Die miesen Tricks der Bauunternehmer


Studienarbeit, 2009
58 Seiten

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1. Einführung - Ein paar Zeilen vorab

2. Warum dieses Buch ?

3. Eine kleine Trickkunde
Der Bauunternehmer Freund oder Gegner ?
Wie werden diese Tricks angewendet?
Gibt es ganz legale Tricks?
Wie vermeide ich legale Tricks?

4. 20 Tipps und Tricks zum Hausbau
Der Katalogtrick
Der Wohnflächentrick
Der Architektentrick
Der Sachverständigentrick
Der Steuertrick
Der Baugrundgutachtentrick
Der Kalkulationstrick
Der Kleine - Raten Trick
Der Aufpreistrick
Der Ausstattungstrick
Der schlüsselfertig Trick
Der Zertifikattrick
Der DIN - Trick
Der Energiespartrick
Der Eigenleistungstrick
Der Bemusterungstrick
Der Letzte – Rate Trick
Der Abnahmetrick
Der Verjährungstrick
Der Doppelbelastungstrick

5. Das sollten Sie zudem beachten

6. Zum Schluss

7. Linktipps

Einführung

Tricks der Bauunternehmer – wie gemein! Ich denke, mit den meisten meiner Leser muss ich mich nicht darüber streiten, ob es diese Tricks gibt. Die Frage lautet viel mehr: Ist es ein solch wichtiges Problem, dass es sich lohnt darüber ein Buch zu schreiben?

Die Antwort darauf überlasse ich dem geneigten Leser am Ende meines Buches.

Alle diejenigen werden enttäuscht sein, die ein mit Fachbegriffen und ausschweifenden Texten vollgestopftes Fachbuch erwarten.

Ich schreibe aus der Praxis für die Praxis, resultierend aus meiner 15jährigen Erfahrung als Bauunternehmer und Geschäftsführer einer großen deutschen Immobilien GmbH. Ich habe ca. 100 Bauprojekte direkt begleitet, vom ersten Spatenstich bis zum Umzug.

Was einige von Ihnen beim Lesen des Titels sicher schon geahnt haben belegt eine Dekra-Studie eindrucksvoll:

Beim Bau von Wohnhäusern entstehen jedes Jahr geschätzte Schäden im Wert von 1,4 Milliarden Euro. An jedem Haus wurden im Schnitt 21 Mängel im Wert von 10.000,- € festgestellt, die sich in der Folge auf bis zu 27.000 € summieren konnten. Beeindruckend oder?

Noch beeindruckender ist die Tatsache, dass die Tendenz steigend ist. Dass hierbei noch nicht einmal die Schäden durch die nachfolgend aufgeführten Tricks beinhaltet sind, wird meine Motivation für dieses Buch verständlich machen.

Dieses Thema kann im Rahmen eines solchen Buches nur einführend aufgearbeitet werden. Sie finden im Internet sehr viele Seiten, die sich weiterführend mit dieser Problematik beschäftigen. Eine kleine Hilfe ist die Linksammlung am Ende des Buches.

2. Warum dieses Buch?

Mit diesem Buch werden Sie definitiv bei Ihrem nächsten Bauprojekt Geld sparen.

Vorausgesetzt, Sie wenden die entsprechenden Tipps auch entsprechend an!

Warum? Weil mindestens einer, in der Regel mehrere, dieser Tricks bei Bauprojekten zur Anwendung kommen, bewusst oder unbewusst.

Dessen bin ich mir sicher.

Und weil ich mir da so sicher bin gebe ich Ihnen eine 365-Tage- GARANTIE! Sollten Sie also nach dem Lesen dieses Buches und Befolgen meiner entsprechenden Ratschläge bei Ihrem nächsten Hausbau kein Geld sparen, bekommen Sie Ihr Geld für dieses Buch zurück! Ohne Wenn und Aber und ohne lästiges Rückfragen.

Die nachfolgenden Tricks sind keine Erfindungen oder bloße Gedankenspiele. Es gibt sie! Es gibt sie jeden Tag in Deutschland. Und sie funktionieren.

