Die Arbeit beschäftigt sich mit der praktischen Anwendung des Ertragswertverfahrens und gibt Einblick in daraus resultierende Potentiale. Es stellt sich dabei die Frage, wie viel eine Liegenschaft wert ist. Um diese Fragestellung mit einer zufriedenstellenden Antwort erwidern zu können, existieren verschiedenste Wertermittlungsverfahren.
In dieser Ausarbeitung werden die Schwächen, Lücken und Potentiale der Ertragswertermittlung aufgezeigt. Im einleitenden Teil werden grundlegende Begrifflichkeiten anhand verschiedenster Literaturquellen definiert und erläutert. Dabei wird insbesondere auf das Ertragswertverfahren an sich, sowie dessen Treiberfaktoren eingegangen. Des Weiteren wird bereits hier der Bezug zur Praxis hergestellt, indem die Tätigkeit des Gutachtenden sowie die Erstellung eines Bewertungsberichts erläutert wird.
Im analytischen Teil folgt sodann ein Fallbeispiel, anhand dessen verschiedene Faktoren analysiert und untersucht werden. Ziel dabei ist es, anhand einer Sensitivitätsanalyse darzustellen, inwiefern sich veränderte Wertansätze auf den Ertragswert und weitere Kennzahlen auswirken. Einschlägige Werte werden dabei jeweils um 20 % gemindert, um die tatsächliche prozentuale Werteveränderung des Ergebnisses zu erhalten. Der Verkehrswert wird dabei zur Veranschaulichung auf 50.000 € gerundet.
Der dritte Abschnitt besteht aus einer Zusammenstellung von potentiellen Veränderungen des Ertragswertverfahrens. Erkenntnisse aus der Analyse werden an dieser Stelle zusammengetragen und runden diese Ausarbeitung ab. Am Ende der Analyse und der Potentialeinschätzung wird ein Resümee dargestellt. Ein Fazit, welches die gesamte Ausarbeitung betrifft, bildet den Abschluss dieser Arbeit.
Inhaltsverzeichnis
1 EINFÜHRUNG
1.1 ZIELSETZUNG
1.2 ABSTRACT
1.3 ERLÄUTERUNG ERTRAGSWERTVERFAHREN
1.3.1 Treiberfaktoren und Bestandteile
1.3.2 Bewertungsmethoden
1.4 PRAKTISCHE ANWENDUNG DES ERTRAGSWERTVERFAHRENS
1.4.1 Der Sachverständige
1.4.2 Der Bewertungsbericht
2 ANALYSE
2.1 DARSTELLUNG ANHAND EINES FALLBEISPIELS
2.2 WERTBEEINFLUSSENDE TREIBERFAKTOREN
2.2.1 Bodenwert
2.2.2 Jahresrohertrag
2.2.3 Bewirtschaftungskosten
2.2.4 Liegenschaftszinssatz
2.2.5 Restnutzungsdauer
2.3 WEITERE WERTBEEINFLUSSENDE FAKTOREN
2.3.1 Rentenbarwertfaktor
2.3.2 Anomalien
2.3.3 Weitere Faktoren
2.4 FAZIT DER ANALYSE
2.4.1 Treiberfaktoren
2.4.2 Weitere wertbeeinflussende Faktoren
2.4.3 Fallbeispiel
3 POTENTIAL
3.1 POTENTIELLE VERÄNDERUNGEN
3.1.1 Treiberfaktoren
3.1.2 Weitere Faktoren
3.2 FAZIT DES POTENTIALS
4 FAZIT
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Bachelorarbeit untersucht kritisch die praktische Anwendung des Ertragswertverfahrens bei der Grundstücksbewertung. Ziel ist es, Schwächen, Lücken und Potentiale dieses Verfahrens aufzudecken, um ein tieferes Verständnis für die methodischen Herausforderungen und den Ermessensspielraum der Gutachter zu schaffen.
- Methodische Grundlagen und Anwendung des Ertragswertverfahrens
- Analyse wertbeeinflussender Treiberfaktoren anhand eines Fallbeispiels
- Sensitivitätsanalyse zur Untersuchung der Auswirkungen von Wertansätzen
- Kritische Würdigung der Gutachterrolle und gesetzlicher Vorgaben
- Aufzeigen von Optimierungspotentialen und zukünftigen Entwicklungsfeldern
Auszug aus dem Buch
1.3.1 Treiberfaktoren und Bestandteile
Als die wichtigsten Bestandteile der Ertragswertermittlung werden Jahresroherträge, Bewirtschaftungskosten, Zinssätze, und Restnutzungsdauern angesehen. Anhand dieser werden in verschiedenen Berechnungsstufen aussagekräftige Zwischenergebnisse erstellt. Nebst des Bodenwertes sind diese Komponenten somit essenzielle Faktoren.
