Wohnen und Wohnung als soziologische und ökonomische Kategorie

GLIEDERUNG

1. Einleitung

2. Die Entstehung der modernen Wohnweise
2.1 Das vormoderne `ganze Haus´
2.2 Das moderne Wohnen

3. Bauen und Wohnen in der Gegenwart
3.1 Indikatoren der Wohnungsversorgung
3.1.1 Der Wohnungsbestand der Bundesrepublik
3.1.2 Die Wohnungsnachfrage
3.1.3 Die Wohnungsverteilung

4. Die ökonomische und sozialpolitische Dimension des Wohnens
4.1 Der unvollkommene Wohnungsmarkt
4.1.1 Wohnung als Gut
4.1.2 Teilmarktprobleme
4.1.3 Verbundene Märkte
4.1.4 Marktteilnehmer
4.1.5 Ordnungspolitische Aspekte
4.2 Die soziale Wohnungspolitik: Probleme der Zieladäquanz

Literatur:

1. Einleitung

,,Zeige mir wie Du wohnst, und ich sage Dir wer Du bist". Dieses Sprichwort könnte als Motto vor einer rein soziologischen Analyse des Wohnens und der Wohnung stehen, kann doch, im Sinne Norbert Elias, ,,der Niederschlag einer sozialen Einheit im Raume, der Typus ihrer Raumgestaltung eine handgreifliche, eine - im wörtlichen Sinne - sichtbare Repräsentation ihrer Eigenart"¹ sein. Die Beschreibung des Wohnens der Gesellschaft ließe demnach Rückschlüsse auf die gesellschaftliche Organisation zu, über die Verteilung des Reichtums, über den Grad der Urbanisierung, über familiäre Strukturen und viele andere, ähnlich disparate Themenbereiche.

Wohnen ist ein existentielles Grundbedürfnis des Menschen. Als eine mögliche Definition sei folgende angeführt: ,,Wohnen als elementare Erscheinungs- und Ausdrucksform menschlichen Seins umfaßt .. alle die Tätigkeiten und Verhaltensweisen, die regelmäßig an einem bestimmten Ort stattfinden"². Die Wohnung, das `Dach über dem Kopf ´ hat zunächst sowohl physische, als auch soziale und sozialpsychologische Schutzfunktion: vor Witterungseinflüssen, vor Gefahren aller Art, vor Mitmenschen - gleichgültig ob Freund oder Feind, vor neugierigen Blicken usw. Doch gerade dieser Aspekt des Wohnens als Grundbedürfnis kann nicht im Zentrum einer sozio-ökonomischen Analyse stehen, vermag er doch die historischen, interkulturellen und innergesellschaftliche Differenzen der Wohnweisen der Menschen eben nicht zu erklären, sondern verweist lediglich darauf, daß alle Menschen wohnen, was banal ist. Eine solche Analyse muß daher die historischen Bedingungen der jeweiligen Gesellschaften notwendig mit einbeziehen.

Themenstellung dieser Arbeit ist jedoch nicht allein die soziologische Perspektive. Ziel der hier vorzunehmenden Analyse ist es vielmehr, auch die ökonomischen Bedingungen des Wohnens, in der gegenwärtigen bundesrepublikanischen Situation, mit einzubeziehen. Der wohnungswirtschaftliche Sektor hat jedoch eine Reihe von Besonderheiten (auf die noch einzugehen sein wird), die zur These des Marktversagens führen: ,,Der Markt kann jedoch eine angemessene Wohnungsversorgung für alle Bevölkerungsgruppen, insbesondere für die einkommensschwächeren und die Bevölkerungsgruppen, die sozialen Diskriminierungen ausgesetzt sind, nicht gewährleisten"³. Aus diesem Grunde, ist neben der ökonomischen, auch die sozialpolitische Komponente zu beachten. Der Staat ist in der sozialen Marktwirtschaft Deutschlands verantwortlich, für eine angemessene Versorgung der Gesellschafstmitglieder mit nicht substituierbaren Versorgungsgütern - in diesem Falle Wohnraum - zu sorgen. Er greift also insoweit in das Marktgeschehen ein, wie es nötig erscheint, um allen ein Minimum zu sichern, ohne dabei aber den Marktmechanismus außer Kraft zu setzen! Er steht bei seinen sozialpolitischen Eingriffen also im Spannungsfeld zwischen sozialpolitischer Verantwortung und ordnungspolitischer Zurückhaltung .

Aus der Themenbeschreibung ergibt sich der Aufbau dieser Arbeit: am Anfang soll eine kurze Beschreibung der historischen Entwicklung des Wohnens und der Wohnung stehen, an die sich eine Darstellung der gegenwärtigen Situation anschließt. Schließlich wird die Darstellung der ökonomischen Besonderheiten des Gutes Wohnung, der Instrumente der sozialen Wohnungspolitik und schließlich die Diskussion dieser Instrumente folgen.

2. Die Entstehung der modernen Wohnweise

Historische Prozesse sind äußerst komplexe und ambivalente Vorgänge, bei deren Beschreibung notwendigerweise verkürzt und vereinfacht wird, um Entwicklungen analytisch heraus zuarbeiten. Hier soll der Argumentationslinie gefolgt werden, die zwei, im weberschen Sinne, Idealtypen des Wohnens gegenüberstellt⁴: zum einen der des vormodernen Wohnens des sogenannten `ganzen Hauses´, zum anderen derjenige des modernen Wohnens. Der Idealtypus ist hier ,,weder normatives noch statistisches Konstrukt, sondern eine abstrahierende Verdichtung, die das Besondere einer Epoche im Unterschied zur anderen herausarbeitet"⁵. Er ist auch kein Instrument, das eine chronologische Abfolge beschreiben will, wo offensichtlich keine ist: die beiden Wohnformen sind zeitlich nicht klar voneinander zu trennen, sondern gehen, differenziert u.a. nach räumlichen Kriterien (wie Stadt - Land) und schicht- oder klassenspezifischen Gesichtspunkten (etwa bäuerliche vs. bürgerliche Haushalte), ineinander über. Es handelt sich beim Übergang von der einen zur anderen Form um einen vieldimensionalen, mannigfaltigen Prozeß. Die Idealtypen sind also methodische Konstrukte, sind Analyseinstrumente.