Nicht immer, aber doch so oft, dass man davon bequem mehrere Wohnsiedlungen im Jahr bauen könnte.

Warum ich das behaupte?

Weil ich diese Tricks in den letzten 15 Jahren fast täglich beobachten konnte und mehr: Ich selbst habe sie oft genug angewendet. Ich möchte dabei betonen, dass viele dieser Praktiken noch nicht einmal illegal sind. Aber sie kosten Geld – Ihr Geld!

Bitte verstehen Sie mich richtig: Die meisten Baufirmen arbeiten sehr seriös und müssen gerade mit störrischen Behörden tagtäglich um die zügige Umsetzung geplanter Projekte kämpfen. Von dem großen Konkurrenzdruck und der unüberschaubaren Vorschriftenflut ganz zu schweigen.

Dieses Buch erhebt keineswegs Anspruch auf Vollständigkeit und Allgemeingültigkeit. Genauso wenig kann es die Beratung durch Architekten, Finanzierungsexperten oder Sachverständige ersetzen. Es soll Ihnen Anregungen geben, worauf Sie bei den Verhandlungen mit Ihrer Baufirma achten können und sollten.

Insoweit ich innerhalb der einzelnen Tricks auf technische Details eingehe beachten Sie bitte, dass gerade in der Baubranche häufig neue Vorschriften und Verordnungen in Kraft treten. Obwohl ich mich bemüht habe, den momentan aktuellen Stand der Vorschriften wieder zu geben kann es doch sein, dass beim Lesen dieses Buches einige dieser schon veraltet bzw. durch andere ersetzt wurden.

Bitte beachten Sie dies beim Lesen dieses Buches.

Aber lassen Sie uns zur Sache kommen, denn dies ist ein E-Book und kein Kompendium über die Bauwirtschaft.

3. Eine kleine Trickkunde

Der Bauunternehmer – Freund oder Gegner?

Ganz klar: Der Bauunternehmer ist Ihr Freund! Das trifft nach meiner Erfahrung auf die allermeisten Firmen zu! Während der Bauphase wird er praktisch zu Ihrem Familienmitglied!

Die Bauphase dauert in der Regel sehr lange, wenn man mal von einem normalen Einfamilienhausprojekt ausgeht. Es gibt die Sondierungsphase, erste Angebote werden ausgetauscht, man telefoniert, trifft sich. Es ist nicht unüblich, dass vom ersten Gespräch bis zur Behebung der letzten kleinen Probleme 1-2 Jahre vergehen. Sie werden Ihren Baupartner in dieser Zeit öfters sehen als Ihre engsten Familienmitglieder. Er wird Gast auf Ihren Familienfeiern sein, zumindest solange keine ernsthaften Probleme auftreten. J

Sie haben beide das gleiche Ziel: Sie wollen Geld verdienen! Ihr Bauunternehmer möglichst in Cash und Sie in Form einer sicheren Altersvorsorge oder einer lohnenden Kapitalanlage! Und Sie beide wissen: Nur miteinander wird dieses Ziel auch erreicht! Also sind erst einmal grundsätzlich beide Parteien bestrebt das Bauvorhaben harmonisch durchzuführen. Kleinere auftretende Probleme werden meist kulant gelöst.

Wie werden diese Tricks angewendet?

Meine Darstellung der angewendeten Tricks unterscheidet sich in 2 Kategorien: bewusste und unbewusst angewendete.

Erstere werden von Ihrer Baufirma gezielt angewendet, um sich einen geldwerten Vorteil oder anderweitige Vorteile, seien es Garantiezusagen, Haftungsausschlüsse usw. zu „erschleichen“. Man spielt bewusst mit Ihrer Unkenntnis oder verkleistert Ihnen den objektiven Blick mittels hochtrabender Vertragsformulierungen oder beeindruckender Zertifikate.

Die unbewussten Tricks resultieren meist aus der eigenen Unkenntnis rechtlicher oder technischer Bestimmungen der jeweiligen Baufirma. Da es im Prinzip jedem Handwerker, Architekten oder Gebäudereiniger gestattet ist ein eigenes „Hausprodukt“ anzubieten, ist hier eine besondere Gefahr gegeben.

