Green Real Estate Investment Trusts. Ansätze bei der Integration von Nachhaltigkeit als Anlageziel


Bachelorarbeit, 2019

95 Seiten, Note: 1,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Kurzfassung

Abstract

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Einleitung

1 Ziele, Methodik, Methoden und Abgrenzung der Arbeit
1.1 Ziele der Arbeit
1.1.1 Forschungsfragen der Arbeit
1.1.2 Thesen der Arbeit
1.2 Methodik der Arbeit
1.3 Methoden der Arbeit
1.4 Abgrenzung der Arbeit

2 Einordnung des Untersuchungsgegenstandes
2.1 Definitionen
2.2 Klassifizierung Real Estate Investment Trust (REIT)
2.3 Renditekennzahlen
2.4 Risikokennzahlen
2.5 Aktueller Forschungsstand
2.5.1 Impact Investing und die allgemeinen Nachhaltigkeitstrends am Finanzmarkt
2.5.2 Die Rentabilität von Green Buildings
2.5.3 Beschreibung der Forschungslücke

3 Empirische Untersuchung
3.1 Überblick über die untersuchten REITs
3.2 Nachhaltigkeitszertifikate bei ausgewählten REITs
3.3 Vergleich der Renditekennzahlen ausgewählter REITs
3.4 Vergleich der Risikokennzahlen ausgewählter REITs

4 Diskussion
4.1 Bewertung der Thesen
4.2 Vergleich des aktuellen Forschungsstandes mit den Ergebnissen der Arbeit
4.3 Beantwortung der Forschungsfragen
4.4 Empfehlungen an den privaten Anleger
4.5 Handlungsempfehlungen an den Staat
4.6 Handlungsempfehlungen für die nachhaltige Ausgestaltung eines REITs
4.7 Kritische Würdigung der Ergebnisse der Arbeit

Ausblick

Literaturverzeichnis

Internetquellenverzeichnis

Anhang

Anhangsverzeichnis

Kurzfassung

Das Ziel der vorliegenden Arbeit war die Untersuchung und der Vergleich von nachhaltigen REITs und ihren Äquivalenten, die keine zertifizierten Gebäude in ihrem Portfolio halten, hin­sichtlich derer Rendite-Risiko-Performance. Hierzu wurde die Performance beider Klassen mit­tels vorher festgelegter Kennzahlen über einen Zeitraum von zwölf Jahren untersucht. Es konn­ten keine risikomindernden Auswirkungen auf das Portfolio eines REITs aufgrund dessen Nachhaltigkeitsadjustierung erkannt werden. Indes konnte eine leichte Verbesserung der Ren­dite bei nachhaltigen REITs im Vergleich mit deren Pendants festgestellt werden. Jedoch ließ sich festhalten, dass das Investieren in Green Buildings künftig noch mehr an Bedeutung ge­winnen wird - bedingt durch die neu entstandene Dynamik am Immobilienmarkt hinsichtlich der Nachhaltigkeitsausrichtung vieler Immobilienunternehmen.

Schlüsselwörter: Nachhaltigkeit, Real Estate Investment Trusts, Green Buildings, Immobil­ieninvestments,

Abstract

The objective of this paper was to investigate and compare sustainable REITs and their equiv­alents that do not have certified buildings in their portfolio in terms of their risk-return perfor­mance. For this purpose, the performance of both classes was examined over a period of twelve years using predefined key figures. No risk-reducing effects on the portfolio of a REIT due to the sustainability adjustment could be identified. However, a slight improvement in the return on sustainable REITs could be observed in comparison with their counterparts. Nevertheless, it could be stated that investing in green buildings will become even more important in the future - due to the newly created dynamics on the real estate market with regard to the sustainability orientation of many real estate companies.

Keywords: Sustainability, Real Estate Investment Trusts, Green Buildings, Real Estate In­vestment

JEL-Klassifizierung: G11 - Portfoliowahl; Investitionsentscheidungen | G24 - Investment Banking; Risikokapital; Börsenmakler

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Methodik der Arbeit

Abbildung 2: Anteil der REITs je Gebäudeklasse

Abbildung 3: Anteil der Zertifizierungen nach Anzahl der zertifizierten Gebäude der REITs aus dem Segment Office

Abbildung 4: Anteil der zertifizierten Fläche am Gesamtportfolio des REITs aus dem Segment Office

Abbildung 5: FFO pro Aktie für die Assetklasse Office [in US-Dollar]

Abbildung 6: FFO pro Aktie für die Assetklasse Retail [in US-Dollar]

Abbildung 7: Dividendenrendite pro Aktie für die Assetklasse Office [in Prozent]

Abbildung 8: Dividendenrendite pro Aktie für die Assetklasse Retail [in Prozent]

Abbildung 9: Total Return über 1 Jahr für die Assetklasse Office [in Prozent]

Abbildung 10: Total Return über 3 Jahre für die.. Assetklasse Office [in Prozent]

Abbildung 11: Total Return über 5 Jahre für die.. Assetklasse Office [in Prozent]

Abbildung 12: Total Return über 1 Jahr für die Assetklasse Retail [in Prozent]

Abbildung 13: Total Return über 3 Jahre für die... Assetklasse Retail [in Prozent]

Abbildung 14: Total Return über 5 Jahre für die... Assetklasse Retail [in Prozent]

Abbildung 15: Betafaktoren der einzelnen REITs der Assetklasse Office

Abbildung 16: Betafaktoren der einzelnen REITs für die Assetklasse Retail

Abbildung 17: Maximum Drawdown der Assetklasse Office [in Prozent]

Abbildung 18: Maximum Drawdown für die Assetklasse Retail [in Prozent]

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Übersicht REITs aus dem Segment Office

Tabelle 2: Übersicht REITs aus dem Segment Retail

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Einleitung

The highest use of capital is not to make more money, but to make money do more for the betterment of life.”

- Henry Ford, Unternehmer Energie- und Ressourcenknappheit, Klimawandel, soziale Ungerechtigkeit und die zuneh­mende Komplexität der Finanzmärkte sind einige der wesentlichen Treiber, die dazu geführt haben, dass im Zuge des gesellschaftlichen Wandels das Thema Nachhaltigkeit immer mehr an Bedeutung gewinnt. Auch in der Finanzwirtschaft lässt sich der Prozess einer von nachhaltigen Investmentaspekten geprägten Transformation feststellen. So tendieren immer mehr private und auch institutionelle Investoren dazu, in sogenannte „Green Investments“ zu investieren. Letztere tun dies vorrangig aufgrund geänderter gesetzlicher Bestimmungen auf internationaler und nationaler Ebene1. Diese veranlassen institutionelle Investoren dazu, ihr Kapital vornehm­lich in soziale, ökonomische und ökologisch nachhaltige Anlagen zu investieren.

Dem Immobiliensektor kommt dabei eine bedeutende Rolle in Bezug auf die aktuelle Nachhal­tigkeitsdiskussion bei. Denn er zeichnet sich weltweit durch die höchste Anzahl an Beschäftig- ten2, aber auch durch einen hohen Energie- und Ressourcenverbrauch3 aus. Zugleich besitzen Immobilien auch das größte Einsparpotenzial4 - sei es in Bezug auf den Energiekonsum oder die Emission von Treibhausgasen. So können nachhaltige Gebäude einen wesentlichen Beitrag dazu leisten, die CO2-Emissionen weiter zu senken und damit erheblich zum Umweltschutz beitragen.

Inzwischen existieren auf dem weltweiten Investmentmarkt diverse Formen nachhaltiger Im­mobilieninvestments, unter anderem in Form des Real Estate Investment Trust (im Folgenden: REIT). Jedoch fristet dieses Segment nach wie vor ein Nischendasein und wird nur in geringem Ausmaß von Investoren als attraktive Investmentmöglichkeit wahrgenommen. Als Gründe hierfür werden oftmals die mangelnde Transparenz beim Angebot der sogenannten nachhalti­gen Investments angeführt. Aber auch die Annahme, die Integration von Nachhaltigkeit als Anlagestrategie ginge zulasten der Rendite, ist ein häufig anzutreffendes Argument gegen ein solches Investment.

1 Ziele, Methodik, Methoden und Abgrenzung der Arbeit

Im nachfolgenden Kapitel werden die Ziele der vorliegenden Arbeit und deren entsprechenden Forschungsfragen und Thesen genannt und erläutert. Im Anschluss daran wird die Methodik dargelegt, anhand derer sich die Beantwortung der Ziele, Forschungsfragen und Thesen orien­tiert.

1.1 Ziele der Arbeit

Zur Präzision und weiteren Eingrenzung des Themas werden die Ziele dieser Arbeit aufgeführt. Diese lassen sich in ein Hauptziel und drei Nebenziele untergliedern.

