Merkmale und Bedeutung des Realkredits für die gewerbliche Immobilienfinanzierung

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Der Realkredit als wesentlicher Bestandteil der Immobilienfinanzierung
2.1 Private Immobilienfinanzierung
2.2 Gewerbliche Immobilienfinanzierung

3 Charakteristika des Realkredits
3.1 Die Entstehung des Realkredits
3.2 Die Definition des Realkredits
3.3 Merkmale des Realkredits
3.3.1 Hypothek und Grundschuld
3.3.2 Fristigkeits- und Tilgungsmodalitäten
3.3.3 Wertermittlung
3.3.4 Kreditgeber

4 Bedeutung des Realkredits für die gewerbliche Immobilienfinanzierung
4.1 Bedeutung des Realkredits für den Kunden
4.2 Bedeutung des Realkredits für das Kreditinstitut
4.3 Hinwendung der Immobilienfinanzierung zum Kapitalmarkt

5 Auswirkungen von Basel II auf die Immobilienfinanzierung
5.1 Kreditrisiko-Standardansatz (KSA)
5.2 IRB-Ansatz

6 Fazit

7 Literaturverzeichnis

8 Webverzeichnis

9 Anhang

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Seit der Finanzkrise stellt sich die Frage, aus welchem Grund die Auswirkungen der Krise in den USA größere Spuren als in Deutschland hinterlassen haben. Selbst auf dem Höhepunkt der Krise waren die deutschen Immobilienfinanzierer noch in der Lage Kredite zu vergeben. Gründe für diese Möglichkeit waren in besonderem Umfang die Vergabe des Realkredits und die damit verbundene Eigenkapitalunterlegung nach Basel II, die zu einem geringeren Risiko bei gewerblichen Immobilien geführt haben.

Eine Immobilienfinanzierung von gewerblichen Immobilien erfordert hohe Investitionsvolumen und bindet das eingesetzte Kapital auf lange Zeit. Daher reichen die Eigenmittel eines Investors in der Regel nicht aus, um eine Immobilie zu realisieren. Auch wenn genügend Eigenkapital vorhanden wäre, könnten im Einzelfall verschiedene Aspekte (u. a. steuerliche) für eine Fremdfinanzierung sprechen.

Um die Finanzierungslücke zwischen geplanter Investitionssumme und dem vorhandenen Eigenkapital zu schließen, bieten sich eine Vielzahl von Finanzierungsalternativen an. Neben dem Realkredit etablieren sich auch innovative Finanzierungsinstrumente, welche sowohl auf Nachfrage- als auch auf Anbieterseite entstanden sind. Insofern ist eine erfolgreiche Immobilieninvestition von der Auswahl des individuellen und richtigen Finanzierungskonzeptes abhängig.

In dieser Hausarbeit soll der Realkredit als wesentlicher Bestandteil einer Immobilienfinanzierung vorgestellt werden. Im Folgenden wird dabei zuerst die private und gewerbliche Immobilienfinanzierung erläutert, um dann auf die Charakteristika des Realkredits einzugehen. Danach werden die Bedeutung des Realkredits für die gewerbliche Immobilienfinanzierung verdeutlicht und die aktuellen Entwicklungen in der Immobilienfinanzierung angesprochen. In dem letzten Abschnitt der Hausarbeit werden abschließend die Auswirkungen von Basel II in Bezug auf den Realkredit und auf die gewerbliche Immobilienfinanzierung dargestellt.

2 Der Realkredit als wesentlicher Bestandteil der Immobilienfinanzierung

Im Allgemeinen wird unter einer Investition die Umwandlung von Kapital in Vermögen verstanden. Dieses Vermögen stellt einen Bestand an Wirtschaftsgütern dar. Um eine Immobilieninvestition tätigen zu können, wird Kapital benötigt, das entweder als Eigenkapital durch den Immobilieninvestor oder als Fremdkapital durch Dritte bereitgestellt wird. Diese Kapitalbeschaffung bezeichnet man auch als Finanzierung. Sobald es sich beim Investitionsobjekt um eine Immobilie handelt, spricht man von einer Immobilienfinanzierung.