Entscheidend dabei ist, dass beide Varianten nur zu einem Ergebnis führen – sie kosten Ihr Geld!

Gibt es ganz legale Tricks?

Ein ganz klares: Ja!

Allein dank unserer vielfältigen, sich teilweise überlagernden deutschen Normen im Baubereich hat der Bauunternehmer erheblichen Spielraum für seine Vertragsgestaltung. So kann er sich zum Beispiel bei der Angabe der Wohnfläche auf 2 bestehende Normen zur Berechnung stützen. Ob er dabei die für sich günstigere Methode wählt – nun lassen Sie sich überraschen.

Zudem gibt es auch innerhalb der Normen erheblichen Spielraum bei der Anwendung. Allein der DIN–Begriff: „Anerkannte Regeln der Technik“ ist wie Kaugummi und wird nicht selten zum Nachteil des unkundigen Häuslebauers strapaziert.

Allein schon das Weglassen bloßer Informationen, auch ein beliebter Trick, kostet Ihnen, lieber Leser und Häuslebauer, viel Geld! So kann Ihnen der Bauunternehmer sagen, dass das Grundstück ok ist, weil er bereits für das Nachbargrundstück umfangreiche Bodengutachten erstellt hat – er muss es aber nicht und kassiert noch mal.

Wie vermeide ich legale Tricks?

In erster Linie: Bewahren Sie einen kühlen Kopf! Selbst die seriösesten Firmen möchten vor allem eins: ein gutes Geschäft machen. Und das bedeutet Gewinnoptimierung. Man kann natürlich auch ein gutes Geschäft machen ohne den Bauherrn zu übervorteilen, aber die Grenze ist eng und wird schnell überschritten. Vermeiden Sie insbesondere Schnellschüsse: Abschlüsse auf Messen, Besichtigungstagen oder im ersten Gespräch sollten Sie vermeiden. Professionelle Bauunternehmer lassen Ihnen die Zeit alles in Ruhe zu prüfen und zu lesen.

Recherchieren Sie selbst: Erkundigen Sie sich, am schnellsten im Internet, über Alternativen, Preise und einschlägige Vorschriften. Nie war es so einfach und transparent wie heute fundierte Informationen zu allen möglichen Themen zu finden.

Halten Sie Ihren Budgetplan ein! Erstellen Sie ihn unbedingt vorher, auf der Grundlage Ihres Finanzierungskonzeptes. Dann werden Sie schnell erkennen, ob Sie Spielraum für etwaige „notwendige“ Mehrleistungen oder vermeintlich „günstige“ Sonderausstattungen haben.

Und noch etwas: Es gibt nur eine Möglichkeit sich beim Bau 100% abzusichern:

Nicht zu bauen!

Alle Ratgeber, Experten und Checklisten werden Sie nicht vor Problemen und Mängeln bewahren – dafür ist ein Bauwerk zu komplex. Schließlich kaufen Sie kein Stück Brot!

Aber man kann die potenziellen Fehlerquellen einkreisen und auf ein Minimum reduzieren.

Und dabei möchte ich Ihnen helfen!

18 Tipps und Tricks beim Bauen

Der Katalog-Trick

Kennen Sie das auch: Sie finden in der Zeitung oder im Internet ein schönes Haus, 110m² für 99.000 €. Und das auch noch schlüsselfertig und mit Balkon. Na, wenn das nichts ist. Das böse Erwachen kommt dann meist nach dem ersten Gespräch beim Bauunternehmer.

Bei gewissen ausgekochten Beratern auch erst nach dem 2. oder 3. Gespräch. Die Strategie bei Letzterem verlangt, erst ein Vertrauensverhältnis zu Ihnen aufzubauen. Wundern Sie sich also nicht, wenn der Hausberater auch mal mit Kaffee und Kuchen vor der Tür steht oder Sie mitten in der Geburtstagsfeier anruft und „uns“ noch gute Geschäfte wünscht. Gesundheit natürlich auch.

Das Problem ist klein, meist nicht lesbar und steht oft unter den schönen bunten Bildern, wenn überhaupt. Es ist der schöne Spruch „Abbildung enthält Sonderleistungen“. Welche das sind erfahren Sie dann später, siehe oben.

