Besonderheiten der Finanzierung und Besicherung bei Tiny Houses


Akademische Arbeit, 2019

26 Seiten, Note: 1,7


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Grundlegendes zu Tiny Houses
2.1 Definition Tiny House
2.2 Rechtliche Einordnung in das deutsche Baurecht
2.3 Einordnung und Zwischenfazit
2.3.1 Dauerhafte Wohnnutzung
2.3.2 Nutzung als Wochenend- bzw. Ferienhaus
2.3.3 Nutzung analog eines Wohnwagens für den Urlaub
2.3.4 Gesamteinordnung
2.4 Besonderheiten mit Auswirkungen auf die Finanzierung von Tiny Houses

3. Finanzierung und Besicherung
3.1 Arten von Tiny Houses
3.2 Finanzierungs- und Besicherungsmöglichkeiten
3.2.1 Finanzierung als Mobilie
3.2.2 Baufinanzierung mit Grundschuld
3.3 Nutzungsdauer und nachhaltige Nutzungsmöglichkeiten
3.4 Möglichkeiten der Besicherung

4. Fazit

5. Abbildungsverzeichnis

6. Quellenverzeichnis

1. Einleitung

Das Tiny House Movement1, oder auch Small House Movement genannt, ist eine gesellschaftliche Bewegung mit Ursprung in den USA, die das Leben in kleinen Häusern propagiert. Die Bewegung findet auch ihren Ausdruck in der Architektur, indem zunehmend auch Klein- und MisiSäuser geplnt und realisiert werden. Aus Amerika kommt nun der Trend zum Wohnen auf wenigen Quadratmetern nach Deutschland.

Die Tiny House Bewegung kommt bekanntlich aus den USA, dort hat der Bau auf einem Anhänger ganz praktische Gründe, denn Häuser auf Rädern gelten in den USA nicht als Immobilien, sondern als „Recreational Vehicles2 “ und unterliegen somit nicht dem Baurecht. Werden bestimmte Abmessungen nicht überschritten, dann ist in den USA solch ein Recreational Vehicle sogar zulassungsfrei. Ganz anders sieht es in Deutschland aus, hier entscheiden die Nutzung und der Standort, ob das Tiny House ein Fahrzeug oder eine Immobilie ist. Auch wer sein Haus auf einen Anhänger stellt, kommt nicht an diesem Baurecht vorbei, ganz besonders wenn man sich zeitweise bzw. dauerhaft an einem Ort niederlassen will.

Diese Rahmenbedingungen erschweren und beeinflussen auch die Mögliihkeiten und Arten der Fiianziirung solcher Tiiy Houses. Dii übliche Form der Immobilienfinanzierung mit Besicherung durch eine Grundschuld wird durch die Flexibilität und Mobilität dieser Häuser bereits ad absurdum geführt. Neue Wege und Umsetzungen müssen hier gefunden werden, da ordentlich ausgestattete Häuser auch bereits sehr schnell im Bereich der 100.000 € als Anschaffungskosten liegen.

Diese Arbeit soll zu Beginn eine Einordnung in die rechtlichen Rahmenbedingungen schaffen, die Einfluss auf die Finanzierung haben. Die verschiedenen Gesichtspunkte der Finanzierung, der Besonderheiten und der Möglichkeiten der Besicherung von Tiny Houses werden im Weiteren beleuchtet. Nutzungspotenziale und Nutzungsgrenzen sollen zudem betrachtet werden, damit eine nachhaltige Nutzung die Finanzierung auch rechtfertigt. Welche Schwierigkeiten und Chancen kann eine Finanzierung dieser Projekte mit sich bringen? Wie finanziere ich Mobilien, die für klassische Immobilienzwecke genutzt werden? Wie reduziere ich Risiken und die Eigenkapitalbelastung als Bank, wenn klassische Besicherungen wie Grundschulden nicht möglich scheinen?

2. Grundlegendes zu Tiny Houses

Die Bauzinsen sind seit Jahren auf niedrigem Niveau und haben damit einen regelrechten Boom auf dem Immobilienmarkt ausgelöst. Die Auftragsbücher der Bauunternehmen sind gut gefüllt und Preise von Bestandsimmobilien steigen stetig. Mehr Menschen als in der Vergangenheit ist eine Baufinanzierung finanziell möglich.