2.1 Das vormoderne `ganze Haus´

Das ursprüngliche Konzept des ganzen Hauses, wie es von Otto Brunner beschrieben wurde, beinhaltet die Idee eines Haushaltes, der sowohl in sozialer als auch in ökonomischer Hinsicht nicht ausdifferenziert ist: der ,,Haushalt als Wohn- und Produktionsgemeinschaft"⁶. In ihm finden sämtliche Aktivitäten aller Mitglieder, meist in den selben Räumen statt: Kochen, Essen, Schlafen, Erholung, Sexualität, Arbeit, Vieh- und Kinderaufzucht. Hinzu kommt, daß die soziale Einheit diese Haushaltes nicht die biologische (Klein- oder Groß-) Familie ist, sondern daß neben der erweiterten Kernfamilie auch (unverheiratete) Knechte und Mägde, Gesellen und anderes Gesinde mit im Hause wohnten. Ein Wohnungsmarkt im heutigen Sinne bestand nicht, da meist Produzent und Besitzer, nahezu immer jedoch Besitzer und Nutzer, die gleiche Person waren. Ebenso müssen das Verhältnis von Öffentlichkeit und Privatheit und das Verständnis von Intimität und Schamgefühlen, völlig andere gewesen sein, als wir sie heute (meist als selbstverständlich) ansehen. Dieses ursprüngliche Konzept zeichnet also das Bild einer quasi-autarken Ein-Raum-Haus- und Arbeitseinheit.

Diese - möglicherweise etwas romantisierende Sichtweise - muß jedoch relativiert werden. Von autarken Haushalten auszugehen, trifft möglicherweise für die Spätantike zu, kann jedoch schon im ausgehenden Mittelalter, sicher jedoch mit beginnender Neuzeit, zunehmend als ,,Legende" angesehen werden⁷, da Handel und später die frühkapitalistische Wirtschaftsweise die wirtschaftliche Selbständigkeit und auch die Einheit von Arbeitsplatz und Wohnort zunehmend aufbrechen, und das `ganze Haus´ in seiner Reinform wohl Ende des 18. Jahrhunderts weitgehend verschwunden ist.

2.2 Das moderne Wohnen

Die Veränderungen, welche den Wandel der Wohnweisen vom vormodernen hin zum modernen Wohnen, also dem Wohnen unserer Gegenwart, ausmachen, lassen sich in vier Hauptargumenten beschreiben:

1. Zentraler Vorgang - und das nicht nur im Hinblick auf die Soziologie des Wohnens - ist sicherlich die Trennung von Wohnung und Arbeitsplatz und die Entstehung von Lohnarbeit. Dieser Vorgang steht in engem Zusammenhang mit der Industrialisierung und Urbanisierung. Es ist ein Vorgang mit kaum absehbaren Folgen. Es entsteht die klare, auch räumliche Trennung von Arbeits- und Freizeit. Eine lange Reihe von Tätigkeiten wird aus den Haushalten ausgelagert, was bspw. die Nahrungsmittelindustrie, aber auch Wäschereien, Einzelhandel, gastronomische Betriebe, in einem Wort: Dienstleistungsbetriebe ermöglicht und nötig macht. ,,Heute hat der `Vergabehaushalt´ fast alle seine wirtschaftlichen Funktionen an spezialisierte Betriebe und Infrastruktureinrichtungen abgegeben"⁸.Die Wohnung wird zunehmend zum Ort der Reproduktion. Aber auch Kindergärten, Schulen und Altersheime übernehmen Funktionen, die vorher innerhalb der Häuser wahrgenommen wurden. Darüber hinaus macht die Urbanisierung es unumgänglich, in den Städten umfangreiche Infrastrukturmaßnahmen zu verwirklichen. All dies wird im Laufe der Industrialisierung verstärkt wirksam. Auch innerhalb der Haushalte sind die Folgen vielfältig und unübersehbar. Es sei an dieser Stelle wiederholt, daß diese Prozesse keineswegs so einförmig abliefen, wie es nach dieser Beschreibung scheinen könnte.

2. Zweiter wichtiger Prozeß, ist die Entstehung der Wohnung als Kleinfamilienhaushalt. Der Ausgliederung der Erwerbsarbeit aus dem Wohnbereich, folgt die Ausgliederung der mit der Arbeit befaßten Personen auf den Fuß. Im Zuge der Veränderungen der Intimitäts- und Peinlichkeitsnormen werden auch entferntere Verwandte schließlich aus den Wohnungen gedrängt, und so bleiben Eltern und deren Kinder zurück, die Kernfamilie⁹, in der sich "personenbezogene Gefühlsbeziehungen entwickeln können"¹⁰ Das hat natürlich auch Rückwirkungen auf die Rollen und Funktionen im Hause. Wurde vorher die individuelle Lebensplanung wesentlich von der häuslichen Gemeinschaft bestimmt, so nimmt jetzt ,,der Anteil der individuell getroffenen Entscheidungen an der Lebensplanung"¹¹ zu. Parallel dazu entsteht eine gesellschaftlich determinierte Normalbiographie. Die Rollendifferenzierung wird ausgeprägter und die einzelnen Lebensphasen unterscheiden sich zunehmend voneinander. Kindheit, Jugend (und späterhin auch die Postadoleszenz), Erwachsenenalter und Alter entstehen als eigene Lebensabschnitte. Die gesellschaftlich bestimmte Zeit setzt sich nun über Arbeits-, Schulzeiten etc. durch.

3. Die Intimisierung der Wohnung ist der dritte Faktor, der das moderne Wohnen ausmacht. Sie beruht ihrerseits auf der Ausgrenzung der produktiven Arbeit, wodurch Freiraum geschaffen wurde für eine vorher nicht mögliche Privatheit und Individualität, für Liebe und Intimität, für Aggressivität und Gewalt. Auch in diesem Zusammenhang ist die Urbanisierung von entscheidender Bedeutung, da die Konzentration von immer mehr Menschen zur ,,Verinnerlichung von Zwängen und vermehrter Selbstkontrolle"¹² führt. Die körperlichen Verrichtungen, Entleerungen und sexuelle Aktivitäten werden in Aborte und Schlafzimmer verlegt. Der Abort wird zum ,,Bergfried der Intimität"¹³. Die neuen Rollen im Haushalt, die Schaffung von Intimität, die neuen Peinlichkeitsnormen erfordern auch eine neue räumliche Anordnung von Zimmern, d.h. die Grundrisse der Wohnungen verändern sich, neue Raumtypen, wie Schlaf- oder Badezimmer, die äußerst privaten Raum darstellen, entstehen.

4. Die Herausbildung des Wohnungsmarktes soll als letztes Merkmal der modernen Wohnweise genannt werden. Bis zum 18. Jahrhundert waren Mietwohnungen die Ausnahme. Dann beginnt sich ein Wohnungsmarkt zu entwickeln und im Zuge der Industrialisierung mit ihrem massiven Bevölkerungswachstum und der Urbanisierung ,,wird der Wohnungsmarkt, auf dem der einzelne Haushalt den Wohnraum als Ware durch Kauf oder Miete erwirbt, zum dominierenden Mechanismus der Wohnungsversorgung"¹⁴. Damit entsteht auch die Notwendigkeit, zunächst rechtlich, zu regulieren. Jedoch: ,,die Wohnungsfrage des 19. Jahrhunderts stellte eine der krassesten Ausprägungen der sozialen Frage dar"¹⁵. Das führte dazu, daß der Wohnungsmarkt schon früh zum Gegenstand sozialpolitischer Regulierung wird.

