Ziel der Verfasser dieser Projektarbeit ist es, ein Gebäude im Randbereich einer größeren Stadt hinsichtlich der Optimierung der Betriebskosten zu analysieren, da der Mieter angekündigt hat, auf Grund der hohen Kostensituation den Mietvertrag ggf. nicht zu verlängern. Aus diesem Grund wurde in Absprache mit dem Mieter vom Eigentümer des Objektes ein Auftrag zur Analyse der Kostensituation und zur Erstellung eines Kostenoptimierungskonzeptes erteilt.
Ziel der Ausarbeitung ist es, eine Win-win Situation für Vermieter und Mieter zu schaffen. Ziel des Konzeptes soll es zum Einen sein für den Mieter eine nachhaltige Reduzierung der absoluten Jahreskosten (Miet- und Nebenkosten) zu erreichen, um so eine langfristige Vermietung des Objektes sicherzustellen. Zum Anderen soll auch eine Verbesserung der Ertragssituation sowie eine Steigerung der Objektrentabilität für den Eigentümer erreicht werden.
Zudem ist der Vermieter auf einen zufriedenen Mieter angewiesen, um möglichst eine langfristige Vollvermietung zu erreichen bzw. in diesem Fall eine vorzeitige Vertragsverlängerung bis 2014 zu erreichen.
Inhaltsverzeichnis
1 Ausgangssituation:
2 Allgemeine Objektangaben
3 IST-Analyse
3.1 Analyse der derzeitigen Kostensituation des Mieters
3.2 Betriebskostenbenchmarking
3.3 Ermittlung der Auskömmlichkeit der Miete als Preisuntergrenze
3.3.1 Abschreibungen
3.3.2 Kalkulatorische Zinsen
3.3.3 Nicht umlagefähige Nebenkosten
3.3.4 Bestimmung der Preisuntergrenze
3.4 Bestimmung des derzeitigen Überschusses
3.5 Bestimmung der Rendite des Objektes
4 Ermittlung der Hauptoptimierungsfelder
4.1 Handlungsfeld Flächenoptimierung
4.1.1 Momentane Flächensituation
4.1.2 Flächenbedarf
4.1.3 Optimierte Mietfläche der EDV-Firma
4.1.4 Auswirkungen der Flächenoptimierung für den Mieter
4.1.5 Auswirkungen der Flächenoptimierung für den Vermieter
4.2 Handlungsfeld Betreiberkonzept und Hausmeisterdienste
4.2.1 derzeitige Betriebsorganisation
4.2.2 optimiertes Betriebskonzept
4.2.3 Umsetzung des optimierten Betriebskonzeptes
4.2.4 Exkurs Outsoucing und Auswirkungen auf die Hausmeisterdienste
4.3 Handlungsfeld Energieverbrauchs- und kostenoptimierung
4.3.1 Begriffsdefinitionen und Grundlagen in der Raumlufttechnik
4.3.2 Kurzdarstellung der Ausgangslage
4.4 Handlungsfeld Reinigungsoptimierung
4.4.1 IST – Analyse Reinigungsdienstleistung
4.4.2 Optimierungsvorschlag Reinigungsdienstleistung
4.4.3 Optimierung Reinigungskosten / Unterhaltsreinigung:
4.4.4 Optimierung der Glas- und Fassadenreinigungskosten
4.4.5 Vergleichsdarstellung der Kosten
5 Auswirkung der Optimierungen auf Mieter und Vermieter
5.1 Ermittlung der neuen Miete
5.1.1 Bestimmung der neuen Preisuntergrenze
5.1.2 Bestimmung des neuen Mietzinses
5.2 Darstellung der Auswirkungen der Optimierung für den Mieter
5.3 Darstellung der Auswirkungen der Optimierung für den Eigentümer
5.3.1 Bestimmung des Umsatzes / Überschuss nach der Optimierung
5.3.2 Bestimmung Rendite nach der Optimierung
5.3.3 Bestimmung der Amortisationszeiten (ROI) der Optimierung
6 Management Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Die Projektarbeit zielt darauf ab, durch die Analyse der Betriebskosten eines Bürogebäudes ein Optimierungskonzept zu entwickeln, das sowohl für den Mieter eine nachhaltige Kostensenkung als auch für den Eigentümer eine Steigerung der Objektrentabilität bewirkt und somit eine Win-win-Situation schafft.