Hintergrund des Hauptziels sind die treibenden Faktoren bei der Anlageentscheidung eines In­vestors. Diese bilden hauptsächlich die drei Dimensionen der Rentabilität, Liquidität und Si­cherheit, die in Wechselwirkung zueinanderstehen. Seit geraumer Zeit findet aber auch noch eine vierte Dimension Berücksichtigung bei der Investmententscheidung von privaten und in­stitutionellen Investoren: Der Aspekt der Nachhaltigkeit. Nachhaltige Gebäude zeichnen sich unter anderem durch höhere Anfangskosten im Vergleich zu konventionell errichteten Gebäu­den aus, charakterisieren sich aber zugleich durch geringere Betriebs- und Instandhaltungskos­ten, eine tendenziell höhere Auslastung und höhere zu erzielende Mieten5. Ziel der vorliegen­den Arbeit ist es, herauszufinden ob und inwieweit sich die operative Performance von REITs mit nachhaltigen Gebäuden in ihrem Portfolio von REITs unterscheidet, die in konventionelle Gebäude investieren. Das Hauptziel lautet demnach: Analyse und Vergleich der finanziellen Performance von REITs, die vornehmlich in zertifizierte Gebäude investieren und deren Pen­dants, die konventionelle Gebäude in ihrem Portfolio halten.

Ob Nachhaltigkeit und Profitabilität miteinander in Einklang zu bringen sind, ist eine häufig wiederkehrende Fragestellung für private und institutionelle Investoren, die sich mit nachhalti­gen Investments auseinandersetzen. Besonders in der Immobilienwirtschaft existiert fortwäh­rend eine Vielzahl von Zielkonflikten. So steht der Investmentmarkt, der primär durch Kurz­fristigkeit geprägt ist, zutiefst in Kontrast zur langfristigen Profitabilität jenes nachhaltigen In­vestments. In der vorliegenden Thesis soll dieser Fragestellung nachgegangen werden, indem die beiden Klassen der REITs mittels vorher determinierter Renditekennzahlen miteinander verglichen werden. Daraus leitet sich das erste Nebenziel ab: Untersuchung und Vergleich der nachhaltigen REITs mit ihren Pendants hinsichtlich vorher festgelegter Renditekennzahlen.

Ferner offenbart sich die Frage nach der Risikosensitivität beider untersuchter Klassen. Speziell während Krisenzeiten, wie der weltweiten Finanzkrise im Jahr 2008, suchen Anleger nach 6 einem möglichst sicheren Anlagevehikel. Lange galt die Immobilie als solche, was sich aber nach Ausbruch der Weltwirtschaftskrise als trügerisch erwies6. Durch das Konstrukt des REITs selbst, lassen sich die Vorteile gleich zweier Anlageklassen nutzen: Die der Aktie und die der Immobilie. So gewährleistet die Börsennotierung des REITs die verbesserte Handelbarkeit und eine verbesserte Transparenz des Investments gewährleistet. Jedoch bedeutet dies auch, dass der REIT den börsentäglichen Schwankungen unterliegt und demnach eine vergleichbare Vola­tilität wie bei gewöhnlichen Aktien aufweist. Ob die Nachhaltigkeitsausrichtung des Portfolios eines einzelnen REITs dessen Risikosensitivität mindern kann, soll in der vorliegenden Thesis ermittelt werden. Das zweite Nebenziel lautet deshalb: Untersuchung und Vergleich der nach­haltigen REITs mit ihren Pendants hinsichtlich vorher festgelegter Risikokennzahlen.

Um die Rendite-Risiko-Performance eines Investments im Vorfeld zu bestimmen, existiert be­reits eine Vielzahl an Kennzahlen und Möglichkeiten. So lässt sich beispielsweise die Rendite eines Aktieninvestments relativ simpel mithilfe gängiger Kennzahlen ermitteln. Die Grundlage hierfür wiederum stellt unter anderem die jeweilige Performance des Unternehmens dar. Bei Betrachtung der REITs wird zwar deutlich, dass sich diese vermehrt dem allgemeinen Trend am Immobilienmarkt anpassen und zunehmend Green Buildings7 in ihr Portfolio integrieren, allerdings ist für den privaten Anleger bislang nicht ersichtlich, inwiefern sich dies positiv auf die Ertragskraft des Portfolios auswirkt. Zwar ist die Vorteilhaftigkeit jener Green Buildings längst evident, dennoch lässt sich dies mitunter nicht quantitativ belegen. So wurde beispiels­weise speziell für die Assetklasse des REITs eine eigene Kennziffer entwickelt, die die Perfor­mance optimal und korrekt abbilden soll. Da sich Green Buildings von üblichen Gebäuden un­terscheiden, bleibt die Fragestellung, ob dies ausreichend quantitativ darstellbar ist. Hieraus ergibt sich das dritte Nebenziel: Herausstellen, ob die üblichen Kennzahlen die Nachhaltigkeit eines Immobilienportfolios ausreichend abbilden.

1.1.1 Forschungsfragen der Arbeit

In diesem Kapitel werden, äquivalent zu den Zielen, die Forschungsfragen vorliegender Thesis formuliert. Diese lassen sich ebenfalls in eine Hauptforschungsfrage und drei Nebenfor­schungsfragen untergliedern und konkretisieren, welche Fragen durch das Erreichen der Ziele beantwortet werden sollen. 7 Green Buildings weichen nicht nur in ökologischer Hinsicht von herkömmlichen Gebäuden ab, sondern weisen auch bei ökonomischer Betrachtung einen Unterschied zu anderen Objekten auf. So zeichnen sich Green Buildings zum Beispiel durch eine erhöhte Ressourceneffizienz8 aus, was daraus resultierende geringere Kosten des Energieverbrauchs zur Folge hat. Auch konnte festgestellt werden, dass nachhaltige Gebäude eine vergleichsweise höhere Miete und einen höheren Verkaufswert erzielen können. Nicht zu verachten sind außerdem die geringere Leerstandsquote und die längeren Mietlaufzeiten, die nachweislich mit einer Zertifizierung ein­hergehen. All jene Faktoren fließen in die Performance eines Portfolios ein und erhöhen dessen Ertragskraft. Dies dürfte sich auch positiv auf die Dividende und folglich auf die Rendite des einzelnen Anlegers auswirken. Ob dies de facto zutrifft, soll in der vorliegenden Arbeit über­prüft werden. Die Hauptforschungsfrage lautet deshalb: Inwiefern unterscheidet sich die Per­formance nachhaltiger REITs von den REITs, die hauptsächlich in konventionelle Immobilien investieren?

Wurde der Nachhaltigkeitsaspekt bereits als prädominante Anlagestrategie des Investors fest­gelegt, gilt es zu prüfen, inwiefern REITs, deren Investitionsfokus auf nachhaltige Gebäude ausgerichtet ist, eine höhere Rendite generieren können. Ebenso wird der langfristige Wertzu­wachs der nachhaltigen REITs verglichen mit jener Performance, die ein REIT generiert, wel­cher hauptsächlich in konventionelle Gebäude investiert. Dies soll mithilfe folgender erster Ne­benforschungsfrage: Inwieweit führt die Integration von Nachhaltigkeit im Immobilienportfolio eines REITs zu einer Verbesserung der Rendite? untersucht werden.

Wie bereits eingangs erwähnt, wirkt sich die Zertifizierung eines Gebäudes positiv auf das Port­folio eines REITs aus, indem sich die Mietlaufzeiten tendenziell verlängern und es zu einer höheren Flächenbelegung des Gebäudes kommt. Besonders in Zeiten einer schwachen Kon­junktur oder gar zu Krisenzeiten lassen sich die im Vorfeld kalkulierten Mieten nicht erzielen, was zu Verlusten im Portfolio führen kann. Ebenso kommt es mit steigender Tendenz zu einer geringeren Auslastung der Flächen. Auch dies bewirkt in der Folge, dass die Ertragskraft des Portfolios sinkt. Mit der Annahme, dass sich diese Faktoren aufgrund einer Zertifizierung mi­nimieren oder gar vermeiden ließen, ergibt sich die Frage, ob sich ein nachhaltiges Portfolio positiv auf das allgemeine Risiko des REITs auswirkt. Die zweite Nebenforschungsfrage: In welchem Maße wirkt sich die Adjustierung eines Immobilienportfolios angesichts dessen Nach­haltigkeitsausrichtung risikomindernd auf die Performance des REITs aus? greift diese Frage­stellung auf.

Eine REIT-spezifische Kennziffer namens FFO9 wurde bereits eingeführt, sodass die Perfor­mance eines REITs auch korrekt abgebildet werden kann. Auch für die Ermittlung des jeweili­gen Risikos und der Rendite kann der private oder institutionelle Anleger auf eine Vielzahl von Kennzahlen zurückgreifen. Wurde der Aspekt der Nachhaltigkeit als zusätzliches oder haupt­sächliches Anlagekriterium festgelegt, bleibt die Frage, ob und inwiefern der Anleger diverse Anlagemöglichkeiten anhand dieses Kriteriums miteinander vergleichen kann. Daraus leitet sich die dritte Nebenforschungsfrage ab: In welchem Umfang lassen sich mit den gängigen Be­wertungspraktiken die Nachhaltigkeitsausrichtung und die damit einhergehende Performance des Portfolios eines REITs adäquat abbilden?

