Bewertung von Erbbaurechten

INHALTSVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

1. Einleitung

2. Definition, Geschichte, Arten, Merkmale des Erbbaurechts
2.1 Definition des Erbbraurechts
2.2. Geschichte des Erbbaurechts
2.3 Arten des Erbbaurechts
2.4 Merkmale des Erbbaurechts

3. Inhalte von Erbbaurechten
3.1 Gesetzliche Inhalte
3.2 Vertragliche Inhalte

4. Wertermittlung bei Erbbaurechten
4.1 Wertbeeinflussende Faktoren
4.1.1 Erbbauzins
4.1.2 Wertsicherungsklausel
4.1.3 Beschränkungen aus dem Erbbaurechtsvertrag
4.2 Probleme der Erbbaurechtsbewertung
4.3 Methoden der Erbbaurechtsbewertung
4.3.1 Theoretisch-mathematische Methode
4.3.2 Methode nach WertR
4.3.3 Alternative Methode nach Kröll

5. Zusammenfassung

LITERATURVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abb. 1 – Einflussfaktoren auf das Erbbaurecht

Abb. 2 – Typische Erbbauzinssätze / -spannen

Abb. 3 – Durchschnittliche Laufzeiten von Erbbaurechten

Abb. 4 – Zentrales Problem bei der Wertermittlung von Erbbaurechten (Erbbauschere)

Abb. 5 – Beispiel zur theoretisch-mathematischen Methode

Abb. 6 – Empfohlene Wertfaktoren nach WertR

Abb. 7 – Beispiel zur Methode nach WertR

Abb. 8 – Beispiel zur Methode nach WertR für ein Sachwertobjekt

Abb. 9 – Beispiel zur Methode nach WertR für ein Ertragswertobjekt

Abb. 10 – Ertragswertermittlung der alternativen Methode nach Kröll

Abb. 11 – Beispiel zur alternativen Methode nach Kröll

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Neben der Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken im üblichen Sinn kann ein Sachverständiger auch mit der Wertermittlung eines Erbbaurechts oder eines, mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks, beauftragt werden. Bei dieser Art von Wertermittlung müssen jedoch einige Besonderheiten und Feinheiten beachtet werden. Um sich intensiv mit diesen auseinanderzusetzen habe ich mich dazu entschieden, das Thema „Bewertung von Erbbaurechten“ in meiner ersten Belegarbeit an der Hochschule Anhalt (FH) im Ergänzungsstudiengang Immobilienbewertung, zu behandeln.

In der Arbeit wird zuerst auf die Definition des Erbbaurechts, dessen Geschichte, die verschiedenen Arten von Erbbaurechten und schließlich auf die Merkmale des Erbbaurechts eingegangen.

Des Weiteren werden die Inhalte von Erbbaurechten näher erläutert. Besonderes Augenmerk wird hier auf die gesetzlichen und vertraglichen Inhalte gelegt.

Anschließend wird auf die wertbeeinflussenden Faktoren eingegangen und diese jeweils einzeln näher beschrieben. Des Weiteren werden die Probleme herausgearbeitet, die sich bei der Wertermittlung von Erbbaurechten ergeben.

Abschließend werden die verschiedenen Methoden der Boden- und Verkehrswertermittlung von Erbbaurechten vorgestellt, detailliert beschrieben, anhand von einfachen Beispielen verdeutlicht und kritisch betrachtet. Es wird dabei schwerpunktmäßig auf die theoretisch- mathematische Methode und die Methode nach WertR eingegangen. Da aber die Methode nach WertR immer wieder kritisiert wird, wird auch die alternative Methode nach Kröll zur Erbbaurechtsbewertung für Ertragswertobjekte vorgestellt.

2. Definition, Geschichte, Arten, Merkmale des Erbbaurechts

2.1 Definition des Erbbraurechts

Die Rechtsgrundlage für das Erbbaurecht stellt die Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauVO) vom 15. Januar 1919 dar.

Der § 1 Abs. 1 ErbbauVO bestimmt das Erbbaurecht als eine Belastung des Grundstücks in der Weise, „ …daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht). “¹

„ Damit wird das Erbbaurecht wie ein eigenes selbständiges Grundstück behandelt…“² und stellt die Möglichkeit dar, auf fremden Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten, wobei es dem Erbbauberechtigten zusätzlich erlaubt ist, das Recht zu belasten, zu veräußern und zu vererben.