- Analyse und Benchmarking der Betriebskostensituation
- Flächenmanagement zur Reduzierung des Flächenbedarfs
- Optimierung des Gebäudebetriebs und der Hausmeisterdienste durch Outsourcing
- Energieverbrauchsoptimierung der technischen Gebäudeausrüstung (TGA)
- Optimierung der Reinigungsleistungen durch neue Konzepte
Auszug aus dem Buch
4.2.4 Exkurs Outsoucing und Auswirkungen auf die Hausmeisterdienste
Unter dem modernen Begriff Outsourcing (=Outside Resourcing) versteht man den Fremdbezug bestimmter Leistungen bei externen Produzenten, häufig unter Aufgabe der bisherigen innerbetrieblichen Leistungserstellung im Sinne einer Auslagerung. Outsourcing erfolgt zum Zweck der Realisierung schlanker und kostengünstiger Strukturen (Stichwort Lean Management). Diese sollen zu Wettbewerbsvorteilen gegenüber der Konkurrenz führen. Der Fremdbezug kann sowohl Sachgüter als auch in zunehmendem Maße Dienstleistungen betreffen.
Kostengründe sind bis heute das klar dominierende Entscheidungskriterium für Outsourcing. Extern beschaffte Leistungen verursachen keine oder geringere Fixkosten als Eigenleistungen (insbesondere Personal-, Investitions-, Unterhalts- und Raumkosten), da die Infrastruktur für die entsprechenden Aktivitäten nicht zur Verfügung gestellt werden muss. Dadurch passen sich die Kosten besser dem jeweiligen Bedarf an und das Unternehmen kann flexibler auf Nachfrageschwankungen reagieren. Die genannten Kostenvorteile können im Extremfall so ausgeprägt sein, dass die Eigenfertigung nicht nur teurer wäre als ein Outsourcing, sondern dem Unternehmen aufgrund begrenzter Ressourcen schlicht unmöglich wäre. Wenn beispielsweise aktuelle Qualitätsstandards nicht ohne Spezialisierungs-Know-how eingehalten werden können, bietet die Fremdvergabe die Möglichkeit, mit den neuesten Entwicklungen auf einem Gebiet Schritt zu halten ohne die hierfür erforderlichen Ressourcen selbst zu besitzen.
Der § 613a BGB kann im Rahmen eines Outsoucings von Dienstleistungen eines Unternehmens auf eine anderes Unternehmen zur Anwendung kommen. Das Personal geht bei diesem Betriebsteilübergang von dem einen Unternehmen auf den Dienstleister über. Für den Betriebsteilübergang nach BGB sind gesetzliche Rahmenbedingungen einzuhalten. So besitzen die übergehenden Mitarbeiter zum Beispiel einen einjährigen Bestands- und Kündigungsschutz, um eine soziale Grundabsicherung sicherzustellen. Für unser konkretes Projekt bedeutet dies die Überführung des Hausmeisters auf den Generaldienstleister. Die Vollzeitstelle des Hausmeisters kann somit für den Mieter entfallen. Der Generaldienstleister wird den „überführten“ Hausmeister in einen Hausservicepool integrieren. Dieser Servicepool bearbeitet die klassischen Hausmeistertätigkeiten für mehrere Objekte des Generaldienstleisters bei verschiedenen Kunden. Für den Mieter bedeutet das im Rahmen des neuen Betriebskonzeptes eine Kostensenkung für die Hausmeisterdienste um 80% gegenüber den derzeitigen Hausmeisterkosten.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Ausgangssituation: Die Arbeit analysiert die Betriebskosten eines Gebäudes, da der Mieter aufgrund hoher Kosten eine Kündigung in Erwägung zieht, und sucht nach einer Win-win-Lösung.
