Der Deutsche und sein Haus – noch immer gilt in Deutschland, dass eine Immobilie die beste Altersvorsorge ist1. Doch wie kommen Menschen im Rentenalter an Geld, wenn alle Ersparnisse immer nur in die eigenen vier Wände gesteckt wurden und die staatliche Rente nicht für den Lebensunterhalt ausreicht? Wie sollen die im Alter notwendigen Gesundheitsausgaben bezahlt werden? Aus welchen Mitteln kann ein altersgerechter Umbau finanziert werden? Zu diesem Zweck sind Finanzinstitute gefordert, Produkte zu entwerfen, aus denen zum Einen Gewinn erwirtschaftet und zum Anderen die Bedürfnisse der Kunden in dem geschilderten Sachverhalt befriedigt werden können. Die Globalisierung bietet in diesem Fall hiesigen Banken die Möglichkeit, Produkte anderer Nationen genauer zu betrachten und eine eventuelle Markteinführung zu prüfen. Für eine Idee bzw. Anregung können an dieser Stelle die USA und ihr Immobilienverzehrprodukt, die Reverse Mortgage (RM), dienen. Währenddessen es bereits seit langer Zeit Leibrenten in Deutschland gibt, halten die als Umkehrhypotheken bezeichneten RMs erst seit der Jahrtausendwende in Deutschland und Europa Einzug. Diese werden allerdings meist in abgewandelten Formen – vor allem als Sale-and-Lease-Back-Produkte – angeboten. Eine wirkliche Marktdurchdringung ist dabei noch in keinem europäischen Land festzustellen2. Das Ziel ist es, herauszufinden, ob es sich bei der RM um ein innovatives Produkt für den deutschen Markt handelt. Dazu ist auch der Bedarf der potentiellen RM-Nehmer zu überprüfen. Bisher ist das Angebot aus den USA nur von einer Bank angenommen und folglich nur eine RM auf dem deutschen Markt platziert worden. Um die Frage nach der Zurückhaltung seitens der Institute bei der Produkteinführung beantworten zu können, ist es daher notwendig, das Produkt und seine Eigenschaften tiefgründig zu betrachten.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Reverse Mortgage in den USA
2.1 Geschichte
2.2 Grundsätzliche Merkmale
2.3 Abgrenzung zur üblichen Darlehensgewährung
2.4 Home Equity Conversion Mortgage
2.4.1 Beteiligte Parteien
2.4.2 Auszahlungsmöglichkeiten
2.4.3 Auszahlungshöhe
2.4.4 Pflichten des RM-Nehmers und Rückzahlung
2.5 Marktpotential und Absatz
3 Adaption der Reverse Mortgage auf den deutschen Markt
3.1 Innovation
3.1.1 Definition
3.1.2 Differenzierung nach Neuheitsgrad
3.1.3 Dimensionen
3.1.4 Bedeutung
3.1.5 Produktlebenszyklus
3.2 Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
3.3 Das Marktpotential für Reverse Mortgages in Deutschland
3.4 Produkte
3.4.1 Heim und Rente, HVB Immobilienrente, Zustifterrente
3.4.2 DKB-Immorente
3.4.3 FörderImmorente
3.5 Zusammenfassung
4 Die Immobilie als Sicherheit einer Reverse Mortgage
4.1 Wertermittlung
4.2 Besicherung auf dem Beleihungsobjekt
5 Umgang mit Risiken einer Reverse Mortgage
5.1 Risiko allgemein
5.1.1 Definition von Risiken
5.1.2 Risikomanagement-Prozess
5.1.3 Risikosteuerung
5.2 Risiken einer Reverse Mortgage
5.2.1 Liquiditätsrisiko
5.2.2 Operationelles Risiko
5.2.3 Laufzeitrisiko
5.2.4 Marktpreisrisiken
5.2.4.1 Zinsänderungsrisiko
5.2.4.2 Risiko volatiler Vermögenswerte
5.2.4.2.1 Adressenausfallrisiko
5.2.4.2.2 Moral Hazard
5.2.4.2.3 Binnenwanderung
5.2.4.2.4 Phasen der Wohnungsnachfrage
5.2.5 Innovationsrisiko
5.3 Risikomaßnahmen für Risiken einer Reverse Mortgage
5.3.1 Reduzierung des Liquiditätsrisikos
5.3.2 Vermeidung operationeller Risiken
5.3.2.1 Beteiligte Abteilungen
5.3.2.2 Durchführung
5.3.3 Risikomaßnahmen für Marktpreisrisiken
5.3.3.1 Überwälzung des Zinsänderungsrisikos