1.3.1.1 Bodenwert
Als Bodenwert wird der Wert eines unbebauten Grundstücks angesehen. Dieser wird grundsätzlich durch lediglich zwei Komponenten ermittelt. Einerseits ist die Größe des zu bewertenden Grundstücks festzustellen, andererseits ist für diese Fläche ein plausibler Preis durch den sogenannten Bodenrichtwert, festzulegen. Daraus ergibt sich folgendes Berechnungsschema:
Bodenwert = m² × €/m²
Gemäß des Vergleichswertverfahrens, welches bei der Wertermittlung des Grund und Bodens vorrangig zur Anwendung kommt, ist der Bodenwert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen zu ermitteln. Grundlegende Parameter dafür sind die Lage sowie die Nutzung der Liegenschaft. Der Bodenrichtwert stammt aus Kaufpreissammlungen der jeweils zuständigen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. So werden alle notariell beurkundeten Kaufpreise in eine Datenbank eingepflegt, auf welche Finanzämter und Gutachterausschüsse Zugriff erlangen. Auf Basis dieser reellen Grundstückskaufpreise werden durchschnittliche Bodenwerte für bestimmte Gebiete erstellt, welche als Vergleichswert dienen.
Zusammenfassung der Kapitel
1 EINFÜHRUNG: Dieses Kapitel definiert grundlegende Begrifflichkeiten, erläutert das Ertragswertverfahren und seine methodischen Varianten sowie die Rolle des Gutachters und den Aufbau eines Bewertungsberichts.
2 ANALYSE: Hier wird anhand eines Fallbeispiels eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt, um die Auswirkungen von Veränderungen bei den Treiberfaktoren (Bodenwert, Jahresrohertrag, Bewirtschaftungskosten, Zinssätze, Restnutzungsdauer) zu untersuchen.
3 POTENTIAL: Dieses Kapitel diskutiert Möglichkeiten zur Verbesserung und Weiterentwicklung der praktischen Anwendung des Ertragswertverfahrens, inklusive Aspekten der Nachhaltigkeit und technischer Risiken.
4 FAZIT: Das Fazit fasst die Ergebnisse zusammen, betont den hohen Ermessensspielraum der Gutachter und fordert eine einheitlichere Wertermittlung, um die Qualität und Verlässlichkeit der Ergebnisse zu erhöhen.
Schlüsselwörter
Ertragswertverfahren, Grundstücksbewertung, Bodenrichtwert, Jahresrohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, Verkehrswert, Gutachter, Sensitivitätsanalyse, Immobilienmarkt, Anomalien, Rentenbarwertfaktor, Nachhaltigkeit, Bewertungsbericht
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht die Schwächen und Lücken bei der praktischen Anwendung des Ertragswertverfahrens und analysiert, welche Potentiale sich daraus für die Wertermittlung ergeben.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Zentrale Themen sind die verschiedenen Treiberfaktoren wie Bodenwert, Erträge und Kosten, der Ermessensspielraum des Gutachters, der Einfluss auf den Verkehrswert sowie Ansätze zur Verfahrensoptimierung.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist es, durch ein Berechnungsbeispiel aufzuzeigen, wie unterschiedliche Wertansätze und Fehler das Ergebnis der Wertermittlung beeinflussen und welche Bedeutung der Ermessensspielraum dabei hat.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Autorin/der Autor nutzt eine methodische Analyse mittels eines fiktiven Fallbeispiels, welches durch Sensitivitätsanalysen ergänzt wird, um die Auswirkungen von Parameteränderungen (um 20%) prozesshaft darzustellen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine detaillierte Analyse der Treiberfaktoren des Ertragswertverfahrens unter Anwendung auf ein Fallbeispiel sowie eine anschließende Diskussion von Verbesserungspotentialen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit fokussiert sich maßgeblich auf Ertragswertverfahren, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer, Gutachterentscheidungen und Verkehrswertermittlung.
Warum spielt der Liegenschaftszinssatz eine so große Rolle?
Der Liegenschaftszinssatz hat laut der Analyse einen extrem starken Einfluss auf den Rentenbarwertfaktor und damit direkt auf den Ertragswert; kleine Änderungen führen hier zu großen Wertsprüngen.
Welche Rolle spielt die Nachhaltigkeit für das Ertragswertverfahren?
Obwohl Nachhaltigkeit im aktuellen Immobilienmarkt eine immer wichtigere Rolle für Mieten und Kaufpreise spielt, findet dieser Aspekt im klassischen Ertragswertverfahren derzeit kaum systematische Berücksichtigung.
- Citar trabajo
- Luis Müller (Autor), 2020, Das Ertragswertverfahren in der praktischen Anwendung. Schwächen und Potentiale, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/953472