Soweit diese vereinfachende, dichotomisierende Darstellung der historischen Entwicklung. Darauf, daß es heute andere Entwicklungslinien gibt, wie die weitere Individualisierung und Differenzierung der Lebensläufe und die damit einhergehenden Emanzipationsbestrebungen bestimmter Gruppen, die sich auch auf dem Wohnungsmarkt und bezüglich der Wonungsbedürfnisse auswirken, kann hier nicht eingegangen werden. Im folgenden Kapitel soll jedoch versucht werden, eine kurze Zustand sbeschreibung des gegenwärtigen Wohnens in Deutschland zu geben.

3. Bauen und Wohnen in der Gegenwart

In diesem Abschnitt sollen die wichtigsten Indikatoren der Wohnungsversorgung vorgestellt werden, die zur Beurteilung der Wohnsituation angewandt werden Die objektive Darstellung des empirischen Ist-Zustandes ist eines der ewigen Probleme der Sozialwissenschaften, und das Wohnen macht da keine Ausnahme. Die Datenlage ist eher unbefriedigend¹⁶. Primärerhebungen sind gerade auf diesem Feld mit den großen regionalen und sachlichen Disparitäten (Teilmärkte) aufwendig und teuer, Sekundäranalysen erheben selten die Merkmale, die gerade dem eigenen Erkenntnisinteresse entsprechen. Wichtige, leicht zugängliche Quellen empirischer Daten in Deutschland sind: das Statistische Bundesamt (StBA; Gebäude- und Wohnungszählung, Mikrozensus), das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW; Sozio-ökonomisches Panel), das Zentrum für Methoden und Analysen (ZUMA; Allbus) und die Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (BfLR; laufende Raumbeobachtung. Wohnungsbestandspanel). Die amtliche Statistik ist dabei im wesentlichen Baustatistik, und sagt nichts aus über die Wohnungsversorgung sozialer Gruppen. Sie fragt nach Baualter, Gebäudetyp, Wohnungsgröße und Ausstattung der Wohnungen (Heizung, innenliegendes Bad - eine heute weitgehend veraltete Fragestellung - oder Energieanschluß)¹⁷.

Ein weiteres Problem besteht darin, daß das, was die Indikatoren messen, durchaus unterschiedlich beurteilt werden kann. Es wird daher zwischen objektiven und subjektiven Indikatoren unterschieden. Objektive Indikatoren ,,beschreiben einen Zustand [einer Wohnung, Anmerk. d.A.], unabhängig von der Wahrnehmung durch die darin wohnenden Menschen"¹⁸. Bsp.: Ausstattung der Wohnung mit Bad oder Heizung, Raumzahl pro Person, Baualter etc. Subjektive Indikatoren dagegen versuchen die individuelle Wahrnehmung der Wohnsituation der Bewohner zu messen. Abgesehen davon, daß hierbei die Meßprobleme größer sind als beim objektiven Maßstab, kann es durchaus zu widersprüchlichen Ergebnissen kommen (Zufriedenheitsparadoxon¹⁹ ).

Ferner ist vorab hinzuweisen auf die bis heute bestehenden teilungsbedingten, teilweise deutlichen Unterschiede bei der Wohnungsversorgung in den alten resp. den neuen Bundesländern. Bspw. liegt die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner 1995 in den alten Bundesländern bei 37,9 m², in den neuen Bundesländern und Berlin-Ost bei 31,8m². 1996 sind die entsprechenden Werte 38,3 m² (Alte) vs. 32,6 m² (Neue Bundesländer) und 1997 sind es 38,8 m² im Westen und 33,7 m² im Osten (Vgl. Abbildung 1).

Abbildung 1²⁰

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Auch bei der durchschnittlichen Anzahl der Räume je Wohnung gibt es Unterschiede: 4,4 Räume im Westen vs. 4.0 in den neuen Ländern; ebenso bestehen zum Teil gravierende Unterschiede beim Alter der Gebäude und bei anderen Indikatoren. Diese Werte mögen als Beispiele genügen. Aus Platzgründen kann hier nicht näher auf diese Unterschiede eingegangen werden, und es wird im Weiteren nur unzureichend nach Ost und West differenziert. Der Autor ist sich dessen bewußt, daß dies den teilweise stark unterschiedlichen Realitäten nicht gerecht wird. Doch ist es nicht das Ziel dieser Arbeit, diesen Unterschieden nachzugehen. In diesem Abschnitt soll nur ein Gesamtbild skizziert werden.

3.1 Indikatoren der Wohnungsversorgung

Eindimensionale Erklärungen und Bewertungen sind in den Sozialwissenschaften nicht möglich, es müssen stets eine Vielzahl von Faktoren beachtet werden. Dementsprechend vielgestaltig sind auch die Faktoren, die bei der Beurteilung der Wohnungsversorgung eine Rolle spielen. Ein erster wichtiger Einflußfaktor, sind die sich verändernden Ansprüche an das Wohnen im Laufe des Lebens des Einzelnen. Wie und wo man wohnen möchte, das sind in Kindheit, Jugend, Erwachsenenalter und Alter meist völlig verschiedene Dinge²¹. Weitere wichtige Aspekte, die sich stark auf die Wohnungsnachfrage auswirken, sind die demographische Entwicklung, die Haushaltsgröße und die Einkommensentwicklung²². Die Beschreibung der Wohnungsversorgung läßt sich anhand von Indikatoren durchführen die sich in drei Gruppen einteilen lassen: Wohnungsbestand, Wohnungsnachfrage und Wohnungsverteilung.

3.1.1 Der Wohnungsbestand der Bundesrepublik

Was die Geb ä udestruktur betrifft, so unterscheidet die amtliche Statistik Wohngebäude mit einer Wohnung, mit zwei Wohnungen und mit drei Wohnungen und mehr. 1995 gab es in Deutschland 36,938 Mill. Haushalte²³ und 15,732 Mill. Gebäude mit 35,266 Mill.. Wohnungen²⁴. Davon waren Gebäude mit einer Wohnung: 9,688 Mill.. (27,47 % der Wohnungen); mit zwei Wohnungen: 3,209 Mill. Gebäude mit 6,419 Mill.. Wohnungen (18,2 % der Wohnungen); mit drei Wohnungen und mehr: 2,834 Mill.. Gebäude mit 19,159 Mill. Wohnungen (54,32 % der Wohnungen). Betrachtet man die Wohnfläche, fällt auf, daß die Gebäude mit einer Wohnung, die etwa die Hälfte der Anzahl der Wohnungen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen ausmachen, nahezu den gleichen Anteil an der Gesamtwohnfläche einnehmen: 38% in Gebäuden mit einer Wohnung, 42 % in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen.

Das Geb ä udealter weist auf einen sehr jungen Bestand hin. 63 % der Wohngebäude mit ca. 66 % der Wohneinheiten, wurden nach 1949 errichtet²⁵, was wohl u.a. auf die Zerstörungen im 2. Weltkrieg zurückzuführen ist.