1.1.2 Thesen der Arbeit

Zur Beantwortung oben genannter Forschungsfragen dienen die nachfolgend aufgestellten The­sen, die es zu verifizieren oder falsifizieren gilt.

Die positiven quantifizierbaren Merkmale eines Green Buildings dürften sich positiv auf die Performance eines REITs auswirken, sodass hier deutliche Diskrepanzen zwischen den ver­schiedenen REITs erkenntlich werden müssten. Diese Unterschiede dürften sich vorrangig in der Rendite-Risiko-Performance des REITs niederschlagen. Ob dies faktisch auch auf die Nachhaltigkeitsausrichtung des REITs zurückzuführen ist, soll hier umfassend untersucht wer­den. Die entsprechende These I lautet wie folgt: „Anhand der Performance einzelner REITs lässt sich ein signifikanter Unterschied zwischen nachhaltig investierenden REITs und ihren Äquivalenten, die in herkömmliche Gebäude investieren, feststellen.“

Längst hat auch die Politik den Handlungsbedarf im Hinblick die nachhaltige und langfristige Ausrichtung des Finanzwesens, erkannt und daher einen entsprechenden Aktionsplan10 erarbei­tet. Dieser soll innerhalb des laufenden Jahres 2019 im Sinne einer transparenten und nachhal­tigen Finanzwirtschaft umgesetzt werden. Hintergrund jenes Aktionsplanes sind die verheeren­den Folgen des Klimawandels, denen sich die Gesellschaft ausgesetzt sieht. Aber auch die Fol­gen, die durch die Weltwirtschaftskrise 2008 ausgelöst und nach wie vor zu spüren sind, haben für Unsicherheit innerhalb der Bevölkerung gesorgt, sodass dem Finanzsystem eine tragende Rolle zukommt. Dieses soll nun mithilfe des Aktionsplans transformiert werden, um für ein umfassendes nachhaltiges und langfristiges Konzept zu sorgen, welches für Stabilität, verbun­den mit einem adäquaten Wirtschaftswachstum, steht. Teil dieser Transformation ist die weitere Etablierung von nachhaltigen Investments. So legen sowohl private als auch institutionelle In­vestoren bei der Betrachtung und Auswahl eines geeigneten Investments besonderen Wert auf dessen Profitabilität. Speziell in Hinblick auf Anlageprodukte mit nachhaltigen Gebäuden in 9 ihrem Portfolio wird oftmals angeführt, dass sich ein Investment in jene Anlageklasse erst über einen äußerst langen Zeitraum amortisiert und ein Investment in dessen Pendants mit konven­tionellen Gebäuden im Portfolio prinzipiell ertragreicher ist. Diese These soll in der vorliegen­den Arbeit näher untersucht werden, um feststellen zu können, welches Portfolio eine bessere finanzielle Performance liefert und zu einer profitableren Rendite führt. Die These II: „REITs, die in nachhaltige Gebäude investieren, erzielen eine höhere Rendite als ihre Pendants, die konventionelle Gebäude in ihrem Portfolio halten.“ steht damit in Zusammenhang.

Zwar lassen sich systematische Risiken wie das Kapitalmarkt-, Zinsänderungs- und Zinsvola­tilitätsrisiko kaum abwenden, aber unsystematische Risiken können mittels einer geeigneten Wahl der Portfoliostruktur weitestgehend vermieden werden. Zu immobilienspezifischen un­systematischen Risiken zählen unter anderem das Bonitäts-, Leverage-, und Liquiditätsrisiko, welche sich durch eine probate Wahl entsprechender Immobilien beinahe vollständig umgehen lassen. Gerade dadurch, dass die momentan hohe Nachfrage nach Green Buildings eine grund­legende Dynamik des Büroimmobilienmarktes veranlasst, wäre es möglich, dass sich nachhal­tigkeitsorientierte REITs durch eine Verbesserung des eigenen Risikos auszeichnen. Denn je höher die Auslastung der Mietflächen ist, desto seltener kommt es zu Liquiditätsrisiken inner­halb eines Portfolios. Unklar ist in diesem Fall, ob sich dies auch tatsächlich an den Risiko­kennzahlen zur Bewertung eines REITs erkennen lässt. Hieraus abgeleitet entwickelt sich fol­gende These III: „Die Integration von Nachhaltigkeit in das Portfolio eines REITs führt zu einer Minderung des Risikos. “

Um für ein tiefergreifendes Verständnis des privaten Anlegers hinsichtlich des Nachhaltigkeits­grades eines Investments sorgen zu können, mangelt es derzeit noch an entsprechenden Kenn­ziffern. Zwar lässt sich beispielsweise der geringere Energieverbrauch relativ problemlos quan­titativ ausdrücken, sämtliche anderen positiven Faktoren, die sich ebenfalls gewinnbringend auf die Rendite eines Portfolios auswirken, allerdings nicht. Gängige Zertifizierungssysteme für Gebäude belegen zwar präzise den Nachhaltigkeitswert eines Gebäudes, ob sich dies aber so anstandslos auf den Nachhaltigkeitswert jenes Portfolios übertragen lässt, bleibt hierbei zwei­felhaft. Die Monetarisierung und Quantifizierung - wie beispielsweise das Mietsteigerungspo­tenzial - lassen sich mitunter nicht korrekt abbilden, was zu einer Verzerrung des eigentlichen Wertes eines Portfolios führt. Ob dies tatsächlich zutrifft, soll im Rahmen dieser Bachelorthesis mittels der These IV: „Derzeit existieren keine geeigneten Methoden, um die Vorteilhaftigkeit und die positiven Interdependenzen eines Green Buildings hinreichend darstellen zu können. “ eingehend überprüft werden.

1.2 Methodik der Arbeit

Die vorliegende Bachelorthesis ist in vier Hauptkapitel aufgegliedert. Zunächst werden in Ka­pitel eins das Hauptziel und die drei Nebenziele dieser Thesis und die darauf gründenden For­schungsfragen und Thesen aufgestellt.

Anschließend werden in Kapitel zwei grundlegende Begriffe, die in Zusammenhang mit nach­haltigen Investments und speziell mit dem Anlagevehikel des REITs stehen, erläutert. Ebenfalls wird in diesem Kapitel ein Überblick über den aktuellen Forschungsstand gegeben, indem ak­tuelle Studien und Fachartikel zu dem Thema des nachhaltigen Investierens zusammengefasst und erklärt werden.

In Kapitel drei findet die empirische Untersuchung statt, die darin gründet, dass vorher festge­legte REITs aus den Segmenten Office und Retail anhand gängiger Finanzkennzahlen unter­sucht und miteinander verglichen werden. Zu diesen Kennzahlen zählen:

Renditekennzahlen:

- FFO pro Aktie
- Dividendenrendite pro Aktie
- Total Return

Risikokennzahlen:

- Betafaktor
- Maximum Drawdown

Dies erfolgt stets unter Beachtung des Nachhaltigkeitsgrades des jeweiligen REITs, der vorher anhand einer eigens entwickelten Formel - ebenfalls im dritten Kapitel - ermittelt wurde.

Ferner werden im vierten Kapitel die Ergebnisse aus Kapitel drei zusammengefasst und mit dem aktuellen Forschungsstand aus Kapitel zwei verglichen. Im Anschluss daran werden Hand­lungsempfehlungen für den privaten Anleger ausgesprochen.

Abgeschlossen wird die Thesis mit einem Ausblick, in dem die Zukunftsprognose bezogen auf die Investition in und das Potenzial nachhaltiger REITs dargelegt wird.

Auf der Abbildung 1 ist der Aufbau der vorliegenden Arbeit grafisch dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Methodik der Arbeit11

1.3 Methoden der Arbeit

Zur Beantwortung der Forschungsfragen wurde eine deduktive Vorgehensweise gewählt. Dies bedeutet, dass zunächst der gesamte US-amerikanische REIT-Markt untersucht wurde, um im Folgenden unter Ausschluss bestimmter Kriterien zwei Marktsegmente festzulegen, die dann anhand des Nachhaltigkeitskriteriums untersucht wurden. Hierzu zählten die Marktsegment Retail und Office. Grund hierfür ist die hinreichende Menge an Daten, die bei den REITs dieser beiden Klassen untersucht werden konnten.

