des Anfangswertes (z.B. aktivierte Anschaffungskosten) auf die Jahre der Nut- zungsdauer. Wird die Nutzungsdauer mit bspw. fünfzig Jahren angesetzt, be- trägt die jährliche Abschreibung zwei Prozent der Erstellungskosten.⁴⁷

Da die einzelnen Bauteile jeweils eine unterschiedliche technische bzw. wirt- schaftliche Lebensdauer haben, werden die Abschreibungen der Bauteile ent- sprechend ihrer Lebensdauer ermittelt. Bei den Bauteilen, für die keine einzelne Lebensdauer angegeben ist, wird die Lebensdauer mit der des Gebäudes bzw. der Lebensdauer der tragenden Bauteile von 80 Jahren gleichgesetzt.⁴⁸

2.2.4.2.3 Verwaltung, Steuern und Versicherung

Kosten die für die Gebäude- und Grundstücksverwaltung anfallen, werden als Verwaltungskosten bezeichnet. Hierzu zählen sämtliche Kosten für die Fremdund Eigenleistung der zur Verwaltung und Bewirtschaftung der Gebäude notwendigen Arbeitskräfte und Einrichtungen. Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten fallen insbesondere bei vermieteten Immobilien an.⁴⁹

[...]

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¹ vgl. Winnemöller, 1997, Seite 395

² vgl. Ports / Düsterdiek, 1999, Seite 4

³ vgl. Online-Qualitätslexikon: http://www.quality.de/lexikon/lebenszykluskosten.htm, 14.12.2007

⁴ vgl. Ellram / Siferd, 1998, Seite 55-84.

⁵ vgl. Corrie, 1991

⁶ vgl. Shields / Young, 1991, Seite 39-52

⁷ vgl. Gondring / Wagner, 2007, Seite 213

⁸ vgl. Schetter: http://www.boersen-zeitung.com/online/redaktion/sonder2007/ sonderbeilage 192.html, 14.01.2008

⁹ vgl. Keller, 1995

¹⁰ vgl. Grabatin, 2001, Seite 149

¹¹ vgl. Kahlen,1999, Seite 105

¹² vgl. Garbatin, 2001, Seite 30

¹³ vgl. Krimmling, 2005, Seite 24

¹⁴ vgl. Hellerforth, 2001, Seite 45ff.

¹⁵ vgl. Krimmling, 2005, Seite25

¹⁶ vgl. Gonding / Wagner, 2007, Seite 217

¹⁷ Gonding / Wagner, 2007, Seite 217

¹⁸ vgl. GEFMA 100-1, 2004, Seite 6

¹⁹ GEFMA 100-1, 2004, Seite 6

²⁰ vgl. Gondring / Wagner, 2007, Seite 218

²¹ vgl. Weber, 2001, Seite 197

²² vgl. Pelzeter, 2006, Seite 44

²³ vgl. Wöhe, 1996, Seite 1250

²⁴ vgl. http://de.wikipedia.org/wiki/Kosten, 03.02.2008

²⁵ vgl. Pelzeter, 2006, Seite 44

²⁶ vgl. Zauner, 2003, Seite 16

²⁷ vgl. GEFMA 200-1, 2006, Seite 3

²⁸ vgl. Riegel, 2004, Seite 24f

²⁹ vgl. Gondring / Wagner, 2007, Seite 226

³⁰ vgl. Pelzeter, 2006, Seite 45

³¹ DIN 276, 1993

³² vgl. Pelzeter, 2006, Seite 47

³³ vgl. Dux in Henzelmann, 2001, Seite 5

³⁴ vgl. Dux in Henzelmann, 2001, Seite 5

³⁵ vgl. GEFMA Richtlinie 100-1, 2004

³⁶ GEFMA 100-1, 2004, Seite 7

³⁷ vgl. Pelzeter, 2006, Seite 48

³⁸ vgl. Homann,1999, Seite 57

³⁹ vgl. Gondring / Wagner, 2007, Seite 79

⁴⁰ vgl. DIN 276, 2006

⁴¹ vgl. DIN 276, 2006

⁴² vgl. Homann, 1999, Seite 260ff

⁴³ vgl. Möller, Planungs- und Bauökonomie Band 1, S. 175

⁴⁴ vgl. Wöhe, 1996, Seite 1265

⁴⁵ vgl. Biallo & Team, 2003, Seite 19

⁴⁶ vgl. Wöhe, 1996, Seite 1262

⁴⁷ vgl. Homann, 1999, Seite 262

⁴⁸ vgl. Wolpensinger, 2003, Seite 12

⁴⁹ vgl. Gänßmantel / Geburtig / Schau, 2005, Seite 179