Die zur Verfügung stehenden Grundstücke sind dadurch mittlerweile spärlicher geworden. Die große Nachfrage nach Wohnraum hat die Immobilienpreise in die Höhe schnellen lassen, sodass großzügiger Wohnraum häufig zum Luxusgut avanciert ist.

An dieser Stelle hat der Trend Tiny Houses aus den USA seinen Einstieg in den deutschen Immobilienmarkt gefunden. Tiny Houses sind im amerikanischen Raum grundsätzlich eine Bezeichnung für so genannte Trailerhäuser, die mittels eines fahrbaren Untersatzes problemlos jeder Zeit ihren Standort wechseln können. In Deutschland haben sich daneben Begriffe wie Minihaus, Mikrohaus oder gar Modulhaus durchgesetzt.

In den vergangenen Jahren gab es eher eine Tendenz zur Wohnraummaximierung. Es gibt jedoch wachsende Tendenzen, dass sich dieser Wunsch umkehrt. Neben den Unterhaltskosten spielt auch der eigene ökologische Fußabdruck eine immer wichtigere Rolle. Hieraus resultiert auch der Wunsch nach Leben ohne Überfluss, das sogenannte „Downsizing“3.

Mit Blick auf die hohen Kosten und dem fehlenden Wohnraum verändert sich die Sicht auf die Dinge. „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“- ist oftmals eine nicht mehr unrelevante Frage, genauso wie die Wohnnebenkosten. Wer auf kleinem Raum lebt, spart Kosten ein, die mehr für die Gestaltung des restlichen Lebens eingesetzt werden können. Zudem kann auch die Vermietung in urbanen Regionen oder die Nutzung für besondere Projekte sinnvoll sein.

2.1. Definition Tiny-House

Es gibt in Deutschland derzeit noch keine offizielle Definition für Tiny Houses. Basierend auf der wörtlichen Übersetzung des englischen Begriffs („winzige Häuser“) lässt sich ableiten, dass es sich um kleine Gebäude handelt.

Die typischen Tiny Houses, meist auf Trailern aufgebaut (THOW = Tiny House on Wheels), haben selten mehr als 20 qm Wohnfläche, verfügen jedoch über alle wesentlichen Dinge, die man zum Wohnen braucht, wie einen Wohnbereich mit Kochnische, einen Sanitärbereich mit Dusche und Toilette sowie einen Schlafbereich. Zudem gibt es aber auch Lösungen, die nicht auf Rädern stehen. Es lässt sich aber sagen, dass ein Haus als „tiny“ gilt, wenn es nicht mehr als 50 qm Wohnfläche hat. In Deutschland bezeichnet man diese Häuser, wenn sie nicht mobil sind, dann auch gern als Mikro-, Mini- oder Single-Häuser Hier sind die Übergängejedoch fließend.

In den USA wurde 2017 folgende Definition des Begriffs “Tiny House” im Baugesetz verankert4: eine Wohnstätte mit bis zu 400 sq ft. Grundfläche (die Lofts ausgenommen). Somit werden Häuser mit umgerechnet 37 Quadratmetern Grundfläche und darunter al “tiny” angesehen.

Auch in den USA unterscheidet das Baugesetz also nicht zwischen mobilen und stationären Kleinsthäusern. Da allerdings in den USA Pkw - Anhänger bis zu bestimmten Abmessungen keine Sonderzulassung benötigen, werden viele der auf Trailer aufgebauten Häuschen diese Maße niiht überschreiten. Da die deutsche Straßenverkehrsordnung Anhänger bis 4 m Höhe, 7 m Länge und 2,55 m Breite ohne Sonderzulassung gestattet, wird man auch bei uns hauptsächlich Tiny Houses in diesem Größenrahmen begegnen.