Mit Zugriff auf gängige Finanzportale wie Bloomberg, Onvista und Yahoo Finance konnten sämtliche Daten erhoben werden. Ergänzend wurden Informationen zum jeweiligen REIT aus dessen veröffentlichten Geschäftsberichten entnommen. Hierzu zählten vor allem die üblichen Renditekennziffern wie FFO und Dividendenrendite, die so bis ins Jahr 2007 detailliert zurück­verfolgt werden konnten. Zusätzlich dienten die Wochen-, Quartals-, und Jahresberichte der National Association of Real Estate Investment Trust als Grundlage der 11 Quelle: Eigene Darstellung. 12 Sekundärdatenerhebung. Im Anschluss daran, wurden die Daten in Excel überführt, aufbereitet und anhand von Grafiken und Diagrammen visuell dargestellt.11

Zunächst wurden die beiden Klassen von REITs (Office und Retail) in Hinblick auf die Anzahl und Fläche der zertifizierten Gebäude untersucht. Mittels eigens entwickelter Formel (siehe Kapitel 3.2 „Nachhaltigkeitszertifikate bei ausgewählten REITs“) wurde der Nachhaltigkeits­grad des jeweiligen REITs ermittelt, um eine bessere Vergleichbarkeit schaffen zu können.

Einzelne Kennzahlen - wie beispielsweise der Maximum Drawdown - mussten eigenständig ermittelt werden. Mithilfe der bereits eingepflegten Excel-Daten konnten hier die einzelnen Werte für jeden REIT errechnet werden.

Die Beantwortung der Forschungsfragen beruht ausschließlich auf quantitativer Datenerhe­bung, deren Daten unter Zuhilfenahme oben genannter Plattformen gewonnen werden konnten.

1.4 Abgrenzung der Arbeit

Um zu einem aussagekräftigen Ergebnis auch in Hinblick auf die Beantwortung der Hauptfor­schungsfrage zu kommen, ist vor allem eine ausreichende Datenmenge vonnöten. Für die Ana­lyse bot sich hier besonders der US-amerikanische REIT-Markt an, da dieser mit über 20012 börsennotierten REITs zu den größten und am besten entwickeltesten Märkten weltweit zählt. Im Gegensatz zum europäischen oder gar deutschen Markt, der mit lediglich vier an der Börse notierten REITs zu den am gering entwickeltesten Märkten zählt, lassen sich beim US-Markt aufschlussreichere Erkenntnisse gewinnen aufgrund der Datenmenge. Um eine bessere Ver­gleichbarkeit zwischen den einzelnen REITs schaffen zu können, fokussiert sich die vorlie­gende Arbeit ausschließlich auf REITs, die in Gewerbeobjekte investieren und diese in ihrem Portfolio halten. So zählt das Office-Segment zu den am häufigsten zertifizierten Objekttypen. Um schließlich eine Aussage über die Profitabilität des einzelnen REITs treffen zu können, wurden alle REITs über einen Zeitraum von zwölf Jahren analysiert. Dies ermöglicht Schluss­folgerungen darüber, inwiefern sich drastische äußere Einflüsse - wie beispielsweise die welt­weite Finanzkrise 2008 - auf die REITs auswirken.

Da sich der Anteil an zertifizierter Fläche bei den zu untersuchenden REITs aus dem Markt­segment Office kaum voneinander unterscheidet, wurde das Marktsegment Retail als nicht­nachhaltiges Äquivalent gewählt. Da anhand der veröffentlichten Geschäftsberichte keine zer­tifizierten Gebäude im Retail-Segment ermittelt werden konnten, wurde die Annahme 13 getroffen, dass sämtliche REITs aus diesem Sektor keine nachhaltigen Immobilien im jeweili­gen Portfolio des REITs halten.

2 Einordnung des Untersuchungsgegenstandes

In den folgenden Abschnitten werden Begriffe und Kennzahlen erläutert, die für das umfas­sende Verständnis von nachhaltigen REITs obligatorisch sind. Ebenso wird der aktuelle For­schungsstand zu der allgemeinen Thematik des „Impact Investments“ und des speziellen Ge­genstands nachhaltiger REITs dargelegt. Dies dient dazu, die aktuell bestehende Forschungslü­cke, die mittels vorliegender Arbeit geschlossen werden soll, beschreiben zu können.

2.1 Definitionen

Historische Herkunft und Abgrenzung des Begriffs „Nachhaltigkeit“ Der Begriff der Nachhaltigkeit ist bereits seit mehreren Jahrzehnten existent, jedoch wurde die­sem insbesondere in den letzten Jahren vermehrt Bedeutung beigemessen. Besonders im poli­tischen und wirtschaftlichen Kontext wurde in steigendem Maß vom Begriff der Nachhaltigkeit Gebrauch gemacht. Derzeit existiert keine einheitliche Definition dieses Begriffs, dennoch dient in diesem Zusammenhang vor allem folgende Definition des sogenannten Brundtland- Berichts 13 als Grundlage:

„Dauerhafte (nachhaltige) Entwicklung ist Entwicklung, die die Be­dürfnisse der Gegenwart befriedigt, ohne zu riskieren, dass künftige Generationen ihre eigenen Bedürfnisse nicht befriedigen können. “14

Die Nachhaltigkeit umfasst allerdings nicht nur einen einzelnen Aspekt oder Themenbereich, sondern sollte vielmehr als eine Art übergeordneter Begriff verstanden werden, der vor allem die ökonomischen, ökologischen und sozialen Faktoren berücksichtigt. Die besondere Heraus­forderung besteht darin, jeden der einzelnen Faktoren, die gleichzeitig auch in Wechselwirkung zueinanderstehen können, gleichermaßen zu optimieren.

Wie bereits in der Einleitung erwähnt, kommt der Bau- und Immobilienwirtschaft im Rahmen der aktuell vorherrschenden Nachhaltigkeitsbetrachtung eine bedeutende Rolle zu. So sind Ge­bäude für ca. 40 Prozent15 des weltweiten Ressourcenverbrauchs verantwortlich und zugleich 14 größter Energiekonsument. Aufgrund der Tatsache, dass Menschen rund 90 Prozent16 ihres Le­bens in Gebäuden verbringen, gewinnen diese auch auf sozialer Ebene an Bedeutung. Der hohe Einfluss des Wirtschaftsguts Immobilie lässt sich auch aus volkswirtschaftlicher Sicht bestäti­gen: Rund 85 Prozent des Nettoanlagevermögens in Deutschland ist in Immobilien investiert. Unternehmen, Investoren und Regierungen erkennen aufgrund dieser Tatsachen, dass die Im­plementierung des Nachhaltigkeitsgedankens in der Bauwirtschaft von hoher Bedeutung ist. Nachhaltiges Bauen ist also längst kein Trend mehr, sondern gängige Praxis. Zu diesem Zweck erfolgt die Bewertung jener Gebäude mittels gängiger Zertifizierungssysteme.

Ausgewählte Immobilienzertifikate für nachhaltige Gebäude im Überblick - BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) Dieses Zertifizierungssystem, welches im Jahre 1990 durch das britische Building Research Establishment (Kurz: BRE) entwickelt und veröffentlicht wurde,17 ist das älteste und mit am weitesten verbreitete Zertifizierungssystem der Welt.18 Es analysiert und bewertet Immobilien hinsichtlich ihrer Nachhaltigkeit und Umweltkonformität. Die Intention hinter diesem Zertifi­zierungssystem ist, die Umweltbelastung durch Gebäude weiter zu senken und gleichzeitig die Umweltstandards zu steigern. Um eine möglichst einfache Handhabung gewährleisten zu kön­nen, erfolgt die Zertifizierung über ein Punktesystem. So wird das zu zertifizierende Gebäude prozentual von “Pass” (>30 Prozent) über “Good” (>45 Prozent), “Very Good” (>55 Prozent) und “Excellent” (>70 Prozent) bis zu “Outstanding” (>85 Prozent) bewertet.19

- LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)

Mit über 90.000 zertifizierten Projekten ist dieses Zertifikat weltweit Marktführer und das am weitesten verbreitete Label für die Klassifizierung nachhaltiger Gebäude. Entwickelt wurde dieses Zertifizierungssystem im Jahre 1998 auf Grundlage des BREEAM-Zertifikats vom Uni­ted States Green Building Council (USGBC).20 Die Klassifizierung und Bewertung eines Ge­bäudes erfolgen auf Grundlage verschiedener Kriterien wie beispielsweise Wassereffizienz, In­nenraumqualität oder Materialien und Ressourcen. Der Schwerpunkt liegt hierbei aber vor al­lem auf der ökologischen Performance des Gebäudes.21 Die Zertifizierung orientiert sich an einer Punkteskala, die die Nachhaltigkeit eines Gebäudes in verschiedenen Kategorien misst. Die zu erreichenden Zertifikate erstrecken sich über insgesamt vier verschiedene Abstufungen: Von „LEED certified“ (40 bis 49 Punkte) über „LEED Silver“ (50 bis 59 Punkte), „LEED 15 Gold“ (60 bis 79 Punkte) bis hin zur höchst erreichbaren Stufe: „LEED Platinum “ (mind. 80 Punkte).22 - Energy-Star Im Jahre 1992 von der amerikanischen Umweltbehörde EPA (Environmental Protection Agency) initiiert, misst dieses Zertifizierungssystem vor allem den Energieverbrauch von Ge­räten, Baustoffen, aber auch von Gebäuden.23 Für eine Zertifizierung wird über ein Betriebsjahr der Energieverbrauch des Gebäudes gemessen, wonach dieses Gebäude das „Energy-Star“ La­bel erhält, was dessen Energieeffizienz belegt und zertifiziert.24 Anders als bei der Zertifizierung nach LEED, bewertet das Energy-Star-Programm Gebäude nach ihrem tatsächlichen Energie­verbrauch, weshalb diese Zertifizierung nur bei fertiggestellten Immobilien zur Bewertung her­angezogen wird. Während anfangs lediglich Wohnimmobilien zertifiziert wurden, erfolgt seit dem Jahre 1999 nun auch die Zertifizierung von Bürogebäuden mit dem Energy-Star-Label. Mit rund 270.00025 zertifizierten Bürogebäuden ist dies auch der dominierende Immobilientyp bei der Energy-Star-Zertifizierung.

