Immobilienmärkte im Internet - Eine Marktbeschreibung

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Marktüberblick
2.1 Marktsegmentierung
2.2 Anbieter
2.3 Funktionsweise
2.4 Die Finanzierung einer Internet-Immobilienbörse am Beispiel von ImmobilienScout
2.5 Skepsis der Immobilienhändler gegenüber dem Internet - Der notwendige Strategiewandel in der Immobilienwirtschaft

3. Möglichkeiten und Vorteile des Internetauftritts
3.1 Für die Anbieter von Immobilien
3.1.1 Das Internet als Voraussetzung für den vernetzten Immobilienmarkt
3.1.2 Das Internet als Informations- und Kontaktmedium
3.2 Für die Nachfrager von Immobilien

4. Grenzen und Risiken einer Internetpräsenz
4.1 Für die Anbieter von Immobilien
4.2 Für die Nachfrager von Immobilien

5. Verhältnis zwischen traditionellen Printmedien und dem Internet

6. Ausblick

Literaturverzeichnis

Anhang

1. Einleitung

Die Immobilienbranche befindet sich in einem starken Wandel; nicht zuletzt wegen des Internets. Die Potenziale, die das Internet den Immobilienunternehmen eröffnet, werden zunehmend stärker genutzt.

Die vorliegende Seminararbeit erörtert die Fragen, welche quantitative und qualitative Rolle das Internet derzeit tatsächlich für die Vermarktung von Gewerbe- und Wohnimmobilien spielt, wie sich der derzeitige Internet-Immobilienmarkt in Deutschland darstellt, warum es eine gewisse Skepsis bei den Immobilienhändlern gegenüber dem Internet gab und immer noch gibt, auf welche Weise die traditionellen Printmedien auf die neue Konkurrenz aus dem Internet reagieren und wie sich der Immobilienmarkt im Internet in den nächsten Jahren entwickeln wird.

Die Nutzung des Internet in der Immobilienbranche beinhaltet noch ein großes Entwicklungspotenzial. Im Internet sind diverse Internet-Immobilienbörsen zu finden, die potenziellen Interessenten Immobilienangebote von mehreren Anbietern präsentieren. Außerdem versuchen neben den großen Immobilienplattformen einzelne Makler mit ihren eigenen Homepages im Internet ihre Präsenz zu verstärken.

Das Internet wird als neue Chance verstanden, um häufig vorhandene große räumliche Distanzen zwischen Käufer und Immobilienobjekt zu überwinden. Das Netz stellt einen idealen Kanal dar, um Informationen über Immobilienobjekte zu verbreiten, Transaktionskosten zu senken und den Kontakt zum Makler zu ermöglichen. Es eröffnet somit neue Potentiale für Kostensenkungen und höhere Markttransparenz. Jedoch ist die Immobilienbranche noch nicht so weit, dass auch Verträge über das Internet direkt abgeschlossen und Immobilienobjekte verkauft werden. Die altbewährte Akquise ist in diesem Bereich immer noch vorhanden. Die Rolle des reinen Informationslieferanten verändert sich hin zu einem Berater, welchen die potenziellen Kunden nutzen, um die relevanten Informationen herauszufiltern.

War der Internetmarkt im vergangenen Jahr noch sehr stark dadurch geprägt, dass in den verschiedenen Segmenten versucht wurde, eine Markenbekanntheit aufzubauen, so steht dieses Jahr weniger im Zeichen von Marktneueintritten als vielmehr dem Ausbau und der Verbindung gegenwärtiger Marktpositionen. Bekanntheit schafft Nachfrage – und die schafft Erfolg. Daher werden kleine und engagierte Plattformen zunehmend vom Markt verschwinden, vorwiegend weil ihnen finanzkräftige Partner fehlen.

2. Marktüberblick

2.1 Marktsegmentierung

Das Internet, „die dezentrale Vernetzung von verschiedenen eigenständigen, ‚organisationsexternen’ Rechnern“^[1], hat Auswirkungen auf die unterschiedlichsten Bereiche der Immobilien- und Bauwirtschaft zur Folge. (s. Abb.1) Wichtig ist die rechtzeitige Nutzung der sich durch das Internet bietenden Möglichkeiten. Laurence McCabe, der Präsident des internationalen Verbandes der Immobilienberufe FIABCI ist „überzeugt, dass binnen kurzer Zeit praktisch alle ernstzunehmenden Immobilienfirmen im Internet vertreten sein müssen. Versäumen sie dies, so ist es, als hätten sie kein Fax oder kein Telefon“.^[2]