Ich behaupte mal ganz frech: Mindestens 30-40% aller Hausangebote können Sie nicht zu dem angegebenen Preis kaufen, Tendenz steigend. Sehr beliebt sind hierbei die sogenannten Sternchen-Angaben. Meist handelt es sich um einen sehr günstigen Angebotspreis der mittels des „Sternchens“ wieder eingeschränkt wird. Wundern Sie sich nicht, wenn Sie diese Einschränkungen bei der jeweiligen Prospektwerbung nicht finden oder, schlimmer noch, gar nicht lesen können, weil Sie dafür ein Elektronenmikroskop bräuchten.

Interessant in diesem Zusammenhang sind verschiedene Urteile zur Transparenz der „Sternchen“-Texte dieser Werbeprospekte.

So wurde ein großer Konzern vom Bonner Landgericht auf Unterlassung verklagt, weil es in seinen Prospekten 4,5-Punkt große Schrift verwendete:

Erst im Kleingedruckten kann die Zusammensetzung des "tatsächlich zu zahlenden Endpreis" erkannt werden. Das Werbeprospekt betreibe eine "Irreführung" des Verbrauchers und missachte das Transparenzgebot. Die Schriftgröße 4,5 Punkt entspricht schon bei Großbuchstaben nur etwa 1mm Texthöhe, Kleinbuchstaben erreichen 0,7mm.

In einem anderen Urteil waren die Richter der Meinung, dass die auf einem Prospekt abgebildete Werbung gegen das Transparenzgebot i. S. d. § 4 Nr. 4 UWG verstoße:

Angaben über Preisnachlässe müssen ausreichend wahrnehmbar und verständlich sein. Bedingungen für den Preisnachlass seien in räumlicher Nähe anzugeben. Weiterhin beanstandeten die Richter, dass der Umfang der Rabattgewährung im Unklaren bleibe.

(Ähnlich zuletzt zur Ausnahme vom Preisnachlass bei Prospektware LG Karlsruhe, Urteil v. 23.03.2007, Az. 13 O 176/06 KfH, Wettbewerbsrecht Aktuell 8/2007, m. w. N.)

Mein Tipp:

Gemäß den gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zumKaufvertrag (§ 434 I 3 BGB), wonach zur Beschaffenheit einer Sache auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers ... insbesondere in der Werbung ... erwarten kann, ist im Zweifelsfall zu prüfen, ob das Merkmal der Prospekthaftung greift.

Sprechen Sie gegebenenfalls den Bauunternehmer auf diesen Umstand an, wenn der tatsächliche Preis dann unverhältnismäßig abweicht.

Seien Sie zudem realistisch, behalten Sie einen kühlen Kopf. Die meisten Bauunternehmer kaufen gleichwertige Materialien zu ähnlichen Preisen ein. Maßgeblich ist am Ende der Preis im Hausvertrag.

Der Wohnflächen-Trick

Eng verwandt mit dem Katalog-Trick ist unser Wohnflächen-Trick.

Sie sehen einen wunderschönen Hauskatalog vor sich, stellen in Gedanken schon Ihre Couch auf. Immerhin haben Sie ja einen Festpreis in Höhe von 120.000,- €, schlüsselfertig, für 120 m² Wohnfläche. Geübte Rechner erkennen sofort: Das sind verdauliche 1000€/m² Wohnfläche. Nicht schlecht, könnte man meinen. Jetzt hoffe ich für Sie nur, dass Sie vor dem Möbelkaufen noch einen Architekten haben, der Ihnen eine vernünftige Raumplanung gibt. Denn spätestens dann erkennen Sie, dass Ihre 4 m Eck-Couch aus feinstem Nappa-Leder weit mehr Platz einnimmt, als zunächst vermutet.

Na prima und wieso das, fragen Sie sich?

Jetzt wird’s spannend:

Zurzeit kursieren zwei, ja sogar drei Regelungen zur Wohnflächenberechnung: Die Wohnflächenverordnung (WoflV), die DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ und gelegentlich die veraltete DIN 283 zur Wohnflächenberechnung.