2.2 Klassifizierung Real Estate Investment Trust (REIT)

Die REIT-AG stellt einen Sondertypus der Aktiengesellschaft in Form einer Immobiliengesell­schaft sui generis dar, deren Hauptgeschäftsfeld im Halten von Immobilien und immobilien­gleichen Rechten besteht26. Im Gegensatz zu der sehr ähnlichen Assetklasse der Immobilien­Aktiengesellschaft unterliegt die REIT-AG neben den gesetzlichen Rechten und Pflichten des Aktiengesetzes und des Handelsgesetzbuches noch denen des REIT-Gesetzes. Je nach Regime (bspw. Deutschland) ist eine Börsennotierung de jure zwingend vorgeschrieben. Die Besonder­heit des REITs ergibt sich aus der gesonderten steuerlichen Behandlung (i.d.R. Befreiung von der Körperschaftssteuer), die allerdings an eine hohe Mindestausschüttung gekoppelt ist. Je nach nationaler Gesetzgebung gibt es hier Abweichungen bezogen auf die Höhe der Ausschüt­tungsquote. Die Besteuerung der Ausschüttung findet bei einer REIT-AG auf Anlegerebene statt. Damit eine Immobilien-Aktiengesellschaft den REIT-Status erlangen kann, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. So müssen mindestens 75 Prozent des gesamten Aktiv-Vermö­gens eines REITs in Immobilien investiert sein27. Zusätzlich hierzu müssen 75 Prozent der Brutto-Erträge aus Vermietung, Leasing, Verpachtung und Veräußerung von Immobilien stam- men28. Begründet wird dies damit, dass die Immobilientätigkeit des REITs auch in der 16 Zusammensetzung des Vermögens und deren Bruttoerträgen erkennbar sein soll. Verpflichtend für einen REIT ist zudem die Ausschüttung von mindestens 90 Prozent des handelsrechtlichen Jahresüberschusses29 in Form von Aktionärsdividenden pro Jahr. Ebenso muss die Immobilien­Aktiengesellschaft von einem Vorstand oder Treuhänder geleitet werden und mindestens 100 Aktionäre besitzen, um in eine REIT-AG umfirmieren zu können.

2.3 Renditekennzahlen

Dividendenrendite (engl.: Dividend Yield) Die Dividendenrendite ist eine Kennzahl zur Aktienbewertung und gibt Auskunft über das Ver­hältnis der jährlichen Dividende eines Unternehmens zum Aktienkurs. Berechnet wird diese Kennzahl folgendermaßen30:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Allerdings sollte bei der Anwendung beachtet werden, dass es verschiedene Ausschüttungspo­litiken gibt, wie etwa eine quartalsfällige oder jährliche Dividendenausschüttung, die bei einem direkten Vergleich unterschiedlicher Aktien zu einer Verfälschung des Ergebnisses führen kann.

FFO („Funds From Operations“)

Um einen einheitlichen Bewertungsstandard von REITs schaffen zu können, entwickelte die National Association of Real Estate Investment Trusts (kurz: NAREIT) die US-REIT-spezifi- sche Kennzahl namens Funds From Operations (Kurz: FFO)31. Jene Kennziffer setzt sich zu­sammen aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern abzüglich der Gewinne aus Ver­käufen. Sie bildet also das bilanzielle Ergebnis oder den Cashflow ab, woran sich schließlich auch die Ausschüttung an die Anleger in Form der Dividende orientiert. Grund hierfür ist, dass die gängigen Abschreibungspraktiken dafür sorgen, dass die tatsächliche Ertragskraft eines Im­mobilienunternehmens nicht exakt abgebildet wird. Nach buchhalterischen Aspekten werden Immobilien über einen gewissen Zeitraum abgeschrieben und verlieren an Wert. In der Realität geschieht aber eher das Gegenteil: Immobilien gewinnen im Laufe der Zeit aufgrund der Infla­tion und den steigenden Marktpreisen eher an Wert als dass sich dieser mindert. Hier greift nun 17 die immobilienspezifische Kennzahl des FFO, der ein realistisches Bild über die Ertragskraft des jeweiligen REITs oder die Immobilien-Aktiengesellschaft liefert.

Total Return

Mithilfe des Total Returns lässt sich ebenfalls die Performance einer Aktie messen. Diese Kenn­ziffer stellt die Dividendeneinnahmen einer Aktie zuzüglich Wertsteigerung vor Steuern und Provisionen dar und lässt deshalb eine genauere Analyse der einzelnen Aktie zu. Mittels dieser Kennziffer lässt sich also die Gesamtrendite eines Aktieninvestments über eine gewisse Periode bestimmen. Üblicherweise erfolgt die Berechnung des Total Returns aufjährlicher Basis, wobei auch längere Perioden wie 3,5 oder 10 Jahre gängig sind.

2.4 Risikokennzahlen

Um ein geeignetes Verhältnis zwischen Rendite und Risiko erzielen zu können, ist es wichtig, neben der Bestimmung der Rendite auch das Risiko einer einzelnen Anlage zu messen. Bei der Betrachtung von Aktien wird hierbei zwischen unsystematischen und systematischen Risiken unterschieden. Das systematische Risiko - oder auch Marktrisiko - betrifft den gesamten Markt und lässt sich auf allgemeinwirtschaftliche Faktoren wie Inflation oder Naturkatastrophen zu­rückführen. Dieses Risiko lässt sich nicht beeinflussen und ist deshalb unvermeidbar. Das un­systematische Risiko hingegen betrifft nur einzelne Gesellschaften oder Unternehmen und lässt sich demnach durch ausreichende Diversifikation vermeiden. Diese Risiken beruhen auf unter­nehmensspezifischen Vorkommnissen wie Managementfehlern oder Bonitätsrisiken. Das ge­samte Aktienrisiko wird messbar durch die Volatilität, welche sich nun aus systematischen Ri­siken (messbar durch den Betafaktor) und aus unsystematischen Risiken (messbar durch die Korrelation) zusammensetzt32.

Hierzu existieren diverse Kennzahlen, die das Risiko einer Investition messbar machen und im Folgenden erläutert werden:

Betafaktor

Anhand der Kennziffer Beta lässt sich die Volatilität eines Investments bezogen auf eine Mess­größe (Benchmark) ermitteln. Hierbei wird die Wertentwicklung einer Aktie in Verhältnis zur Entwicklung eines Index - wie beispielsweise den DAX - gesetzt. Mithilfe der Korrelation kann dann festgestellt werden, ob die Investition in das jeweilige Wertpapier positiv oder 18 negativ mit der Marktentwicklung korreliert und gibt somit Rückschluss darüber, ob es sich um unsystematische oder systematische Risiken handelt. Der Betafaktor ist wie folgt definiert:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Ein negativer Betafaktor hingegen sagt aus, dass sich die Rendite der jeweiligen Aktie gegen­ läufig zum Gesamtmarkt entwickelt. Hierbei üben also vor allem unsystematische Risiken einen Einfluss auf die Volatilität der Aktie aus33.

Maximum Drawdown

Ein weiteres Maß zur Risikomessung bei Aktieninvestments ist der Maximum Drawdown, der den Maximalverlust innerhalb eines Betrachtungszeitraumes bemisst und aufzeigt, wie stark die Aktie Schwankungen unterlag. Hierbei wird der Verlust zwischen dem Höchststand und dem folgenden Tiefstand einer Aktie binnen einer Periode gemessen und als Prozentsatz des Spitzenwertes angegeben. Errechnet wird der Maximum Drawdown mit folgender Formel:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten32 33

2.5 Aktueller Forschungsstand

Innerhalb dieses Kapitels wird anhand von Studien und Fachartikeln der aktuelle Forschungs­stand dargelegt. Zunächst werden die allgemeinen Nachhaltigkeitstrends am Finanzmarkt und die Rentabilität von Green Buildings erläutert. Abschließend wird die Forschungslücke darge­legt, die mittels der vorliegenden Arbeit geschlossen werden soll

2.5.1 Impact Investing und die allgemeinen Nachhaltigkeitstrends am Finanzmarkt

Das gestiegene Interesse der Allgemeinheit bezogen auf Nachhaltigkeitsthemen ließ sich in den vergangenen Jahren nicht nur bei einzelnen Konsumentenentscheidungen erkennen, sondern auch auf den Finanz- und Investmentmarkt übertragen. Längst zählen nachhaltige Geldanlagen nicht mehr bloß zu einem Trend oder gar zu einer Nische auf dem weltweiten Investmentmarkt. Vielmehr kann von einer deutlichen Etablierung dieses Segments gesprochen werden, wo künf­tig mit einem erheblichen Zuwachs gerechnet werden darf, so zumindest die Autoren diverser Studien und Fachartikel.