Ausstattung. Hier unterscheidet das Statistische Bundesamt zwischen Bad / Dusche, WC, in bzw. nicht in der Wohnung und mit oder ohne Sammelheizung. In Anbetracht der Tatsache jedoch, daß die Wohnungen mit Bad / Dusche, WC und Sammelheizung 73 % und diese plus die Wohnungen ohne Sammelheizung 94 % aller Mietwohnungen ausmachen²⁶, soll darauf nicht näher eingegangen werden. Es erscheint fraglich, ob diese Indikatoren heute noch sinnvoll sind.

Wohnungsgr öß e Wie bereits dargelegt, sind die Wohnungen in Westdeutschland durchschnittlich größer als im Osten (Abb. 1). Der gesamtdeutsche Durchschnitt liegt damit bei 35,45 m² (1996) Wohnfläche je Einwohner, bzw. 36,25 m² für 1997. Auch die Wohnfläche je Wohnung ist im Westen (1997: 87,4 m²) größer als im Osten (70,3 m²) und liegt landesweit somit bei 78.75 m². Es ist hinzuzufügen, daß die Unterschiede anders ausfallen, differenzierte man nach den Eigentumsformen der Wohnungen: Eigentümerwohnungen sind grundsätzlich größer als Mietwohnungen, haben mehr Räume pro Wohnung und Einwohner. Auch hier sind deutliche Unterschiede zwischen West und Ost festzustellen²⁷ - was auch an der Tatsache liegt, daß in der DDR fast nur Mietwohnungen gebaut wurden, die Eigentümerwohnungen also älter, und somit kleiner sind.

3.1.2 Die Wohnungsnachfrage

In einer Marktwirtschaftlichen Ordnung bestimmt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage den Preis, und damit über die Möglichkeiten der Verbraucher sich mit einem Gut zu versorgen. Zwar ist der Wohnungsmarkt ein Markt mit besonderen Bedingungen (s.u.), doch lassen auch hier Nachfragefaktoren bestimmen. Diese sind, wie bereits oben angedeutet, die Bev ö lkerungsentwicklung, die Haushaltsgr öß e, und das Einkommen (s. hierzu auch 3.1.3). Marktsubjekte sind nicht Einzelpersonen, sondern Haushalte.

1996 lebten in der Bundesrepublik 81.9 Mill. Menschen²⁸, die sich auf ca. 37,3 Mill. Haushalte wie folgt aufteilten²⁹:

Abbildung 2: Privathaushalte nach Haushaltsgröße³⁰

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Nach diesen Zahlen gibt es einen ,, Trend zu kleineren Haushalten"³¹: 1996 gab es 2,3 % mehr Einpersonenhaushalte als 1995 und 1,5 % mehr Zweipersonenhaushalte. Gleichzeitig nahm die Zahl der größeren Haushalte ab, was sich auch in der Zahl der durchschnittlich in 100 Haushalten Lebenden ausdrückt. Das bedeutet auch, daß sich die Gesamtnachfrage nach Wohnungen erhöhen muß³², selbst wenn sich die Einwohneranzahl verringert, oder gleich bleibt. Abb.1 gibt das Verhältnis der Anzahl der Wohnungen auf 1000 Einwohner an. Dies hat sich verbessert von 446 Wohnungen pro 1000 Einw. (1996) auf 462 (1997), wobei dabei betrachtet werden müßte, ob diese Verbesserung durch neu erstellte Bauten herbeigeführt wurde, oder durch Veränderung der Bevölkerungszahl (wie in den neuen Bundesländern zwischen 1987 und 1992: durch einen starken Bevölkerungsrückgang kam es, trotz weniger Baufertigstellungen, zu einer Verbesserung des Verhältnisses Wohnungen pro 1000 Einwohner³³ ).

Was das Einkommen anbetrifft, so ist die Wohnungsversorgung von der Kaufkraft der Haushalte abhängig, also von der Entwicklung der Wohnungspreise und der verfügbaren Einkommen.

3.1.3 Die Wohnungsverteilung

Wurde bisher nur mit Durchschnittszahlen argumentiert, so soll jetzt die Verteilung der Wohnungen beschrieben werden.

Zum einen ist dabei der Zusammenhang zwischen Wohnungsversorgung und Haushaltsgröße zu sehen: hier wird die These vertreten, daß: ,,je größer der Haushalt, desto schlechter die Versorgung mit Wohnraum"³⁴, da mit zunehmender Haushaltsgröße die Zahl der Räume und die Wohnfläche pro Person abnimmt.

Der Zusammenhang zwischen Wohnungsversorgung und Einkommen. Wie bereits erwähnt sind Eigentümerwohnungen in der Regel größer als Mietwohnungen. Tendenziell haben Eigentümer auch höhere Einkommen als Mieter. Allerdings ist es - durch Erbschaft, Eigenleistung o.a.- auch für Haushalte mit geringerem Einkommen möglich zu Wohneigentum zu kommen.

Die Wohnfläche pro Person hat seit 1968 bei allen Einkommensgruppen zugenommen, doch ist sie in den oberen Einkommensgruppen stärker gestiegen als in den unteren. Große, einkommensschwache Haushalte mußten gar eine Verringerung hinnehmen. Auch die Einkommensquote hat sich überproportional zu Gunsten der Besserverdienenden verschoben³⁵. Ähnlich sieht es bei der Belastung durch Miete aus: während der Anteil der Miete an den Gesamtausgaben für den privaten Gebrauch für alle Gruppen angestiegen ist, so war auch hier der Anstieg im unteren Einkommensquintil höher. Insgesamt ist der Anteil von 9,9 % (1960) auf 23,9 % (1996) gestiegen³⁶

Die Wohnsituation hat sich in den letzten 40 Jahren enorm verbessert, doch nicht für alle gleich stark. Die die bereits gut versorgt waren, haben von der Verbesserung der Situation mehr profitiert, als die weniger gut versorgten. Es gibt eine ,,Tendenz zur Polarisierung zwischen Oben und Unten bei insgesamt steigendem Niveau"³⁷.

4. Die ökonomische und sozialpolitische Dimension des Wohnens

4.1 Der unvollkommene Wohnungsmarkt

Das Gut Wohnung und damit der Wohnungsmarkt weisen eine Reihe von Besonderheiten auf. Es reicht nicht, lediglich den physischen Rahmen zu betrachten, da eine Vielzahl von sozialen, ökonomischen und psychischen Faktoren eine gewichtige Rolle spielen, und aus dem Wohnen einen komplexen Vollzug einer Vielzahl von Vorgängen und Bedürfnissen machen. Das eigentlich nachgefragte Gut ist somit nicht die physische Wohnung sondern die Nutzungsmöglichkeit des Wohnraumes. Sowohl die Nachfrager, als auch die Anbieter des Gutes sind einer Reihe von Unvollkommenheiten des Marktes unterworfen, die auf anderen Märkten so nicht gelten.