Während beim geförderten Wohnungsbau die WoflV zwingend anzuwenden ist, bleibt es dem Bauunternehmer bei nicht geförderten Bauvorhaben mehr oder weniger freigestellt, welche Berechnungsgrundlage er wählt.

Dabei wird bei der Vorlage des Grundrisses häufig nicht einmal die Art der Berechnungsgrundlage angegeben.

Die Einzelheiten der einzelnen Verordnungen würden den Rahmen dieses E-Books sprengen, wichtig dabei ist Folgendes:

Die Berechnung der Wohnfläche auf Grundlage der DIN 277 kommt meist zu höheren m²-Zahlen „Nutzfläche“ und ist deshalb bei Bauunternehmern sehr beliebt.

Die neue DIN 277 ist zudem sehr kompliziert: Sie unterscheidet zwischen Hauptnutzfläche (z.B. Wohnzimmer), Nebennutzfläche (z.B. Bad), Funktionsfläche (z.B. Heizraum) und Verkehrsfläche (z.B. Treppen). Unterschiede zwischen der WoflV und der DIN 277 ergeben sich vor allem bei Dachschrägen, Treppen, Loggien, Balkonen und Terrassen.

Ein paar Beispiele:

1.

Flächen unter Dachschrägen zwischen 1 und 2 m Höhe sind nach der WoflV zur Hälfte anzurechnen, nach der DIN 277 sind die gesamten Grundflächen dieser Dachschrägen als Nutzfläche anzugeben, aber separat auszuweisen.

2.

Kellervorratsräume z.B. werden nach DIN 277 als Nutzfläche ausgewiesen, nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) dürfen sie der Wohnfläche nicht zugeordnet werden.

3.

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nach WoflV zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte als Wohnfläche anzurechnen, nach DIN 277 gehören diese Flächen zu den Nutzflächen, müssen aber separat ausgewiesen werden.

4.

Die Flächen von Dachböden (Spitzböden) werden nach WoflV nicht angerechnet, bei der DIN 277 dagegen voll.

Nicht selten ist von "Wohnflächen nach DIN" oder von „Wohn/Nutzfläche“ die Rede. Diese Aussagen sind bei Neubauten nicht nur irreführend sondern auch falsch!
Die häufigste Aussage zu Flächen bezieht sich auf "Netto-Grundfläche" nach DIN 277.

Die separate Ausweisung der Flächen fehlt meist völlig.

Die Intransparenz für den Laien ist enorm, ein Vergleich sehr schwierig.

Die Angaben für das gleiche Haus können deshalb stark schwanken, je nach verwendetem Rechenverfahren.

Der Bundesgerichtshof (Urteil v. 11.07.1997 -V ZR 246/96-) fällte hierzu ein interessantes Urteil, in dem es um eine erworbene Eigentumswohnung ging, die mit einer unrichtig dargestellten Wohnfläche im Prospekt des Bauträgers zum Verkauf angeboten wurde:

Das Gericht bejahte in seiner Entscheidung die Ansprüche des Käufers gegen den Bauträger nach den Grundsätzen der Prospekthaftung (Minderungsrecht und Schadensersatz), da die im Prospekt angegebene (falsche) Wohnraumgröße zum Bestandteil des Notarvertrages und damit für den Bauträger verbindlich wurde.

Mein Tipp:

Prüfen Sie beim Vergleich mehrerer Hausanbieter die Grundrisse und Wohnflächenangaben auf Grundlage derselben Verordnung, am besten der Wohnflächenverordnung (WoflV)- nur dann vergleichen Sie keine Äpfel mit Birnen.

Prospekt - & Katalogangaben sind in der Regel, leider, keine Bestandteile des Haus– oder Notarvertrages. Insofern lassen sich hieraus bei falschen Angaben keinerlei Schadenersatzansprüche ableiten. Schauen Sie sich daher vor Vertragsunterzeichnung genau die Architektenzeichnungen und Grundrisspläne an.