Eine Immobilienfinanzierung stellt eine Gesamtfinanzierung für eine Immobilie dar und ist damit z. B. ein wesentlicher Bestandteil für die Errichtung oder Sanierung von Bauwerken.^[1] Im Bankwesen wird aufgrund der sehr unterschiedlichen Systematik zwischen privater und gewerblicher Immobilienfinanzierung unterschieden.

2.1 Private Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung einer überwiegend durch eine Partei für Wohnzwecke genutzten Immobilie wird auch als private Immobilienfinanzierung bezeichnet. Dies können etwa ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung sein, welche von einer natürlichen Person oder einer Lebensgemeinschaft genutzt werden soll. Hierbei wird wegen verschiedener Risikoprofile zwischen Eigennutzerfinanzierung und Kapitalanlegerfinanzierung differenziert. Bei der Eigennutzerfinanzierung ist der Finanzierende der Nutzer der Immobilie, wohingegen bei der Kapitalanlegerfinanzierung der Finanzierende der Vermieter der Immobilie ist.^[2]

Das Eigenkapital, wie Bank- und Sparguthaben, liquidierbare Wertpapiere oder Eigenleistungen, aber auch Fremdkapital, wie z. B. Darlehen von Kreditinstituten, spielen bei der privaten Immobilienfinanzierung eine Rolle. Das Fremdkapital wird in Form von Darlehen durch Banken, Bausparkassen, Landesförderinstituten, Versicherungsgesellschaften oder der Kreditanstalt für Wiederaufbau zur Verfügung gestellt. Die Darlehensgeber benötigen für die gewerbliche Gewährung der Darlehen eine Zulassung gem. des Kreditwesengesetzes. Die Absicherung erfolgt dabei grundsätzlich mit einem Grundpfandrecht, meist in Form einer Buchgrundschuld, auf dem zu finanzierenden Beleihungsobjekt. Bei Gewerbetreibenden oder Freiberuflern handelt es sich ebenfalls um eine private Immobilienfinanzierung, wenn die zu finanzierende Immobilie nicht zum Betriebsvermögen zählt.

2.2 Gewerbliche Immobilienfinanzierung

Im Gegenzug zur privaten Immobilienfinanzierung umfasst die gewerbliche Immobilienfinanzierung die Finanzierung aller Formen, die nicht rein privat genutzt werden. Daher wird von einer gewerblichen Immobilienfinanzierung gesprochen, wenn die gewerbliche Nutzung mind. 51% beträgt. Auch hier werden durch die Risikostruktur bestimmte Klassifizierungen unterschieden. Die Abgrenzung erfolgt dabei zwischen Wohnimmobilien, Büro- und Einzelhandelsimmobilien, öffentlichen Immobilien und den sonstigen Spezialimmobilien. Weiterhin gibt es eine Vielzahl von Mischobjekten, bei denen die Art der Immobilienfinanzierung vom Gewicht der einzelnen Nutzungsarten abhängt.^[3]

Aufgrund des Risikoprofils haben sich für die Finanzierung der einzelnen Immobilienarten unterschiedliche Finanzierungsmärkte entwickelt. Einer dieser Märkte ist z. B. die gewerbliche Wohnimmobilienfinanzierung. Oft sind Wohnungsunternehmen die wichtigsten Eigentümer gewerblicher Wohnimmobilien, wobei kommunale, meist städtische Gesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften den Markt dominieren. Daneben gibt es nur wenige gewinnorientierte, meist größere Unternehmen, die in diesem Markt in Deutschland tätig sind. Die Wohnungsunternehmen verfügen meist über eine erhebliche Eigenkapitalausstattung und einen positiven Cashflow aus einem Bestand an Wohnimmobilien. Da eine hohe Streuung der Mieteinnahmen auf viele einzelne Mieter besteht, weisen die zu finanzierenden Immobilien nur wenige Risiken auf. Deshalb werden besonders im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung klassische, langfristige Fremdkapitalfinanzierungen, wie auch der Realkredit, neben hohen Eigenkapitalanteilen bevorzugt. Darlehensgeber in diesem, als sicher geltenden Markt sind vor allem Kreditinstitute, Landesbanken, Hypothekenbanken und Lebensversicherungsgesellschaften.^[4]