4.1.1 Wohnung als Gut

Folgende Charakteristika des Gutes Wohnung werden angeführt³⁸:

a) Die hohe Heterogenit ä t. Heterogene Güter sind nicht gleichartig, aber teilweise einander substituierbar. Der Nutzen einer Wohnung hängt von vielen verschiedenen (subjektiven wie objektiven) Faktoren ab (Ausstattung, Umfeld, Lage, Preis...) und dementsprechend vielgestaltig ist das Gut.

b) Die Standortgebundenheit. Immobilien sind, wie das Wort selbst sagt, nicht beweglich, daher kann das Gut nur dort konsumiert werden wo es ein für alle Mal errichtet wurde. Daraus ergibt sich auch die Komplementarität des Gutes Boden, und ebenso die Abhängigkeit von der Ausschreibung von geeignetem Bauland. Daher kann ein Marktgleichgewicht immer nur auf räumlichen Teilmärkten (Pkt. 4.1.2) erreicht werden.

c) Aus den unbeweglichen Objekten entstehen dann Siedlungen, die ihrerseits eine Infrastruktur benötigen.

d) Die nur bedingte Teilbarkeit des Konsums der Wohnung führt dazu, daß bei Preisänderungen (Überschreiten der individuell festgesetzten Preisobergrenze) die Wohnung gewechselt werden muß. Das bedeutet, daß die Konzepte der Preis- und Einkommenselastizität der Nachfrageseite nur in sehr geringem Maße anwendbar sind (was bspw. zu Leerständen - selbst in Zeiten der Wohnungsknappheit - führen kann).

e) Das Gut hat eine außergewöhnlich lange Produktionsdauer (zwei bis drei Jahre), es erfordert hohe Investitionen die einen langen Zeitraum benötigen, bevor der return of investment positiv wird. Das Investitionsrisiko ist also höher als bei anderen Gütern. Die lange Produktionsdauer führt zu langen Reaktionszeiten sowohl bei Nachfrage- als auch bei Angebotsüberhängen.

f) Langlebigkeit der Wohnung. Es wird teilweise eine 100jährige Nutzungsdauer von Wohngebäuden unterstellt, was sich folgendermaßen auf den Markt auswirkt:

- eine Wohnung bleibt lange marktwirksam;
- langsame Marktanpassungsreaktionen;
- im Zeitablauf werden Produktanpassungen (Renovierungen) nötig
- der ,,Wohnungsmarkt ist zu 99 % Bestandsmarkt"³⁹

g) Das Gut wird verkauft oder vermietet, so daß der Markt aufgesplittet ist in einen Eigentums- und einen Mietwohnmarkt.

4.1.2 Teilmarktprobleme

Aus den besonderen Qualitäten des Gutes resultieren Besonderheiten des Marktprozesses, die als Teilmarktprobleme bezeichnet werden. Zum einen entstehen r ä umliche Teilm ä rkte aus der Immobilität der Gebäude. So kann Wohnraum in ländlichen Gebieten im Überfluß vorhanden sein und gleichzeitig in Städten knapp sein.

Zum andern gibt es eine Vielzahl von sachlichen Teilm ä rkten. Wie die bereits erwähnten Miet- und Eigentümermärkte. Des weiteren entstehen aus der Vielzahl von Wohnformen jeweils eigene Teilmärkte für kleine und große, neue und alte, zentral gelegene Wohnungen und solche in der Peripherie, etc. Diese Aufsplitterung führt zu einer Reihe von Folgeproblemen. Zunächst einmal fehlt Transparenz auf den Märkten, was die Unsicherheit für Nachfrager und Anbieter erhöht. Hinzu kommen die bereits erwähnten Probleme bei Nachfrageüberhang (die lange Produktionsdauer verhindert eine raschen Marktausgleich, selbst bei starken Preissteigerungen) oder Angebotsüberhang (die Langlebigkeit des Produktes führt dazu, daß es trotzdem am Markt bleibt). Die Angebotskurve oszilliert dadurch im Zeitverlauf um die Nachfrageentwicklung⁴⁰. Im übrigen können einige Teilmärkte ein Gleichgewicht aufweisen, während andere ein starkes Ungleichgewicht zeigen.

4.1.3 Verbundene Märkte

Ein weiteres Charakteristikum des Wohnungsmarktes sind die verbundenen Märkte. Auf der Angebotsseite etwa, sind dem eigentlichen Wohnungsmarkt eine Reihe anderer Märkte vorgelagert: Boden-, Bau- und Kapitalmarkt. Während es die Möbelbranche, die Haushaltsgeräteindustrie und Do-it-yourself-Märkte auf der Nachfragerseite sind, ,,die Produkte der Ausgestaltung und Organisation des Wohnvollzuges bereitstellen"⁴¹

4.1.4 Marktteilnehmer

Auf der Anbieterseite treten ,,Vertreiber von Wohnnutzung"⁴² auf den Plan - Produzenten bleiben hier außen vor, da sie ja zunächst nicht selbst anbieten, auch wenn die Produktion und das Angebot von Wohnraum in einem (Rechts-) Subjekt zusammenfallen kann. Folgende Anbieter lassen sich unterscheiden:

- Private Haushalte: in Deutschland befinden sich ca. drei Viertel des Wohnungsbestandes in privater Hand, zum größten Teil in Eigennutzung. Doch auch der Mietwohnungsbestand ist zum größten Teil im Besitz dieser Gruppe.
- Gemeinn ü tzige Wohnungsunternehmen: sie waren bis 1990 von der Körperschafts-, Vermögens- und Gewerbesteuer befreit, mußten dafür jedoch eine Einschränkung ihrer Dispositionsfreiheit über ihre Immobilien hinnehmen (nach Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz). Diese Regelungen wurden danach aufgehoben. Die Rechtsform der meisten gemeinnützigen Unternehmen ist die Genossenschaft, doch gibt es ebenso Kapitalgesellschaften, Stiftungen und Körperschaften des öffentlichen Rechts.
- Freie Wohnungsunternehmen sind lediglich auf marktmäßige Erstellung von Wohnraum ausgerichtet.
- Sonstige Anbieter sind Unternehmen die Wohnungen erstellen, ohne daß dies der Hauptunternehmenszweck wäre (z.B. Versicherungen) und öffentliche

Bauherren, die allerdings lediglich zur Selbstversorgung ihrer Bediensteten bauen.