Der Architektentrick

Mal ein kleiner Trick nebenbei:

Meist wird Ihnen als zusätzlicher Service das stadtbekannte Architektenbüro „Planungsfuchs“ empfohlen (ich hoffe, dieses gibt es nicht wirklich). Und da die Kosten im „sowieso günstigen Hauspreis“ schon enthalten sind, nehmen Sie das Angebot natürlich gern wahr.

Nur nebenbei: Meist sind nur die Kosten der HOAI-Phase 1-4 enthalten – ein nicht zu unterschätzender Punkt, aber damit beschäftigen wir uns im nächsten Buch.

Da unser „Planungsfuchs“ von unserem Bauunternehmer bezahlt wird, soll es mitunter vorkommen, dass etwaige Planungsdetails zulasten Ihres Geldbeutels im Interesse der Baufirma „angeraten“ werden.

Dass Sie diesen Rat ehrfurchtsvoll durchdenken liegt natürlich daran, dass unsere Architekten immer noch als ein Hort der Seriosität und Objektivität betrachtet werden, bei den meisten sicher zu Recht.

Behalten Sie das bitte im Hinterkopf, wenn Ihnen Ihr „Planungsfuchs“ 4 große Dachfenster für Ihr dann lichtdurchflutetes Schlafzimmer empfiehlt. Stückpreis nur sagenhafte 1.200,-€ - Markenware natürlich.

Mein Tipp:

Wenn möglich, lassen Sie sich die Architektenkosten gut schreiben und wählen Sie einen unabhängigen Architekten aus. Gegebenenfalls könnte dieser gleich die Bauüberwachung übernehmen, da auch hier dann Objektivität gewährleistet ist. Sollte dies seitens der Baufirma nicht möglich sein, nehmen Sie trotzdem zusätzlich die Überwachung durch einen externen Sachverständigen in Anspruch – es wird sich lohnen.

Das bringt uns aber auch gleich zum „Sachverständigen–Trick“

Herzlichen Glückwunsch! Nach Lesen meines Buches sind Sie „Sachverständiger für Bauunternehmertricks“. Zertifikat und Mitgliedsausweis sende ich Ihnen gegen eine kleine Gebühr gern zu!

Ein kleiner Scherz – oder auch nicht …

Die Berufsbezeichnung „Freier Sachverständiger“ ist in Deutschland nicht geschützt. Wann immer Ihnen danach ist ernennen Sie sich zum Sachverständigen für Goldfischpaarung, Kerzenwachsentfernung oder Hausschuhreparatur.

Entschuldigen Sie meine Ausschweifungen, aber mitunter kann ich mir ein Lachen nicht verkneifen, wenn ich einige „Verbände“ sehe, die Interessenten in 50€ CD-Kursen zu Sachverständigen ausbilden.

Die genaue Fachkompetenz ist für den „Baulaien“ schwer einzuschätzen. Umso wichtiger ist es für jeden Auftraggeber, die Qualifikation und die Qualitätssicherung des Sachverständigen kritisch zu hinterfragen. Sachverständige müssen auf einem oder mehreren Sachgebieten über überdurchschnittliche Kenntnisse und Erfahrungen verfügen und diese besondere Sachkunde „persönlich, unabhängig, unparteiisch, weisungsfrei und gewissenhaft“ zur Verfügung stellen. Hier können Ihnen oft auch die Handwerkskammern oder Industrie – und Handelskammern eine Empfehlung geben.

In der Regel gibt es mehrere verschiedene Einordnungen von Sachverständigen:

1. der amtlich anerkannte Sachverständige
2. der Sachverständige mit Verbandszugehörigkeit
3. der verpflichtete Sachverständige
4. der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
5. der freie oder selbsternannte Sachverständige

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Ende der Leseprobe aus 58 Seiten

Details

Titel
Die miesen Tricks der Bauunternehmer
Autor
Jahr
2009
Seiten
58
Katalognummer
V141229
ISBN (eBook)
9783640510719
ISBN (Buch)
9783640510726
Dateigröße
1067 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Baufirma, Hausbau, Neubau, Bauherr, Tricks, Tipps
Arbeit zitieren
Jan Riemann (Autor), 2009, Die miesen Tricks der Bauunternehmer, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/141229

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