Durch die Bauträger ist ferner eine neue Generation von Marktteilnehmern, besonders in der gewerblichen Wohnimmobilienfinanzierung, hinzugekommen. Von einer sog. Bauträgerfinanzierung spricht man, wenn ein Kreditinstitut bezüglich eines zu realisierenden Projektes nicht nur die Kosten des Bauträgers während der Bau- und Vermarktungsphase, sondern auch den Kauf des Objekts durch ein oder mehrere Erwerber finanziert. Das Ziel dabei ist die Aufteilung und der Abverkauf einzelner Einheiten des Objektes an Eigennutzer und Kapitalanleger. Durch die Verkaufserlöse wird die Bauträgerfinanzierung zurückgeführt. Kreditinstitute erhoffen sich dabei Folgegeschäfte, welche z.B. in der Vermittlung der Einheiten oder in Versicherungen entstehen können. Auf der anderen Seite bestehen jedoch Risiken, wenn die Baukosten überschritten werden oder Einheiten des Objektes nicht in der geplanten Zeit veräußert werden können. Die Tilgung des Darlehens wird dadurch gefährdet.

Bei dem Markt der Finanzierung von Büro- und Einzelhandelsimmobilien sieht es deutlich komplexer aus, als bei der privaten Immobilienfinanzierung oder auch der gewerblichen Wohnimmobilienfinanzierung. Hier wird ein spezielles Know-how benötigt, um die langfristige Vermietbarkeit der Immobilie, sowie die aktuellen Mieter und Mietverträge zu bewerten. Für die Finanzierung von derartigen Immobilien haben sich deshalb besondere Anbieter entwickelt. Diese sind vor allem in speziellen Kreditinstituten aus dem Bereich der Landes- und Hypothekenbanken, Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaften und REIT zu finden. Auch neuartige Finanzierungen gewinnen bei der Entwicklung derartiger Projekte zunehmend an Bedeutung.^[5]

3 Charakteristika des Realkredits

Unter dem Realkredit wird häufig die traditionelle Form der Finanzierung verstanden, worunter im Allgemeinen das grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen im erstrangigen und im nachrangigen Finanzierungsraum zählt. Dieses Finanzierungskonzept ist heute noch die am häufigsten angewandte Finanzierungsmethode in Deutschland.

Durch diese Darlehen können 70 bis 75% der Herstellungskosten einer Immobilie abgesichert werden. Dieser Prozentsatz entspricht meist einer bis zu 60% des Beleihungswertes erstrangig abgesicherten Hypothekenfinanzierung und einem 20%igen Nachrangdarlehen, welches üblicherweise durch zusätzliche Sicherheiten und die Bonität des Kreditnehmers abgesichert wird. Die Grenzen der traditionellen Finanzierung (Realkredit) ergeben sich durch den Deckungsumfang, welcher durch das Einkommen und den Wert der Sicherheiten festgelegt wird.

Da in der jüngsten Vergangenheit einerseits das Problem auftrat, die geplanten Projekte ausschließlich mit den vorhandenen Eigenmittelressourcen der Projektentwickler zu finanzieren und andererseits das Risiko der Bank als Kreditgeber zunahm, ohne das diese am Gewinn oder den unternehmerischen Entscheidungen beteiligt waren, wurden alternative Finanzierungskonzepte entwickelt. Diese Konzepte haben in Deutschland mittlerweile eine gewisse Verbreitung gefunden. Im Folgenden wird allerdings nur auf den Realkredit eingegangen, da dieser in der Praxis immer noch die häufigste Verwendung findet.^[6]

3.1 Die Entstehung des Realkredits,

Weitgehend kann^[7] man^[8] sagen, dass sich die Entwicklung des Realkredits mit der Entwicklung der Hypothekenbanken deckt. Die staatliche Reglementierung der Hypothekenbanken und deren Beaufsichtigung im letzten Jahrhundert führte auch zur einer Entwicklung von bankaufsichtsrechtlichen Anforderungen an die Wertermittlung und an die Handhabung des Kreditgeschäfts. Die rechtliche Verbindung wurde durch die §§ 11 und 12 des Hypothekenbankgesetzes geschaffen, welche im Jahre 1900 in Kraft getreten sind. Der Realkredit wurde im Gesetz auf den objektiven Sicherungswert beschränkt. Dies geschah durch die Aufsicht über die Hypothekenbanken, demnach die erste staatliche Bankenaufsicht in Deutschland. Die Intensität mit der die Beschränkung durchgesetzt wurde, zeigt, welche Bedeutung diese besondere Technik der Kreditversorgung erlangte.