2 Allgemeine Objektangaben: Es erfolgt eine detaillierte Beschreibung des untersuchten Gebäudes, inklusive Baujahr, Flächenmaßen und der derzeitigen betrieblichen Nutzung.
3 IST-Analyse: Der Ist-Zustand der Betriebskosten wird ermittelt und durch Benchmarking verglichen, um Einsparpotenziale zu identifizieren und die Mietpreisuntergrenze zu bestimmen.
4 Ermittlung der Hauptoptimierungsfelder: Aus der IST-Analyse werden konkrete Handlungsfelder wie Flächenmanagement, TGA-Optimierung, neues Betriebskonzept und Reinigungsoptimierung abgeleitet.
5 Auswirkung der Optimierungen auf Mieter und Vermieter: Die ökonomischen Auswirkungen des Konzepts werden berechnet, insbesondere die neuen Mietkonditionen, die Rentabilitätssteigerung und der ROI der Investitionen.
6 Management Zusammenfassung: Die wesentlichen Ergebnisse und die empfohlenen Umsetzungsschritte werden kompakt für die Entscheidungsebene zusammengefasst.
Schlüsselwörter
Gebäudekostenoptimierung, Betriebskostenbenchmarking, Flächenmanagement, Facility Management, Outsourcing, Reinigungsoptimierung, Energiekosten, Immobilienrendite, Instandhaltung, TGA-Optimierung, Mietpreisuntergrenze, Kostenstruktur, Wirtschaftlichkeitsanalyse, Gebäudebelegungsplanung, Kostensenkungspotenziale
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Konzeption zur Optimierung der Gebäudekosten eines Objektes, um die Betriebskosten für den Mieter zu senken und gleichzeitig die Rendite für den Vermieter zu steigern.
Was sind die zentralen Themenfelder der Analyse?
Zu den zentralen Feldern gehören die Flächenausnutzung, das allgemeine Betreiberkonzept, die technische Gebäudeausrüstung sowie die Reinigungsdienstleistungen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die Erstellung einer tragfähigen Win-win-Situation, in der der Mieter seine Kosten nachhaltig reduziert und der Vermieter die Objektrentabilität durch Effizienzsteigerungen und höhere Erträge verbessert.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt Methoden des Betriebskostenbenchmarkings im Vergleich zu Referenzobjekten sowie Investitionsrechnungen, um Einsparpotenziale und die Wirtschaftlichkeit der Optimierungsmaßnahmen zu belegen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil analysiert den Ist-Zustand detailliert, identifiziert Kostentreiber, entwickelt ein neues Betriebskonzept sowie Optimierungsstrategien für Flächen, Reinigung und Energieverbrauch und bewertet deren Auswirkungen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die wichtigsten Schlagworte umfassen Betriebskostenoptimierung, Facility Management, Flächenmanagement, Wirtschaftlichkeitsanalyse und Benchmarking.
Wie hoch ist das Einsparpotenzial für den Mieter?
Durch die vorgeschlagenen Maßnahmen, insbesondere die Flächenreduzierung, können die jährlichen Kosten des Mieters um etwa 37 % gesenkt werden.
Warum wird der Hausmeisterdienst in ein Outsourcing-Modell überführt?
Die Analyse ergab, dass die derzeitigen Hausmeisterkosten weit über dem Benchmark-Niveau liegen; durch die Integration in einen Hausservicepool eines Generaldienstleisters können deutliche Kostensenkungen erreicht werden.
Wie wirkt sich die Flächenoptimierung auf den Eigentümer aus?
Der Vermieter erhält durch die freiwerdenden Flächen die Möglichkeit, diese neu zu vermarkten, was die Umsatzsituation verbessert und die Rendite steigert.
- Quote paper
- Dieter Bohn (Author), Denny Karwath (Author), 2007, Konzeption zur Gebäudekostenoptimierung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/94358