Wie bereits oben ausgeführt (Kap.3.1.2 ) hängt die Nachfrage zum einen von demographischen Veränderungen ab (Überalterung, Trend zum Single-Haushalt - wobei insbesondere letzterer seinerseits von der ökonomischen Situation der Einzelnen abhängt), zum anderen die Entwicklung der Einkommen, bzw. genauer, der Kaufkraft. Der konkrete Anlaß neuen Wohnraum nachzufragen, d.h. eine Wohnung zu suchen, kann haushaltsinterne oder externe Gründe haben. Interne Gründe wären die Bildung (etwa durch Heirat, Bildung einer (Zweck-) Wohngemeinschaft o.ä.) oder Auflösung (Scheidung, Sterbefall etc.) eines Haushaltes⁴³, die Entwicklungen innerhalb ,,familienzyklischer Vorgänge"⁴⁴, Mobilität, etwa durch einen Wechsel des Arbeitsplatzes, oder schließlich Wohnkosten die als zu hoch empfunden werden oder die, durch Einkommenssteigerung nun auch höher liegen können. Externe Gründe können folgende sein: Aufgabe der Wohnnutzung der Immobilie, Kündigung oder Eigenbedarf des Vermieters.

4.1.5 Ordnungspolitische Aspekte

An dieser Stelle müßte eine eingehendere Beschreibung des ordnungspolitischen Arrangements der bundesdeutschen Wohnungswirtschaft folgen. Dies muß aus Platzgründen unterbleiben. Ich will nur einige Aspekte herausgreifen, die gleichzeitig als einleitende Bemerkung dienen sollen, zum abschließenden Abschnitt, der sich mit den sozialpolitischen Problemen des Wohnens beschäftigt.

Die Besonderheiten des Gutes Wohnen zeigen, daß ein reines Marktkonzept sowohl modelltheoretisch unbefriedigend ist, als auch der Realität nicht gerecht werden kann und somit als Grundkonzeption der Wirtschaftsordnung ungeeignet ist. Zwar ist die Allokation über den Preismechanismus die Regel, doch hat der Staat die Aufgabe, eine angemessene Grundversorgung der Bürger mit lebensnotwendigen Gütern sicherzustellen (Art.20 GG), und also denjenigen, die aus eigener Kraft nicht dazu in der Lage sind⁴⁵, in welcher konkreten Form auch immer, zu Wohnraum zu verhelfen. Die wichtigsten Bereiche in denen der Staat das Geschehen auf den Wohnungsmärkten zu regeln sucht, sind Baurecht, Mietrecht sowie Steuerrecht und Subventionen, die vor allem im sozialen Wohnungsbau von Bedeutung sind. Was die Gesetzgebungskompetenz und die Zuständigkeiten betrifft, so liegen diese in erster Linie bei den Ländern, doch hat der Bund die konkurrierende Gesetzgebung, um die Einheitlichkeit der Lebensverhältnisse zu bewahren bzw. herzustellen. Des weiteren ist die große Bedeutung der Kommunen zu nennen, die nicht nur Einflußmöglichkeiten und Aufgaben in allen wohnungspolitischen Bereichen haben, sondern darüber hinaus, durch ihre Siedlungs- und Baulandpolitik entscheidenden Einfluß auf die Entwicklung des örtlichen Wohnungsmarkt nehmen können.

Wichtig in der ordnungspolitischen Diskussion ist stets die Unterscheidung zwischen ordnungspolitischen Eingriffen zum einen, und Intervention, also Eingriffen in das Marktgeschehen (,,ordnungspolitische Sündenfälle"⁴⁶ ) zum anderen, die insbesondere die Preisbildung, d.h. den zentralen Allokationsmechanismus des Marktes, zu beeinflussen suchen. In allen drei genannten rechtlichen Regelungsbereichen gibt es solche Interventionen⁴⁷. Doch muß die Bewertung dieser Maßnahmen auch die damit verfolgten Zielsetzungen in Betracht ziehen. So kann bspw. das Ziel verfolgt werden, externe Effekte zu internalisieren. Der Hauptgrund Eingriffe in das Marktgeschehen zu vollziehen, ist natürlich die Sozialpolitik, an deren Basis stark unterschiedliche Vorstellungen über soziale Gerechtigkeit stehen. Die Bewertung wohnungsmarktpolitischer Eingriffe ist aber auch daher so schwierig, weil die analytische Trennung der verfolgten Ziele voneinander in der Praxis oft kaum noch möglich, zumindest aber kontrovers ist. Abschließend kann festgehalten werden, daß die Wohnungswirtschaft ,,zu den Wirtschaftsbereichen mit einem überdurchschnittlichen Anteil von Interventionen"⁴⁸ gehört.

4.2 Die soziale Wohnungspolitik: Probleme der Zieladäquanz

Die Geschichte der sozialen Wohnungspolitik der Bundesrepublik wird meist als eine Geschichte der zunehmenden und kontinuierlichen Liberalisierung dargestellt⁴⁹. Dabei stand am Anfang, also nach Kriegsende, eine Wohnungszwangswirtschaft, die durch den besonders großen Wohnungsmangel durch die Zerstörungen des Krieges einerseits, und die Zuwanderung von Vertriebenen andererseits, bedingt war. Am anderen Ende steht die Einstellung der Förderung des sozialen Wohnungsbaues am 1.Jan.1986. In den achtziger Jahren war der Wohnungsmarkt ausgeglichen, und man glaubte daher die Förderung einstellen zu können. Die besonderen Investitions- und Marktbedingungen des Wohnungsmarktes⁵⁰ führten jedoch sehr bald schon zu neuen (dramatischen) Engpässen am Anfang der neunziger Jahre, da die Zahl der Haushalte anstieg, die Baufertigstellungen (aufgrund der langen Produktionszeiten, Vgl. 4.1.1) jedoch stagnierten⁵¹. Der Staat stellt die Förderung ein, und es tauchen sehr schnell Probleme auf: die These der Besonderheiten des Gutes Wohnen und des Marktversagens scheinen sich zu bestätigen⁵², der Sozialstaat muß also eingreifen. Die Problembereiche, die er dabei zu beachten hat, lassen sich in sechs Bereiche einteilen⁵³, wobei das Entscheidende ist, daß diese Probleme sich nie gleichzeitig lösen lassen, sondern die Lösung einiger von ihnen, die Vernachlässigung anderer nach sich zieht:

- das quantitative Versorgungsproblem; es müssen zahlenmäßig genügend Wohnungen zur Verfügung stehen;
- das qualitative Versorgungsproblem; die zur Verfügung stehenden Wohnungen müssen einem gewissen Mindeststandard entsprechen;
- das Kostenproblem; einkommensschwache Haushalte sollen sich angemessenen Wohnraum leisten können;
- das Zugangsproblem; diejenigen die Unterstützung brauchen sollen sie erhalten können;
- das Verteilungsproblem; die Wohnungspolitik soll die verteilungspolitischen Ziele verwirklichen;
- das Effizienzproblem; knappe Mittel sollen mit maximalem Nutzen eingesetzt werden.

Die verschiedenen, möglichen, wohnungsbaupolitischen Instrumentarien lassen sich analytisch nach den Typen der Objekt- bzw. Subjektf ö rderung unterscheiden. Diese entsprechen entgegengesetzten Grunkonzeptionen, die sich stark vereinfachend dahingehend beschreiben lassen, daß die Fürsprecher der Objektförderung eher Eingriffe in das Marktgeschehen anstreben, während diejenigen, die die Individualförderung präferieren, dem Individuum möglichst seine volle Konsumentensouveränität belassen wollen.