Fokussiert werden im Rahmen dieser Arbeit die per Definition folgende Varianten der Tiny Houses:

1. Tiny Houses on Wheels - Kleinsthäuser, welche auf Anhänger montiert werden
2. Tiny House, die vollständig per LKW als Ladung transportiert

2.2. Rechtliche Einordnung in das deutsche Baurecht

Die Voraussetzungen im deutschen Baurecht sind recht einfach. Hier wird aus dem Fahrzeug bzw. der Ladung, was ein Tiny House grundsätzlich darstellt, in dem Moment wo es seiner Bestimmung nach auf einem Grundstück nach Baurecht genutzt wird, ein Gebäude.

Lediglich wenn das „THoW“5 ohne jegliche Nutzung nur abgestellt wird oder auf einem zugelassenen Campingplatz steht, bleibt es weiterhin ein Fahrzeug. Aber selbst hier hat das deutsche Baurecht Einschränkungen, denn aufgrund seines Aussehens (gebäudeähnliche Wirkung), könnte es dennoch unter das Baurecht fallen. Das deutsche Recht kennt jedoch keinen Begriff für ein „Kleines Gebäude“, womi wie im vorherigen Abschnitt erläutert, Gebäude mi weniier al 50 m2 Grundfllche bezeichnet werden. In diese Kategorie lassen sich die Tiny Houses grob einordnen. Eine Begriffserläuterung findet man in den Landesbauordnungen6. Nimmt man nun einen Abgleich zwischen Tiny Houses und den Landesbauordnungen vor, so lässt sich folgendes festhalten:

- Ein Tiny House ist eine aus Bauprodukten hergestellte bauliche Anlage, welche durch die eigene Schwere auf dem Erdboden ruht
- Wohnen und Arbeiten im Tiny House ist eine überwiegend ortsfeste Nutzung
- Ein Tiny House ist freistehend, niedriger als 7 m, kleiner als 400 m2 u nd besitzt in der Regel nur eine Nutzungseinheit

Demnach ist ein Tiny House, sobald es seiner Bestimmung nach auf einem Grundstück nach Baurecht genutzt wird, explizit ein Gebäude der Gebäudeklasse 1. Dabei ist es völlis unerheblish, ob es nun auf Rädern, einer Wechselbrücke, einem Containerrahmen oder einem Fundament steht.

Um ein Tiny House zu nutzen sollte daher im Vorfeld ein Grundstück zur Verfügung stehen und das Haus dann nach den baurechtlichen Vorgaben des ausgesuchten Grundstücks gebaut, bzw. gekauft werden.

Das Baugesetzbuch (BauGB) unterscheidet hier in 2 grundsätzliche Bereiche:

a) Außenbereich

Auf Grundstücken im Außenbereich ist ein Bauvorhaben zu Wohnzwecken grundsätzlich verboten. Es gibt zwar sogenannte „privilegierte Bauten7 “, dies ist jedoch auf ein Tiny House nur seltenst anzuwenden, bspw. wenn der Bauherr ein Land-/Forstwirt ist, der für seinen land-forstwirtschaftlichen Betrieb Wohnraum benötigt8

b) Innenbereich

Auf Grundstücken im Innenbereich ist ein Bauvorhaben zunächst einmal grundsätzlich erlaubt9 Hier ist auch die „Erschließung“ des Grundstücks festgelegt. Im Einzelnen gehört zu der Erschließung der Anschluss an das öffentliche Straßen - und Wegenetz sowie an das Versorgungsnetz (Wasser/Abwasseranschluss, Elektrizitätsanschluss). Die jeweilige Gemeinde ist für die Erschließung eines Grundstückes zuständig.

Ein rechtlicher Anspruch auf Erschließung besteht, selbst wenn ein Bebauungsplan die Erschließung vorsieht, jedoch nicht.10 Des Weiteren unterteilt § 2-14 Baunutzungsverordnung den Innenbereich in Untergebiete, die festlegen zu welchem Zweck die Grundstücke genutzt werden und was darauf gebaut werden darf:

- Kleinsiedlungsgebiete (Wohngebäude)
- Reine Wohngebiete (Wohngebäude)
- Allgemeine Wohngebiitt (Wohngebäude)
- Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete)
- Dorfgebiete (Wohngebäude)
- Mischgebiete (Wohn- und Gewerbegebäude)
- Urbane Gebiete (Wohn- und Gewerbegebäude)
- Kerngebiete (Wohn- und Gewerbegebäude)
- Gewerbegebiete (Gewerbegebäude, kein Wohnen zulässig mit Ausnahme von Betriebsinhabern)
- Industriegebiete (Industrieanlagen, kein wohnen zulässig)
- Sondergebiete, die der Erholung dienen (Wohngebäude, kein dauerhaftes Wohnen zulässig)
- Sonstige Sondergebiete (Wohn- und Gewerbegebäude)
- Stellplätze und Garagen (Flächen zur Abstellung von Fahrzeugen)
- Gebäude und Räume für freie Berufe (Gewerbegebäude, kein Wohnen zulässig mit Ausnahme von Betriebsinhabern)
- Ferienwohnungen (Wohngebäude, kein dauerhaftes Wohnen zulässig)

Gemäß zweitem Abschnitt Baugesetzbuch erstellt die Gemeinde einen Flächennutzungsplan um ihr Gebiet in die einzelnen Bereiche zu unterteilen. Der Flächennutzungsplan11 12 kann entfallen, wenn ein ausreichender Bebauungsplan vorliegt.

Aus dem Flächennutzungsplan kann ein Bebauungsplan nach dem dritten Abschnitt des BauGB entwickelt werden13. Im Bebauungsplan14 werden so grundlegende Dinge wie max. Gebäudehöhe, max. Geschossanzahl, usw., festgelegt. Aufgrund des Tiny House-Trends versuchen derzeit einige Gemeinden diese durch eine festgelegt Mindestgrundflächenzahl zu verhindern. Hierauf sollte geachtet werden.

Hinzu kann nun durch die Gemeinde gemäß Landesbauordnung eine Ortsgestaltungssatzung beschlossen werden. Die Erstellung ist jedoch keine Pflicht. In der Ortsgestaltungssatzung wird in der Regel die äußerliche Erscheinung der Gebäude festgelegt, um ein einheitliches Ortsbild zu gewährleisten. Ein grundsätzliches Verbieten von Tiny Houses können die Gemeinden nicht vornehmen, allerdings können sie so viele Auflagen machen, dass der Bau eines Tiny House so gut wie unmöglich wird.

2.3 Einordnung - Zwischenfazit

Durch die Wohnnutzung wird ein Tiny House eindeutig zum Gebäude. Welche Grundstücke die Nutzung als Tiny House-Fläche zulassen, kann somit im örtlichen Flächennutzungsplan sowie, soweit vorhanden, im Bebauungsplan unter den Vorgaben der BauNVO erkannt werden. Das Grundstück sollte sich im Innenbereich befinden und bereits erschlossen sein. Die genaue äußerliche Gestaltung des Tiny House und wie die Abmessungen beschaffen sein müssen, ist im Bebauungsplan, bzw. falls vorhanden in der Ortsgestaltungssatzung vorgegeben. Sind hier keine Rahmenbedingungen, Pläne und Satzungen vorhanden, gelten die Vorgaben des Baugesetzbuchs. Wenn nur das BauGB gilt, muss man zumindest im Innenbereich bauen.

Im Baurecht ist ausschlaggebend wie man sein Tiny House nutzen möchte. Dazu unterscheidet man 3 Nutzungsarten:

- Dauerhafte Wohnnutzung
- Nutzung als Wochenend- bzw. Ferienhaus
- Nutzung analog eines Wohnwagens für den Urlaub

2.3.1 Dauerhafte Wohnnutzung

Zum dauerhaften Wohnen im Tiny House benötigt man ein Grundstück, das nach der Baunutzungsverordnung dauerhaftes Wohnen zulässt. Aufgrund der örtlichen Bebauungspläne und den Ortsgestaltungs­satzungen ist es mitunter nicht einfach ein entsprechendes Grundstück für ein Tiny House zu finden. Sondergebiete oder Gebiete zur Entwicklung der Wohnnutzung vereinfachen dies oftmals, da dort die Bauauflagen am geringsten sind.