Die Geschichte des Realkredits ist allerdings auch mit der Entstehung des Pfandbriefs verbunden und reicht bis in die zweite Hälfte des 18. Jahrhunderts zurück. Ausgangspunkt ist hier der Siebenjährige Krieg und die damit verbundene Verarmung Preußens. Die erforderlichen Vermögen für die Wirtschaft waren aufgebraucht und den Landwirtschaftsbetrieben fehlte das Kapital. Dadurch entstand die Idee, Pfandrechte an den agrarischen Produktionsflächen zur Grundlage der Kapitalbeschaffung zu machen. Zum einen entstanden mit dieser Verbriefung die Voraussetzungen für einen Kapitalmarkt. Zum anderen entwickelte sich aus der Kreditversorgung, bei der es auf die Bonität der einzelnen Gutsbesitzer wenig ankam, eine Art von Krediten, die sich auf die marktmäßige Verwertbarkeit beliehener Grundstücke ausrichtete. Die Kredite wurden vorerst von öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten gewährt, wobei im 19. Jahrhundert privatrechtliche Banken diese Geschäftsart übernahmen. Aus ihnen entwickelten sich schließlich die Hypothekenbanken.

Durch den Realkredit hat sich in Deutschland eine Technik der Kreditwirtschaft herausgebildet, die sonst in Europa kaum anzutreffen ist. Mit der Entwicklung und Anwendung von objektiven Kriterien, die der Minimierung des Ausfallrisikos dienen, wird die Sicherung der Realkredite gewährleistet. Das wichtigste, ordnungspolitische Ziel in Deutschland war dabei stets die Verhinderung von Kreditausfällen. Auch wenn der Staat einen starken Einfluss auf die Gestaltung dieses Bereichs hatte, so wurde dieses Ziel nicht in Frage gestellt. Zum Beispiel wurde die Möglichkeit wirtschaftslenkender Herauf- oder Herabsetzungen von Beleihungsgrenzen, mit einer Ausnahme, nicht genutzt. Alleine für den Bereich von landwirtschaftlichen Beleihungen war von Anfang an eine auf 66%, statt 60%, limitierte Anhebung der Beleihungsgrenze möglich. Im Jahre 1963 wurde diese Sonderregelung allerdings aufgehoben.

3.2 Die Definition des Realkredits

Im Immobilienbereich^[9] werden Bankdarlehen von allen Universal- und Spezialbanken angeboten. Die relevanten Darlehen dieser Kreditinstitute werden in Form von Realkrediten und objektgesicherten Personalkrediten vergeben.

Unter dem Realkredit versteht man einen mittel- und langfristigen Kredit, bei dem die Verzinsung und die Rückzahlung jederzeit unabhängig von der Person des Kreditnehmers durch das beliehene Grundstück gewährleistet sind. Die Sicherung der Realkredite erfolgt durch ein erstrangiges Grundpfandrecht, so dass primär das Grundstück mit dem Gebäude zur Haftung herangezogen wird. Die Zahlungsfähigkeit des Kreditschuldners ist dabei nur sekundär von Bedeutung und tritt hinter die Grundpfandrechte, Hypothek und Grundschuld, zurück.

Für die Höhe eines Realkredits spielt der Beleihungswert der Immobilie eine große Rolle. Um eine Deckungsstockfähigkeit^[10] gewährleisten zu können, dürfen Realkredite maximal bis zu einer Höhe von 60% des Beleihungswertes ausgegeben werden. Demnach handelt sich um Finanzierungsmittel, die an erster Stelle im Grundbuch durch Vermögens- bzw. Sachwerte gesichert sind und zwar durch Hypotheken oder Grundschulden. Für den Begriff des Realkredits sind auch die Bezeichnungen Hypotheken-, oder Hypothekardarlehen geläufig.