Um der Frage nach der Rentabilität nachhaltiger Investments bei der Assetklasse Aktien auf den Grund gehen zu können, untersuchten die Autoren Derwall, Guenster, Bauer und Koedijk (2005) 34 35 in ihrer Studie den Einbezug von Socially Responsible Investments (kurz: SRI) in ei­nem Aktienportfolio und dessen Auswirkungen auf die Performance jenes Portfolios. So prog­nostiziere die konventionelle Anlegertheorie, dass Anleger bei der Implementierung von SRI im Portfolio vorsichtig sein sollten in Bezug auf die erzielbare Rendite. Jedoch konnte festge­stellt werden, dass die Performance eines Aktienportfolios bestehend aus Unternehmen mit der Bezeichnung „höchst ökoeffizient“ die Performance eines Aktienportfolios mit weniger Öko­effizienz deutlich übertroffen hat. In der Vergangenheit erzielte selbst unter Berücksichtigung und Einbezug von Transaktionskosten eine einfache best-in-class-Aktienauswahlstrategie eine höhere marktrisikoadjustierte Rendite als ein worst-class-Portfolio. Die Ergebnisse deuten also darauf hin, dass der Nutzen durch Berücksichtigung von Umweltkriterien im Anlageprozess beträchtlich sein kann.

Die Studie des Deutschen Aktieninstituts (2011) 3 verdeutlicht noch einmal, dass sich auch für die große Mehrheit der börsennotierten Unternehmen der Stellenwert des Themas Nachhaltig­keit in den vergangenen Jahren merklich erhöht hat. Jene Unternehmen würden die größte Schwierigkeit vor allem darin sehen, langfristige ökologische und soziale Herausforderungen mit den kurzfristigen finanziellen Anforderungen in eine Balance zu bringen, da dies häufig im Konflikt zueinander stehe. Ebenso könne eine zunehmende Relevanz des Themas Nachhaltig­keit auch auf dem Investmentmarkt festgestellt werden, welches als Investmentstil auch einen gewissen Einfluss auf den Kapitalmarkt habe. Eine weitere Erkenntnis der Studie: Investoren würden sich vornehmlich auf die größeren am DAX-notierten Unternehmen konzentrieren, weshalb diese Unternehmen auch eher mit nachhaltigkeitsbezogenen Anfragen konfrontiert würden.

So spricht Werner Schwanfelder in seiner Kolumne in der Wirtschaftswoche (2012) 36 zum Thema Nachhaltigkeit bei Geldanlagen von einem Paradigmenwechsel in Bezug auf Anlage­entscheidungen. Es ginge nämlich längst nicht mehr nur um das klassische Ziel der Rendite, vielmehr rücke die Berücksichtigung sozialer und ökologischer Kriterien mit zunehmender Tendenz in den Vordergrund privater Investoren. Dies spiegele auch den gesellschaftlichen Wandel wider, der dazu führe, dass nachhaltige Vermögensanlagen vermehrt in die Gunst der Anleger rücken würden.

Dies bestätigen auch die Autoren Friede, Lewis, Bassen und Busch (2015) 37 38 39 mit der Auffas­sung, die Ausrichtung auf langfristig verantwortungsbewusste Anlagen würde für alle Typen von Investoren wichtig sein. Denn dadurch seien die Interessen der Anleger besser mit den allgemeinen Zielen der Gesellschaft in Einklang zu bringen. Dies erfordere allerdings auch ein detailliertes und tiefes Verständnis dafür, wie ESG-Kriterien in Investment-Prozessen integriert werden können, um das volle Potenzial wertsteigernder ESG-Faktoren nutzen zu können.

Bereits 20 Prozent der globalen Vermögenswerte würden inzwischen nachhaltig und verant­wortungsbewusst verwaltet, was verdeutliche, dass seit Jahrzehnten das Thema Nachhaltigkeit zu den wichtigsten Trends an den Finanzmärkten zähle, berichten Clark, Feiner und Viehs (2015) in ihrer Studie From the Stockholder to the Stakeholder. 3 In ebendieser setzen die Autoren sich mit der Fragestellung auseinander, inwiefern Nachhaltigkeit einen Einfluss auf die operative Performance eines Unternehmens hat. Laut der Autoren würden Anlagestrategien, die ESG-Kriterien beinhalten, vergleichbare Nicht-ESG-Strategien übertreffen. Ebenso fördere eine gute ESG-Qualität die Wettbewerbsfähigkeit eines Unternehmens. Auch profitierten diese Unternehmen von einer höheren Rendite, einem geringeren Risiko und von deutlich niedrigeren Kapitalkosten, was den Zugang zu Kapital verbessere. Insgesamt könne also eine positive Kor­relation zwischen der Implementierung von Nachhaltigkeit und der operativen Performance ei­nes Unternehmens festgestellt werden.

Dass jenes Nachhaltigkeitsphänomen auch direkt auf die Kreditmärkte übertragbar sei, konsta­tiert das international agierende Finanzunternehmen Barclays (2016) 3 in seinem Bericht zum Thema Sustainable investing and bond returns. Eine weitere Erkenntnis des Berichts war 21 ebenfalls, dass insbesondere bei der isolierten Betrachtung der einzelnen ESG-Faktoren der Governance-Faktor den höchsten positiven Effekt lieferte, während dieser Effekt beim Social­Faktor am geringsten ausfiel. Auch konnten entgegen der allgemeingültigen Annahme keine Hinweise auf eine negative Beeinflussung erkannt werden. Vielmehr führe eine positive ESG- Ausrichtung zu einem kleinen, aber stetigen Leistungsvorteil.

Unterstützt wird diese Aussage durch Jon Hale (2016) 40 , der anführt, dass nachhaltige Invest­ments immer mehr zum Bestandteil des globalen Investment-Mainstreams würden. Damit sel­biges hohes Interesse der Mainstream-Investoren an nachhaltigen Anlagen auch in konkrete Investments umgesetzt werden könne, liege die Verantwortung bei den Finanzintermediären, die ihren Kunden dabei helfen müssen, Nachhaltigkeit in ihr Portfolio aufzunehmen. Größtes Hindernis hierbei sei bislang die Auffassung der Berater, Planer und Treuhänder, dass Nach­haltigkeit einen negativen Einfluss auf die Wertentwicklung der Anlage habe. Jedoch habe das nachhaltige Investieren keinerlei negative Auswirkungen auf die Anlageperformance. Sobald Investoren Nachhaltigkeit in ihren Anlageprozess mit einbeziehen würden, böten sie nachhal­tigen Unternehmen einen besseren Zugang zu Kapital, was im besten Fall dazu führe, auch andere Unternehmen dahingehend zu motivieren, ihre Nachhaltigkeitsleistung zu erzielen. Größte Problematik an dieser Stelle: Die Anzahl der bis dato existierenden Fonds sei nach wie vor zu gering.

Die weltweit operierende Vermögensverwaltungsgesellschaft Schroders kam in ihrer Global Investor Study (2017) 41 zu selbigen Ergebnissen wie oben bereits aufgeführt. Hier heißt es, die Wahrnehmung nachhaltiger Anlagen verändere sich, denn ca. 78 Prozent der Menschen glaub­ten, dass nachhaltige Investitionen für sie jetzt wichtiger seien. Bereits 64 Prozent haben ihre nachhaltigen Investitionen im Vergleich zu vor fünf Jahren erhöht. Dennoch müsse das nach­haltige Investieren noch vollständig in das Bewusstsein der Öffentlichkeit geraten, um spürbar positive Auswirkungen zu erzielen. Interessant sei hierbei auch noch der Unterschied zwischen den jeweiligen Generationen. Vorrangig Millenials42 mit 52 Prozent würden nachhaltig inves­tieren, während die Generation X43 mit lediglich 40 Prozent jene Investition tätigen würde und die Babyboomer44 das Schlusslicht mit 31 Prozent bilden. Obgleich die Tendenz dazu über­ginge, dass sich immer mehr Menschen über nachhaltige Investments informieren möchten und das Segment der nachhaltigen Anlageformen mit 31 Prozent zu denen gehöre, die mit dem meisten Interesse verfolgt werden würde, gäbe es deutliche Unterschiede zwischen den 22 einzelnen Ländern. So würden vor allem Amerikaner (47 Prozent) in nachhaltige Investments anlegen, wohingegen in Europa die Zahl der Menschen, die nachhaltig investieren, bloß bei 37 Prozent liege. Eine positive Korrelation gebe es vor allem mit Ländern, die ohnehin ein nach­haltiges Verhalten aufweisen würden und sich dieses auch entsprechend auf das Anlegerver­halten in Form von nachhaltigen Investments auswirken würde.