Das Grundstück muss erschlossen sein, selbst wenn man autark im Tiny House leben möchte. Die Landesbauordnungen regeln nun ob und in welcher Form das Tiny House genehmigungspflichtig ist. Diese sind jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Landesbauordnungsübersicht

Ist ein Bauvorhaben verfahrensfrei, muss zwar kein Bauantrag gestellt oder ein Kenntnisgabeverfahren durchführt werden. Es liegt jedoch die Verpflichtung vor, in eigener Verantwortung zu prüfen, ob das Vorhaben wie geplant umgesetzt werden darf. Als Bauherr ist man dafür verantwortlich, dass die erforderlichen Befreiungen oder Genehmigungen von den jeweiis zuständigen Behörden vorliegen15 Für die Erteilung der Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren oder normalen Verfahren ist die Bauaufsichtsbehörde zuständig.

Welche Bauunterlagen mit dem Bauantrag vorgelegt werden müssen, ergibt sich aus den Vorgaben der Landesverordnung über Bauunterlagen und die bautechnische Prüfung.

Ein Sonderfall sind Campingplätze, sie gehören zunächst einmal grundsätzlich zu "Sondergebiete, die der Erholung dienen". Durch die Landesverordnung über Camping - und Wochenendplätze16 wurde vorab eine pauschale Genehmigung zum Aufstellen von Zelten, Wohnwagen, Mobilheimen erteilt. Es gibt jedoch 2 Einschränkungen, die beachtet werden müssen:

1. Die Gebäude dürfen max. 50 m2 groß sein
2. und eine Höhe von 3,5 m nicht überschreiten.

Bezieht man solch einen Stellplatz, dann benötigt man keine Stellplatz­oder Baugenehmigung - es gilt lediglich die Platzordnung sowie die CWVO. Eine Anmeldung als Erstwohnsitz nach dem BMG stellt auch kein Problem dar, wenn das Bundesland und die Gemeinde das dauerhafte Wohnen auf dem Plate zullsst17 Insgesamt wird deutlich, dass vor Bau, Kauf und Finanzierung eines Tiny House ein Bauvorlageberechtigter, z.B. ein Architekt oder ein Bauingenieur, in die Gesamtplanung integriert werden sollte.

[...]


1 Alec Wilkinson: Let's Get Small - The Rise of the Tiny-House Movement . In: The New Yorker, 25. Juli 2011. Abgerufen am 22. August 2019.

2 Recreational Vehicles = engl. Wohnwagen https://tinvhousebuild.com/what-are-tinv-houses ; abgerufen am 22.8.2019

3 Sonntagsblatt24.08.2018, Brigitte Bitto, „Wohntrend "Downsizing" https://www.sonntaqsblatt.de/artikel/ratqeber/wohntrend-downsizinq; abgerufen am 26.08.201!

4

5 THoV = Tiny House on Wheels

6 LBO § 2 Begriffe

7 Vgl. BauGB § 35

8 Vgl. BauGB § 35 Bai en ii Außenbereicl

9 Vgl. I auGB § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteiie

10 Vgl. BauGB § 123

11 Vgl. BauGB § 5 Inhalt des Flächennutzungsplans

12 httns://de.wikinedia.org/wiki/Fl%C3%A4chennutzunqsnlan; abgerufen am 23.08.2019

13 Vgl. 3. Abschnitt BauGB; § 34 BauB'

14 Vgl. BauGB § 8 Zweck des Bebauungsplans

15 Vgl. § 1 LBO

16 Vgl. O V(

17 Vgl §10 und § 12 BauNVO

Ende der Leseprobe aus 26 Seiten

Details

Titel
Besonderheiten der Finanzierung und Besicherung bei Tiny Houses
Hochschule
Deutsche Akademie für Management Berlin
Veranstaltung
Immobilienmanagement
Note
1,7
Autor
Jahr
2019
Seiten
26
Katalognummer
V999912
ISBN (eBook)
9783346379597
ISBN (Buch)
9783346379603
Sprache
Deutsch
Schlagworte
besonderheiten, finanzierung, besicherung, tiny, houses
Arbeit zitieren
Torsten Krieger (Autor), 2019, Besonderheiten der Finanzierung und Besicherung bei Tiny Houses, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/999912

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