Ziel der Arbeit war es, die Besonderheiten und Feinheiten herauszuarbeiten, die bei der Bewertung von Erbbaurechten, und mit Erbbaurechten belasteten Grundstücken, zu beachten sind. Dabei wurde verdeutlicht, dass es sich beim Erbbaurecht um ein sehr vielseitiges und variables Recht handelt, dessen Bewertung immer an den jeweiligen Einzelfall angepasst werden muss. So müssen entsprechend alle relevanten Unterlagen wie der Erbbaurechtsvertrag, das Grundbuch und die Grundakte eingesehen werden, um eine entsprechende, auf den Einzelfall zugeschnittne Bewertung, vornehmen zu können. Eine standardisierte Bewertung für Erbbaurechte und mit Erbbaurechten belastete Grundstücke scheidet daher grundsätzlich aus.
In der Arbeit wurde schwerpunktmäßig auf die theoretisch-mathematische Methode und auf die Methode WertR eingegangen. Auf Grund der Kritik an den Verfahren wurde auch die alternative Methode nach Kröll für die Bewertung von Erbbaurechten bei Ertragsobjekten vorgestellt und erläutert.
Obwohl freie Sachverständige gegenüber den Gutachterausschüssen und Gerichts-sachverständigen in Ihrer Wahl frei sind eine andere, als die Bewertungsmethode nach WertR anzuwenden, sollten auch diese meiner Meinung nach vorrangig auf die WertR-Methode zurückgreifen. Dies, da trotz Kritik an der Methode nach WertR zumindest theoretisch alle wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt werden. Des Weiteren wäre es angebracht, dass die Wertfaktoren der WertR bzgl. der Sachwertermittlung auf Ihre Aktualität hin überprüft, und ggf. angepasst werden. Ist im Rahmen einer Wertermittlung das Erbbaurecht eines Ertragswertobjektes zu bewerten, kann die vorgestellte Alternativmethode nach Kröll hierfür als dominierende Wertermittlungsmethode herangezogen, oder sollte zumindest zur Plausibilität neben Methode nach WertR gerechnet werden.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Definition, Geschichte, Arten, Merkmale des Erbbaurechts
2.1 Definition des Erbbraurechts
2.2. Geschichte des Erbbaurechts
2.3 Arten des Erbbaurechts
2.4 Merkmale des Erbbaurechts
3. Inhalte von Erbbaurechten
3.1 Gesetzliche Inhalte
3.2 Vertragliche Inhalte
4. Wertermittlung bei Erbbaurechten
4.1 Wertbeeinflussende Faktoren
4.1.1 Erbbauzins
4.1.2 Wertsicherungsklausel
4.1.3 Beschränkungen aus dem Erbbaurechtsvertrag
4.2 Probleme der Erbbaurechtsbewertung
4.3 Methoden der Erbbaurechtsbewertung
4.3.1 Theoretisch-mathematische Methode
4.3.2 Methode nach WertR
4.3.3 Alternative Methode nach Kröll
5. Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit analysiert die spezifischen Herausforderungen bei der Bewertung von Erbbaurechten sowie von Grundstücken, die mit Erbbaurechten belastet sind. Ziel ist es, die komplexen Einflussfaktoren und methodischen Ansätze zur Wertermittlung kritisch zu beleuchten und Handlungsempfehlungen für die gutachterliche Praxis abzuleiten.
- Grundlagen des Erbbaurechts (Definition, Geschichte, Arten)
- Analyse gesetzlicher und vertraglicher Inhalte von Erbbaurechtsverträgen
- Identifikation wertbeeinflussender Faktoren und deren Problemfelder
- Kritische Gegenüberstellung gängiger Bewertungsmethoden (theoretisch-mathematisch vs. WertR)
- Vorstellung alternativer Ansätze zur Bewertung von Ertragswertobjekten
Auszug aus dem Buch
4.2 Probleme der Erbbaurechtsbewertung
Der Umstand, dass die Anpassung des Erbbauzinses bei Wohnbaugrundstücken nicht an den Bodenpreisindex gekoppelt werden darf, führt zu einem Zentralproblem bei der Verkehrswertermittlung von Erbbaurechten.40 Problematisch ist das dann, wenn der tatsächlich gezahlte Erbbauzins nicht dem angemessenen Erbbauzins entspricht. „ Der Erbbauzins wird bei Vertragsabschluss in der Regel auf Grundlage der aktuellen Bodenwertverzinsung festgelegt…“41 und kann, wenn es vereinbart wurde, in Zeitabständen gem. § 9a Abs. 1 Satz 5 über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse42 angepasst werden. Im Allgemeinen steigen diese jedoch langsamer an als der Bodenwert, so „…dass der tatsächliche Erbbauzins sich schon nach wenigen Jahren Laufzeit von dem Zinssatz unterscheidet, der bei einer neuen Bestellung des Erbbaurechts erzielbar wäre. “41
Durch die sich so ergebende Erbbauschere44 hat der Erbbauberechtigte somit einen Zinsvorteil und der Grundstückseigentümer, als Erbbaurechtsausgeber, einen Zinsnachteil.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung führt in die Thematik der Wertermittlung von Erbbaurechten ein und erläutert die Zielsetzung der Arbeit sowie das methodische Vorgehen.