Längst sei das Thema Klimarisiken auch in den Aufsichtsgremien größerer Unternehmen an­gekommen, schreibt Globalance Bank CEO Reto Ringger in einem Artikel für das Wirtschafts­magazin (2015f5 . So seien die wirtschaftlichen Folgen des Klimawandels bislang nur für einen marginalen Anteil der Anleger ein Kriterium. Doch mit steigender Tendenz rücke auch das ökologische Thema in den Fokus privater und institutioneller Anleger. Besonders letztere wür­den Wert auf ein möglichst sicheres und rentables Investment legen. Die jüngsten Entwicklun­gen an den Finanzmärkten würden darauf hindeuten, dass verstärkt in nachhaltige Unternehmen investiert werde und sich dieser Trend vermutlich künftig auch noch intensivieren werde, so die Einschätzung des Autors.

Besonders in Bezug auf die Weltwirtschafts- und Klimakrise rät Astrid Lipsky in der Zeitschrift Das Investment (2009) 4 zu einer Investition in sogenannte grüne Geldanlagen. Denn diese seien in Zeiten von Krisen durch die langfristige Ausrichtung und die gute und verantwortliche Unternehmensführung besser aufgestellt. Dies belegt auch eine Studie der Unternehmensbera­tung A.T. Kearney, die aufzeige, dass die Wertentwicklung nachhaltiger Firmen von Mai bis November 2008 deutlich über dem Branchenschnitt läge. Ebenso führt sie an, dass nachhaltige Unternehmen wettbewerbsfähiger und dadurch auch profitabler seien als solche, die keine Nachhaltigkeitsaspekte verfolgen. Dies wirke sich nicht zuletzt auch profitabel für den Anleger aus.

Die Zahlen des Jahres 2017 für die Investitionen in nachhaltige Geldanlagen geben der Autorin recht. Denn laut Marktbericht des Forums für nachhaltige Geldanlagen (FNG) wurden insge­samt 171 Milliarden Euro nachhaltig investiert. So tituliert Astrid Lipsky ihren Artikel auch mit der festgestellten Erkenntnis: Nachhaltige Investments so beliebt wie nie (2018f . Primär in­stitutionelle Anleger würden aufgrund gesetzlich geänderter Rahmenbedingungen zunehmend in nachhaltige Geldanlagen investieren. Dies würde künftig zunehmen, unter anderem auch aufgrund des EU-Aktionsplans „Finanzierung nachhaltigen Wachstums“, dem verstärkt Bedeu­tung beigemessen werden würde.45 46 47 23 Allerdings könnte bei genauerer Betrachtung festgestellt werden, dass speziell institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Versicherungen und Stiftungen nachhaltig investieren, urteilt Phi­lip Bittner in seinem Artikel Warum legen wenig Deutsche grün an? (2018)4? Grund hierfür seien vor allem die unzureichende Standardisierung jener Investments und die Intransparenz, die nach wie vor in Bezug auf nachhaltige Geldanlagen existierten. Zwar sei die Intention in nachhaltige Geldanlagen zu investieren bei den privaten Anlegern gegeben, jedoch würde nur ein Bruchteil derer auch tatsächlich eine Investition tätigen.

Primär Anleger aus der jüngeren Generation würden nachhaltige Investments präferieren, so MartinaBahl in ihrem Artikel für die WirtschaftsWoche (2018) 48 49. Dennoch herrsche auch hier nach wie vor Skepsis, was die Vereinbarkeit von Nachhaltigkeit und Rendite anginge. Zwar läge die jährliche Rendite nachhaltiger Fonds mit ca. 5,8 Prozent gleichauf mit der durchschnitt­lichen Rendite alternativer Fonds, dennoch käme es hier durch erhöhten Rechercheaufwand für die Fondsmanager zu höheren Management- und Verwaltungsgebühren. Dies würde sich auch auf die Wertentwicklung auswirken, da die sogenannte Expense Ratio50 51 mit drei Prozent ver­hältnismäßig hoch sei. Dies würden die nachhaltigen Fonds aber auch wieder ausgleichen kön­nen, was die Volatilität und Ausfallraten anginge. Die würden nämlich vergleichsweise gering ausfallen. Allerdings wird auch angeführt, dass die Bekanntheit jener nachhaltigen Geldanlagen trotz ihrer Beliebtheit nach wie vor marginal sei. Auch die mangelnde Transparenz sowie un­einheitliche Prinzipien und Leitlinien für das nachhaltige Investieren seien Gründe für die bis­lang noch nicht ausreichende Etablierung jener Investments am deutschen Markt. Die Autorin des Artikels sieht hier vor allem Anlageberater, aber auch Medien oder Bildungseinrichtung in der Verantwortung, verstärkt über diese Assetklasse zu berichten und aufzuklären, um der brei­ten Masse damit den Zugang zu erleichtern.

Morningstar-Fondsanalystin Barbara Claus hingegen spricht sich in einem Interview mit Ca­pital (2015) ' entgegen der universellen Meinung, Nachhaltigkeit und Rendite seien miteinan­der in Einklang zu bringen, aus. Ihre Begründung hierfür: Dadurch, dass viele Fonds mit stren­gen Filtern für vorher festgelegte Nachhaltigkeitskriterien arbeiteten, würden viele rendite­starke Firmen von vornherein ausgeschlossen werden, die zur Stabilisierung des Portfolios bei­tragen würden. Insbesondere bei Einbezug nachhaltiger Umweltkriterien kämen so verstärkt Firmen aus Wind- und erneuerbaren Energien infrage, deren Profitabilität oftmals aber stark von externen Faktoren abhinge. Dies wirke sich dann wiederum negativ auf die Volatilität und dem damit verbundenen Risiko aus. Allerdings räumt sie auch ein, dass es durchaus nachhaltige 24 Anlagemöglichkeiten gibt, die mit einer überdurchschnittlichen Wertentwicklung aufwarten. Dies setze aber auch eine intensive und gründliche Recherche voraus, um jene Investments identifizieren zu können.

2.5.2 Die Rentabilität von Green Buildings

Neben der allgemeinen Investition in nachhaltige Investments und deren Profitabilität, wurde im Rahmen diverser Studien speziell auch die Vorteilhaftigkeit nachhaltiger Immobilien als Anlageklasse im Spektrum der nachhaltigen Investments untersucht. Analysiert wurde hier ei­nerseits die Vorteilhaftigkeit von Green Buildings im Allgemeinen, andererseits aber auch die Performance des Portfolios nachhaltiger Gebäude im Rahmen der einzelnen Anlageentschei­dung privater Investoren. Vorrangig wurde hier der US-amerikanische Markt zur Untersuchung und Datenauswertung herangezogen, da hier im Gegensatz zum europäischen Markt ausrei­chend Daten zur Verfügung standen, um zu einem aussagekräftigen Ergebnis kommen zu kön­nen. Ebenso lag hier der Fokus vorrangig auf Büroimmobilien und den Zertifizierungssystemen LEED und Energy-Star. Andere Zertifizierungssysteme fanden hier oftmals keine Anwendung und flossen deshalb auch nicht in die Datenauswertung mit ein.

Erstmals beschäftigte sich der britische Berufsverband von Immobilienfachleuten und —sach­verständigen (RICS) 52 in einer 2005 erschienenen Studie mit der Fragestellung, inwiefern Green Buildings einen messbaren finanziellen Vorteil mit sich bringen. Hierzu wurden nicht nur gängige Finanzkennzahlen wie beispielsweise der Mietpreis, das Nettobetriebsergebnis o­der die Rendite bei einer potenziellen Investition untersucht, sondern auch „weiche“ Faktoren wie Mieterfluktuation, Mitarbeiterproduktivität und Marketingaspekte. Dass Green Buildings im Allgemeinen aufgrund von geringeren CO2-Emissionen, einer geringeren Abfallproduktion und einem geringeren Energieverbrauch positive Effekte auf die Umwelt hätten, sei allgemein­en bekannt. Bislang unbeachtet seien allerdings die ebenfalls positiven Auswirkungen auf den Vermögenswert des Gebäudes geblieben. So konnte mithilfe jener Studie herausgestellt wer­den, dass Green Buildings für eine Verbesserung der Unternehmensproduktivität, verbunden mit einer geringeren Mitarbeiter-, und Mieterfluktuation stünden. Es käme also nicht nur zu einer Erhöhung des Vermögenswertes der jeweiligen Immobilie, sondern auch die Mieter sel­bigen Gebäudes würden hiervon profitieren aufgrund einer gestiegenen Arbeitsproduktivität ihrer Mitarbeiter. Ebenfalls konnte bei Green Buildings erkannt werden, dass hier schneller und langfristiger Mieter gewonnen werden konnten als es bei üblichen Gebäuden der Fall sei.