Objektförderung meint, daß der Staat den Wohnungsneubau, die Modernisierung oder die Bewirtschaftung durch Subventionierung fördert, um so die Mieten oder die Belastung (bei Eigentumsbildung) ,,bezahlbar zu machen". Sie ist pauschalisierend und damit weniger treffsicher und kann auch an den Präferenzen der Bürger vorbei konzipiert werden.

Fehlsubventionierungen (Fehlbelegungen) können nur durch laufende Überprüfung festgestellt werden. Sie bewirkt eine Spaltung des Marktes in einen sozialen Wohnungsbaumarkt und einen privaten Markt.

Subjektförderung (Individualförderung) dagegen zielt auf die Verstärkung der ,,wohnungsbezogenen Kaufkraft"⁵⁴: es werden Transferzahlungen an die Bedarfsträger geleistet, womit sie nach individuellen Präferenzen am Markt Wohnraum nachfragen können, was der ,,Majorennisierung der Bürger dienlich"⁵⁵ sein soll. Die Marktspaltung findet nicht statt, und durch die Bindung an individuelle Merkmale kann eine Fehlsubventionierung wirksam verhindert werden⁵⁶. Für die Objektförderung spricht also der Vorteil der quantitativen Verbesserung von Versorgungsengpäßen im Wohnungsbestand und ein unmittelbarer angebotsstimulierender Effekt. Dagegen ihre mangelnde Treffsicherheit. Die Individualförderung erscheint eher angezeigt bei entspannter Angebotssituation auf dem Wohnungsmarkt. Festzuhalten bleibt, daß in der Realität der Wohnungspolitik eine Mischung beider Instrumentenkategorien anzutreffen ist. Abschließend daher eine Darstellung der wohnungspolitischen Instrumente.

Zunächst wären die Steuererleichterungen beim Wohnungsbau zu nennen. Die wichtigsten Steuererleichterungen sind erhöhte Abschreibemöglichkeiten des Investors nach dem Einkommenssteuergestz (EStG). Die einzelnen Regelungen sollen hier nicht dargestellt werden, es mag genügen die wesentlichen Zielsetzungen aufzuführen⁵⁷:

- Der Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum soll gefördert werden.
- Der Neubau von (Miet- und Eigentums-) Wohnungen soll gefördert werden.
- Es soll eine Alternative zum öffentlich geförderten Wohnungsbau unterstützt werden (§7 Abs.k EstG), indem freifinanzierte Wohnungen, die der Sozialbindung unterworfen werden, erhöhte Abschreibungmöglichkeiten erhalten.
- Städtebaulich oder denkmalpflegerisch erwünschte Investitionen werden unterstützt.

Die Bausparf ö rderung will ebenfalls den Immobilienerwerb der Privaten staatlich unterstützen. Sie ist die ,,klassische Form der Eigenkapitalbildung"⁵⁸ und wird entweder durch die Wohnungsbauprämie ( bei Einkommensschwächeren) oder durch Abzüge vom zu versteuernden Einkommen gewährt.

Das Wohngeld ist das Instrument der Subjektförderung. Es wird gewährt entweder als Mietzuschuß an Mieter oder als Lastenzuschuß an Eigentümer. Seine Höhe hängt von verschiedenen Faktoren wie der Haushaltsgröße und der Höhe des Haushaltseinkommens ab.

Die Höhe der zuschußfähigen Miete ist nach den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten differenziert, um die Subventionierung etwa von Großwohnungen zu verhindern.

Der ö ffentlich gef ö rderte soziale Wohnungsbau stammt bereits aus der Nachkriegszeit. Sein Grundprinzip, ,,nämlich die staatliche Subvention des privaten Mietwohnungsbaus gegen Gewährung einer befristeten Sozialbindung"⁵⁹, wurde bereits 1950 mit dem ersten Wohnungsbaugesetz eingeführt, und gilt bis heute. Grundlegendes Ziel ist dabei nicht die Verbesserung der Versorgung mit Wohnraum der Einkommensschwachen, sondern die Versorgung breiter Schichten des Volkes. Diese Förderung funktioniert, indem die öffentliche Hand zinsgünstige Darlehen an die Investoren vergibt, und diese sich im Gegenzug verpflichten, für eine bestimmte Dauer (Bindungsfrist) nur die Kostenmiete zu verlangen und nur an einen berechtigten Personenkreis zu vermieten. Es gibt heute drei verschiedene Förderwege, die sich hinsichtlich der Fördersumme, dem berechtigten Personenkreis, der Bindungsfristen und außerdem regional unterscheiden. Sie dienen entweder der Förderung des Mietwohnungsbaues oder der Eigentumsförderung. Der erste Förderweg hat das höchste Fördervolumen, die niedrigsten Einkommensgrenzen und die längsten Bindungsfristen (25-50 Jahre). Im zweiten Förderweg sind die Darlehen geringer, aber dementsprechend auch die Bindungsfristen. Der dritte Förderweg wird nicht in allen Bundesländern durchgeführt; hierbei werden die Förderbedingungen je nach Fall ausgehandelt. 1995 wurden in Deutschland insgesamt 143363 Wohnungen gefördert, 43878 (31%) davon im ersten Förderweg, 26731 (19%) im zweiten und schließlich 72754 Wohnungen (50%) im dritten Förderungsweg. Die dafür 1995 veranschlagten Finanzierungsmittel belaufen sich auf insgesamt 45,6 Mrd. DM, wovon nur ein Teil direkt aus öffentlichen Haushalten kommt; andere gewichtige Anteile kommen vom Kapitalmarkt (21,9 Mrd.) und aus sonstigen Quellen (16 Mrd.)⁶⁰.