2. Definition, Geschichte, Arten, Merkmale des Erbbaurechts: Dieses Kapitel definiert das Erbbaurecht rechtlich, beleuchtet dessen historische Entwicklung und kategorisiert die verschiedenen Formen sowie wesentliche Rechtsmerkmale.
3. Inhalte von Erbbaurechten: Es werden sowohl die zwingenden gesetzlichen Mindestvorgaben als auch die vielfältigen vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten, die den Inhalt eines Erbbaurechts maßgeblich prägen, dargestellt.
4. Wertermittlung bei Erbbaurechten: Dieser Hauptteil analysiert die wertbeeinflussenden Faktoren, erörtert zentrale Probleme bei der Bewertung und vergleicht kritisch drei verschiedene mathematische sowie richtlinienbasierte Bewertungsmethoden.
5. Zusammenfassung: Die Zusammenfassung resümiert die Ergebnisse der Arbeit und betont die Notwendigkeit einer einzelfallorientierten Bewertung sowie die Eignung spezieller Methoden für Ertragswertobjekte.
Schlüsselwörter
Erbbaurecht, Grundstücksbewertung, Erbbauzins, Erbbaurechtsvertrag, Wertermittlung, Bodenwert, Wertsicherungsklausel, Erbbauschere, Verkehrswert, Ertragswert, Heimfall, WertR, Liegenschaftszinssatz, Bodenwertverzinsung, Immobilienbewertung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der komplexen Thematik der Wertermittlung von Erbbaurechten und der Bewertung von Grundstücken, die durch solche Rechte belastet sind.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Neben den rechtlichen Grundlagen und Inhalten von Erbbaurechtsverträgen stehen die wertbeeinflussenden Faktoren und die methodische Herangehensweise an die Verkehrswertermittlung im Vordergrund.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist es, die spezifischen Besonderheiten und Probleme bei der Bewertung von Erbbaurechten aufzuzeigen, um eine präzisere und auf den Einzelfall zugeschnittene Wertermittlung zu ermöglichen.
Welche wissenschaftlichen Methoden finden Anwendung?
Die Arbeit stützt sich auf eine Literaturanalyse sowie den Vergleich der theoretisch-mathematischen Methode, der Methode nach WertR und der alternativen Methode nach Kröll.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Analyse der wertbeeinflussenden Faktoren (Erbbauzins, Wertsicherungsklausel, vertragliche Beschränkungen) sowie die detaillierte Darstellung und kritische Prüfung der gängigen Bewertungsmethoden.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Publikation?
Zentrale Begriffe sind Erbbaurecht, Erbbauzins, Erbbauschere, Wertermittlungsrichtlinien (WertR) sowie spezifische Bewertungsverfahren für Ertragswertobjekte.
Welches zentrale Problem identifiziert der Autor bei der Erbbaurechtsbewertung?
Das zentrale Problem stellt die sogenannte „Erbbauschere“ dar, die sich aus der Differenz zwischen dem bei Vertragsabschluss festgelegten Erbbauzins und dem bei einer neuen Bestellung erzielbaren, marktgerechten Zinssatz ergibt.
Warum wird die Methode nach WertR im Text kritisiert?
Die Kritik richtet sich vor allem gegen die starre Verwendung von Wertfaktoren, deren empirische Herleitung aus älteren Daten stammt und die zudem oft nicht ausreichend auf den konkreten Einzelfall oder spezielle Ertragsobjekte abgestimmt sind.
Welche Alternative bietet der Autor für Ertragswertobjekte an?
Der Autor schlägt die alternative Methode nach Kröll vor, bei der statt der Bodenwertverzinsung der Barwert der tatsächlichen Erbbauzinsen vom Barwert der Reinerträge abgezogen wird, um ein marktkonformeres Ergebnis zu erzielen.
- Citation du texte
- Dipl.-Ing. (FH) - Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) Christian Aumiller (Auteur), 2005, Bewertung von Erbbaurechten, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/121415