[...]


1 Mit einem Kapitalanlagebestand von ca. 1,64 Billionen Euro (Stand: 2019) zählen Versicherungen zu den größ­ten institutionellen Anlegern in Deutschland und unterliegen diversen gesetzlichen und aufsichtsrechtlichen Bestimmungen hinsichtlich ihrer Kapitalanlageentscheidungen, wozu auch die Integration von Nachhaltig­keitsaspekten zählt. Quelle: Statista. Entwicklung des Kapitalanlagebestandes der Versicherungswirtschaft in Deutschland (zitiert am: 14.09.2019) [online].

2 Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (Hrsg.), Wirtschaftsfaktor Im mobilien 2013 - Gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft, S.1 (zitiert am: 14.09.2019) [on­line].

3 Vgl. ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V. (Hrsg.): Nachhaltige Unternehmensführung in der Immobilien wirtschaft, S.25 (zitiert am: 14.09.2019) [online].

4 Vgl. J.-A. Meyer (Hrsgb.): Nachhaltigkeit in kleineren und mittleren Unternehmen. Köln: Josef Eul Verlag. 2011. S.345.

5 Vgl. Deutsche Bank Research: Nachhaltige Gebäude - Von der Nische zum Standard, S.1ff. (zitiert am: 25.09.2019) [online].

6 Im Zuge der globalen Finanzkrise mussten zahlreiche offene Immobilienfonds abgewickelt werden und viele Anleger verloren ihr investiertes Vermögen. Quelle: Scope Analysis: Offene Immobilienfonds in Abwick­lung — Ergebnisse der Fondsliquidationen. S.1 (zitiert am: 25.09.2019) [online].

7 Als Green Buildings werden Gebäude bezeichnet, die unter den Aspekten der Energieeffizienz, Umweltverträg­lichkeit und Gesundheit errichtet wurden. Obwohl „Green Buildings“ oft mit „nachhaltigen Gebäuden“ gleich gesetzt werden, unterscheiden sich diese noch in einigen Kriterien. In dieser Arbeit werden die beiden Begriffe aber - dem allgemeinen Sprachgebrauch folgend - synonym verwendet. Quelle: T. Lützkendorf: Beschrei­bung, Beurteilung und Zertifizierung von Bestandsbauten. 2010

8 Vgl. Deutsche Bank Research: Nachhaltige Gebäude — Von der Nische zum Standard, S.1ff. (zitiert am: 25.09.2019) [online].

9 Die REIT-spezifische Kennziffer „Funds from Operations“ (Kurz:FFO) wird in Kapitel 2.3 eingehend erläutert.

10 Vgl. Europäische Kommission: Aktionsplan: Finanzierung nachhaltigen Wachstums. S.1ff

11 (zitiert am: 29.09.2010) [online]

12 Quelle: Website NAREIT (zitiert am: 05.11.2019) [online].

13 Ein 1978 durch die Weltkommission für Umwelt und Entwicklung der Vereinten Nationen veröffentlichter Bericht, der den Namen des damalig Vorsitzenden - Gro Harlem Brundtland - trägt.

14 Vgl. Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit: Nachhaltige Entwicklung als Handlungsauftrag. (zitiert am: 02.10.2019) [online].

15 Vgl. Dr. P. Graham / Dr. P. Booth, Guidelines on Education Policy for sustainable built environments, 2010 (zitiert am: 10.10.2019) [online].

16 Vgl. CIB Task Group TGK2, Performance Criteria of Buildings for Health and Comfort, 2004, (zitiert am: 10.10.2019) [online].

17 Vgl. Website des Building Research Establishment (zitiert am: 08.10.2019) [online].

18 Stand 2018: Weltweit knapp über 560.000 Zertifizierungen.

19 Vgl. Website des Building Research Establishment (zitiert am: 08.10.2019) [online].

20 Vgl. Website des United States Green Building Council (zitiert am: 08.10.2019) [online].

21 Vgl. ebd.

22 Vgl. Website des United States Green Building Council (zitiert am: 08.10.2019) [online].

23 Vgl. Website Energy-Star (zitiert am: 08.10.2019) [online].

24 Vgl. ebd.

25 Stand: 2018.

26 Vgl. G.Pilz: Immobilienaktien und REITs — Investmentchancen für Anleger. München: Oldenbourg Wissen­schaftsverlag GmbH,2007. S.83.

27 Vgl. ebd.

28 Vgl. ebd.

29 Vgl. G.Pilz: Immobilienaktien und REITs - Investmentchancen für Anleger. München: Oldenbourg Wissen­ schaftsverlag GmbH, 2007. S.83.

30 Vgl. R.Beike / J.Schlütz: Finanznachrichten lesen — verstehen — nutzen. Stuttgart: Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft, Steuern und Recht, 2001. S.110.

31 Vgl. Website NAREIT, Nareit Funds From Operations White Paper — 2018 Restatement, Dezember 2018

32 (zitiert am: 25.09.2019) [online].

33 The Eco-Efficiency Premium Puzzle, 2005

34 Vgl. J. Derwall / N. Guenster / R. Bauer / K. Koedijk: The Eco-Efficiency Premium Puzzle, 2005 (zitiert am: 20.09.2019) [online].

35 Vgl. Deutsches Aktieninstitut: Nachhaltigkeit und Shareholder Value aus Sicht börsennotierter Unternehmen, 2011 (zitiert am: 20.09.2019) [online].

36 Vgl. W. Schwanfelder: Was bedeutet Nachhaltigkeit bei Geldanlagen? 2012, (zitiert am: 20.09.2019) [online].

37 Vgl. G. Friede / M. Lewis / A. Bassen / T. Busch: ESG & Corporate Financial Performance 2015 (zitiert am: 20.09.2019) [online].

38 Vgl. G.L. Clark / A. Feiner / M. Viehs: From The Stockholder To The Stakeholder 2015 (zitiert am: 20.09.2019) [online].

39 Vgl. Barclays: Sustainable Investing and bond returns 2016, (zitiert am: 20.09.2019) [online].

40 Vgl. J. Hale: Sustainable Investing Research suggests no performance penalty 2016, (zitiert am: 20.09.2019) [online]

41 Vgl. Schroders: Global Investor Study 2017 (zitiert am: 20.09.2019) [online]

42 Bezeichnung für die Generation der Jahre 1980 bis 1994.

43 Bezeichnung für die Generation der Jahre 1965 bis 1979.

44 Bezeichnung für die Generation der Jahre 1955 bis 1965.

45 Vgl. R. Ringger: Klimarisiken als strategisches Thema für Aufsichtsgremien 2015 (zitiert am: 21.09.2019) [online].

46 Vgl. A.Lipsky: Letzte Hoffnung: Grün 2009 (zitiert am 20.09.2019) [online].

47 Vgl. A. Lipsky: Nachhaltige Investments so beliebt wie nie 2018, (zitiert am: 21.09.2019) [online].

48 Vgl. P.Bittner: Warum legen wenig Deutsche grün an? 2018 (zitiert am: 21.09.2019) [online].

49 Vgl. M.Bahl: Warum sich nachhaltiges Investieren lohnt 2018 (zitiert am: 21.09.2019) [online].

50 Die Total Expense Ratio ist eine Kennzahl, die sämtliche Kosten - wie beispielsweise Verwaltungskosten - angibt, die für den Anleger bei einem Fondsinvestment zusätzlich zu dem Ausgabeaufschlag hinzukommen.

51 Vgl. A. Schmidt-Carré: Nachhaltigkeit kostet Rendite 2015 (zitiert am: 21.09.2019) [online].

52 Vgl. RICS: Green Value - Green Buildings, growing Assets 2005 (zitiert am: 21.09.2019) [online].

Ende der Leseprobe aus 95 Seiten

Details

Titel
Green Real Estate Investment Trusts. Ansätze bei der Integration von Nachhaltigkeit als Anlageziel
Hochschule
Hochschule21 gemeinnützige GmbH
Note
1,3
Autor
Jahr
2019
Seiten
95
Katalognummer
V945009
ISBN (eBook)
9783346280008
ISBN (Buch)
9783346280015
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Real Estate Investment Trust, Immobilien Investition
Arbeit zitieren
Laura Johanna Menzel (Autor), 2019, Green Real Estate Investment Trusts. Ansätze bei der Integration von Nachhaltigkeit als Anlageziel, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/945009

Kommentare

  • Noch keine Kommentare.
Im eBook lesen
Titel: Green Real Estate Investment Trusts. Ansätze bei der Integration von Nachhaltigkeit als Anlageziel



Ihre Arbeit hochladen

Ihre Hausarbeit / Abschlussarbeit:

- Publikation als eBook und Buch
- Hohes Honorar auf die Verkäufe
- Für Sie komplett kostenlos – mit ISBN
- Es dauert nur 5 Minuten
- Jede Arbeit findet Leser

Kostenlos Autor werden