Die Frage des passenden Auftritts ist hauptsächlich abhängig von der Größe des Unternehmens. Besonders für große Immobilienanbieter ist die eigene Präsenz im Internet wichtig, um sich nicht den damit neu entstehenden Möglichkeiten zu verschließen. Ist ein Unternehmen national und darüber hinaus mit mehreren Niederlassungen tätig, so benötigt dieses möglicherweise zusätzlich zur eigenen Website eine Datenbank, auf die alle Niederlassungen zugreifen können.^[3]

Immobilienbörsen dagegen sind Angebotsplattformen, „auf denen die Anbieter und die Nachfrager von Immobilien zusammenkommen“^[4]. Es sind selbständige, auf das Internet ausgerichtete Unternehmen, die die Angebote vieler Makler und/ oder Privatpersonen bündeln.^[5]

Den Aspekt der Neuorientierung in der Immobilienbranche beschreiben die drei Begriffe Re- und Disintermediation sowie Cybermediation.

Reintermediation, als „Muss“ in der Immobilienbranche angesehen, bezeichnet die Veränderung im Distributionskanal der Immobilienobjekte. Das heißt, dass bisherige Handels- bzw. Absatzmittler, sogenannte Intermediäre, das Internet als neuen Werbeträger einsetzen. Das Unternehmen, das hier nicht der Entwicklung anpasst, scheint von der Konkurrenz überrollt zu werden.

Unter Cybermediation sind neu in den Markt eintretende Intermediäre zu verstehen. Sie existieren ausschließlich als virtuelle Unternehmung und vermitteln Dienstleistungen und Produkte zwischen Anbietern und Nachfragern. Die meisten Internet-Immobilienmarktplätze fallen unter den Begriff der Cybermediation.

Disintermediation bedeutet, dass bisherige Intermediäre aus dem Distributionskanal ausgeschlossen werden und der Vertrieb als direkter vom Produzenten zum Konsumenten stattfindet. Eine derartige Entwicklung wird allerdings als eher unwahrscheinlich angesehen, da die Vermittlung von Objekten nicht der Kernkompetenz von Baufirmen entspricht. Die hauptsächlich unter den Begriff der Cybermediation fallenden Internet-Marktplätze lassen sich hinsichtlich der dort angebotenen Objekte in zweierlei Hinsicht unterscheiden. Der größere Teil dieser Plattformen sind auf Privatleute spezialisierte Marktplätze. Sie verbinden eine große Anzahl an Marktteilnehmern und sind wesentlich liquider als der Markt für gewerbliche Immobilien.^[6]

Bei der Internetpräsenz gewerblicher Immobilien gilt es einige Besonderheiten zu beachten. Der Unterschied zu Wohnimmobilien liegt im hohen Erklärungsbedarf zwecks Raumaufteilung, technischer Ausstattung, Fußbodenbelastbarkeit, Verkehrsanbindung und ähnlichem, je nach Verwendungszweck des Objektes. Weiterhin erscheint es bisher schwierig, Prozesse hinsichtlich Vermarktung und Vertrieb zu standardisieren. Probleme bereiten vor allem Prozesse, die charakterisiert sind durch eine hohen Interaktionsgrad mit den Kunden, hohen Kosten aber nur geringen Transaktionszahlen.^[7]

Eine weitere Unterteilung der Immobilienplattformen lässt sich anhand der daran beteiligten Personen treffen. So sind maklerexklusive Marktplätze auf der Angebotsseite nur für Makler zugänglich. Sie schließen die Konkurrenz mit Privatanbietern aus und können so den Service für den Kunden deutlich herausstellen, beispielsweise in Form von ausführlichen Exposees, Finanzierungsvorschlägen oder Besichtigungen vor Ort. Maklerexklusive Marktplätze entstehen vorwiegend aus der Zusammenarbeit der einzelnen Immobilienvermittler in großen Maklerverbünden. Hier sind besonders Ein-Mann-Betriebe gut aufgehoben, da dadurch der Aufbau eines Beziehungsnetzes mit anderen Spezialisten Rationalisierungseffekte schafft, das Vermittlungspotenzial erhöht und die Vermarktungsdauer verkürzt.

Mitgliederexklusive Marktplätze fordern die Mitgliedschaft im Verband wie dem Ring Deutscher Makler (RDM) oder Kooperationen mit Banken oder Bausparkassen, die jedoch nicht alle Makler aufweisen können.

Gemischte Marktplätze, als die dritte Unterteilungsmöglichkeit, vereinen gewerbliche und private Immobilienangebote. Hier können sowohl Makler als auch Privatpersonen Immobilien in eine Datenbank einstellen, womit ein großes Angebot an Objekten erreicht werden kann. Als störend empfunden werden jedoch oftmals mangelhafte Präsentationen privater Anbieter.^[8]

2.2 Anbieter

Technologischer Wandel ist einer der wichtigsten Triebkräfte im Wettbewerb. Dies trifft auch auf das Internet zu. Das Wachstum der Zahl der Internet-User liegt derzeit bei mehr als 55 Prozent pro Jahr.^[9] Diese außerordentliche hohe Zuwachsrate lässt erahnen, dass das Internet immer mehr Unternehmen und deren Geschäftsprozesse durchdringen wird. Die Präsentation von Immobilien und die Kontaktaufnahme des Kunden mit dem Immobilienhändler wird von den Unternehmen vermehrt auf das Internet verlagert. Makler entdecken zunehmend die Möglichkeiten des Netzes. Immer mehr Immobilienbörsen bieten ihren Kunden einen Rundumservice, der weit über die Angebote des Wohnungsmarktes in Tageszeitungen hinaus geht.