Durch die Realkreditreform Anfang der 70er Jahre wurde die Abschnittsfinanzierung eingeführt. Wurden vorher die Realkredite zu festen Konditionen über die gesamte Laufzeit vereinbart, hat sich nun hinsichtlich dieser Gestaltung etwas verändert. Das Darlehen wird zwar weiterhin über die gesamte Laufzeit vertraglich vereinbart, jedoch werden die Zinskonditionen nur für einen begrenzten, vereinbarten Teil des gesamten Zeitraums festgeschrieben. In bestimmten Abständen findet damit eine Anpassung der Zinskonditionen an den Kapitalmarkt statt, wodurch ein Interessenausgleich zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer geschaffen wird. Diese Anpassung richtet sich nach der vertraglich festgelegten Zinsbindungsdauer, die in Deutschland meist bei 5, 10 oder 15 Jahren liegt.^[11]

Wie bereits oben aufgeführt, dürfen Realkredite maximal bis zu einer Höhe von 60% des Beleihungswertes ausgegeben werden. Bei Überschreitung dieser Grenze werden zwei Arten von Darlehen unterschieden. Ein Darlehen gilt noch als Realkredit, wenn es gegen Eintragung eines zweitrangigen Grundpfandrechtes gewährt wird, aber die öffentliche Hand eine Bürgschaft zur Sicherung des Darlehens abgibt.

Hingegen handelt es sich bei einer Eintragung eines zweitrangigen Grundpfandrechtes - ohne diese beschriebene Bürgschaft - um einen gedeckten Personalkredit. Man bezeichnet diesen auch als 2. Hypothek oder objektgesicherten Personalkredit. Hierbei spielt vor allem die Bonität des Darlehensnehmers, als Kriterium für die Kreditvergabe, eine große Rolle. Im Falle einer Zwangsversteigerung hätte das nachrangige Grundpfandrecht eine geringere Sicherheit als ein erstrangiges Grundpfandrecht. Bei der zweitrangigen Besicherung sind heute hauptsächlich Sparkassen und Bausparkassen, sowie Kredit- und Genossenschaftsbanken die Vorreiter. Private Hypothekenbanken werden lediglich innerhalb der gesetzlichen Schranken aktiv.

Realkredite andererseits, werden von Realkreditinstituten, Sparkassen, Geschäftsbanken, Genossenschaftsbanken, Bausparkassen und auch Lebensversicherungen vergeben. Auf diese Immobilienfinanzierer wird später noch einmal eingegangen. Bei Realkreditinstituten handelt es sich dabei um Spezialbanken, welche Realkredite anbieten und sich durch Pfandbriefe im Passivgeschäft refinanzieren.

[...]

^[1] vgl. Loges, Oliver, Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung, Entwicklung und Bewertung von Finanzierungsvarianten für Wohnimmobilien, 2004, http://www.altmeppen.de/pdf/Loges-Finanzierungsvarianten%20fuer%20Wohnimmobilien.pdf (abgerufen am 18.12.2009)

^[2] vgl. Bechstedt, Oliver, Finanzierung, o. J., http://www.oliver-bechstedt.de/img/wiki/Finanzierung.pdf (abgerufen am 18.12.2009)

^[3] vgl. Körber, Christine, gewerbliche Immobilienfinanzierung, o. J., http://www.was-ist-eine-baufinanzierung.de/gewerbliche-immobilienfinanzierung/ (abgerufen am 18.12.2009)

^[4] vgl. Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, Wirtschaftsfaktor Immobilien – Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive , Mannheim, 2009

^[5] vgl. Bechstedt, Oliver, Finanzierung, o. J., http://www.oliver-bechstedt.de/img/wiki/Finanzierung.pdf (abgerufen am 18.12.2009)

^[6] vgl. Hellerforth, Michaela, Immobilieninvestition und –finanzierung kompakt, München 2008

^[7] vgl. Kerl, Volkher, Bankaufsichtliche Anforderungen an den Realkredit, München, 1994, S. 5 ff.

^[8] vgl. Köndgen, Johannes, Gewährung und Abwicklung grundpfandrechtlich gesicherter Kredite, 3. Auflage, Köln, 1994, S. 1 ff.

^[9] vgl. Schulte, Karl-Werner (Hrsg), Immobilienökonomie – Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 3. Auflage, München, 2005, S. 571 ff.

^[10] siehe Anhang / Definition

^[11] vgl. Frankl, Felix, Private Altersvorsorge durch Immobilienerwerb aus Zwangsversteigerungen, 1. Auflage, Norderstedt, 2006, S. 28 ff.