„ Das Erbbaurecht wird durch vertragliche Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten, sowie durch Eintragung in das Grundbuch bzw. Erbbau- grundbuch begründet. Der Erbbaurechtsvertrag muss notariell beurkundet werden. “³

2.2. Geschichte des Erbbaurechts

Zielsetzung der ErbbauVO von 1919 war es, durch das Erbbaurecht sozial schwächeren Bevölkerungsschichten das Bauen von Wohnhäusern durch Ersparnis des Kaufpreises für den Grund und Boden zu erleichtern.⁴ Diese soziale Zielsetzung hatte zur Folge, dass vor dem zweiten Weltkrieg fast nur Gemeinden Erbbaurechte vergaben. Nach dem zweiten Weltkrieg vergaben auch die Kirchen, und unter dem Druck der Geldentwertung auch private Grundeigentümer, Erbbaurechte. Zudem wurden zu dieser Zeit dann auch Erbbaurechte an gewerblich nutzbaren Grundstücken bestellt.⁵ Nach einer älteren Untersuchung aus dem Jahre 1964 waren in der alten Bundesrepublik damals 4,0% der bebauten Grundstücke Erbbaurechtsgrundstücke.⁶ In der Neuzeit vergeben vermehrt auch Bauträgergesellschaften (z.B. Infraplan GmbH, Vivacon AG) in Grossstädten mit hohem Bodenwertniveau Erbbaurechte bei ihren Neubau- bzw. Privatisierungsvorhaben. Diese dann in der Form von Wohnungserbbaurechten.

2.3 Arten des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht kann in verschiedenartigem Umfang und Arten begründet werden.

a) Gesamterbbaurecht

Erbbaurecht an einem bebaubaren Grundstück, wobei auch mehrere selbständige Grundstücke mit einem Erbbaurecht belastet werden können.⁷

b) Eingeschränktes Erbbaurecht

Erbbaurecht, das zwar ein ganzes Grundstück belastet, das aber nur über die mit der Bebauung benötigte Fläche genutzt werden darf, während das Nutzungsrecht am Restgrundstück beim Eigentümer verbleibt.⁸

c) Eigentümererbbaurecht

Erbbaurecht, das ein Grundstückseigentümer für sich selbst an seinem eigenen Grundstück bestellt.⁹

d) Wohnungserbbaurecht

Bruchteilserbbaurecht am Gesamterbbaurecht eines Grundstücks, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Die Rechtsgrundlage hierfür ist § 30 Abs.1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).¹⁰ Der Unterschied zum Wohnungs- eigentum ist, dass an die Stelle des Miteigentumsanteils am Grundstück der Miteigentumsanteil am Erbbaurecht tritt.¹¹

e) Teilerbbaurecht

Erbbaurecht im Sinne des Wohnungserbbaurechts, aber nicht verbunden mit Sonder- eigentum an einer Wohnung, sondern Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) eines Gebäudes.11 Rechtsgrundlage ist auch hier §30 Abs.1 WEG.

f) Untererbbaurecht

Erbbaurecht an einem bereits bestehenden Erbbaurecht, dem sog. Obererbbaurecht (als erstes bestehendes Erbbaurecht). Demnach gibt es bei dieser Konstellation ein Ober- und ein Untererbbaurecht.11

2.4 Merkmale des Erbbaurechts

Da es sich bei dem Erbbaurecht um ein grundstücksgleiches Recht handelt, finden die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) über das Eigentum an Grundstücken Anwendung. Das Erbbaurecht wird somit wie ein selbstständiges Grundstück behandelt. Dies gilt beispielsweise für die Entstehung, die Belastung, das Vererben und die Veräußerung des Erbbaurechts.¹² Gemäß § 311b BGB ist hierfür die Beurkundung durch einen Notar notwendig. Mit der Eintragung des Erbbaurechts als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs des Grundstückseigentümers wird vom zuständigen Grundbuchamt ein gesondertes Grundbuch, das Erbbaugrundbuch, angelegt. Das Erbbaurecht kann nur ausschließlich im 1. Rang bestellt werden, wobei die Rangstelle nicht gerändert werden kann. So wird sichergestellt, dass auch in der Zwangsversteigerung des Grundstücks das Erbbaurecht fortbesteht.¹³ „ Das Erbbaurecht kann zeitlich befristet oder unbefristet sein. “¹⁴ Das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Gebäude wird wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Selbiges gilt ebenfalls für Gebäude, die zum Zeitpunkt der Erbbaurechts- bestellung schon vorhanden waren (z.B. bei Bauträger Privatisierungsvorhaben). Folglich können Bestandteile von Erbbaurechten nicht gleichzeitig Bestandteile des Grundstücks sein. Bei Erlöschen des Erbbaurechts werden dessen Bestandteile zu Bestandteilen des Grundstücks. Der Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsausgeber wird demnach dann zum Eigentümer von Grundstück und Gebäuden.

[...]

¹ § 1 Abs. 1 ErbbauVO

² Gottschlag S.419

³ Wang S.10

⁴ vgl. Gerady/Möckel/Troff S. 6.1.1/1

⁵ vgl. Simon J./Kleiber/Joeris/Simon Th. S.483 Rn. 6.6

⁶ vgl. Gerady/Möckel/Troff S. 6.1.2/6

⁷ Gottschlag S.424 Rn 31

⁸ Gottschlag S.424 Rn 32

⁹ Gerady/Möckel/Troff S. 6.1.1/1

¹⁰ Gablenz S.18

¹¹ vgl. Simon/Kleiber/Weyers S.2222 Rn 62

¹² vgl. Kröll S. 8 Pkt. 2.1.2

¹³ vgl. Kröll S. 7 Pkt. 2.1.2

¹⁴ Kröll S. 7 Pkt. 2.1.2