Literatur:

- Dick, Eugen: Mieten und soziale Absicherung in der Bundesrepublik Deutschland; in: Jenkis, S.118-136
- Eekhoff, Johann: Wohnungspolitik; Tübingen, 1993
- Eichener, Volker; Heinze, Rolf G.: Dilemmata der sozialen Wohnungspolitik; Bochum, 1994 (InWIS-Bericht Nr.4/94)
- Elias, Norbert: Die höfische Gesellschaft; Frankfurt/Main, 1983
- Hamm, Hartwig: Der ordnungspolitische Rahmen für die Wohnungswirtschaft; in: Jenkis, S.63-77
- Häußermann, Hartmut; Siebel, Walter: Soziologie des Wohnens; Weinheim, München, 1996
- Hegel, G.W.F.: Grundlinien der Philosophie des Rechts; Hamburg, 1995
- Heuer, Jürgen H.B.: Die Wohnungsmärkte im gesamtwirtschaftlichen Gefüge; in: Jenkis, S.22-40
- Institut der deutschen Wirtschaft Köln (Hrsg.): 1997- Zahlen zur wirtschaftlichen Entwicklung der Bundesrepublik Deutschland, Köln, 1997
- Institut der deutschen Wirtschaft Köln (Hrsg.): 1998- Zahlen zur wirtschaftlichen Entwicklung der Bundesrepublik Deutschland; Köln, 1998
- Jenkis, Helmut W. (Hrsg.): Kompendium der Wohnungswirtschaft; München, Wien, 1991
- Nachtkamp, Hans: Subventionen und steuerliche Sonderregelungen für die Wohnungswirtschaft als Finanz- und Sozialpolitisches Problem; in: Jenkis, S.98-117
- Neumann, Lothar F.; Romahn, Hajo: Wohneigentumsförderung: Effizienz und Zielkonflikte; in: Neumann, Lothar F. (Hrsg.): Wohnungsmarkt in der Krise?; Köln, 1994
- Oettle, Karl: Wohnungswirtschaft - in den deutschen Wirtschafts- und Sozialwissenschaften vernachlässigt; in: Jenkis, S.3-21
- Spiegel, Erika: Wohnen und Wohnung als soziologische Kategorie; in: Jenkis, S.41-60
- Statistisches Bundesamt (Hrsg):
- Statistisches Jahrbuch 1997; Wiesbaden, 1997
- Auch 1996 anhaltender Trend zu kleineren Haushalten; aus: http://www.statistk- bund.de/basis/d/bevoetxt.htm; 1997(b)
- Bauen und Wohnen; aus: http://www.statistik-bund.de/indicators/d_indika.htm, 1998(a)
- Bauen und Wohnen; aus: - http://www. statistk-bund.de/basis/d/bd/16_t04.htm; 1998(c)
- Bauen und Wohnen; aus: http://www.statistik-bund.de/basis/d/bd/13_s06.htm; 1998(d)
- Wölling, Angelika: Zieladäquanz wohnungspolitischer Instrumente der öffentliche Hand; in: Jenkis, S.137.160

[...]

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¹ Elias, 1983, S. 70f

² Spiegel, 1991, S.41

³ Eichener / Heinze, 1994, S.3

⁴ Vgl. Häußermann / Siebel, 1996, S.13ff

⁵ ebenda, S.13

⁶ Spiegel, 1991, S.43

⁷ Vgl. Häußermann / Siebel, 1996, S:24

⁸ Häußermann / Siebel, 1996, S.25

⁹ Die bürgerliche Familie erhält in der romantischen und Biedermeier-Literatur und bildenden Kunst eine erste Überhöhung. In ihr wird die Liebe zum Bestand garantierenden Faktor. Gleichzeitig beruht sie auf der Befreiung der Frau von der Erwerbsarbeit. Vgl. Spiegel, 1991, S.43

¹⁰ Spiegel, 1991, S.43

¹¹ Häußermann / Siebel, 1996, S.31

¹² Häußermann / Siebel, 1996, S.33

¹³ Häußermann / Siebel, 1996, S.34

¹⁴ Häußermann / Siebel, 1996, S.42

¹⁵ Eichener / Heinze, 1994, S.3

¹⁶ Häußermann / Siebel, 1996, S.182 und durch Fortschreibungen der Statistiken fehlerbehaftet

¹⁷ Häußermann / Siebel, 1996, S.183

¹⁸ Häußermann / Siebel, 1996, S.183

¹⁹ Häußermann / Siebel, 1996, S.218

²⁰ Quelle: Statistisches Bundesamt, 1998,(d)

²¹ Vgl. Spiegel, 1991, S.45ff; s.a. Großhans, 1994, zum ,,Wohnen im Alter"

²² Häußermann / Siebel, 1996, S.190f

²³ Diese und, wenn nicht anders angegeben, alle folgenden Daten aus: Statistisches Bundesamt (StBA), 1997; hier,S.65; im April 1996 waren es 37,3 Mill. Privathaushalte, 0,9 % mehr als im Vorjahr, s. dazu StBA, 1997 (b)

²⁴ StBA, 1997, S.245

²⁵ StBA, 1997, S.247, siehe auch das. S.249

²⁶ StBA, 1997, S.252

²⁷ Häußermann / Siebel, 1996, S.187f

²⁸ Institut der deutschen Wirtschaft, 1997, Tab.1

²⁹ Vgl. FN 23

³⁰ Quelle: StBA,1997(b)

³¹ ebd.; Häußermann / Siebel, 1996, S.190, vertreten die gleich These

³² Die Situation auf dem Wohnungsmarkt habe sich aber Mitte der neunziger Jahre, laut StBA, spürbar entspannt (StBA,1998(a)), während ja noch Anfang der neunziger von einer ,,neuen Wohnungsnot" (Eichener / Heinze, S.3) gesprochen wurde.

³³ Vgl. Häußermann / Siebel, S.191

³⁴ Vgl. Häußermann / Siebel, S.194

³⁵ Vgl. Häußermann / Siebel, S.197

³⁶ Institut der deutschen Wirtschaft, 1997, Tab.49

³⁷ Vgl. Häußermann / Siebel, S.198

³⁸ Ich folge dabei im wesentlichen der Darstellung von Heuer, S.22-24

³⁹ Eichener / Heinze, S.5

⁴⁰ Eichener / Heinze, S.6

⁴¹ Heuer, S.36

⁴² Heuer, S.26

⁴³ Schon Hegel (§181) beschrieb, wie die Familie ,,auf natürliche Weise, und wesentlich durch das Prinzip der Persönlichkeit, in eine Vielheit von Familien" auseinandertritt und somit marktwirksam wird, wie man in diesem Zusammenhang hinzufügen könnte.

⁴⁴ Heuer, S.30

⁴⁵ Wölling (S.139) spricht gar von der ,,grundsätzlichen Marktunterlegenheit der Nachfrager", die aus dem existentiellen Charakter der Wohnversorgung resultiere

⁴⁶ Hamm, S.67

⁴⁷ Hamm, S.67f

⁴⁸ Hamm, S.71; in diesem Sinn auch Dick, S.118

⁴⁹ so etwa Eichener / Heinze, S.4 oder Häußermann / Siebel, S. 145

⁵⁰ auf dem ,,Wohnungsmangel eher die Ausnahme als die Regel ist", Eichener / Heinze, S.6

⁵¹ in der Tat mußte der Bund die Förderung des sozialen Wohnugsbaus 1990 wieder aufnehmen

⁵² Eichener / Heinze, S.8

⁵³ Eichener / Heinze, S.10

⁵⁴ Wölling, S.152

⁵⁵ Nachtkamp, S.115

⁵⁶ Wölling, S. 153

⁵⁷ Vgl. Eichener / Heinze, S.15

⁵⁸ Eichener / Heinze, S.16

⁵⁹ Eichener / Heinze, S.18

⁶⁰ StBA, 1997, S.244