5.3.3.2 Reduzierung der Risiken volatiler Vermögenswerte
5.3.3.2.1 Vertragliche Vereinbarungen
5.3.3.2.2 Ausgabe nicht deutschlandweit
5.3.3.2.3 Produktelimination und Limitierung
5.3.4 Reduzierung von Risiken
5.3.4.1 Nutzung des Portfolio-Effekts
5.3.4.2 Nutzung von Risikointerdependenzen
6 Kalkulation einer HECM
6.1 Anfänglich verfügbarer Kreditbetrag
6.1.1 Berücksichtigung des Zinssatzes
6.1.2 Maximum Claim Amount
6.1.3 Ermittlung des Principal Limit Factors
6.1.3.1 Barwert der Summe der erwarteten Verluste
6.1.3.2 Barwert der Versicherungsprämien
6.1.3.3 Zusammenführung zum Principal Limit Factor
6.2 Tatsächlich verfügbarer Kreditbetrag
6.3 Berechnung der monatlichen Rente
7 Akzeptanz des Produktes und Alternativen
7.1 Vorteile für RM-Nehmer
7.2 Bisheriger Absatz
7.3 Nachfrageseitige Akzeptanzprobleme
7.4 Kulturelle Unterschiede Deutschland und USA
7.5 Alternativen für ältere Immobilieneigentümer
7.6 Produktverbesserung und Marktpotentialerweiterung
8 Fazit
9 Anhang
10 Literaturverzeichnis
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit besteht darin, zu analysieren, ob es sich bei der Reverse Mortgage (RM) um ein innovatives Produkt für den deutschen Markt handelt. Dabei wird untersucht, inwiefern die spezifischen Eigenschaften der RM, die Herausforderungen bei der Risikokalkulation und die kulturellen Unterschiede zwischen Deutschland und den USA eine Produkteinführung beeinflussen bzw. welche Marktpotentiale bestehen.
- Analyse des US-amerikanischen Home Equity Conversion Mortgage (HECM) Modells als Vorbild
- Untersuchung der Innovationsfähigkeit von Reverse Mortgages auf dem deutschen Markt
- Detaillierte Kalkulationsmethodik zur Risikobewertung von Immobilienverzehrprodukten
- Vergleich der kulturellen Rahmenbedingungen und deren Einfluss auf die Akzeptanz
- Diskussion von Lösungsansätzen für die Markteinführung und Produktverbesserung
Auszug aus dem Buch
2.4.1 Beteiligte Parteien
Alle HECMs sind durch die Federal Housing Administration (FHA) versichert. Die FHA stellt einen Teil des HUD dar. Sobald 98% des maximalen Kreditbetrages ausgezahlt sind, wird die Forderung durch den RM-Geber, Fannie Mae, Freddie Mac oder Ginnie Mae an die FHA abgegeben. Daher ist eine den anfänglich festgesetzten Immobilienwert übersteigende RM gesichert und ein Fehlbetrag ist nicht mehr von den Erben zu zahlen. Diese Risiken werden durch den General Insurance Fund abgefangen. Nach Abgabe werden sämtliche Zahlungen an den RM-Nehmer von der FHA getragen und entbinden den RM-Geber von allen Verpflichtungen. Trotz der Abgabe bei Erreichen von 98% des maximalen Kreditbetrages kann die HECM für die FHA werthaltig sein. Dies resultiert aus der Beständigkeit des ursprünglich maximalen Kreditbetrags, der während der gesamten Laufzeit nicht angepasst wird.
Das folgende Schaubild stellt das grundsätzliche Zusammenwirken der verschiedenen Einheiten dar: Abb. 2: Zusammenwirken der Einheiten bei Vergabe einer HECM
Um die Vergabe einer HECM nicht zu gefährden, autorisiert die HUD sowohl die Berater als auch die RM-Geber. Vor Zulassung des RM-Beraters erfolgt die Ausbildung über die American Association of Retired Persons (AARP).
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Die Einleitung beleuchtet die Bedeutung der Immobilie als Altersvorsorge in Deutschland und führt die Reverse Mortgage als potenzielles innovatives Finanzprodukt ein, um die Rentenlücke zu schließen.
2 Reverse Mortgage in den USA: Dieses Kapitel stellt das US-amerikanische HECM-Modell als Referenz dar, erläutert dessen Geschichte, Merkmale und die staatliche Absicherung.