In der deutschen Internet-Landschaft gibt es zahlreiche Immobilienbörsen. Durch die immer höher werdende Bedienungsfreundlichkeit der Software und des aufstrebenden jungen Marktes, werden noch mehr Plattformen versuchen sich auf dem Markt zu etablieren. Aufgrund der Seitenabrufe im letzten Jahr, lässt sich eine klare Marktführerschaft 14 bedeutender Immobilienbörsen erkennen. Von Seiten der Immobilien-Interessenten haben sich zwei Dienstleister, ImmobilienScout24 und PropertyGate.com, einen Vorsprung vor der Konkurrenz erkämpft.

ImmobilienScout24 verwaltet 80.950 Immobilien in Deutschland und Europa, wobei davon 60 Prozent zum Kauf stehen und 40 Prozent zur Miete. Es ist derzeit der bekannteste bundesweite Wohnimmobilienmarkt im Internet. Das Objektangebot wird stetig erweitert. Neben Wohnimmobilien werden seit kurzem die Mietwohnangebote der homecompany, Freizeit- und Ferienimmobilien sowie Versteigerungsobjekte durch Kooperation mit anderen Datenbanken angeboten. Die Präsentation erfolgt durch Kurztextinformationen mit detaillierten Beschreibungen, Fotos, Ansichten und Grundrissen. Durch den Kooperationspartner Yellowmap ist eine kartographische Lagedarstellung mit Standortinformationen möglich. Im Gegensatz zu anderen Plattformen kann der Interessent bei ImmobilienScout24 sein Objekt in speziellen Stellplätzen platzieren. Private Anbieter zahlen für die Platzierung ihres Objektes, auch bei mehr als einem Objekt, nichts. Bei gewerblichen Anbietern ist die erste Platzierung kostenlos, weitere werden je nach Objektzahl und Schaltungsdauer nach einem Staffelpreis berechnet. Seine große Bekanntheit verdankt ImmobilienScout24 den umfassenden Werbekampagnen in Fachpublikationen, Funk und Fernsehen. Die große Auswahl und der exzellente Service hat ImmobilienScout24 aus gutem Grund zum Marktführer der Immobilienbörsen gemacht.^[10]

PropertyGate.com bezeichnet sich selber als die größte Plattform für hochwertige Immobilien. Die Menge der Immobilien ist hier deutlich kleiner als bei ImmobilienScout24, und beträgt ca. 10.000 in Deutschland und Europa. Trotzdem ist PropertyGate.com ein schneller und hochwertiger Marktplatz mit komfortablen und kostenlosen Informationsdienstleistungen. Die Hamburger Firma hat sich auf exklusive Immobilien mit zahlreichen Objektinformationen spezialisiert. Es wird mehr auf die bildliche Darstellung der Objekte geachtet, als auf Textinformationen. So sind auch Vorabbesichtigungen im Internet möglich. Auch bei PropertyGate.com gibt es einen umfassenden verkaufsunterstützenden Service mit hohem Zusatznutzen. Die Datenbank wurde um Anlageimmobilien und Gewerbeinvestments erweitert. PropertyGate.com drängt stark nach Expansion. Der Plattform haben sich über 55 Makler- und Immobilienunternehmen angeschlossen. Außerdem konnte der Abschluss von einigen strategischen Kooperationen erzielt werden. Hiermit sind die ersten Schritte in Richtung eines internationalen Kooperationsnetzwerkes gelegt, was erkennen lässt, dass PropertyGate.com seine Marktposition halten und ausbauen will.^[11]

[...]

^[1] Arnold, Hedden (2000), S. 7.

^[2] Labusch (20.07.2000).

^[3] Vgl. Labusch (20.07.2000).

^[4] Funk, Mitropoulos & Siegel (2000), S. 9.

^[5] Vgl. Kraft (14.10.2000).

^[6] Vgl. Eyholzer & Walker (1999), S. 19-20.

^[7] Vgl. Hittmeyer (2000), S. 4.

^[8] Vgl. Labusch, (20.07.2000).

^[9] Vgl. TV TODAY online (2000).

^[10] Vgl. Immo Media (2000)

^[11] Vgl. PropertyGate.com (24.03.2001).