3 Adaption der Reverse Mortgage auf den deutschen Markt: Es werden Innovationsdefinitionen angewandt, das deutsche Marktpotential quantifiziert und bestehende deutsche Produkte wie die DKB-Immorente kritisch betrachtet.
4 Die Immobilie als Sicherheit einer Reverse Mortgage: Fokus auf die regulatorische Wertermittlung gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung und die rechtliche Ausgestaltung der Besicherung durch Grundschulden.
5 Umgang mit Risiken einer Reverse Mortgage: Detaillierte Analyse der finanziellen und operativen Risiken (u.a. Langlebigkeitsrisiko, Marktpreisrisiken) sowie Strategien zu deren Steuerung durch Risikomanagementprozesse.
6 Kalkulation einer HECM: Mathematische Herleitung der Auszahlungsquoten unter Berücksichtigung von Zinssätzen, Immobilienwerten und Versicherungsprämien zur Deckung von Verlust- und Gewinnerwartungen.
7 Akzeptanz des Produktes und Alternativen: Untersuchung der kulturellen Barrieren, die den Absatz in Deutschland hemmen, sowie Vorschläge zur Produktoptimierung und Erweiterung des Marktes.
8 Fazit: Zusammenfassende Bewertung der RM als Nischenprodukt mit langfristigem Entwicklungspotenzial bei gleichzeitiger Identifikation der Hauptbarrieren wie Kosten und mangelnde Kundenkenntnis.
Schlüsselwörter
Reverse Mortgage, Umkehrhypothek, Immobilienverzehrprodukt, HECM, Altersvorsorge, Markteinführung, Risikomanagement, Immobilienbewertung, demografischer Wandel, Immobilienrente, Finanzdienstleistung, Produktinnovation, Kreditkalkulation, Immobilienwert, deutsche Marktmentalität
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht das Konzept der Reverse Mortgage (Umkehrhypothek) und prüft, ob dieses US-amerikanische Produkt als Innovation auf dem deutschen Finanzmarkt erfolgreich etabliert werden kann.
Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Im Mittelpunkt stehen die Funktionsweise der Reverse Mortgage, die mathematische Kalkulation von Kreditbeträgen, die Identifikation spezifischer Risiken für Banken sowie kulturelle und nachfrageseitige Faktoren.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Hauptziel ist die Beantwortung der Frage, ob die Reverse Mortgage ein innovatives und marktfähiges Produkt für den deutschen Markt darstellt und warum die Marktdurchdringung bisher nur zögerlich verläuft.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Literaturanalyse, dem Vergleich internationaler Standards (USA) mit deutschen Rahmenbedingungen sowie der methodischen Herleitung von Kalkulationsmodellen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Modellbetrachtung der USA, die Analyse deutscher Produktadaptionen, die Bewertung von Immobiliensicherheiten sowie eine umfangreiche Risiko- und Kalkulationsanalyse.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zentrale Begriffe sind Reverse Mortgage, Umkehrhypothek, Risikomanagement, Altersvorsorge, Marktpotential und Innovation im Finanzsektor.
Wie unterscheidet sich die DKB-Immorente von einer klassischen HECM?
Ein wesentlicher Unterschied liegt im Eintrittsalter (in Deutschland 65 Jahre) sowie in der Verwendung von Stundungsgebühren statt Zinseszinsen, um gesetzliche Anforderungen (§ 248 BGB) zu berücksichtigen.
Warum spielt das demografische Altern bei der Risikokalkulation eine so große Rolle?
Das Langlebigkeitsrisiko ist ein kritischer Faktor, da eine höhere Lebenserwartung das Risiko einer Überschuldung der Immobilie erhöht und die Dauer der Auszahlungen verlängert.
Warum wird die Portfoliobildung für Banken empfohlen?
Die Portfoliobildung hilft Banken, die spezifischen Risiken der Reverse Mortgage durch Mischung mit anderen Produkten und Kundenportfolios zu reduzieren und gegenseitige Risikointerdependenzen zu nutzen.
Welche Bedeutung kommt der BaFin in diesem Kontext zu?
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht die Stabilität des Bankensystems und gibt über die MaRisk Leitplanken für den Prozess zur Einführung neuer Produkte vor.
- Quote paper
- Diplom-Kaufmann Christian Enger (Author), 2010, Reverse Mortgage - Ein innovatives Produkt für den deutschen Markt?, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/153807
